אדריכלות ובניה בישראל

מרכז הדרכה פתוח

ניהול ופיקוח אתר הבניה

בשיתוף פעולה עם:

גירסה להדפסהSend by email
כותב המאמר: 
ארז מירב, עורך האתר
תאריך בדיקת עדכניות: 
09-05-2017

מבוא

שימוש מושכל בייעוץ חיצוני, ופיקוח ממוקד יבטיחו את איכותה של הבניה ואת הבטיחות באתר. הפרק יסקור את תחומי הבניה השונים, את היועצים הקשורים אליהם ואת אופן מעורבותו של היזם בתהליך. בנוסף תיבדק הכדאיות של שתי השיטות הנפוצות לניהול הבניה: שיטת "עד מפתח" ושיטת ההתקשרות הנפרדת.

היועצים הנחוצים לבניה

מהנדס בניין (קונסטרוקטור): מחשב את חוזקו של המבנה. מהנדס הבניין נותן מענה לדרישותיו העיצוביות של אדריכל המבנה תוך עמידה בתקנים הקבועים בחוק לגבי עמידותו של המבנה ביחס למשקלו העצמי, העומס השימושי אשר יהיה על תקרותיו ועומסי רעידות אדמה.

המהנדס נחוץ כבר בעת הבקשה להיתר הבניה לצורך הכנת חוברת חישובים סטאטיים למבנה, אשר תופקד ע"י אדריכל המבנה בתיק הבניין בוועדה המקומית. כמו כן, יכין המהנדס תוכנית לאישור הממ"ד בפיקוד העורף.

לצורך בניית השלד יכין מהנדס הבניין תכניות עבודה מפורטות (בקנ"מ 1:50) הכוללות את כל פרטי הזיון, עובי התקרות וכן פרטי פתוח השטח הנחוצים (כגון קירות תומכים). הפיקוח העליון אותו מבצע המהנדס, כולל בדיקה אישית של סידור הברזל טרם היציקות בשטח.

הדרך הטובה ביותר למצוא מהנדס טוב, הנה להתייעץ עם אדריכל המבנה ולהתרשם מניסיונו מול המהנדסים השונים. הפרשי המחירים כאן אינם גבוהים ולכן המהנדס המומלץ יהיה זה הנבחר. (ראו פירוט שכר היועצים השונים בפרק 'חישוב עלויות')

המדריך השלם לאדריכלות ובניה > אדריכלות > אדריכלים > אדריכל > וילות > בתים > פיקוח צמודמהנדס בניין טוב ישאף להוזיל את עלויות השלד ללקוח ע"י מציאת הפתרון הקונסטרוקטיבי החכם ביותר.
התיכנון, אשר יתבצע בשיתוף אדריכל המבנה, יתבצע תוך שאיפה להקטנת נפח האלמנטים היצוקים. הפתרון טמון במיקום נכון של עמודי המבנה לצורך הקטנת המפתחים ללא פגיעה בעיצוב החללים הפנימיים. ההבדל יתבטא בהפחתת כמויות הברזל והבטון, פישוט עבודת הקבלן והקטנת העלויות.

יועץ קרקע: על מנת להכין תכנית ליסודות המבנה יזדקק מהנדס הבניין לשירותיו של יועץ קרקע. יועץ זה יבצע לפחות שני קידוחי ניסיון בשטח ויערוך דו"ח לקביעת סוג הקרקע במגרש, אופן ועומק הביסוס. סוגי קרקע שונים דורשים פתרונות ביסוס שונים.

ניתן למצוא, כמעט בכל מקום, מבנים הסובלים מסדקים הנובעים משקיעה או מ 'משחק' של הקרקע- מדובר ככל הנראה במבנה אשר יסודותיו אינם תואמים את סוג הקרקע עליו הוא בנוי.
באופן עקרוני ניתן לומר שקרקע נחשבת טובה לביסוס (וטובה לעלויות הביסוס...) אם שכבת החול או הסלע שבה קרובים לפני הקרקע.

מהנדס אינסטלציה: ישנן, אמנם, רשויות אשר אינן מחייבות העסקת יועץ סניטרי כתנאי לקבלת היתר, אך מומלץ, במידה והמבנה מורכב, להעסיק יועץ כזה. היועץ הסניטרי יקבע את סוג צנרת המים ויקבע את אופן ניקוז מי השפכין.
תכנית מסודרת מטעמו תמנע מהאינסטלטור מלטעות או להשתמש בחומרים לא תקניים. תחום נוסף בו יעסוק היועץ הנו ניקוז מי הגשמים מהחצר, תוך דאגה להתקנת בורות ספיגה במקומות הנמוכים (לדוגמא: בחצרות אנגליות) ע"פ הצורך.

