בניין מגורים חדש הינו בניין בן שש דירות לפחות אשר הוגשה בקשה להיתר לבנייתו החל ב-3 בספטמבר, 2010. חקיקת הנגישות מבקשת להנגיש את השטחים המשותפים לכלל הדיירים בבניין מגורים, בין אם מתגוררים בבניין דיירים עם מוגבלות ובין אם לאו. מאמר זה עוסק בדרישות הנגישות מבניין מגורים חדש.

​המחוקק מגדיר בניין מגורים חדש, כמקבץ של שש דירות חדשות לפחות שיש להן כניסה משותפת או חדר מדרגות משותף, ואשר היתר לבנייתן ניתן אחרי התאריך 3 בספטמבר, 2010. יש להדגיש כי אותן 6 הדירות יכולות להוות בניין שלם ועצמאי, תוספת לבניין קיים, או תולדה של חלוקה מחדש של דירות שהיתר לבנייתן ניתן קודם לכן. מסמך זה עוסק בנגישות אל אותן הדירות שהוגדרו בחוק כ"בניין מגורים חדש".

חקיקת הנגישות מבקשת להנגיש את השטחים המשותפים לכלל הדיירים בבניין מגורים, בין אם מתגוררים בבניין דיירים עם מוגבלות ובין אם לאו. כך, אנשים עם מוגבלות יוכלו לקנות דירה בבניין זה ללא צורך בהתאמות מיוחדות בשטח המשותף, ודיירי הבניין הנגיש יוכלו להזמין לביתם אנשים עם מוגבלות, ולקיים איתם קשרי משפחה וחברות שיש בהם הדדיות ויחסי גומלין. כמו כן, יקל על דיירי הבניין להוביל תינוק בעגלתו או להזיז ממקומם חפצים כבדים, והתמודדות עם ירידה זמנית או קבועה בתפקוד של אחד מבני המשפחה לא תצריך ביצוע התאמות דיור ברכוש המשותף לכל בעלי הדירות בבניין.

דרישות הנגישות בבנייני מגורים חדשים

התקנות קובעות הוראות נגישות לגבי השטח המשותף לכלל הדיירים של בניין המגורים החדש, או של מקבץ הדירות החדשות שמתווספות לבניין מגורים קיים. המחוקק התייחס אל השטחים המשותפים לכלל הדיירים בבניין לרבות חצרות, מבואה, חדרי מדרגות, מעליות, חניונים, מרחבים מוגנים, מחסנים, חדר כושר ובריכת שחייה, חדר אשפה, גגות שיש אליהם גישה משטח ציבורי, וכו.

התקנות לא חלות על שטחים נפרדים שאינם משותפים לכלל: פנים הדירות, פנים המחסנים או חניות שרשומות על-שם אחת מהדירות, וכד. כמו כן התקנות לא חלות כאשר מוסיפים שטח שאינו כולל יחידות דיור לבניין קיים.

בבניין מגורים חדש יש להתקין את התאמות הנגישות הבאות:
דרך נגישה

בבניין מגורים צריכה להיות מותקנת דרך נגישה, כמפורט להלן:

• דרך נגישה תוביל מהמדרכה ומהחניה אל הכניסה העיקרית לבניין, אל המבואה, אל המעלית, ואל הכניסות ליחידות הדיור.
• דרך נגישה תוביל מהמבואה אל שטחים משותפים ואל מתקנים משותפים.
• דרך נגישה תוביל מיחידות הדיור אל שטחים משותפים ואל מתקנים משותפים.
• דרך נגישה תוביל אל כל המחסנים.
• בדרך נגישה בתוך בניין מגורים חדש או אגף חדש שנוסף לבניין מגורים קיים, רוחב פרוזדור בין המעלית לבין פתח הכניסה לדירה, יכול שיהיה קטן מ-130 סנטימטרים, ובלבד שיתקיימו בו תנאים אלה:

1. רוחבו לא יפחת מ-110 סנטימטרים;
2. המרחק בין קצה מבואת המעלית לדלת הדירה לא יעלה על 7 מטרים;
3. על אף האמור בפסקאות (1) ו-(2), רוחב המסדרון יכול שיהיה קטן מ-110 סנטימטרים, ובלבד שסכום מידות רוחב המסדרון ורוחב פתח הכניסה לדירה יהיה 210 סנטימטרים לפחות, כאשר אחד הממדים אינו קטן מ-90 סנטימטרים, כמתואר בתרשים.

