אדריכלות ובניה בישראל

אדריכלות ובניה בישראל » אדריכלות » תכנון אדריכלי » בנה ביתך

בניה עצמית- היתר בניה ותהליך הרישוי

מאת ארז מירב, עורך האתר
הוסף מאמר זה למועדפים

תוכן
שלח מאמר זה לנמען
מבוא
בקשה למתן היתר בניה
גרסת הדפסה
חתימות שכנים/ שותפים לחלקה
היתר בניה: הדיון בוועדה
הוועדה המקומית: תנאים למתן היתר בניה
פיקוח עליון ואישורי אכלוס

מבוא

היתר בניה מטעם הרשות המקומית, ניתן למבנה רק לאחר שהוכח לה כי התיכנון עומד בסטנדרטים אותם קבעה. תהליך הרישוי מנוהל, אמנם, ע"י אדריכל המבנה, אך במהלכו נדרש היזם לביצוען של מספר דרישות.
פרק זה ינסה לשפוך אור על דרישות אלו, תוך פירוט חובותיו וזכויותיו של המבקש אל מול הרשויות, החל משלב הגשת הבקשה להיתר ועד לקבלת אישורי האכלוס.


בקשה למתן היתר בניה

הבקשה להיתר תיערך ע"י אדריכל המבנה, לאחר שהלקוח אישר את התכניות. הבקשה תוגש לוועדה המקומית לתכנון ובניה, הכפופה לתקנות התכנון והבניה של משרד הפנים.
הבקשה להיתר תכלול את הפרטים הבאים:

  • הגדרת שימוש המבנה, חומרי הבניה, הקלות מבוקשות, חישוב אחוזי בניה ושטחי הבניה.


  • מפת מדידה בתוקף לחצי השנה האחרונה, תכנית אדריכלית להעמדת המבנה ע"ג השטח, תכנית לפתוח השטח.


  • תכנית אדריכלית של כל מפלס בנפרד, תכנית גגות, חתכים וחזיתות.


  • פרטי הבניין , התברואה, המערכות הטכניות ופרטי הפיתוח הנוגעים לגדרות.


  • הצהרותיהם וחתימותיהם של אדריכל המבנה, מהנדס הבניין, הבעלים (יש לצרף נסח טאבו בתוקף לחצי השנה האחרונה, או העתק מחוזה חכירה מול מנהל מקרקעי ישראל).


  • חתימתה של המועצה המקומית (החתימה כרוכה בתשלום אגרות הבניה).

חזרה למעלה


חתימות שכנים/ שותפים לחלקה

במגרש דו משפחתי יש לקבל את חתימת השותף לחלקה. חוק המקרקעין קובע כי במבנה רב משפחתי (בית משותף) דרוש רוב של 75% מהדיירים (או מהבעלים של שני שלישים מהרכוש המשותף) לצורך תוספת בניה. לצורך תוספת ממ"ד מספיקים 60% מהדיירים. יש לנסות להחתים את כל הבעלים המופיעים בנסח הטאבו.

בכל סוג של מגרש, במידה ורוצים לבנות גדר בנוייה- יש להחתים את השכן הגובל. ההחתמות יבוצעו על גבי בקשת ההיתר- ה"גרמושקה".

המדריך השלם לתכנון ובניה > אדריכלות > אדריכלים > בנית בתים, וילותלעיתים השותפים לחלקה או השכנים מסרבים לחתום מפאת סכסוך, או לחילופין מעמידים תנאים לא הגיוניים.
אל חשש! בהתייעצות עם האדריכל ניתן להפעיל את 'תקנה 2' לחוק, אשר מהותה שליחת מכתב רשום (על חשבון היזם) ע"י הרשות המקומית לגורם המסרב ע"מ להעניק לו הזדמנות להביע את ההתנגדות בצורה מסודרת.
במידה ואכן תוגש התנגדות בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק (עובדה אשר לרוב במילא אינה מתרחשת) - היא תידון בוועדה אשר תיתן את החלטתה באופן ענייני. לא ניתקלתי בעבודתי מעולם במקרה בו התנגדות "לא כשרה" (ריב בן שכנים) התקבלה.

נכון, לכאורה יש כאן סתירה עם חוק המקרעין, אך גם אם תוגש תלונה למפקח/ת על המקרקעין- התלונה תיבחן בעיניים תכנוניות, ולהחלטות קודמות של הוועדה המקומית לתכנון ובניה יהיה משקל רב בעמדת המפקח/ת (אחרי הכל- שני המוסדות שייכים למדינה...). גם אם יפנו השכנים לבית המשפט- עדיין יהיה להחלטות הוועדה משקל רב ומכריע.

