שימוש מושכל בייעוץ חיצוני, ופיקוח ממוקד יבטיחו את איכותה של הבניה ואת הבטיחות באתר. הפרק יסקור את תחומי הבניה השונים, את היועצים הקשורים אליהם ואת אופן מעורבותו של היזם בתהליך. בנוסף תיבדק הכדאיות של שתי השיטות הנפוצות לניהול הבניה: שיטת "עד מפתח" ושיטת ההתקשרות הנפרדת.

בקרת האיכות והבטיחות באתר הבניה הנם בתחום אחריותו של היזם. לצורך כך יש למנות יועצים לפיקוח וניהול מקצועי של הבניה. שני התחומים הללו חשובים ביותר לשקט הנפשי של היזם:

מנהל העבודה- אחראי על הבטיחות באתר:

להבדיל ממה שמשתמע משמו, מנהל העבודה אינו אדם שמתמנה כמתווך ביניכם ובין הקבלן, בכל מה שקשור לביצוע הפרוייקט. מנהל העבודה אינו אמור בכלל לעבוד מולכם, כיזמים. תפקידו של מנהל העבודה מתמצה בבקרה על תהליך העבודה, תוך שמירה על נושא הבטיחות.

וכאן באה נקודה חשובה: מי ממנה אותו? שימו לב!

1. חובה למנות מנהל עבודה ע"פ חוק
2. המינוי מתבצע ע"י הקבלן הראשי ועל חשבונו. חובה על היזם לבדוק בשטח שאכן מונה מנהל עבודה. במידה ויש יותר מקבלן אחד- היזם אחראי לסגור בחוזה מול הקבלנים שיהיה להם מנהל עבודה, ולוודא שזה קורה בפועל. אם לא וידא- האחריות היא עליו!
במידה ונכשל היזם בבדיקה זו, וחס וחלילה קרה אסון באתר- מעבר להשלכות הנוגעות לאחריות פלילית כתוצאה מליקויי הבטיחות, קחו בחשבון שחברת הביטוח עלולה לגלגל את הנזק בחזרה אליכם, היזמים, משום שכשלתם במילוי הוראות החוק!

להלן כללי אצבע ברורים:

1. חלה חובה למנות מנהל עבודה (מוסמך מטעם משרד העבודה) באתר בניה.

2. החובה חלה על מבצע העבודות.

3. כאשר יש קבלן ראשי אחד (עד מפתח), הוא יחשב כמבצע העבודות לעניין זה.

4. כאשר מוזמנת עבודה ממספר קבלנים, מבצע הבניה (היזם) יחשב מזמין העבודות ועליו מוטלת החובה למנות מנהל עבודה.

5. כאשר מוזמנת עבודה ממספר קבלנים, אחד מהם יכול לקבל על עצמו, את החובה והתפקיד למנות מנהל עבודה.

מנהל עבודה – מי ראשי לקבל מינוי כמנהל העבודה? מי שהוסמך על ידי משרד העבודה והרווחה לשמש כמנהל עבודה, וע"פ החוק, מי שנתקיים בו אחד מאלה:

• הוא בעל ניסיון של 5 שנים לפחות בעבודות בנייה החל מהגיעו לגיל שמונה עשרה ובידו תעודה שסיים בהצלחה קורס מנהלי עבודה מוסמכים שאת תכנית הלימודים והמבחנים שלו אישר האגף להכשרה מקצועית של משרד העבודה והרווחה.
• הוא טכנאי בעל ניסיון של 3 שנים לפחות בעבודות בנייה לאחר הגיעו לגיל שמונה עשרה.
• הוא מהנדס או הנדסאי בעל ניסיון של שנתיים לפחות בעבודות בנייה, לאחר הגיעו לגיל שמונה עשרה.
• הוא עמד בהצלחה במבחן בטיחות בעבודות בנייה לפני ועדה שמינה מפקח העבודה הראשי שקויים לפי תכנית שהוא אישר ועבד בעבודות בנייה 7 שנים לפחות לאחר הגיעו לגיל שמונה עשרה.

מנהל העבודה חייב למלא אחר הוראות תקנות הבטיחות, ולנקוט צעדים מתאימים כדי להבטיח שכל עובד ימלא אחר התקנות הנוגעות לעבודתו.

כלומר, במבנה פשוט ניתן (ע"פ חוק) להטיל על הקבלן הראשי את מינויו של מנהל העבודה -שגם ישמש כאחראי בטיחות. על היזם להכניס סעיף כזה בכל התקשרויותיו עם הקבלנים השונים בשלבי השלד והגמר. על מנהל העבודה מוטל לוודא את ביצוע סדר הפעולות המתחייבות בתהליכי הבניה השונים תוך שמירה על בטיחות העובדים ועוברי האורח. ברשותו יהיו העתקים מהיתר הבניה, תכניות אדריכליות והנדסיות, מפרטים טכניים וכיו"ב.

מפקח בניה- בקרת האיכות מטעמכם: כאן אולי לא מדובר בעניינים שבנפש, אולם גם עגמת נפש היא לא דבר של מה בכך.
אם נמשיל את תהליך הבניה לתהליך הייצור בחברת היי- טק הרי שייתכן שהמתכנתים, המעצבים, ואנשי המכירות יהיו מעולים- עדיין, אם הניהול יהיה לקוי ולא תתבצע בקרת איכות, לא בטוח כלל שהתוכנה תעבוד היטב על השרת של הלקוח.

במידה ולא תיפרס רשת של יועצים בעלי כישורים לתכנון וניהול הבניה, תוטל האחריות לליקויי האיכות על היזם עצמו. אי העסקת מפקח בניה תתבטא באיכות ירודה של חומרים, בטעויות בביצוע השלד והגימורים, בהוצאה כספית ניכרת ובמפחי נפש מיותרים.

תפקידו של מפקח הבניה הנו לייצג את האינטרסים של היזם, ולבדוק, בזמן אמת, שכל התכניות וכל ההוראות מתחברות. היות והפיקוח העליון של אדריכל המבנה הנו לצורכי רישוי בלבד ואינו כולל ליווי צמוד בשטח (ראה יחסי אדריכל- לקוח), מפקח הבניה הוא זה שאמור לוודא שהתכניות היועצים השונים מתבצעות כלשונן. בכל מקרה של חוסר התאמה, עליו לדווח על כך למתכננים קודם לביצועו של האלמנט.

המפקח הצמוד יוכל, בנוסף, לערוך כתבי כמויות לספקים, לנהל עבור היזם את ההתקשרויות עם בעלי המקצוע השונים, לתאם את מועד הגעתם לאתר ולאשר את התוצאה המתקבלת. מפקח בניה טוב נבחן בנוסף ביכולתו לכווץ את לוחות הזמנים, כך שהנכס יניב פריו מוקדם יותר.

מי רשאי להתמנות כמפקח בניה?
אין הגדרה בחוק ל"מפקח בניה". נכון שיש מכללות שמעניקות תעודה אבל היות והחוק לא מחייב להעסיק מפקח, החוק לא עוסק גם ב"מיהו מפקח". לכן בפועל עוסק במקצוע מי שרוצה- ממהנדסים ועד לאנשים ללא הכשרה. לכן, חשוב לבדוק מהי ההכשרה של המפקח (עדיפות להנדסאי אדריכלות/ בניין/ או מהנדס בניין), ומי ממליץ עליו.