בעת בניה בבניין משותף/ או דו-משפחתי, או בעת בניה על קו גבול עם שכן, צריך לפעול מול השכנים בשני תהליכים מקבילים:

• תהליך מול הועדה המקומית לתכנון ובניה- כאן מדובר בבדיקה האם לשכן כלשהו יש התנגדות תכנונית לבניה (לדוגמא- חסימה של אור ואוויר)
• תהליך ישיר מול השכנים עצמם- כאן מדובר בבדיקה האם לשכן כלשהו יש התנגדות "עסקית" לשינוי בשימוש ברכוש המשותף (לדוגמא- בניה על גג או חצר ששייכים לכולם ולא מוצמדים בטאבו לזה שבונה, או בניית חומה משותפת לחצרות של שני שכנים).

1. פעולה מול הועדה המקומית לתכנון ובניה:

בעת בקשת היתר בניה את/ה מחוייב על פי תקנות התכנון והבניה להשיג חתימות של כל בעלי הנכס (למרות שישנן ועדות שמסתפקות רק ב-75%) במידה וזה בית משותף, או של השכן הצמוד בבית דו משפחתי. למה? משום שבעצם הבניה אתה משנה את חזית הבניין ולכל השכנים מוענקת הזכות להתנגד לצורת הבניין, או להעלות טענות תכנוניות שקשורות למעבר אור, אוויר וכד. זה נכון הן לבית משותף, והן לבית דו משפחתי. החתימות מתבצעת על העתק מהגרמושקה, וכוללות שם מלא, מס ת.ז, תאריך וחתימה. הגרמושקה מועברת ע"י האדריכל/ית לתיק הבניין בועדה המקומית.

ומה אם השכנים מסרבים לחתום? זו בעיה שניתן להתגבר עליה בקלות יחסית: אם מישהו מסרב לחתום, החוק מאפשר לך (תקנה 36) לשלוח מכתבים רשומים לאותם בעלי הנכס שרשומים בנסח הטאבו- ולא חתמו לך. את נוסח המכתב תוכל לקבל מהועדה המקומית. הוועדה המקומית חייבת לדון בתכנית שלך ברגע שעוברים 15 יום, ואם צריך, היא תדון בהתנגדויות שישלחו אליה וברוב המקרים תדחה אותן אם התכנית עונה להגדרות הבסיסיות של תכנית בניין העיר (האדריכל שלך במילא אמור להגיש את התכנית רק על פיהן).

אחרי דחיית ההתנגדויות תוכל להמשיך במסלול ההיתר. מנסיוני, רוב השכנים בכלל לא טורחים להגיש התנגדויות, ואלה שכן נשלחות- נדחות ב-99% מהמקרים- אם התכנית הוגשה ע"פ קווי תכנית בניין העיר.

2. פעולה מול השכנים להסרת התנגדות "עסקית":

אני בונה על שטח משותף (גג, גינה, גג של שכן מלמטה) שאינו מוצמד בטאבו לדירתי–

אמנם היתר הבניה שתקבל לא מותנה בקבלת הסכמה "עסקית" מהשכנים, אבל אם שכן מסויים יתלונן לרשם הבתים המשותפים במשרד המשפטים על כך שלא קיבלת את אישורו העסקי- אתה צפוי לבעיות. במקרה כזה השכן יכול להוציא צו מניעה לבניה.

לכן, מומלץ להשיג את ההסכמה העסקית מראש. ע"פ חוק המקרקעין, עליך להשיג הסכמה עסקית של 75% מבעלי הרכוש המשותף עליו אתה מתעתד לבנות (אם מדובר בהרחבה לשם ממ"ד- מספיק 60% מהבעלים). החישוב נעשה לפי המ"ר של הבניין. נניח שיש לבניין 10 דירות, ויש בו 1000 מ"ר בנוי, הוא צריך להשיג חתימות בעלים של 750 מ"ר בנוי. כלומר, אם ל 6 שכנים מתוך ה-10 יש 750 מ"ר ולשאר דירות קטנות, אז זה מספיק.

כאמור, ישנם מקרים בהם הבניה שלך מתעתדת להיות על גג או חצר משותפים- חלק מהשכנים מסכימים להצעה הכספית שלך אבל חלק מסרבים ואתה לא מצליח להגיע ל 75% הסכמה. יש גם מקרים בהם הבניה היא על גג של שכן שכבר בנה מלמטה. במקרה כזה, ייתכן שאותו שכן יבקש ממך החזר השתתפות בהוצאות שהיו לו לבניית היסודות והתקרה שישמשו אותך כרצפה. לוקחים שמאי מוסכם שמוציא דו"ח של העלויות ומתחלקים בהם שווה בשווה בין כל השכנים שעושים ביסודות האלה שימוש.

