אדריכלות ובניה בישראל

מרכז הדרכה פתוח

פינוי בינוי- טיפים להתארגנות הדיירים

בשיתוף פעולה עם:

גירסה להדפסהSend by email
כותב המאמר: 
מוטי בן ששון, יועץ להתחדשות עירונית
תאריך בדיקת עדכניות: 
09-05-2017

מבוא

בשנים האחרונות אנו עדים לצמיחה חסרת תקדים בהיקף הפרויקטים של פינוי בינוי. ובכל זאת, פרויקטים בודדים בלבד יצאו עד כה לדרך. 

להבדיל מפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 במסגרתם נהרס ונבנה הבניין החדש בתוך מספר שנים בודדות, במסגרת פינוי בינוי נדרש זמן רב יותר. הרבה יותר. הסיבות להתמשכות אותם פרויקטים היא בעיקר בגלל תהליך רישוי ארוך המותנה באישור הועדה המחוזית ואף הארצית, אך לא רק. 

לעתים התנהלות לא נכונה מצד הדיירים, העדר מנהיגות, ריבוי של דיירים סחטנים, וסיבוכים תכנוניים הן הסיבות העיקריות הגורמות לעיכובים ואף להכשלתם של פרויקטים רבים. לאור היכרות ארוכת שנים עם פרויקטים מסוג פינוי בינוי והבנת המכשלות הרבות המצויות בפרויקטים מעין אלו, החלטנו בשנים האחרונות אנו עדים לצמיחה חסרת תקדים בהיקף הפרויקטים של פינוי בינוי. ובכל זאת, פרויקטים בודדים בלבד יצאו עד כה לדרך.

מדוע פינוי בינוי לוקח כל כך הרבה זמן?

להבדיל מפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 במסגרתם נהרס ונבנה הבניין החדש בתוך מספר שנים בודדות, במסגרת פינוי בינוי נדרש זמן רב יותר. הרבה יותר.הסיבות להתמשכות אותם פרויקטים היא בעיקר בגלל תהליך רישוי ארוך המותנה באישור הועדה המחוזית ואף הארצית, אך לא רק.

התחדשות עירונית- פינוי בינוי

לעתים התנהלות לא נכונה מצד הדיירים, העדר מנהיגות, ריבוי של דיירים סחטנים, וסיבוכים תכנוניים הן הסיבות העיקריות הגורמות לעיכובים ואף להכשלתם של פרויקטים רבים.

לאור היכרות ארוכת שנים עם פרויקטים מסוג פינוי בינוי והבנת המכשלות הרבות המצויות בפרויקטים מעין אלו, החלטנו להעלות על הכתב מספר דרכי פעולה לצורך יישום תקין ואפקטיבי של פרויקט פינוי בינוי, להלן:

 

התארגנות הדיירים בפרוייקט פינוי בינוי

השלב הראשון הוא הרכבת נציגות דיירים - יש לכנס אסיפת דיירים ולבחור את הנציגות אשר תבחן ותוביל את המהלך מטעם הדיירים. על הנציגים להיות דיירים, מומלץ בעלי רקע בתחומי התכנון והבניה ואם ישנו רקע משפטי מה טוב. חשוב להכין פרוטוקול ישיבה המסמיך את הנציגות לפעול בשם רוב הדיירים ולקבל החלטות עקרוניות (לא מדובר בייפוי כוח אלא רק הסמכה עקרונית לבחינה של יזמים פוטנציאליים ומינוי של אנשי מקצוע).

שלב ההתארגנות לכאורה השלב הפשוט הינו אחד מאבני היסוד של הפרויקט ועליו מושתת כל פרויקט פינוי בינוי איכותי. כאשר ישנו ועד פעולה או נציגות אחראית אשר ביכולתה לרתום את שאר הדיירים ולעדכן אותם בכל צעד ושעל, הפרויקט מתקדם על הצד הטוב ביותר וללא עיכובים מיותרים.