מעצב פנים: אם תפקידו של אדריכל הוא להגדיר את החללים בתוך המבנה, את אופן התנועה ביניהם וכמובן את מראהו החיצוני, הרי תפקידו של מעצב הפנים לתת את הדעת על התחושה הנובעת מהגימורים בתוך המבנה. מעצב פנים מוכשר יעשה זאת על ידי יצירת קו נסתר שיעבור בין חללי הבית השונים, קו שישלים את רעיונותיו של האדריכל וייתן למבנה את האופי המתבקש.

נושא זה הנו רחב יריעה (ראו מאמרים בנפרד). ישנם מקרים בהם נועץ מעצב הפנים באנשי מקצוע נוספים על מנת להגיע למיקוד מיטבי בתחומים הבאים: תאורה, מטבח, מיזוג, אזעקה, סאונד, בית חכם ועוד.

מבנה בשפלה, 'אדריכלות אחרת' ישנם יזמים הנמנעים משכירת יועצים לנושא הפנים. הסיבה הנפוצה: "אנחנו יכולים גם לבד".

אצל חלק מהם, אשר הקדישו לכך זמן רב ונהנו מהתהליך, התוצאות יצאו באמת מרשימות. אצל חלקם האחר- התוצאות מאכזבות. משהו חסר שם. לפעמים זהו פשוט הקו העיצובי שחסר ולאו דווקא אביזר זה או אחר.
רצוי, לכל הפחות, לקחת ייעוץ לנושאי התאורה, החיפויים, הטקסטורות וגווני הקירות.

פיקוח ותיאום

בקרת האיכות והבטיחות באתר הבניה הנם בתחום אחריותו של היזם. לצורך כך יש למנות יועצים לפיקוח וניהול מקצועי של הבניה. שני התחומים הללו חשובים ביותר לשקט הנפשי של היזם:

מנהל העבודה- אחראי על הבטיחות באתר:

להבדיל ממה שמשתמע משמו, מנהל העבודה אינו אדם שמתמנה כמתווך ביניכם ובין הקבלן, בכל מה שקשור לביצוע הפרוייקט. מנהל העבודה אינו אמור בכלל לעבוד מולכם, כיזמים. תפקידו של מנהל העבודה מתמצה בבקרה על תהליך העבודה, תוך שמירה על נושא הבטיחות. 

וכאן באה נקודה חשובה: מי ממנה אותו? שימו לב!

1. חובה למנות מנהל עבודה ע"פ חוק
2. המינוי מתבצע ע"י הקבלן הראשי
3. באחריות היזם לבדוק שהקבלן ממנה מנהל עבודה.

 במידה ונכשל היזם בבדיקה זו, וחס וחלילה קרה אסון באתר- מעבר להשלכות הנוגעות לאחריות פלילית כתוצאה מליקויי הבטיחות, קחו בחשבון שחברת הביטוח עלולה לגלגל את הנזק בחזרה אליכם, היזמים, משום שכשלתם במילוי הוראות החוק!

להלן כללי אצבע ברורים:

1. חלה חובה למנות מנהל עבודה (מוסמך מטעם משרד העבודה) באתר בניה.

2. החובה חלה על מבצע העבודות.

3. כאשר יש קבלן ראשי אחד (עד מפתח), הוא יחשב כמבצע העבודות לעניין זה.

4. כאשר מוזמנת עבודה ממספר קבלנים, מבצע הבניה (היזם) יחשב מזמין העבודות ועליו מוטלת החובה למנות מנהל עבודה.

5. כאשר מוזמנת עבודה ממספר קבלנים, אחד מהם יכול לקבל על עצמו, את החובה והתפקיד למנות מנהל עבודה.

מנהל עבודה – מי ראשי לקבל מינוי כמנהל העבודה? מי שהוסמך על ידי משרד העבודה והרווחה לשמש כמנהל עבודה, וע"פ החוק,  מי שנתקיים בו אחד מאלה:

  • הוא בעל ניסיון של 5 שנים לפחות בעבודות בנייה החל מהגיעו לגיל שמונה עשרה ובידו תעודה שסיים בהצלחה קורס מנהלי עבודה מוסמכים שאת תכנית הלימודים והמבחנים שלו אישר האגף להכשרה מקצועית של משרד העבודה והרווחה.
  • הוא טכנאי בעל ניסיון של 3 שנים לפחות בעבודות בנייה לאחר הגיעו לגיל שמונה עשרה.
  • הוא מהנדס או הנדסאי בעל ניסיון של שנתיים לפחות בעבודות בנייה, לאחר הגיעו לגיל שמונה עשרה.
  • הוא עמד בהצלחה במבחן בטיחות בעבודות בנייה לפני ועדה שמינה מפקח העבודה הראשי שקויים לפי תכנית שהוא אישר ועבד בעבודות בנייה 7 שנים לפחות לאחר הגיעו לגיל שמונה עשרה.