חזרה למעלה


היתר בניה: הדיון בוועדה

תוך כמה זמן מרגע הגשת התכנית הוועדה המקומית חייבת להגיב? זו שאלה מצויינת. לשון החוק מבולבלת:
אין בחוק (לצערי) פרק זמן בו הוועדה חייבת לשלוח דף החלטה, ובו רשימת התנאים להיתר. הסיבה היא שאין התאמה בין לשון החוק לבין התהליך שקורה בפועל. חוק התכנון והבניה (סעיף 158 כג) אומר דבר פשוט: ברגע שהוגשו כל המסמכים הדרושים לוועדה, עליה לפסוק תוך 30 יום.

מה הבעיה? אי אפשר לנהוג ע"פ החוק ו"להגיש לוועדה את כל המסמכים" לפני הדיון. הוועדות פועלות הפוך: קודם הן מבקשות תכנית ראשונית (בלי מסמכים נלווים), ואז מתכנסות לדון בה. בסיום הדיון הוועדה מחליטה "לאשר בתנאים" או "לא לאשר". רק אז, במידה והתכנית "אושרה בתנאים", הם יצרפו למבקש את כל התנאים, הדרישות, המסמכים והאישורים הדרושים לצורך קבלת ההיתר...

והחוק ממשיך לסבך:
על פי התיקון מס' 72 לחוק התכנון והבניה, בהעדר תגובה מאת רשות התכנון בתוך חודשיים לבקשה המוגשת ע"י אדריכל המורשה לכך - "מורשה להיתר" (לאחר שוידא את התאמת התכנית לדין), הבקשה יכולה לקבל תוקף ע"י האדריכל כהיתר לכל דבר כאילו ניתן על ידי רשות התכנון. האם בפועל זה קורה? ממש לא. אף אדריכל לא רוצה להסתבך עם הוועדה המקומית.

אז מה קורה בפועל?
הוועדה המקומית לתכנון ובניה מתכנסת אחת למספר שבועות. לאחר הדיון בוועדה ייכתב הפרוטוקול ("דף הדרישות"), אשר יכלול את ההחלטה עצמה, ורשימת התנאים לצורך קבלת ההיתר. הפרוטוקול יועבר בדואר הן לאדריכל והן אל היזם (המכתב מגיע כחודש לאחר הדיון).
במידה והוועדה מסרבת לחלק מבקשת ההיתר או לכולה, פתוחה בפני היזם האפשרות להגיש ערעור, בהתייעצות עם אדריכל המבנה, בפני וועדת הערר המחוזית.

חזרה למעלה


הוועדה המקומית: תנאים למתן היתר בניה

רשימת התנאים לקבלת ההיתר משתנה בהתאם לאופיו של הפרוייקט. הדרישות אינן קבועות גם בשל סטנדרטים שונים בין רשות אחת לרעותה. להלן עיקרן:

פרק הזמן הדרוש להוצאת היתר, משתנה ע"פ דרגת יעילותם הבירוקרטית של הגופים המוסדיים באיזורים השונים, ממורכבותה של הבקשה עצמה וממשתנים לא צפויים נוספים. בכל אופן- יש לקחת בחשבון פרק זמן של מספר חודשים.

המדריך השלם לתכנון ובניה > אדריכלות > אדריכלים > בנית בתים, וילותאיך בכל זאת חוסכים בזמן? אדריכלים רבים מכינים את תכניות העבודה רק עם קבלת ההיתר. אין הדבר כורח המציאות: כבר עם קבלת "דף הדרישות", אשר הוזכר קודם, יש לבקש מאדריכל המבנה להכין תכניות עבודה מפורטות.
כך - בזמן שהתהליך הבירוקרטי מתנהל- ינוצל הזמן לעריכת תוכניות העבודה האדריכליות וההנדסיות. עם העברתן ליזם, יוכל האחרון לבצע את מכרז הקבלנים, תוך עליה על הקרקע מיד עם קבלת היתר הבניה.

היתר הבניה עצמו הנו תשריט הבקשה ("גרמושקה") אליה מוצמד טופס חתום, עם פרטי הבקשה המלאים. קבלת ההיתר מותנית בתשלום אגרה נוספת (ראה חישוב עלויות).
ההיתר תקף לשנה, אך אם הונחו יסודות למבנה מוארך תוקפו ל- 3 שנים.

עם תחילת העבודות כדאי לבקש חיבור זמני לתשתיות חשמל ומים באמצעות טופס -2.