בחירת אנשי מקצוע – יש לבחור עו"ד מקרקעין בעל ידע וניסיון בהובלת פרויקטים מסוג זה. בנוסף ניתן לבחון חברת מנהלת, אשר אמונה על ניהול המכרז וייצוג משפטי של הדיירים, את עו"ד הדיירים מומלץ למנות בטרם חתמו הדיירים על מסמך כלשהו. בנוסף לעו"ד, לעתים יבחרו הדיירים שמאי מלווה כבר מהשלבים ההתחלתיים שיהיה אמון על המו"מ המסחרי, ויבקר את התהליכים כבר משלבי המו"מ העקרוני.

 

ניסוח עקרונות למכרז פינוי בינוי

לרוב, פונים דיירים לקבל הצעות מיזם אחד או שניים, אך יצירת התמחרות בין מספר יזמים רלוונטיים במקביל, תיצור תחרות בריאה, שתאפשר לדיירים לקבל הצעות יותר איכותיות מיזמים בעלי ניסיון ויכולות ביצוע מוכחות.

יזמים רבים וטובים לא יוכלו להגיש הצעתם ללא חתימת הדיירים על הסכמה עקרונית NOSHOP אשר מקנה להם מעין בלעדיות לבחינת העסקה ומתן הצעה קונקרטית.  איננו ממליצים לחתום על הסכם מעין זה, מכיוון שהוא מגביל אתכם הדיירים לעבודה עם יזם אחד בלבד, ובכך למעשה מבטל את יתרון המכרז, ומקנה ליזם מעין בלעדיות.

התחדשות עירונית- פינוי בינוימצד שני, אם לא תהיו מוכנים לחתום ליזם על הסכמה שכזו, ככל הנראה שתקבלו הצעות אמורפיות וכלליות בלבד, מבלי לרדת לפרטים. אז מה עושים?

הפתרון לרוב הוא סיוע באיש מקצוע מתחום התכנון עם הבנה רחבה של פרויקטים מסוג פינוי בינוי. לאחר יצירת תכנון ראשוני וקבלת אומדנים כלכליים, ניתן לנסח מספר עקרונות משפטיים ומסחריים ולשלוח ליזמים הרלוונטיים ביותר. 
בשיטה זו, תוכלו הדיירים לנהל מכרז איכותי מבלי להתחייב ישירות ליזם. 

אם בכל זאת בחרתם לחתום עם יזם על מסמך בלעדיות (NOSHOP), אנו ממליצים לכם להעניק לא יותר מ-3 חודשים של התחייבות, מהיום שבוא חתמו 80% או יותר מהדיירים. גם את הסעיף הזה יש לסייג בתקופה של עד חודשיים להשגת היעד המינימאלי, קרי 80%.  יש לנסח מנגנון עדכון של הנציגות לגבי סטטוס החתימות במתחם. כמובן להיזהר ממתן התחייבות בלתי חוזרת ליזם/קבלן, או ממתן ייפוי כוח כזה או אחר. כאן חשוב מאוד להיעזר בעורך הדין מטעם הדיירים.

 

האם הבניין מתאים לפרוייקט פינוי בינוי?

בתחילת תהליך הניתוח של המתחם כפי שהסברנו ישנן מספר כללי אצבע ראשוניים, וזאת כדי להבין האם המתחם רלוונטי לפינוי בינוי. קודם עליכם לוודא שישנם לפחות 24 יחידות במתחם, לאחר מכן ניתן לבדוק אם המתחם הוכרז או טרם הוכרז ע"י הועדה המקומית כמתחם המיועד פינוי בינוי, מה שהופך את המתחם לרלוונטי ביותר, ושלישית ניתן לחשב את המכפיל הרצוי ולוודא את הצפיפות המינימאלית כדי לבחון את ישימות הפרויקט.

להלן טבלת מתחמים מאושרים לפינוי בינוי ע"פ הועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית: מתחמי פינוי בינוי מאושרים

בחירת יזם לפרוייקט פינוי בינוי

אחרי שנפגשתם עם מספר יזמים, קיבלתם את הצעותיהם המעודכנות, ניתחתם את האיתנות הפיננסית שלהם ואת התכנות הביצוע של הצעתם, עברתם על העקרונות המשפטיים בעזרת עו"ד מטעמכם. הגיע הזמן לקבל החלטה, ובעקבותיה לכנס את כלל הדיירים לערב אחד שבוא יוצגו עיקרי הפרויקט המוצע.

