אדריכלות ובניה בישראל

מרכז הדרכה פתוח

בדק בית בדירה מיד שניה

בשיתוף פעולה עם:

גירסה להדפסהSend by email
כותב המאמר: 
ר. ארד, יועץ לבדק בית
תאריך בדיקת עדכניות: 
09-05-2017

מבוא

רוב האנשים דירה קונים פעם אחת או פעמיים בחיים. מדובר ברכישה הגדולה והמסובכת ביותר שאדם ממוצע מבצע. מספר המרכיבים שעל הקונה לשקול הוא גדול במיוחד ולעיתים אף נוגדים זה את זה.

לבסוף, כאשר הקונה המאושר מוצא את דירת ליבו וממהר לחתום כדי שלא יתפסו לו את הדירה הוא עלול לשכוח דבר חשוב ביותר - האם אין בדירה ליקויים שלאחר מכן יגרמו לו עוגמת נפש והוצאות בלתי צפויות?

סוגי בדיקות

ביצוע ביקורת מבנים לדירה מיד שניה הוא הליך דומה לבדיקת דירה חדשה אולם יש הבדל במטרותיהם. בעוד ובדק בית לדירה חדשה מקבלן מבקש לזהות את ליקויי הבנייה והתכנון הקיימים בבית על מנת לדאוג לכך שהקבלן יתקן אותם כל עוד אחריותו בתוקף; הרי שבבדיקת דירה מיד שנייה נבקש לזהות את הליקויים על מנת להחליט על כדאיות הרכישה.

ליקויי בניהכאשר שוקלים האם לרכוש דירה מיד שנייה ישנם פרמטרים רבים הנלקחים בחשבון, ביקורת מבנים שתאתר ליקויי בנייה, תעזור באלו הנוגעים לטיב הבנייה הנוכחית ולבעיות שעלולות לצוץ בעתיד.

להלן סוגי הבדיקות האפשריות:

בדק בית הנדסי מקיף לאיתור ליקויי בניה.
בדיקת שמאי מקרקעין הכוללת בדיקת זכויות בנייה, חריגות, ייעוד קרקע סמוכה.
בדיקת אפיון שכנים.
בדיקת קרינת חשמל.
בדיקת קרינה סלולרית.
בדיקת ראדון.
בדיקת עמידות ברעידות אדמה.
יעוץ קונסטרוקטור לשיפוצים אפשריים.

אז מה בודקים בדירה?

צריך לדעת, שדירה או בית הנם אחד המוצרים המורכבים ביותר שקיימים ב- Low-Tech. מדובר במוצר המרכיב מאות מוצרים קטנים ובעלי מקצוע שונים בתכלית זה מזה. אם לא מתבצעת אינטגרציה נכונה ומקצועית ביניהם ייווצרו ליקויי בנייה. אם אחד מבעלי המקצוע חסר ניסיון ייוצרו ליקויי בנייה בתחום שלו. אם הקבלן נקלע לקשיים כספיים תוך כדי הבנייה ייווצרו ליקויי בנייה. אם הדירה לא תוחזקה כראוי ייווצרו ליקויי בנייה.

האם הזוג המאושר שייכנס לבית חלומותיו, לאחר שהוציא את כל חסכונותיו ובנוסף התחייב לבנק לעוד 20 שנה, לא ימצא את עצמו בדירה שאליה חודרים מים בחורף?

או לחלופין, היסודות של הבית אכן יציבים ולא נוצרת שקיעה בלתי-מאוזנת במבנה שגורמת לסדקים, שברים וחדירות מים. עלות התיקון של ליקוי מסוג זה, אם בכלל ניתן לתקן, הוא מעל 100,000 ₪. האם מערכת הביוב תוכננה ובוצעה כראוי? לעיתים השיפועים לקויים ונגרמים סתימות בתדירות גבוהה.

האם הבית בטיחותי? המעקות בגובה התקני, המדרגות במידות הנכונות, החלונות הותקנו כראוי, הזגוגיות עומדות בתקן? אחרי הכל, ילדינו צריכים להתגורר בבית.

כדאי גם לציין את תחום החשמל שלרוב בדירות ישנות מאולתר ובלתי בטיחותי ואינו עומד בחוק החשמל המעודכן.

בעיות עיבוי ורטיבות

עפ"י סטטיסטיקה של חברות בדק בית 30% מהדירות בארץ סובלות מבעיות רטיבות שונות. חלקן בעיות שניתן לפותרן בקלות וחלקן מסובכות ויקרות לתיקון.

כ- 5% מהדירות סובלות מבעיות עיבוי, מהבעיות החמורות והקשות ביותר לטיפול. בעיית עיבוי (קונדנסצייה) נוצרת עקב בידוד תרמי לקוי. במצב זה נוצר עובש על הקירות והתקרות ובמקרים חמורים העובש עובר לבגדים, מזרונים, וריהוט.
הפיתרון הנו מורכב ויקר ולעיתים עשוי ממספר שלבים. לא תמיד ניתן לפתור את הבעיה.