מנהל העבודה חייב למלא אחר הוראות תקנות הבטיחות, ולנקוט צעדים מתאימים כדי להבטיח שכל עובד ימלא אחר התקנות הנוגעות לעבודתו.

כלומר, במבנה פשוט ניתן (ע"פ חוק) להטיל על הקבלן את מינויו של מנהל העבודה -שגם ישמש כאחראי בטיחות. על היזם להכניס סעיף כזה בכל התקשרויותיו עם הקבלנים השונים בשלבי השלד והגמר. על מנהל העבודה מוטל לוודא את ביצוע סדר הפעולות המתחייבות בתהליכי הבניה השונים תוך שמירה על בטיחות העובדים ועוברי האורח. ברשותו יהיו העתקים מהיתר הבניה, תכניות אדריכליות והנדסיות, מפרטים טכניים וכיו"ב.

מפקח בניה- בקרת האיכות מטעמכם: כאן אולי לא מדובר בעניינים שבנפש, אולם גם עגמת נפש היא לא דבר של מה בכך.
אם נמשיל את תהליך הבניה לתהליך הייצור בחברת היי- טק הרי שייתכן שהמתכנתים, המעצבים, ואנשי המכירות יהיו מעולים- עדיין, אם הניהול יהיה לקוי ולא תתבצע בקרת איכות, לא בטוח כלל שהתוכנה תעבוד היטב על השרת של הלקוח.

במידה ולא תיפרס 'רשת' של יועצים בעלי כישורים לתכנון וניהול הבניה, תוטל האחריות לליקויי האיכות על היזם עצמו.  אי העסקת מפקח בניה תתבטא באיכות ירודה של חומרים, בטעויות בביצוע השלד והגימורים, בהוצאה כספית ניכרת ובמפחי נפש מיותרים.

תפקידו של מפקח הבניה הנו לייצג את האינטרסים של היזם, ולבדוק, בזמן אמת, שכל התכניות וכל ההוראות 'מתחברות'. היות והפיקוח העליון של אדריכל המבנה הנו לצורכי רישוי בלבד ואינו כולל ליווי צמוד בשטח (ראה יחסי אדריכל- לקוח), מפקח הבניה הוא זה שאמור לוודא שהתכניות היועצים השונים מתבצעות כלשונן. בכל מקרה של חוסר התאמה, עליו לדווח על כך למתכננים קודם לביצועו של האלמנט.

המפקח הצמוד יוכל, בנוסף, לערוך כתבי כמויות לספקים, לנהל עבור היזם את ההתקשרויות עם בעלי המקצוע השונים, לתאם את מועד הגעתם לאתר ולאשר את התוצאה המתקבלת. מפקח בניה טוב נבחן בנוסף ביכולתו 'לכווץ' את לוחות הזמנים, כך שהנכס יניב פריו מוקדם יותר.

מי רשאי להתמנות כמפקח בניה?
אין הגדרה בחוק ל"מפקח בניה". נכון שיש מכללות שמעניקות תעודה אבל היות והחוק לא מחייב להעסיק מפקח, החוק לא עוסק גם ב"מיהו מפקח". לכן בפועל עוסק במקצוע מי שרוצה- ממהנדסים ועד לאנשים ללא הכשרה. לכן, חשוב לבדוק מהי ההכשרה של המפקח (עדיפות להנדסאי אדריכלות/ בניין/ או מהנדס בניין), ומי ממליץ עליו.

 

 

ניהול הבניה

בפרק זה נבחן שתי אסכולות שונות לאופן ההתקשרות החוזית עם אנשי המקצוע:

שיטת "עד מפתח", התקשרות עם קבלן אחד: הקבלן בשיטה זו הופך ל 'קבלן-על', והוא מרכז את כל העבודות. למעשה, הוא מתווך בין היזם לבין כל אנשי המקצוע- מקבלן השלד עד אחרון אנשי הגמר. נבחן את הטיעונים בעד ונגד בשיטה זו:

בעד :

  • המדריך השלם לתכנון ובניה > הדרכה>ניהול הבניההיזם מתקשר חוזית עם קבלן אחד בלבד ולא עם כל בעל מקצוע לחוד. מדובר בחיסכון עצום של הזמן הנחוץ לביצוע ההתקשרויות הנפרדות במהלך הבניה.
     
  • נוח יותר לתת משוב על איכות הביצוע באופן מרוכז מול אדם אחד להבדיל מבקרה נפרדת על כל בעל מקצוע.
     
  • ניתן להניח שבעלי המקצוע יבצעו עבודה טובה במטרה לא להסתכסך עם הקבלן שמספק להם עבודות נוספות.
     