חניה, והדרך מהחניות לבניין

• מקומות החניה הנגישים, יימצאו קרוב ככל האפשר, לכניסה הנגישה לבניין.
• חניה נגישה, שאין אפשרות להתקינה בתחום המגרש או בתוך הבניין מטעמים של תכנון והנדסה, יכולה להיות מחוץ לתחום המגרש, אך קרוב ככל הניתן לכניסה אל הבניין, ובלבד שתהיה דרך נגישה ממקום החניה הנגישה אל כניסה נגישה לבניין.
• חניה נגישה יכולה להיות מחוץ לתחום המגרש אם חניה זו קרובה יותר לכניסה נגישה ומספקת נגישות טובה יותר. זאת בתנאי שמרחק החניה מכניסה נגישה לא עולה על 50 מטרים.
• התקנות מדברות על הקצאת מספר מסוים של חניות נגישות בבניין מגורים חדש, ולא על הצמדת אותן חניות לדירות. עמדת הנציבות הינה, כי במהלך מכירת הדירות אם הקבלן מבקש להצמיד חניות לדירות, עליו להצמיד קודם את החניות הרגילות לדירות של דיירים שאינם דיירים עם מוגבלות, ואת החניות הנגישות לדירות של בעלי תג חניה לנכה. רק במקרה שכל החניות הרגילות הוצמדו לדירות של דיירים שאינם דיירים עם מוגבלות, ניתן להצמיד חניה נגישה לאדם שאינו בעל תג. במצב זה, אין חובה להציב תמרור חניה נגישה, בין אם החניות נמכרו לאדם עם מוגבלות ובין אם לאו, שכן החניות מוצמדות לדירה ואינן לשימוש הציבור.
• בתקנות נקבע מפרט טכני מחייב עבור חניה נגישה.
• נקבעו הוראות מיוחדות עבור חניית רכב גבוה, לרבות הכשרת מקום חניה מתאים על חשבון שטח שנועד להיות שטח פרטי פתוח או שטח גינון.

מעלית בבניין מגורים חדש

יש להתקין מעלית בבניין מגורים חדש, בהתאם לגובה הבניין:

(תמונה באדיבות ויקימדיה)

• אם ההפרש בין הכניסה הראשית לבניין למפלס הדירה השוכנת בקומה הגבוהה ביותר הינו 10 מ ויותר: חלה חובת התקנת מעלית בבניין. המעלית תוביל לכל אחת מהדירות החדשות שבבקשה להיתר בנייה.
• אם יש פחות משש דירות בבניין, יש להתקין מעלית אם ההפרש בין הכניסה הראשית אליו למפלס הדירה השוכנת בקומה הגבוהה ביותר הינו 13 מ ויותר.
• אם ההפרש בין הכניסה הראשית לבניין למפלס הדירה השוכנת בקומה הגבוהה ביותר הינו פחות מ-10 מ, יש להתקין את אחד מהאמצעים הבאים:

1. מעלית מטיפוס 1 – מידות התא עצמו: 100/125, פתח התא 80 ס"מ לפחות בצלע הצרה, ועדיף שיהיה 90 ס"מ.
2. פיר למעלית שמידותיו 190/160, עם בור שעומקו 150 ס"מ לפחות (אם ישנה מעלית אין צורך בפיר במידות אלה, אלא הפיר צריך להיות מתאים למעלית בטיפוס 1).
3. מעלון אנכי – מידת פנים המעלון תאפשר נשיאה של אדם בכיסא גלגלים.
4. תבוצע התאמת נגישות במקום מעלית ומעלון המאפשרת, או תאפשר בעתיד, הנגשה של כל יחידות הדיור במבנה.
5. הדרך לשתי יחידות דיור בבניין תהיה נגישה לפי הוראות חוק התכנון והבניה ותקנותיו, ושאר יחידות הדיור בבניין יתוכננו כך שיהיה ניתן לבצע התאמות נגישות בדרך אליהן בהתאם לחוק ולתקנות. אפשרות זו טעונה אישור מהנדס הוועדה לאחר שנועץ במורשה נגישות מתו"ס (כלומר צריך להראות שלא תהיה מניעה בעתיד לעשות דרך נגישה אל כל היחידות).

כמות המדרגות המותרת במהלך אחד, בחדר מדרגות של בניין מגורים נגיש

אם מותקנת בבניין מעלית המובילה לאותם חללים שאליהם מובילות המדרגות, מספר המדרגות במהלך אחד לא יהיה גדול מהמפורט להלן:

• 16 מדרגות שגובה הרום שלהן אינו גדול מ- 17.5 ס"מ; או –
• 22 מדרגות שגובה הרום שלהן אינו גדול מ- 15.5 ס"מ.