עקרונות משפטיים ותנאים מתלים בהסכם פינוי בינוי:
רבות נכתב על הסוגיות המשפטיות בהסכם פינוי בינוי. ישנם ניואנסים חשובים מאוד שרק עו"ד מנוסה וחד הבחנה יוכל להבחין, להעיר ולתקנם, למרות זאת נדגיש מספר נקודות.

  • קבעו מנגנון ביטול הסכם, באילו תרחישים יהיה ניתן לבטל את ההסכם ומה הרוב הנדרש, בנוסף, סנקציות ברורות במידה ולא התקיימה התחייבות מסוימת בהסכם, כך שתוכלו להחליט האם לממש את אופציית הביטול או לקבל פיצוי מוסכם.
  • קבעו אבני דרך למימוש כל שלב בתהליך, לדוג' עד איזה שלב נדרש היזם להחתים את כלל הדיירים, מתי מסיים את התכנון, שלב אישור התב"ע, זמן למתן הכרזה ע"י המועצה הארצית לתכנון, היתרים, עליה על הקרקע, שלבי ביצוע, רישום בית משותף. ועוד.
  • חשוב לוודא קיומם של תנאים מתלים , בהעדרם לא יכנס ההסכם כלל לתוקף. תנאי מתלה בהסכם פינוי בינוי יכול להיות החתמת X% מהדיירים, זמן מוגדר למתן היתר, ומתן הכרזה, סטייה ניכרת מהתכנית המוצעת וכו'.

תנאים מסחריים ברורים ושקופים לכולם:
סעיפי התמורה צריכים לכלול בצורה חדה וברורה את כל המרכיבים החשובים – פתרון דיור חלופי, דמי שכירות במהלך התקופה המוגדרת, הובלת התכולה הלוך ושוב, מימון יועצים מטעם הדיירים (עורך דין דיירים ומפקח בניה), בהסכמים באזורים חלשים נהוג אפילו להתחייב לזמן מוגדר לשלם את החלק היחסי של ועד הבית עבור בעלי הקרקע, שטח הדירה כמובן וההצמדות אליה, בנוסף יצורף נספח מפרט טכני לפי חוק מכר.

בנוסף, יפורט מנגנון בחירת הדירה החדשה, בין אם הגרלה, בין אם שיטה שמאית ובין אם קביעת מנגנון פשוט כנגזרת של מיקום נוכחי. כלל התמורות כמובן נבחנות ומפוקחות לפי תקן 21.

לעניין השקיפות ראו סעיף 6 לחוק המדגיש מפורשות את רמת השקיפות בה צריך לנהוג מי שמייצג אתכם, ובמידה ועשוי להיות בניגוד אינטרסים עליו להצהיר זאת מראש ובכתב, ולא ההסכם שלו עמכם חסר תוקף.

 
 מוטי בן ששון,

מייסד חברת פארופוינט ומבעלי המרכז להתחדשות עירונית מקבוצת אפיקים 38
office@afikim38.com

 

קטגוריות: 

 

מודעת גוגל

.

אינדקס

 

חדש!
אינדקס הבניה בישראל עולה לאוויר בימים אלו בגרסת הרצה.
העסקים שירשמו לאינדקס בתקופת ההרצה, ימשיכו להתפרסם ללא עלות עם סיום הפיתוח.

 

כיצד אוסיף את העסק שלי לאינדקס העסקים?

1. ראשית, בצע הרשמה קצרה  ומהירה לאתר (או כניסה במידה ונרשמת בעבר).

2. לאחר מכן,  לחץ כאן ליצירת כרטיס עסק. 

3. לאחר שסיימת, ביכולתך לקדם את כרטיסך למקום בולט בדף הראשי. לפרטים נוספים לחץ כאן.

החסות על האתר באדיבות:

 

חיפוי אלומיניום לבתים