אדריכלות ובניה בישראל

מרכז הדרכה פתוח

חוזה למכירת בית פרטי לדוגמא/ להורדה

המדור מוגש בחסות:

מדור חוזים- חסות

גירסה להדפסהSend by email
כותב המאמר: 
ארז מירב, עורך האתר
תאריך בדיקת עדכניות: 
14-07-2017

מדריך: מה לבדוק בחוזה למכירת בית?

 

בתחתית מדריך זה תמצאו חוזה למכירת בית לדוגמא- להורדה.

אז של מי הבית הזה?

ראשית, כדאי להוציא נסח טאבו, כדי לוודא שאין עיקול, או בעלים נוספים. ניתן להוציא נסח טאבו אונליין לפי מספרי הגוש והחלקה של הדירה. אם מדובר בנכס ששייך למנהל מקרקעי ישראל (רמ"י) יש לבקש מסמך אישור זכויות .

 

האם יחול מס שבח על מכירת הבית?

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963  קובע כי במקרים הבאים יחול פטור ממס שבח על מכירת דירה:

  • פטור בגין מכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים.
  • פטור בגין מכירת דירת מגורים יחידה אחת לשנה וחצי.
  • פטור בגין מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה.
  • פטור בהעברה ללא תמורה לקרוב (עסקת מתנה).
  • פטור במסגרת תחלוף דירות.

לעיתים כדאי לדחות את המכירה על מנת לקבל פטור ממס שבח. רצוי לבצע בדיקה רצינית ע"י עורך דין על מנת לוודא את זכאותכם לפטור, בטרם המכירה.

חוזה למכירת בית

מה קורה אם מתגלות חריגות בניה בעת מכירת דירה?

במידה ובדירה או בבית ישנן חריגות בניה שלא ע"פ היתר הבניה המקורי, או תוספות בניה בלתי חוקיות- יש להסדירן בטרם המכירה, או להצהיר על כך בפירוש בחוזה- כך שהקונה יהיה מודע לעניין.

 
ישנן תוספות בניה שקל להסדיר, ואף לקבל עליהן פטור מהיתר בניה לפי "רפורמת הפרגולות", כגון קירוי בכניסה, גדרות שערים, פרגולות, מחסנים וכיו"ב. לתוספות בניה רגילות יש לקבל היתר בניה. כגאי לזכור כי בקשה ללגיטימציה של מעל 12 מ"ר (למטרת מגורים) תחייב הקמת ממ"ד, או הכשרת חדר בדירה כחדר עם "שיפורי מיגון".

קחו בחשבון שבעת בקשת היתר בניה ומכירת הדירה יש לשלם מיסי השבחה במידה והיו קיימים על הקרקע כתוצאה מתכנית בניין עיר שהשביחה את הנכס בזמנו- לדוגמא תכנית שהתירה תוספת באחוזי הבניה, או הקלות בקווי הבניה.

 
האם כדאי לחתום על זכרון דברים למכירת נכס?

מה הסיכון? זכרון הדברים מאפשר לקונה לרשום לטובתו הערת אזהרה על זכויותיו בדירה. כמו כן, יום החתימה הנו היום הקובע לספירת הימים הקבועים החוק  לשם הדיווח והתשלום לרשויות המס. זכרון דברים שלא יהיה מנוסח כהלכה עלול לפגוע בזכויותיכם- בין אם אתם המוכרים או הקונים.

לכן, מומלץ לא לחתום על זכרון דברים ללא יעוץ צמוד של עורך דין. או לחילופין, כדאי לחתום רק על חוזה מסודר, לאחר קבלת הייעוץ.

 

איך מתבצע תשלום המקדמה לקניית הבית/ דירה?

מדוע חשוב לקבל מקדמה? משום שבמקרה והקונה לא יעמוד בתשלומים, תוכלו להשאיר את המקדמה אצלכם כפיצוי על הזמן שאבד (בד"כ מוסכם על מקדמה של 5-15% מערך הבית: ככל שערך הבית קטן יותר- יותר אחוזים). לכן חשוב לוודא כי תשלום המקדמה יבוצע בשיק בנקאי.

 
איך משלמים את היתרה לרכישת הדירה?

 התשלום יבוצע ע"י תשלומי הביניים: בתשלום אחד, או במספר תשלומים. יש לקבוע תאריכים מדוייקים בחוזה.

 

מה לגבי התשלום האחרון לדירה?

התשלום האחרון לרכישת הדירה יבוצע רק עם קבלתה לידי הקונה ועם קבלת המסמכים הדרושים לרישום בטאבו. התשלום האחרון יעמוד על כ 15% מהסכום הכולל ומומלץ לבצעו בהעברה בנקאית.

מה קורה אם המוכר/ קונה חלה באמצע התהליך?

המוכר יחתום על  יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לנאמן עליו תסכימו, על מנת למנוע מצב בו הקונה נתקע בגלל נבצרותו של המוכר. הקונה יחתום על יפוי כח דומה על מנת לוודא שתהליך המכירה נמשל ע"י הנאמן במידה והקונה נמצא בסיטואציה שלא מאפשרת לו לחתום על מסמכים או להמשיך את הקניה- ואז המוכר תקוע עם הערת אזהרה על הנכס לטובת קונה שלא השלים תהליך.

 

האם משכנתא רובצת על הנכס?

 המוכר יתחייב להסיר את המשכנתא הרובצת על הנכס. הפרעון יהיה בד"כ באחד מתשלומי הביניים שיאפשרו למוכר לכסות את המשכנתא. יש לקבוע מועד מדוייק לכך.

 

 מה קורה בעת איחור בתשלומים לרכישת הדירה?

יש לקבוע מראש את "הקנס" אותו ישלם הקונה במקרה איחור בתשלומים, ומהו פרק הזמן של איחור הגורם להפרה מהותית של החוזה. יש לקבוע במקביל גם "קנס" להפרה מהותית של החוזה הגורמת לביטולו. אגב, בקשו קבלה בכתב על כל סכום ששילמתם- כך לא יהיה צורך בהוכחות אם חו"ח ההליך מגיע לבית המשפט.

 

איך מסתיימת המכירה?

יש לוודא כי הקונה יתחייב להשלים את הליכי הרישום בטאבו בפרק זמן שיקבע מראש וימציא אסמכתא לכך.

 

 

חוזה למכירת בית לדוגמא/ להורדה

להלן דוגמאות לחוזים למכירת בית:

מקווה שעזרתי לכם בהחלטות ומפציר בכם להיעזר בעורך דין מטעמכם בעת קניה/ מכירת בית. 

[היעוץ אינו משפטי והכותב איננו משפטן]

ארז מירב
עורך "אדריכלות ובניה בישראל"
יועץ לנושאי אדריכלות, תכנון ובניה
בעל הסטודיו "אדריכלות אחרת"

קטגוריות: 

מודעת גוגל

.


אינדקס

חדש!
אינדקס הבניה בישראל עולה לאוויר בימים אלו בגרסת הרצה.
העסקים שירשמו לאינדקס בתקופת ההרצה, ימשיכו להתפרסם ללא עלות עם סיום הפיתוח.

 

כיצד אוסיף את העסק שלי לאינדקס העסקים?

1. ראשית, בצע הרשמה קצרה  ומהירה לאתר (או כניסה במידה ונרשמת בעבר).

2. לאחר מכן,  לחץ כאן ליצירת כרטיס עסק. 

3. לאחר שסיימת, ביכולתך לקדם את כרטיסך למקום בולט בדף הראשי. לפרטים נוספים לחץ כאן.

החסות לאתר באדיבות:

בונדקס

athome