אם לא מותקנת בבניין מעלית המובילה לאותם חללים שאליהם מובילות המדרגות, מספר המדרגות במהלך אחד לא יהיה גדול מ-11 מדרגות שגובה הרום שלהן אינו גדול מ- 16.5 ס"מ. [לפי חלק ג לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר בנייה, תנאיו ואגרות), תש"ל- 1970, התוספת השנייה חלק ג בטיחות אש בבניינים].

אמצעי בטיחות, התרעה ואזהרה בחדר מדרגות משותף

• יש להתקין בתי אחיזה משני צידי מהלך מדרגות, למעט במשטחי הביניים.
• אין חובה להתקין משטחי אזהרה לפני מהלך המדרגות.
• יש לסמן את שלח המדרגה הראשונה והאחרונה בכל מהלך מדרגות.
• אין חובה לסמן את המדרגה הראשונה במהלך המדרגות העולה הראשון במפלס הכניסה.
• לפני ירידה במדרגות בשטחי חוץ יהיה סימן אזהרה.

פתחי הגישה לדירות המגורים, תיבות דואר, אמצעי הפעלה ועוד

• מערכת פתיחת דלתות תעמוד בדרישות ת"י 1918 חלק 1, וחלק 4.
• בכל בניין מגורים חובה להתקין תיבת דואר נוספת ונגישה, שתעמוד לרשות דייר עם מוגבלות לפי הצורך.
• אמצעי הפעלה, כדוגמת מתגים, לחצנים וידיות יהיו נגישים לפי התקן (ת"י 1918 חלק 1).
• בבניין שדלת הכניסה שלו נפתחת באמצעות אינטרקום, יש להתקין את האינטרקום לפי ת"י 1918 חלק 1. אם באינטרקום מותקן שלט עם מספרי הדירות, על המספרים להיות בולטים מפני השלט, והשלט יהיה לפי הוראות ת"י 1918 חלק 4 – "שילוט מישושי".

פטורים ודרישות מופחתות

פטורים באישור מהנדס הוועדה והנציב:

המחוקק מאפשר למבקש בקשה להיתר, לפנות אל נציב שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות במשרד המשפטים, ולבקש פטור מביצוע התאמת נגישות לגבי בניין מגורים חדש מהטעמים הבאים:

• ביצוע התאמת הנגישות מטיל נטל כלכלי גבוה מאוד, העולה על 0.5% מהעלות הכוללת של הקמת הבניין או הפרויקט, לפי העניין (ובכלל זה היטלים ומסים, עלות הקרקע, אנשי מקצוע וכיוב).
• התאמת הנגישות אינה ניתנת לביצוע מסיבות הנדסיות.
• התאמת הנגישות פוגעת באופן מהותי באופיו המיוחד של המקום, בשל ערכי היסטוריה, ארכיאולוגיה, אדריכלות או טבע.
• בתוספת חדשה לבניין קיים: התאמות הנגישות עלולות לפגוע ביציבות הבניין הקיים או חלק ממנו, או לפגוע בסידורי הבטיחות והמילוט, ובלבד שאין אפשרות לקבוע סידורי בטיחות או מילוט חלופיים.
• במקרים רבים בהן מוסיפים דירות לבניין קיים במסגרת ביצוע תמ"א 38 או במסגרת אחרת, ומוסיפים מעלית בחדר המדרגות הקיים, יש קושי להתקין מעלית נגישה. במקרה כזה יש להגיש בקשה לפטור בצירוף חוות דעת יועץ מעליות, חוות דעת מהנדס שלד, ולציין את מידות המעלית האפשריות. יש לנסות להתקין מעלית בעלת עומק גדול ככל האפשר בפיר הקיים.הבקשה לפטור בצירוף הבקשה להיתר בנייה ואישור מומחה לנגישות מבנים, תשתיות וסביבה שהפטור המבוקש אכן נחוץ, תוגש למהנדס הוועדה המקומית, ומהנדס הוועדה המקומית יעביר העתק מהבקשה לנציב שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות. מהנדס הוועדה והנציב רשאים לדרוש כל מסמך הדרוש להם לבדיקת הבקשה לפטור. למהנדס הוועדה אין סמכות לאשר פטור אם הנציב סירב לתת פטור, אבל הוא רשאי לסרב לבקשה לפטור שהנציב הסכים לקבלה. החלטת הנציב בנוגע לבקשת הפטור תימסר למהנדס הוועדה בתוך 45 ימים ממועד המצאת הבקשה לידיו. אם לא נמסרה החלטת הנציב למהנדס הוועדה בתוך תקופה זו, יכריע בבקשה מהנדס הוועדה. למבקש שמורה זכות ערעור על ההחלטה בפני ועדת הערר ע"פ חוק התכנון והבניה.