לא הגעתם להסכמות והמו"מ לא מסתדר? קחו בורר או מגשר. עדיין אין הסכמה? הדיון יכול להפוך לדיון משפטי בניהולו של רשם הבתים המשותפים. במקרה כזה, רצוי לקחת עורך דין ולשלוח לשכנים שלא הסכימו מכתבים רשומים עם הכוונה שלך לבנות בחצר או בגג שהם רכוש משותף. לצורך העניין, אם במילא שלחת להם מכתבים במסלול הקודם מול הועדה המקומית אז זה מספיק.

משלוח המכתב הרשום מאפשר להם (כבעלי חלק מהרכוש המשותף עליו אתה עתיד לבנות) לעתור בזמן לרשם לבתים משותפים.

אם יבוצעו עתירות, הרשם (שמעמדו כמעמד שופט) יבדוק בציציות של זכויות הבניה וההצמדות שבנכס. אם לדוגמא, מדובר בבניה ע"ג שטח שהוא רכוש משותף, ולשכנים אחרים יש רצון לבנות שם- תיתכן בעיה. דוגמא נוספת- אם בבניין יש זכויות לבניית 200 מ"ר נוספים שאמורים להיות מחולקים שווה בין הדיירים, ואתה רוצה לנצל אחוז גבוה יותר מחלקך- תיתכן בעיה. במקרה זה, הרשם יכול לקבוע שאסור לך לממש את היתר הבניה עד להסדרת הזכויות מול 75% מהשכנים. אגב, תמורת תשלום יהיו שכנים שישמחו לוותר על זכותם.

מעמדו של הרשם הוא כשל שופט ולהחלטותיו יש תוקף של פסק דין.

אם לא יבוצעו עתירות, פחתו הסיכויים של השכנים לקבל צו מניעה להפסקת העבודה. בבואו לדון בבקשת מניעה, בית המשפט בודק האם השכן המתנגד עשה ככל יכולתו ע"מ להתנגד בזמן. התנגדות מאוחרת לא נתפסת כהוגנת.

אגב, לפי סעיף 71 ב (ג) של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מי שהרחיב דירתו על הרכוש המשותף בעבר, נחשב אוטומאטית כמי שמסכים לבקשת שאר בעלי הדירות לבצע הרחבה דומה.

אני בונה על שטח (גג מעלי, גינה, גג של שכן שבנה למטה) שמוצמד בטאבו לדירתי– במקרה כזה חוקי המקרקעין לעניין החתימות לא חלים עליך ורשם הבתים המשותפים לא יחייב אותך לקבל רשות של 75% מבעלי הדירות. אם הוגשו התנגדויות לרשם על הבתים המשותפים הן יידחו ברובן המכריע משום שחוק המקרקעין הרלוונטי לחתימות לא עוסק בשטחים שמוצמדים לדירות. אסייג את זה באמירה כי אם אתה עושה שימוש בזכויות הבניה שמוקצות לכל הבניין, לא רק לדירתך, רשם הבתים המשותפים יכול להתערב.

אני בונה חומה משותפת לי ולשכן שלי-

יש שני סוגים של חומות:
1. חומה בין שכנים ליופי בלבד לצורך פרטיות:

זו חומה שאינה תומכת קרקע (קיר תומך), אלא נועדה למנוע מבט ורעש. במקרה כזה, מותר לך לבנות אותה עד גובה 150 ס"מ מפני הקרקע הנמוכים ביותר. לחומה כזו אין צורך בהיתר בניה, אך יש צורך בהסכמת שכן כי היא בדיוק על הגבול. השכן אינו חייב להשתתף בעלויות ההקמה, ואתה חייב לבצע טיח משני הצדדים. אם אינך רוצה לבקש, או שהשכן מתנגד, באפשרותך לבנות את כל החומה בשטח שלך, כך שהיא לא נוגעת בכלל בגבול- מבלי לבקש את הסכמתו של השכן.

2. חומה בין שכנים שתומכת קרקע (קיר תומך):

חומה כזו יוצרת בעצם מדרגה בין החצרות. לחומה תומכת עד גובה 1 מ אין צורך בהיתר בניה ומ-1 מ עד 1.5 מ חייב בהיתר. מנסיוני, הועדה לא תקבל התנגדות של שכן לבניית חומה כזו. יותר מזה: ע"פ תקדימים משפטיים ניתן לבקש השתתפות בחצי עלות הקמת החומה. אם יש חילוקי דעות- לוקחים שמאי ניטראלי. אם השכן מסרב- פונים לעו"ד. במידה והמדרגה שנוצרת גבוהה יותר מ-60 ס"מ, יש לבצע גדר קלה בגובה 1 מ שתמנע נפילה. גם בגדר הזו השכן חייב להשתתף בחצי מהעלות. אם מדובר בחומה שמאחוריה יש שטח ציבורי של העירייה, יש לפנות אל העירייה כאילו היתה שכן רגיל.

