היתר בניה מטעם הרשות המקומית, ניתן למבנה רק לאחר שהוכח לה כי התיכנון עומד בסטנדרטים אותם קבעה. תהליך הרישוי מנוהל, אמנם, ע"י אדריכל המבנה, אך במהלכו נדרש היזם לביצוען של מספר דרישות.
פרק זה ינסה לשפוך אור על דרישות אלו, תוך פירוט חובותיו וזכויותיו של המבקש אל מול הרשויות, החל משלב הגשת הבקשה להיתר ועד לקבלת אישורי האכלוס.

במגרש דו משפחתי יש לקבל את חתימת השותף לחלקה. חוק המקרקעין קובע כי במבנה רב משפחתי (בית משותף) דרוש רוב של 75% מהדיירים (או מהבעלים של שני שלישים מהרכוש המשותף) לצורך תוספת בניה. לצורך תוספת ממ"ד מספיקים 60% מהדיירים. יש לנסות להחתים את כל הבעלים המופיעים בנסח הטאבו.

בכל סוג של מגרש, במידה ורוצים לבנות גדר בנוייה- יש להחתים את השכן הגובל. ההחתמות יבוצעו על גבי בקשת ההיתר- ה"גרמושקה".

לעיתים השותפים לחלקה או השכנים מסרבים לחתום מפאת סכסוך, או לחילופין מעמידים תנאים לא הגיוניים.
אל חשש! בהתייעצות עם האדריכל ניתן להפעיל את תקנה 2 לחוק, אשר מהותה שליחת מכתב רשום (על חשבון היזם) ע"י הרשות המקומית לגורם המסרב ע"מ להעניק לו הזדמנות להביע את ההתנגדות בצורה מסודרת.

במידה ואכן תוגש התנגדות בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק (עובדה אשר לרוב במילא אינה מתרחשת) – היא תידון בוועדה אשר תיתן את החלטתה באופן ענייני. לא ניתקלתי בעבודתי מעולם במקרה בו התנגדות "לא כשרה" (ריב בן שכנים) התקבלה.

נכון, לכאורה יש כאן סתירה עם חוק המקרעין, אך גם אם תוגש תלונה למפקח/ת על המקרקעין- התלונה תיבחן בעיניים תכנוניות, ולהחלטות קודמות של הוועדה המקומית לתכנון ובניה יהיה משקל רב בעמדת המפקח/ת (אחרי הכל- שני המוסדות שייכים למדינה…). גם אם יפנו השכנים לבית המשפט- עדיין יהיה להחלטות הוועדה משקל רב ומכריע.

רשימת התנאים לקבלת ההיתר משתנה בהתאם לאופיו של הפרוייקט. הדרישות אינן קבועות גם בשל סטנדרטים שונים בין רשות אחת לרעותה. להלן עיקרן:

• אישור מנהל מקרקעי ישראל (במידה והאדמה מוחכרת. במקרה זה יידרש היזם לגשת למנהל אישית או באמצעות בא כוחו לצורך תשלום האגרות).

• אישור פיקוד העורף על תכנית הממ"ד (ראה מילון מונחים- יחסי אדריכל- לקוח).

• הגשת חישובים סטאטיים ע"י מהנדס הבניין.

• החתמת הרשות לכיבוי אש ע"י יועץ בטיחות.

• החתמת חברת בזק.

• הגשת תכנית סניטארית ע"י מהנדס אינסטלציה.
• החתמת רשות העתיקות (תלוי באיזור)
• רשויות רבות מבקשות לערוך התקשרות עם אתר לשפיכת פסולת המוכר ע"י המשרד לאיכות הסביבה לצורך פינוי עתידי של הפסולת המוצקה הנוצרת בעת הבניה. הבטחה של הקבלן לפינוי מסודר אינה מספקת כאן.

• המצאת חוזה להתקשרות עם מכון התקנים או מעבדה מאושרת. החוזה יכלול את בדיקת איכות הבטון בזמן היציקות השונות, בדיקת המערכת הסניטארית, בדיקת הטיח בממ"ד (נדרש טיח מיוחד) ובדיקת אטימותו. נושא התקינה במערכות הבניין הופרט וניתן לערוך שופינג ע"מ לקבל את ההצעה הטובה ביותר (אנשי המכירות נוהגים להגיע אל היזם לצורך סגירת החוזה).

פרק הזמן הדרוש להוצאת היתר, משתנה ע"פ דרגת יעילותם הבירוקרטית של הגופים המוסדיים באיזורים השונים, ממורכבותה של הבקשה עצמה וממשתנים לא צפויים נוספים. בכל אופן- יש לקחת בחשבון פרק זמן של מספר חודשים.

איך בכל זאת חוסכים בזמן? אדריכלים רבים מכינים את תכניות העבודה רק עם קבלת ההיתר. אין הדבר כורח המציאות: כבר עם קבלת "דף הדרישות", אשר הוזכר קודם, יש לבקש מאדריכל המבנה להכין תכניות עבודה מפורטות.
כך – בזמן שהתהליך הבירוקרטי מתנהל- ינוצל הזמן לעריכת תוכניות העבודה האדריכליות וההנדסיות. עם העברתן ליזם, יוכל האחרון לבצע את מכרז הקבלנים, תוך עליה על הקרקע מיד עם קבלת היתר הבניה.

היתר הבניה עצמו הנו תשריט הבקשה ("גרמושקה") אליה מוצמד טופס חתום, עם פרטי הבקשה המלאים. קבלת ההיתר מותנית בתשלום אגרה נוספת (ראה חישוב עלויות).
ההיתר תקף לשנה, אך אם הונחו יסודות למבנה מוארך תוקפו ל- 3 שנים. עם תחילת העבודות כדאי לבקש חיבור זמני לתשתיות חשמל ומים באמצעות טופס -2.