כל בניין נבנה על סמך היתר בנייה שהוא מכלל תוכנית בניין העיר (תב"ע). הזכויות המקנות לנכס שווי כלשהו מבוססות על תוכניות בניין עיר מקומיות, מחוזיות וארציות. תוכניות אלה יכולות להיות בתוקף או בתכנון, ובלבד שהשוק מגיב עליהן בציפיות כלכליות לערך עתידי כלשהו.

התב"ע מורכבת מכמה חלקים: חלק ראשון תשריט גרפי, שבו מצוינים יעודי הקרקע במצב קיים וגם במצב התכנוני החדש המוצע. החלק השני הוא תקנון מילולי שבו מצוינות תכליות התוכנית והוראותיה ומפורטים בו הייעודים והשימושים של הקרקע. אלה חייבים להיות מאושרי תוקף, קרי לאחר שכבר התפרסמו ברשומות המדינה בילקוט הפרסומים. התב"ע היא מסמך חוקי לכל דבר, ממש כמו חוק מדינה. היא שקובעת את ייעוד הקרקע, תכליות הבנייה והוראותיה, אחוזי הבנייה, קווי בניין, גובה, חלוקה לשטחי שירות ולשטחים עיקריים, שטחי עזר, חניות וכדומה. נזכרות בה גם מגבלות על בינוי ארכיטקטוני ושימור.

שווי הנכס נקבע לפי זכויות הבנייה המותרות בו כמו שהוגדרו בתוכניות בניין העיר שחלות עליו.

מומלץ לוודא מהו ייעוד המגרש שבו ממוקם הנכס מתוך תשריט התב"ע. גם ייעודי הבנייה בסביבת הנכס משפיעים על שוויו, למשל מגרש משחקים, בית ספר או גן ילדים השוכנים בסמוך לו. כל נתון משנה את שווי השוק ולבסוף את החלטותיו של הרוכש הפוטנציאלי.

אם בנכס פרטי עסקינן, מחלקת ההנדסה בעירייה תוכל להנפיק לכם תמורת תשלום פירוט של מידע רשמי המחייב את העירייה לתקופה מסוימת. אם הנכס שייך למינהל מקרקעי ישראל, אפשר לגשת למשרדי המינהל עם ייפוי כוח מתאים על בסיס גוש, חלקה ומספר התיק במינהל, ותמורת תשלום אגרה תקבלו מידע על תשלומי הסכמה, דמי היתר, דמי חכירה שנתיים או דמי היוון.

עם קבלת דפי המידע יש לפנות לבדיקת היתר הבנייה המצוי בתיק ההנדסי בעירייה. הצעד הבא יהיה להשוות את אחוזי הבנייה ואת השטח הבנוי המפורטים בהיתר עם זכויות הבנייה המופיעות בתוכנית בניין העיר. מן ההבדלים ביניהם אפשר להסיק אם כבר מוצו כל זכויות הבנייה בנכס, ומהן תוספות הבנייה המותרות בו, למשל הרחבת הדירות בצדי הבניין או מעליו, התקנת מעלית שתעלה גם את שווי הדירות וגם את איכות החיים וכו. ניתן גם לבחון מה נבנה בהיתר ומה לא ולחסוך הרבה כאב ראש.

אם זכויות הבנייה מוצו במלואן ואי אפשר להרחיבן על בסיס התב"ע הקיימת – פונים אל מנגנון ההקלות הכפוף לחוק התכנון והבנייה שמאפשר בתנאים מסוימים להגמיש כמותית את אפשרויות הבנייה. אם גם מנגנון זה אינו מועיל, אפשר להציע תוכנית בניין עיר חלופית לזו שבתוקף.

עם העלייה ברמת החיים ובאיכותם, נשאלת שוב ושוב השאלה מה אפשר לעשות כדי לשפר את הדיור הקיים ולשדרגו.

בכל מתחם אורבני אפשר לקבוע באיזה שלב של מעגל החיים הוא נמצא: אזור חדש וצעיר הוא אזור בשלב הייזום או הצמיחה. אזור שבנייתו ופיתוחו הסתיימו נמצא בשלב הבגרות, ואזור מוזנח נמצא בשלב הדעיכה. כאשר אזור שדעך עובר התחדשות עירונית – הוא כאילו חוזר לראשית חייו, לשלב הצמיחה.

אפשר למצות זכויות בנייה של בניין אחד על כל דירותיו, ואפשר לעשות זאת גם לשכונה שלמה, וכך להחזיר אותה לשלב הצמיחה במעגל החיים האורבני. הוספת זכויות בנייה לשכונה שלמה עונה בדרך כלל על גידול דמוגרפי טבעי המחייב הרחבה של הבינוי הקיים, וכן על הצורך בעדכון סגנון הבנייה, בחידוש אזור דועך ובשיפוצים הנדסיים הכרחיים.

כגורם שלטוני ועל סמך כוחה של הבעלות העליונה, השלטון יכול להפקיע קרקע משימוש פרטי על מנת להגדיל את מלאי הקרקעות הציבוריות. כמו כן בכוחו לשנות את ייעוד הקרקע בתב"ע. הפקעה, או בשמה השני "רכישה כפויה", היא בבחינת פגיעה בזכות הקניין ולפיכך מחייבת מתן פיצוי לבעל הקרקע. החוק קבע הוראות מדויקות לקביעת פיצוי כזה ולדרך הנהגתו במקרי ההפקעה, והחליט שאת הפיצוי יקבע שמאי מקרקעין מוסמך הבקיא בחוק ובהליך השומה.

מקצת החוקים שבגינם יכול שלטון להפקיע קרקע הם: חוק תכנון ובנייה, פקודת הקרקעות רכישה לצורכי ציבור 1943, פקודת הדרכים ומסילות ברזל, פקודת הדרכים (רוחבן והתווייתן), חוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום, חוק רישום שיכונים ציבוריים, חוק רשויות מקומיות, חוק הבזק, חוק המים, חוק הניקוז, חוק העתיקות, פקודת המכרות ועוד.

במאמר זה הובהר שבסיס השווי הוא קודם כל ההנאה או התועלת שאפשר להפיק משימוש בנכס, ובכלל זה הזכויות התכנוניות בנכס.

תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי.

משה בן גל- שמאי מקרקעין
www.shamaut.co.il