אדריכלות ובניה בישראל

מרכז הדרכה פתוח

פיצוי מחזיק במקרקעין בשל פינויו

בשיתוף פעולה עם:

גירסה להדפסהSend by email
כותב המאמר: 
תומר ריטרסקי, עו"ד
תאריך בדיקת עדכניות: 
09-05-2017

מבוא

לא תמיד מעיד העדרה של זכות רשומה ב"טאבו" או העדרו של הסכם כתוב, על העדרן של זכויות למחזיק בקרקע. לעיתים ההפך הוא הנכון. על בעל קרקע לשקול היטב בטרם יעניק חזקה בלעדית לאחר, ולפעול ליצירת מצב משפטי ברור שיבהיר לכל צד זכויותיו וחובותיו לשם מניעת נזק כבד לשני הצדדים גם-יחד.

זכות העכבון

לא תמיד מודעים בעלי קרקעות לכך שמסירת החזקה בקרקע לאחר, ולו לצורך שמירה או שימוש ללא תמורה, עשויה להקנות זכויות שונות למחזיק בקרקע. בין היתר קיימים מקרים בהם יידרש בעל הקרקע להשיב למחזיק בקרקע את ההוצאות שהוציא עבור שמירה או החזקתה או את שווי השבחתה - אם השביחה. במקרים רבים אף תעמוד למחזיק, מעבר לזכות לקבלת פיצוי, גם זכות להוסיף ולהחזיק בקרקע (זכות "עכבון") לשם הבטחת גביית החוב מבעל הקרקע.

לשון החוק[1] קובעת שמשעה שקמה זכות עכבון על-פי דין, זכאי הנושה לעכב את הנכס עד פירעון החוב. היסוד העיקרי עליו נסמכת זכות העכבון (בנוסף כמובן לעצם קיום חיוב כנטען ע"י הנושה), הוא יסוד ההחזקה. החזקה בנכס מוגדרת לרוב כ"שליטה" בו.

בית-המשפט כבר קבע[2] כי זכות העכבון אינה מוגבלת לעכבון במיטלטלין וחלה גם על מקרקעין. בקובעו כי זכות זו חלה גם על מקרקעין ציין בית-המשפט כי: 
"המושג 'חזקה' נתפס פעמים רבות כחל על 'נכס קומפקטי', ואכן בהרבה מאד מקרים אכן מדובר בנכס כזה. כזו תהיה החזקה העומדת ביסוד זכות העכבון הנתונה לעו"ד[3], כזו תהיה גם פעמים רבות החזקה העומדת בבסיס זכות העכבון הניתנת לשומר[4]. תפישה זו היא תפישה מצומצמת מדי של מושג החזקה, היודעת גם מצבים בהם מדובר בחזקה על נכסים בעלי היקף רחב מאד. כזו היא החזקה העומדת ביסוד זכות העכבון המוענקת לקבלן[5]. 
קשה לי לתאר שהמפרקים היו טוענים בעוצמה רבה כל-כך נגד יסוד ההחזקה כחלק מטענת זכות עכבון, אילו זו התייחסה למכונית שנמסרה להחזקת 'מנהל מבצע' לשם מילוי תפקידו. נראה הדבר שהיה ברור לכולי עלמא שהחזקה במכונית היא חזקה מלאה, ומכל מקום חזקה מספקת לצורך טענת זכות עכבון, זאת על אף שהדלק ממומן ישירות על-ידי הבעלים וכך גם התיקונים, ואולי גם הוצאות אחרות"

בית-המשפט הוסיף וקבע באותו מקרה כי 
פיצוי "...אין בכוחה של כל 'חזקה' (החזקה/שליטה בנכס - ת.ר.) ליצור זכות לעכבון. לצורך יצירת זכות זו צריך שיהיה מדובר בחזקה שיש בה שליטה אמיתית כמו גם רצף של זמן..."

באותו מקרה[6] החיל בית-המשפט את זכות העכבון על מקרקעין מכוח חוק השליחות וחוק השומרים. במקרה אחר נידון סכסוך חריף וממושך בין קבלן בניין לבין קבלן משנה אשר הועסק על ידו בבניית 13 בניינים. בית-המשפט הורה כי לקבלן המשנה עומדת זכות "לעכב" תחת-ידו 3 מן הבניינים לפחות עד להכרעתו הסופית של הסכסוך ביניהם בפסק-דין.

במקרה שהיה קבע בית-המשפט בנוגע, לבר-רשות בתמורה (מי שמחזיק בקרקע ברשות ותמורת תשלום), כי הנו זכאי לפיצוי בשווי השבחת הקרקע שיצר[7]. בית-המשפט התנה את זכותו של בעל הקרקע לסילוק המחזיק ממנה בתשלום הפיצוי האמור.