מה הקונה הממוצע צריך לבדוק בעצמו במקרה זה?
עדיף לא לבדוק לבד אלא להזמין מהנדס בדק בית. אך אם בכל זאת רוצה הקונה לזהות סימן לעיבוי עליו לחפש סימני עובש בחדרים שאינם מאווררים מדי כגון חדר ארונות, חדרי רחצה וכו'.

צריך לדעת שקל מאד להסתיר סימני עובש וזאת ע"י ניקוי במטלית עם קצת אקונומיקה. במקרה זה הקונה לא יראה דבר. בנוסף, צריך לזכור, שתופעת העיבוי מופיעה רק בחורף.

עצה לקונה: עגן בחוזה כי המוכר מצהיר שלא קיים בנכס ליקוי מוסתר. אמנם הדבר אינו מגן על הקונה לגמרי אך לפחות מכניס את המוכר למצב בו הוא מרגיש שהוא חייב לגלות לקונה על ליקויים חשובים מסוג זה.

איך מזהים נזילות מצנרת?
שוב, מומלץ להיעזר בבעלי מקצוע מתאימים (חברות בדק בית וביקורת מבנים), אך לגבי איתור ראשוני ובלתי מקצועי, מומלץ לחפש סימני התנפחות של הטיח מעל הפנלים של הריצוף או התנפחות טיח בתקרות חדרי הרחצה ובתקרת המרפסות (מרפסת דיור ומרפסת שירות). כדאי להתמקד באזורים בהם עוברת עיקר הצנרת, דהיינו קירות חדרי הרחצה.

כדאי לבדוק את סוג הצנרת. בדירות ישנות של מעל 15 שנה לרוב מדובר בצנרת פלדה שבמקרים רבים סובלת מקורוזיה (חלודה), בעיקר בצינורות מים חמים. במקרים רבים הצנרת מחוררת כבר או שתחורר תוך מספר שנים. יש לקחת בחשבון שצנרת פלדה בשילוב עם סימני רטיבות תדרוש החלפת הצנרת.

כיום משתמשים בצנרת מפלסטיק (כדוגמת SP) שהנה צנרת מצוינת כל עוד החיבורים שבה מבוצעים ע"י בעלי מקצוע טובים.

השפעת הבדיקה על מחיר הדירה

שלא כמו ברכישת דירה מקבלן, אליו אפשר לבוא בדרישה לתיקון ליקויי בנייה, כאן יוותר רוכש הדירה לבדו עם כל ליקוי בניה שיימצא בעתיד, אין לו למי לבוא בטענות ואף אחד לא ישא באחריות לתיקון (למעט מקרים מיוחדים בהם ניתן להוכיח כי מידע חשוב לגבי מצב הדירה הוסתר בזדון ע"י המוכר).

מלבד ליקויים קריטיים המשפיעים על תהליך לקיחת ההחלטות, ישנם ליקויים רבים שלא יפסלו את קניית הדירה אך חשוב ביותר כי הקונים יהיו מודעים להם. כך, ניתן לתקן ליקויים שונים עוד לפני הכניסה לדירה ובכל להקל באופן משמעותי על איכות החיים.

אספקט נוסף ולא פחות חשוב נוגע לערכה הכספי של הדירה. ליקויי בנייה חייבים להילקח בחשבון ועלות התיקונים צריכה לרדת מהמחיר עליו מסכמים עם המוכר. לפעמים, בשל דו"ח הנדסי מפורט וכולל שהקונה מציג למוכר, הוא מוריד את המחיר ההתחלתי בצורה משמעותית.

לסיכום, הזמנת מהנדס מומחה לבדיקת הדירה תורמת לרוכש בשני תהליכים חשובים:
1.תהליך ההחלטה - חוות דעת מקצועית תפריד בין ליקויי בנייה מהותיים לליקויים טפלים ותגלה ליקויים הסמויים מעין המתבונן. כך למשל,מהנדס מומחה מסוגל לחשוף בעיית רטיבות שהוסתרה ע"י המוכר באמצעות טיוח וצביעת הקיר.

2. תהליך משא ומתן - עתה, כשבידיו דו"ח הנדסי המפרט את הליקויים הקיימים בדירה ואת עלויות התיקונים, יש בידי רוכש הדירה כלי מיקוח משמעותי במהלך המשא ומתן מול המוכר.

תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי.

ר. ארד
מומחה לבדק בית
ארד- בדק בית

קטגוריות: 

מודעת גוגל

.


אינדקס

חדש!
אינדקס הבניה בישראל עולה לאוויר בימים אלו בגרסת הרצה.
העסקים שירשמו לאינדקס בתקופת ההרצה, ימשיכו להתפרסם ללא עלות עם סיום הפיתוח.

 

כיצד אוסיף את העסק שלי לאינדקס העסקים?

1. ראשית, בצע הרשמה קצרה  ומהירה לאתר (או כניסה במידה ונרשמת בעבר).

2. לאחר מכן,  לחץ כאן ליצירת כרטיס עסק. 

3. לאחר שסיימת, ביכולתך לקדם את כרטיסך למקום בולט בדף הראשי. לפרטים נוספים לחץ כאן.

החסות לאתר באדיבות:

בונדקס

athome