3. גדר/ מעקה שמונעת נפילה בהפרשי גובה בין שכנים:

החוק קובע חובה בבנייה של גדר/ מעקה בכל מקום בו יש הפרשי גבהים של 60 ס"מ ומעלה. הפרשנות המקובלת היא שיש אחריות לשני השכנים על בניית גדר כזו, אם ההפרש בגבהים הוא בדיוק על הגבול ביניהם. לכן גם חובת ההסכמה קיימת והשתתפות בהוצאות הבניה והתחזוקה.

תקנה 36 בתקנות התכנון והבניה, אשר החליפה את תקנה 2 א בתקנות הישנות, קובעת:

הסכמה והודעה לבעלי זכויות במקרקעין

36. (א) לא תוגש בקשה להיתר אלא אם כן ניתנה הסכמתם של כל בעלי הזכויות במקרקעין; הסכמת בעל זכויות במקרקעין תינתן בדרך של אשרור מקוון לבקשה, לאחר שניתנה לו זכות עיון בפרטיה ובצרופותיה במערכת רישוי זמין; לצורך מתן זכות עיון בבקשה ישלח מבקש ההיתר את פרטי הזיהוי המקוונים של הבקשה, אל כתובת דואר אלקטרוני שמסר לו בעל הזכויות או אל מענו כאמור בתקנת משנה (ג).

(ב) לא ניתנה הסכמתו של מי מבעלי הזכויות במקרקעין, ישלח לו מבקש ההיתר הודעה בדבר הגשת הבקשה להיתר; להודעה יצורפו מסמכי הבקשה להיתר או קישור למסמכי הבקשה להיתר, תצוין בה האפשרות להתנגד לבקשה להיתר בתוך 15 ימים ממועד מסירת ההודעה וכתובת רשות הרישוי לשליחת התנגדות.

(ג) הודעה לפי סעיף זה תישלח במסירה אישית או בדואר רשום עם אישור מסירה למענו של בעל הזכויות במקרקעין, וכן לכתובת דואר אלקטרוני שמסר בעל הזכות במקרקעין למבקש לצורך קבלת הודעות הנוגעות למקרקעין לפי תקנות אלה.

(ד) בהעדר מען של בעל זכות במקרקעין –

(1) יצהיר מבקש ההיתר כי מענו של בעל הזכות במקרקעין אינו ידוע לו וכי עשה מאמץ סביר להשיגו;

(2) יערוך פרסום בעיתון כאמור בסעיף 1א לחוק, שיפורטו בו עיקרי הבקשה להיתר, פרטי הזיהוי המקוונים של הבקשה להיתר, המקום שבו ניתן לעיין בבקשה, המועד שבו תוגש וכן האפשרות להתנגד לבקשה בתוך 15 ימים ממועד ההגשה.

פרשנות: כלומר התקנות קובעות כי יושגו חתימות של כל בעלי הזכויות בנכס ואם לא הושגו- היזם ישלח מכתב רשום לכ"א ממי שלא חתם (עם העתק התכנית, או קישור לרישוי זמין), ויודיע לו על זכותו להגיש התנגדות לועדה המקומית לתכנון ובניה תוך 15 יום.

אם לא הוגשה התנגדות- כאילו אישר השכן את הסכמתו. אם הוגשה- היא תידון במליאת הועדה המקומית. מנסיוני, התנגדויות על רקע של סכסוך שכניםף או על רקע של הסתרת אור ואוויר נדחות ברובן המכריע, היות והוועדה חייבת לאשר תכניות שתואמות את התב"ע מבחינת זכויות בניה, קווי בניה, גובה וכד.

אז מאין מגיעה הדרישה ל- 75% ממעלי הנכס?

מחוק המקרקעין "בתים משותפים". להלן:

71ב. שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה [תיקון: תשנ"ה]

(א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה.
(תיקון מס 28, שנת 2008): ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות".

(ב) לא תתקבל החלטה באמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.

פרשנות:

החוק הזה קובע כי בכל תוספת בניה שנעשית על הרכוש המשותף יחולו התנאים הבאים:

אם מדובר בתוספת ע"ג שטח שלא הוצמד בטאבו לדירה- על המבקש להשיג 75% מחתימות בעלי הדירות, בתנאי שאלה יהיו בעלי 66% לפחות מכלל הרכוש המשותף (הכוונה היא שאם לדוגמא יש 12 דירות, ומתוכן הוחתמו רק 9 דירות קטנות (75%), ששטחן יחד קטן מ 66% משטח כלל הדירות בבניין, זה לא מספיק).

אם מדובר בהרחבה לשם ממ"ד- מספיק 60% מבעלי הדירות.

אם מדובר בתוספת ע"ג שטח שמוצמד בטאבו לדירה- חוק המקרקעין אינו מחייב אותך להחתים את השכנים, אך עדיין, אתה חייב להחתים אותם ע"פ חוק התכנון והבניה על בקשת ההיתר.