מחדל הבעלים

במקרה אחר[8] קבע בית-המשפט כי 

"... מהותו של המושג 'רשות מכללא' הינו בכל אותם מצבים בהם נלמדת הסכמתו של בעל המקרקעין לחזקתו של פלוני בנכס, ממחדל הבעלים מלנקוט בכל פעולה לסילוקו של אותו פלוני מהנכס. הסכמה זו נלמדת מהשתיקה ומההתנהגות, קרי - המחדל. המבחן לקיומה של הסכמה שכזו הוא במשך הזמן שחלף מאז כניסת המחזיק לנכס וממחדליו של בעל המקרקעין, המלמדת על השלמת הבעלים עם נוכחותו של פלוני בנכס ועם השימוש שהוא עושה בו. הסכמה זו היא ש'מטהרת' את יסוד האי-חוקיות שבכניסת המחזיק לנכס ומעשה העוולה הופך למעשה ברשות. אולם משעניננו ברשות חינם, והמחזיק אינו נדרש ואינו מתבקש ליתן תמורה בגין הרשות, ואף לא ניתנת כל תמורה אחרת לבעלים, הרי רשות החינם מתחדשת מדי יום ביומו, כל עוד לא הודיע הבעלים למחזיק על דרישתו לסילוק-יד המחזיק מהמקום, או פעולה אחרת שבעל המקרקעין להביא לסילוק היד, אולם כאשר הובעה דעתו של הבעלים כי הוא דורש את סילוק המחזיק, מאבד המחזיק את הרשות הנתונה לו. הפה שהתיר הוא הפה שאסר"[9].

בית-המשפט הוסיף וקבע כי 
"התנאי לו כפופה זכות התובע לסילוק ידו של הנתבע... מהמגרש... הוא השבת השקעותיו בפועל של הנתבע"

כך קבע גם בית-המשפט במקרה נוסף[10] של "בר-רשות מכללא" בשכונת הארגזים בתל-אביב בהתנותו של סילוק-ידו של המחזיק בהפקדת סכום הפיצוי על-ידי בעל הקרקע.

מהאמור עולה כי לא תמיד מעיד העדרה של זכות רשומה ב"טאבו" או העדרו של הסכם כתוב, על העדרן של זכויות למחזיק בקרקע. לעיתים ההפך הוא הנכון, באשר דווקא הסכם כתוב עשוי לשלול זכויות או תרופות מן המחזיק. על בעל קרקע לשקול היטב בטרם יעניק חזקה בלעדית לאחר ולפעול ליצירת מצב משפטי ברור שיבהיר לכל צד זכויותיו וחובותיו לשם מניעת נזק כבד לשני הצדדים גם-יחד.

[1] סעיף 11 לחוק המטלטלין תשל"א-1971

[2] פש"ר 119/99 (מח'-י-ם) חברת מלונות דן ואח' נ' המפרקים ואח', החלטת כב' השופט ורדי זילר מיום 10/6/03

[3] סעיף 88 לחוק לשכת עוה"ד, התשכ"א-1961

[4] סעיף 9 לחוק השומרים, התשכ"ז-1967

[5] סעיף 5 לחוק חוזה קבלנות, התשל"ד-1974

[6] ת.א. 144/93 (מח'-ת"א) פ.א. ארבן בע"מ נ' גבי - א.ג.ר. שותפות לבנין ופיתוח, החלטת כב' השופט א. גורן מיום 4/7/93

[7] ע"א 2836/90 בצר נ' צלבין, פד"י מ"ו(4) 184; ברוח זו נפסק גם ב- ע"א 93/91 רשות הפיתוח נ' אליהו מרדן, תק-מח 93(2) 478 וכן ברע"א 2701/95 תחסין מוחי אלדין נ' גזאוי, דינים עליון נ"ו 54 ובית-המשפט אף הוסיף וציין כי הזכות האמורה לפיצוי משתמרת גם שעה שאין התובעת יכולה ליהנות מפירות ההשבחה כפי שנקבע בע"א 32/77 טבולצקי נ' בית כנסת ובית מדרש החסידים, פד"י ל"א(3) 210 וכן בפרשת מרדן הנ"ל.

[8] ת.א. 93426/97 (שלום-ת"א) מנהל מקרקעי ישראל נ' מחלב ואח', פסק-דינו של כב' השופט דן מור מיום 3/4/01

[9] לענין רשות זו, ראה פרופ' נינה זלצמן, רישיון במקרקעין, הפרקליט, כרך מ"ב, 1995, עמ' 24, בעמ' 56

[10] ת.א. 26862/01 (שלום-ת"א) מנהל מקרקעי ישראל ואח' נ' נעימי ואח', פסק-דינה של כב' השופטת נורית רביב מיום 27/1/05

תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי.

עו"ד תומר ריטרסקי 
חבר וועדות המדע והטכנולוגיה, המחשוב והתכנות,
הבנקאות והתובענות הייצוגיות של לשכת עורכי-הדין.
  www.rnc.co.il 
מקור המאמר: www.articles.co.il

קטגוריות: 

מודעת גוגל

.


אינדקס

חדש!
אינדקס הבניה בישראל עולה לאוויר בימים אלו בגרסת הרצה.
העסקים שירשמו לאינדקס בתקופת ההרצה, ימשיכו להתפרסם ללא עלות עם סיום הפיתוח.

 

כיצד אוסיף את העסק שלי לאינדקס העסקים?

1. ראשית, בצע הרשמה קצרה  ומהירה לאתר (או כניסה במידה ונרשמת בעבר).

2. לאחר מכן,  לחץ כאן ליצירת כרטיס עסק. 

3. לאחר שסיימת, ביכולתך לקדם את כרטיסך למקום בולט בדף הראשי. לפרטים נוספים לחץ כאן.

החסות לאתר באדיבות:

בונדקס

athome