5 עובדות מעניינות על התחדשות עירונית בתל אביב

דף הבית » נדל"ן: זכויות, אגרות ועסקאות » מאמרים ומדריכים- מקרקעין » 5 עובדות מעניינות על התחדשות עירונית בתל אביב

תל אביב לא מפסיקה לבנות, לגדול ולהתפתח. הנה כמה עובדות מעניינות על ההתחדשות העירונית בעיר

דניס לר

באפריל 2024 התקיים כנס ייחודי בנושא התחדשות עירונית בישראל, בהובלת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עם מובילי המדיניות ומבצעיה בשטח מטעם המדינה. בכנס השתתפו מומחים אקדמיים בתחום, וכן קובעי מדיניות ושחקנים שונים בענף ונידונו בו היבטים שונים של פעולות שמתבצעות בתחום, החל מציפוף אורבני ועד צדק חברתי.

הכנס מגיע בשנה שבה נושא ההתחדשות העירונית מגיע לשיא בתשומת הלב הציבורית, כשפרויקטים של פינוי-בינוי, חיזוק מבנים והתחדשות עירונית צצים בכל הארץ, ובראשם בתל אביב. אז איפה עומדת ההתחדשות העירונית בנוף הנדל"ן העירוני של העיר הגדולה בישראל – תל אביב? הנה כמה עובדות שאולי לא הכרתם.

1.     תל אביב מובילה בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית

תל אביב היא לב המדינה, ומושכת ביקוש למגורים גבוה ביותר. לאור הביקוש הגבוה העיר חייבת לגדול ולהתפתח, פחות או יותר על השטח שבו היא כבר קיימת. עם המלחמה המתרחשת, התחדשות עירונית גם באה לתת מענה בצורך במרחבים מוגנים, שלאו דווקא קיימים בכל הבתים. לפי פרסום ב"גלובס" באפריל 2024, מחוז תל אביב מוביל את המדינה בהתחלות בנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית, עם 4,753 יחידות דיור, לעומת המקום השני, מחוז מרכז, שבו החלה בנייה של 2,200 יחידות דיור בלבד.

2.     תל אביב מחולקת לרובעים עם קווי מדיניות ותכנון שונים בכל רובע

כל התכנון העירוני של תל אביב מתבסס על חלוקת העיר לרובעים. העיר מחולקת ל-9 רובעים, ולכל אחד מהם ישנה תוכנית בניין עיר (תב"ע). כל רובע מקבל זכויות בנייה שונות, הקצאות שונות לייעודי קרקע, העדפות בתקציבים ובתשתיות – ולאחר ביטול תוכנית תמ"א-38 הלאומית, הסדרת כלל ההתחדשות העירונית לכל רובע. תוכנית הרובעים של תל אביב אושרה כבר לפני שנים, ומטרתה לשמר את אופיים של האזורים השונים בעיר, תוך מתן אפשרות להתחדשות עירונית בהיקפים שלהם העיר זקוקה.

3.     תל אביב מובילה בפינוי-בינוי

לפי המספרים האחרונים שפרסמה הרשות הלאומית להתחדשות עירונית, תל אביב היא השיאנית הישראלית. מספר תוכניות פינוי-בינוי שאושרו במצטבר עד סוף שנת 2022 היה הגבוה ביותר במחוז תל אביב – 136 תוכניות. וזאת לעומת המקום השני, מחוז המרכז עם 82 תוכניות ומחוז ירושלים עם 56. ב-2023 היו עוד כ-120 פרויקטים של התחדשות עירונית בהתהוות בתל אביב. פרויקטים חדשים בתל אביב ממשיכים להגדיל את מאגר הדירות החדשות המוצעות בעיר.

4.     רובעים שמבוקשים יותר מאחרים

תל אביב האיצה את אישורי התב"עות ברובעים המבוקשים ביותר בעיר, כדי לאפשר לפרויקטים של התחדשות עירונית לצאת לדרך. אלה הם רובעים 3 ו-4. רובע 3 ממוקם מקו הים ועד רחוב אבן גבירול ותחום מצפון בנחל הירקון ומדרום ברחוב בוגרשוב ורובע 4 ממוקם ממזרח אליו ועד לאיילון, גם הוא תחום בירקון ומדרום בשדרות שאול המלך. ברובעים המבוקשים האלה אושרו התב"עות, ומיזמי ההתחדשות העירונית שמוקמים בהם, כפופים לתוכנית הרובעים. במקביל, התב"ע לרובעים 5 (לב תל אביב, שנחשבת לשכונה המבוקשת ביותר בישראל) ו-6 (נחלת בנימין), נמצאות בתהליכי תכנון ואישור.

5.     תל אביב במקום הראשון בניצול הקרקעות למגורים

אחת המטרות המרכזיות של התחדשות עירונית היא הוספת יחידות דיור ומרחבי מחייה – על יחידות קרקע זהות. כלומר, להשתמש בקרקע של הבניין הישן, אבל להוסיף עוד הרבה דירות. במילים אחרות – ציפוף. ציפוף מביא לניצול מירבי של הקרקע, ובעיר מבוקשת כמו תל אביב, זו אחת הדרכים היחידות להורדת מחירי הדיור, לפתיחת הדלת לדיירים חדשים ולהעלאת איכות החיים.

מחקר של המועצה הישראלית לבנייה לגובה (שפורסם ב-"כלכליסט" ב-2022) בדק את רמת ניצול הקרקע בערים הגדולות ומצא שתל אביב עושה זאת בצורה היעילה ביותר. לפי המחקר, בעיר נוספו בתוך שלוש שנים 7,149 דירות, וזאת כשמספר הבניינים בעיר לא עלה, ואף פחת ב-10. חיפה היא העיר השנייה בדירוג, עם תוספת של 4,402 דירות ושל 84 בניינים. בירושלים היו יותר דירות (13.9 אלף) אך גם הרבה יותר בניינים (2,553).

לסיכום

תל אביב היא העיר המבוקשת ביותר בישראל, וככזאת היא צריכה למצוא דרכים מתמידות לפתח את המרחבים הקיימים בה, ולהציע לעוד ועוד אנשים את היכולת לרכוש או לשכור בית בעיר. התחדשות עירונית ממלאת תפקיד גדול בהתפתחות הזו בשני העשורים האחרונים, וכפי שהנתונים מראים, תל אביב מובילה כמעט בכל היבט הנוגע לכך. עם תוכנית הרובעים והדחיפה שניתנת לאישורי תוכניות הבנייה בעיר – נראה שבשנים הקרובות נהיה עדים לעוד ועוד פרויקטים מעניינים בעיר.