בשנים האחרונות אנו עדים לצמיחה חסרת תקדים בהיקף הפרויקטים של פינוי בינוי. ובכל זאת, פרויקטים בודדים בלבד יצאו עד כה לדרך.

להבדיל מפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 במסגרתם נהרס ונבנה הבניין החדש בתוך מספר שנים בודדות, במסגרת פינוי בינוי נדרש זמן רב יותר. הרבה יותר. הסיבות להתמשכות אותם פרויקטים היא בעיקר בגלל תהליך רישוי ארוך המותנה באישור הועדה המחוזית ואף הארצית, אך לא רק.

לעתים התנהלות לא נכונה מצד הדיירים, העדר מנהיגות, ריבוי של דיירים סחטנים, וסיבוכים תכנוניים הן הסיבות העיקריות הגורמות לעיכובים ואף להכשלתם של פרויקטים רבים. לאור היכרות ארוכת שנים עם פרויקטים מסוג פינוי בינוי והבנת המכשלות הרבות המצויות בפרויקטים מעין אלו, החלטנו בשנים האחרונות אנו עדים לצמיחה חסרת תקדים בהיקף הפרויקטים של פינוי בינוי. ובכל זאת, פרויקטים בודדים בלבד יצאו עד כה לדרך.

השלב הראשון הוא הרכבת נציגות דיירים – יש לכנס אסיפת דיירים ולבחור את הנציגות אשר תבחן ותוביל את המהלך מטעם הדיירים. על הנציגים להיות דיירים, מומלץ בעלי רקע בתחומי התכנון והבניה ואם ישנו רקע משפטי מה טוב. חשוב להכין פרוטוקול ישיבה המסמיך את הנציגות לפעול בשם רוב הדיירים ולקבל החלטות עקרוניות (לא מדובר בייפוי כוח אלא רק הסמכה עקרונית לבחינה של יזמים פוטנציאליים ומינוי של אנשי מקצוע).

שלב ההתארגנות לכאורה השלב הפשוט הינו אחד מאבני היסוד של הפרויקט ועליו מושתת כל פרויקט פינוי בינוי איכותי. כאשר ישנו ועד פעולה או נציגות אחראית אשר ביכולתה לרתום את שאר הדיירים ולעדכן אותם בכל צעד ושעל, הפרויקט מתקדם על הצד הטוב ביותר וללא עיכובים מיותרים.

בחירת אנשי מקצוע – יש לבחור עו"ד מקרקעין בעל ידע וניסיון בהובלת פרויקטים מסוג זה. בנוסף ניתן לבחון חברת מנהלת, אשר אמונה על ניהול המכרז וייצוג משפטי של הדיירים, את עו"ד הדיירים מומלץ למנות בטרם חתמו הדיירים על מסמך כלשהו. בנוסף לעו"ד, לעתים יבחרו הדיירים שמאי מלווה כבר מהשלבים ההתחלתיים שיהיה אמון על המו"מ המסחרי, ויבקר את התהליכים כבר משלבי המו"מ העקרוני.

בתחילת תהליך הניתוח של המתחם כפי שהסברנו ישנן מספר כללי אצבע ראשוניים, וזאת כדי להבין האם המתחם רלוונטי לפינוי בינוי. קודם עליכם לוודא שישנם לפחות 24 יחידות במתחם, לאחר מכן ניתן לבדוק אם המתחם הוכרז או טרם הוכרז ע"י הועדה המקומית כמתחם המיועד פינוי בינוי, מה שהופך את המתחם לרלוונטי ביותר, ושלישית ניתן לחשב את המכפיל הרצוי ולוודא את הצפיפות המינימאלית כדי לבחון את ישימות הפרויקט.

להלן טבלת מתחמים מאושרים לפינוי בינוי ע"פ הועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית: מתחמי פינוי בינוי מאושרים