פטורים ודרישות מופחתות שאינן מחייבות את אישור מהנדס הוועדה והנציב:

ישנם מקרים בהם לא נדרש הליך של הוצאת פטור מול מהנדס הוועדה המחוזית ונציב שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות. במקרים אלה מורשה נגישות מתו"ס לאשר בחוות דעתו כי יש פטור, מהו סעיף הפטור הרלוונטי, ומהם התנאים המתקיימים לגביו.

להלן מפורטים מקרים אלה, ומהו הפטור הרלוונטי:

1. פטור מדרך נגישה בבניין מגורים חדש – בניין מגורים חדש שכל התנאים שלהלן מתקיימים בו:

• הבניין מדורג.
• שיפוע פני הקרקע מהמדרכה ועד לכניסה העיקרית עולה על 8%.
• אין חובה להתקין בבניין מעלית.

במקום שתוכננו שטחי חצר משותפים, במפלסים שונים, הדרך הנגישה יכולה להוביל רק אל החצרות המצויות במפלס שבו נדרש להתקין דרך נגישה. לדוגמה, אם באחד המפלסים מצוי מתקן האשפה או מחסנים ועל כן יש חובה לסלול דרך נגישה אל מפלס זה, אין חובה לסלול דרך נגישה גם לחצרות המצויות במפלסים אחרים.
במגרשים ששטחם קטן מ- 1.5 דונם, ומורשה לנגישות מתו"ס אישר כי מסיבות הנדסיות לא ניתן לעמוד בדרישות המקוריות שבתקנות ניתן לקבל פטורים מדרך נגישה אם מתקיים אחד מהתנאים שלהלן:

• דרך נגישה תהיה חלק ממיסעה (דרך לכלי רכב), ובלבד שתהיה בסמוך לדרך העיקרית המשמשת את הציבור.
• הדרך הנגישה מהרחוב אל דלת הכניסה/מעלית תהיה מהחניה בלבד רק אם לא ניתן להתקין דרך נגישה מרחוב או משביל ציבורי.
• דרך נגישה בשיפוע עד 8%, ובאורך מקסימאלי 15 מ, יכולה להיות ללא משטחי ביניים (הפרש גובה 120 ס"מ).
• הוועדה המקומית רשאית לאשר דרך נגישה בשיפוע עד 10%, לאחר התייעצות עם מורשה מתו"ס.
• הכניסה הקובעת לבניין לא תהיה כניסה נגישה, ובלבד שקיימת לבניין כניסה נגישה אשר דרך נגישה מובילה אליה ממקום חניה נגיש.

אם מתוכננת מעלית בבניין מדורג, אשר מסיבה טופוגרפית-הנדסית ניתן לו פטור מדרך נגישה אל הכניסה העיקרית, יש להתקין דרך נגישה אחרת אל המעלית ומהמעלית אל הדירות שהיא משרתת.

עבור תוספת יחידות דיור לבניין מגורים קיים, שאינה עולה על 50% מיחידות הדיור הקיימות בבניין ניתן לקבל פטור מהתקנת דרך נגישה. את הפטור רשאי לתת מהנדס הוועדה המקומית לאחר שהתייעץ עם מורשה נגישות מבנים תשתיות וסביבה. פטור זה לא יחול במקום שבו ניתן להתקין דרך נגישה לתוספת יחידות הדיור בלבד.

התייעצות עם מורשה נגישות שירות בהליכי רישוי ובנייה של דירות מגורים חדשות

בבקשה להיתר לבנייה של 100 דירות חדשות ויותר, בבקשה לקבלת אישור חיבור לתשתיות (טופס 4) ובבקשה לקבלת תעודת גמר יהיה על מורשה לנגישות מתו"ס להתייעץ עם מורשה לנגישות השירות בטרם יאשר את הבקשה. כן יהיה צורך בהתייעצות עם מורשה לנגישות שירות טרם אישור הבקשה, אם יש בבניין שימושים אלה: עמדת בידוק ביטחוני, עמדת מודיעין, בריכת שחייה, חדר כושר, בית כנסת או מקום לקיום אירועים הכולל יותר מ-60 מושבים.