כל מה שצריך לדעת על מדד תשומות הבנייה
כיצד משפיע מדד תשומות הבנייה על שוק הנדל"ן ועל רוכשי דירות חדשות? מדריך מקיף להבנת המדד והשלכותיו
דניס לר
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה צפויה לדון בשבועות הקרובים בשינויים אפשריים במדד תשומות הבנייה, על רקע פערים משמעותיים שהתגלו בין המדד הרשמי לבין עלויות הבנייה בפועל. בעוד המדד עלה מתחילת 2024 בכ-2.9%, קבלנים מדווחים על התייקרות של עשרות אחוזים בעלויות הבנייה בפועל. השינויים הצפויים במדד עשויים להשפיע משמעותית על שוק הנדל"ן בישראל, ובמיוחד על רוכשי דירות חדשות מקבלן. במאמר זה נסביר את משמעות המדד, חשיבותו והשפעתו על שוק הנדל"ן.
מהו מדד תשומות הבנייה?
מדד תשומות הבנייה הוא מדד רשמי המפורסם מדי חודש (ב-15 לחודש) על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. המדד מודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאות הדרושות לבניית בתי מגורים, ומשקף את עלות "סל קבוע" של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבנייה. סל זה מייצג את הרכב ההוצאות של קבלנים וקבלני משנה בענף הבנייה למגורים. המדד מורכב מארבעה רכיבים עיקריים:
- חומרים ומוצרים – כולל מלט, ברזל, בטון, חומרי גמר ומערכות
- שכר עבודה – עלויות העסקת פועלי בניין וצוותי ניהול
- שכירת ציוד ורכב – עלויות שימוש בציוד בנייה כבד
- הוצאות כלליות – ביטוחים, מימון, הוצאות משרדיות ובדיקות
השפעת המדד על רוכשי דירות
מדד תשומות הבנייה משפיע באופן משמעותי על רוכשי דירות חדשות מקבלן, ובמיוחד בעת רכישת דירה "על הנייר". בפרויקטים חדשים בתל אביב ובערים אחרות, שמשך בנייתם מגיע ל-3-4 שנים, ההשפעה המצטברת של הצמדת מחיר הדירה למדד, יכולה להיות משמעותית. כדי להבין את ההשפעה המעשית של המדד, נתעמק במנגנון ההצמדה ובמשמעויותיו הכלכליות.
כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן במסגרת הסכם מכר דירה, התשלומים העתידיים מושפעים גם ממנגנון ההצמדה למדד של תשומות הבנייה. על פי תיקון 9 לחוק המכר (דירות), שנכנס לתוקף ביולי 2022, קבלנים רשאים להצמיד למדד עד 40% ממחיר הדירה. זוהי הגנה משמעותית על הרוכשים, שכן בעבר ניתן היה להצמיד את מלוא סכום הדירה.
ההצמדה חלה רק על התשלומים העתידיים שטרם שולמו. ככל שמשלמים יותר בשלבים מוקדמים, כך קטנה החשיפה לשינויי המדד.
לדוגמה, נניח רכישת דירה בפרויקט חדש בתל אביב במחיר של 2.5 מיליון שקל. החלק המקסימלי שניתן להצמיד למדד במקרה זה הוא מיליון שקל (40% מהמחיר). אם המדד עולה למשל ב-4% בשנה במשך 3 שנים שבהם מבוצעת הבנייה, אנחנו צפויים לראות תוספת תשלומים שיכולה להגיע לכ-125,000 שקלים לאורך 3 השנים הראשונות.
חשוב להדגיש כי ההצמדה למדד היא מרכיב משמעותי בתכנון הפיננסי של רכישת דירה חדשה, ויש להביא אותה בחשבון בעת תכנון התקציב והמימון לטווח ארוך.
עם זאת, בשנים האחרונות חלים מספר שינויים משמעותיים בהתייחסות למדד, כמו מבצעי מכירות שבהם קבלנים מציעים כיום פטור מלא או חלקי מהצמדה למדד, במיוחד בתקופות של האטה בשוק ורפורמות רגולטוריות, כמו הדיונים הנוכחיים בלמ"ס על שינוי אופן חישוב המדד שעשויים להשפיע על חוזים קיימים ועתידיים.
קרדיט: Shutterstock
גורמים המשפיעים על מדד תשומות הבנייה
חומרי גלם: מחירי חומרי הגלם מושפעים משלושה גורמים מרכזיים: המחירים בשווקים הבינלאומיים, בהם נסחרים חומרים כמו ברזל ומלט; עלויות השינוע והלוגיסטיקה; ושערי המטבע, במיוחד שער הדולר, שמשפיע ישירות על עלות החומרים המיובאים.
שכר עבודה: העלויות בתחום זה מושפעות בעיקר מזמינות כוח האדם המקצועי בענף, כאשר המחסור בעובדים מביא לעלייה משמעותית בעלויות ההעסקה. בנוסף, קיימים הסדרי העסקה ייחודיים לענף, כמו שעות הקיץ המקוצרות והסכמים קיבוציים, המשפיעים גם הם על עלויות השכר.
ציוד ותשתיות: מחירי האנרגיה והדלק משפיעים על עלויות התפעול של ציוד כבד כמו מנופים וציוד חפירה; וכניסת טכנולוגיות חדשות לענף משנה את מבנה העלויות התפעוליות. השקעה בטכנולוגיות מתקדמות אמנם יקרה בטווח הקצר, אך עשויה להוביל להתייעלות בטווח הארוך.
תנאי שוק כלליים: הריבית במשק משפיעה על עלויות המימון של פרויקטי בנייה, בעוד שינויים רגולטוריים, כמו דרישות לבנייה ירוקה או תקני בטיחות חדשים, משפיעים על עלויות התכנון והביצוע.
איך להתמודד עם עליית המדד?
רוכשי דירות חדשות מקבלן יכולים לנקוט במספר צעדים להתמודדות עם השפעת מדד תשומות הבנייה על עלות הדירה.
האפשרות הראשונה והמשמעותית ביותר היא ניהול משא ומתן עם הקבלן על תנאי ההצמדה, במסגרתו ניתן לנסות להשיג הפחתה באחוז ההצמדה או אף פטור חלקי, אפשרות שהפכה נפוצה יותר בשנים האחרונות על רקע התחרות בשוק.
אסטרטגיה נוספת היא הקדמת תשלומים, כאשר תשלום חלק גדול יותר מסכום הדירה בשלבים מוקדמים של הפרויקט מקטין משמעותית את החשיפה לעליות עתידיות במדד. במקביל, חשוב לבצע תכנון תקציבי מדויק הכולל רזרבה כספית לטובת תשלומי הצמדה אפשריים, גישה שמעניקה גמישות פיננסית ומאפשרת התמודדות טובה יותר עם שינויים במדד לאורך תקופת הבנייה, שעשויה להימשך מספר שנים.
סיכום
מדד תשומות הבנייה הוא כלי חשוב המשקף את השינויים בעלויות הבנייה במשק. בעת רכישת דירה חדשה מקבלן, חשוב להבין את משמעות ההצמדה למדד ולהיערך אליה מבחינה תקציבית. הבנת המדד והשפעותיו מאפשרת תכנון נכון יותר של רכישת הדירה והערכה מדויקת יותר של העלויות הצפויות לאורך תקופת הבנייה.