חזרה למעלה


פיקוח עליון ואישורי אכלוס

במהלך הבניה נדרש אדריכל המבנה- המבצע את הפיקוח העליון לצורכי הרישוי- לדווח לוועדה באופן רשמי על אופן התקדמותו של התהליך.
הדוח הראשון יוגש בשלב סימון קווי הבניין ע"י המודד, השני בשלב גמר ריצפת קומת הכניסה (בצירוף מפת מדידה), השלישי בגמר השלד והאחרון בגמר הבניה.
הדוח האחרון יהיה לצורך אכלוסו של המבנה, ויימסר בצירוף המסמכים הבאים:
  • מפת מדידה סופית הכוללת את המבנה ואת פיתוח השטח.


  • אישור המעבדה המוסמכת על תקינות הבדיקות השונות (ריכוז תוצאות בדיקת הבטון, מער' הביוב והממ"ד).


  • הצהרת מהנדס הבניין על תקינות הממ"ד (הצהרה זו תיערך בפני הנוטריון של היזם).


  • אישור הקבלן על התקנת פרטי מסגרות תקניים בממ"ד. לאישור זה יוצמדו העתקים מתעודת "קבלן רשום" ומהחוזה בין היזם לקבלן.


  • המצאת אישור הכולל חשבוניות מס מאתר הפסולת על השימוש בשירותיו.


  • אישור מהמועצה המקומית על כך שאין ליזם חוב כלפיה.

לאחר הגשת המסמכים יגיע לשטח פקח מטעם הוועדה ע"מ לאשר את תאימותו של המבנה להיתר הבניה. הפקח יבדוק באופן מדגמי מספר נושאים כגון: מידות, מעקות תקניים, חניות, גבהים וכד'.

קבלת טופס 4 (אישור לחיבור המבנה לתשתיות) אינה מחייבת סיום של כל עבודות פתוח השטח (כגון משטחי חניה או גדרות), אך תחייב, ברוב המקרים, מתן ערבות בנקאית לסיומן.

המדריך השלם לתכנון ובניה > אדריכלות > אדריכלים > בנית בתים, וילותישנם מקרים בהם לקוחות אינם ממתינים לאישור האכלוס ונכנסים לגור במבנה טרם קבלתו. חיבור החשמל הזמני הופך ל 'קבוע', ונעשים חיבורים עצמאיים לתשתיות האחרות.

מעבר לסכנה הקיימת במגורים במבנה אשר לא עבר את אישור האדריכל והוועדה (למשל מעקות אשר אינם עונים לתקן, או כשלים הנוגעים לבטיחות אש), רצוי לדעת שחס וחלילה, במקרה של תאונה, או נזק למבנה- עלולה להיווצר בעיה ביטוחית.

במידה והבניה אינה תואמת את ההיתר מסיבה זו או אחרת תיערך ע"י אדריכל המבנה תכנית שינויים. למעשה זו תכנית אדריכלית חדשה המוגשת לוועדה לצורך קבלת היתר חדש. תמחור התכנית תלוי במהות וגודל השינויים המבוקשים.

תעודת הגמר- מאשרת את סיום התהליך כולו ותינתן למבנה רק לאחר סיום כל עבודות הפיתוח. רבים מוותרים על תעודה זו בשל כך. אין לכך הצדקה משום שבעת הרצון לממש את הנכס בעתיד ייתכן ועורך דינו של הקונה ידרוש את המצאת התעודה. אי המצאתה עלול לעורר חשד שמא המבנה אינו בנוי ע"פ תנאי ההיתר וערכו עלול לרדת בשל כך.
ניסיון להשיג את התעודה בשלב מאוחר, עלול להיתקל בקשיים עקב פריטים לא מאושרים אשר נוספו עם הזמן למבנה או לשטח. (גגונים, פרגולות, מחסן, גדרות וכיו"ב).



ארז מירב
עורך "אדריכלות ובניה בישראל"
יועץ לנושאי אדריכלות, תכנון ובניה
בעל הסטודיו "אדריכלות אחרת"

הוסף מאמר זה למועדפים גרסת הדפסה שלח מאמר זה



                                                                               כל הזכויות שמורות ©  אדריכלות ובניה בישראל
האתר משנה את פניו בקרוב!

מרכז ההדרכה אשר פועל בהתנדבות יעבור בקרוב לפלטפורמה חדשה ומתקדמת, עם המון פיצ'רים חדשים. תן לנו חסות לכך וזכה בתודתנו ובחשיפה נאה. פרטים בקרוב...



למד עוד על חסויות באתר