  • 'קבלן-העל' הופך למנהל העבודה באתר- עובדה המקלה על היזם את ניהול הבניה ומוריד ממנו את נושא הבטיחות.

שיקולים נגד:

  • יש לשער שעלות הבניה הכוללת תהיה גבוהה יותר במקרה זה היות והקבלן מחפש גם את הרווח שלו מכל פעולה. זהו רווח לגיטימי הנובע מהאחריות שהקבלן לוקח על עצמו.
     
  • אין באפשרותו של היזם להכניס לפרוייקט אנשי מקצוע מומלצים והוא חייב להסתמך על קביעותיו של הקבלן.
     
  • במקרה שבו מתגלע סכסוך בין היזם ל 'קבלן-העל'- כאילו הסתכסך היזם עם כל בעלי המקצוע. במקרה זה הסיכון הכספי גדול יותר וכך גם פוטנציאל הנזק להתקדמות הבניה.

 

שיטת ההתקשרות הנפרדת: במקרה זה היזם הופך להיות 'קבלן-העל'. הוא ייקח קבלן המתמחה בביצוע השלד. לגבי נושא הגמר- פתוחות בפניו שתי אופציות. האחת: לקחת קבלן אחד שירכז את נושא זה, השניה: לקיים התקשרויות נפרדות עם בעלי המקצוע השונים: קבוצת טיח וריצוף, קבוצת איטום, איש אלומיניום, אינסטלציה, חשמל וכד'.

בעד :

  • היזם נותר חופשי לבחור את בעלי המקצוע אשר נותנים את יחס ה"עלות-תועלת" הטוב ביותר, ולכן יש לשער כי עלות הבניה הכוללת תקטן.

 

  • מדוע 'לסגור' על נושאי הגמר כאשר אין עדיין אינדיקציה על טיב ביצוע השלד? כאשר סוגרים עם 'קבלן- על' הרי היזם בבחינת 'שבוי' בידיו עד לסיום הבניה.

נגד:

  • 'כאב ראש' לא קטן בביצוע ההתקשרויות החוזיות הנפרדות.
     
  • במידה והיזם לא שוכר מפקח בניה/ מנהל עבודה- יהיה זה כמעט בלתי אפשרי לערוך בקרת איכות אפקטיבית ולערוך תיאום בין לוחות הזמנים במהלך שלבי הבניה השונים.

 

סיבות לכאן או לכאן, כפי שראינו, ישנן למכביר. מדובר כאן בהעדפה אישית של היזם. השיקולים יהיו כסף, זמן ובקרת איכות.
שיטת "עד מפתח" צוברת תאוצה בשנים האחרונות עם התמקצעותם של 'קבלני-העל' ועלייה ברמת אמינותם. כדאי מאוד לקבל המלצה מאדריכל המבנה לגבי ניסיונו עם קבלנים שונים.

שיטת ההתקשרות הנפרדת היא עדיין השיטה הנפוצה יותר (בפרוייקטים של בניה עצמית קטנת היקף). זוהי שיטת ניהול גמישה, והיא מתאימה למי שיוכל להפנות זמן ואנרגיה לצורך ניהול התהליך, או למי שמוכן להשקיע בשכירת מנהל עבודה מטעמו.

בכל מקרה- בשתי שיטות ההתקשרות אין לקבוע מראש איזה חומרי גמר יוכנסו למבנה, כך שבעת הביצוע יהיה חופשי היזם לבחור ולקנות בעצמו את החומרים/אבזרים.

ישנן מספר מכללות המעבירות קורסים בנושא ניהול תהליך הבניה. יזמים רבים הזקוקים למידע מוצאים את הזמן ללימוד הנושא.

 

ארז מירב
עורך "אדריכלות ובניה בישראל"
יועץ לנושאי אדריכלות, תכנון ובניה
בעל הסטודיו "אדריכלות אחרת"

 

קטגוריות: 

 

מודעת גוגל

.

אינדקס

 

חדש!
אינדקס הבניה בישראל עולה לאוויר בימים אלו בגרסת הרצה.
העסקים שירשמו לאינדקס בתקופת ההרצה, ימשיכו להתפרסם ללא עלות עם סיום הפיתוח.

 

כיצד אוסיף את העסק שלי לאינדקס העסקים?

1. ראשית, בצע הרשמה קצרה  ומהירה לאתר (או כניסה במידה ונרשמת בעבר).

2. לאחר מכן,  לחץ כאן ליצירת כרטיס עסק. 

3. לאחר שסיימת, ביכולתך לקדם את כרטיסך למקום בולט בדף הראשי. לפרטים נוספים לחץ כאן.

החסות על האתר באדיבות:

 

חיפוי אלומיניום לבתים