חישוב שטחי מרפסת מקורה ושטח עיקרי להיתר בנייה
- הנושא הזה ריק.
-
תגובות
-
חישוב שטחי מרפסת מקורה ושטח עיקרי להיתר בנייה
בשנת 80 אבי קיבל היתר לבנייה במגרש טורי כאשר משני הצדדים גם יבנו השכנים בקירות משותפים.
היו חריגות בנייה, ובשנת 2004 אבי קיבל מהוועדה המחוזית הגדלת אחוזי בנייה ל 35% ועוד 15%מרפסות מקורות וזאת כדי להכשיר את החריגות הקיימות.
הגשנו תוכניות לועדה המקומית כאשר בתוכנית ישנם שני חדרים צמודים בחזית הבניין ובהגדרת השטחים החצי הקידמי שלהם מוגדר כמרפסת מקורה והחצי הפנימי שלהם מוגדר כשטח עיקרי וזאת כדי לעמוד באחוזים המותרים. יש לציין שהמבנה קיים משנות השמונים אך אינו מאוכלס.
הוועדה אישרה זאת . נשלחנו לממ"י כדי לקבל אישור, אך עקב בירוקרטיה האישור מהמינהל התקבל רק לאחר שנתיים. בינתיים פג תוקף החלטת הוועדה והיינו צריכים לקבל שוב אישור מהוועדה המקומית, אלא שבינתיים היו שביתות ואח"כ מהנדס הוועדה התחלף – וכך לאחר עיכוב של 8 חודשים בוועדה המקומית החליט המהנדס החדש לא לאשר , בטענה שבעצם אין הפרדה בין שטחי המרפסת המקורה לבין השטח העיקרי.
כיצד ניתן לצאת מ"הברוך" הזה ולקבל היתר? והאם אני יכול לעמוד על כך שהוועדה כבר אישרה זאת פעם אחת בעבר (אף ידוע לי על מקרים דומים שאושרו בעיריות אחרות)?חישוב שטחים- מרפסת מקורה
שלום רב, אין ספק כי עליך לשכור אדריכל לצורך היציאה מהסבך אליו נכנסתם. להלן הנחיות לבדיקה: כתבת כי בשנת 2004 אביך קיבל מהוועדה הגדלה של אחוזי הבניה. האם הדבר נעשה באמצעות תב"ע נקודתית? במידה והתשובה חיובית: החקיקה קובעת כי מרפסת מקורה הנה שטח עיקרי לכל דבר, ולכן, לכאורה יש לכם 35%+15%, סה"כ 50 % שטחי בנייה. לכן אין צורך לסמן חלק מהשטח כ"מרפסת" אלא לסמן בתכניות את המצב לאשורו (צודק מהנדס הוועדה החדש). במידה ולא נעשה ב 2004 תהליך לשינוי התב"ע, יש לבצעו כעת- לבקש הגדלת אחוזי הבניה (תוך תשלום היטל השבחה ודמי הסכמה למנהל)- ורק אחרי האישור להגיש תוכנית להיתר בניה. לגבי שאלתך- ברגע שפג תוקפו של האישור העקרוני מ- 2004, זכותו של המהנדס החדש לא לאשר משהו שנראה לו כלא תקין. מייעץ לך לא לנסות ב"כוח" אלא רק ע"פ ההנחיות לעי"ל.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמרפסת מקורה- שטח עיקרי
נכון, זוהי פרשנותי לתב"ע שביצעתם. החוק כיום מגדיר במפורש מרפסות מקורות כשטח עיקרי. אני מציע לשכור אדריכל, ולקבוע פגישת ייעוץ עם מהנדס הוועדה, ע"מ לקבל הנחיות, טרם ביצוע בקשת ההיתר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מרפסת מקורה- שטח עיקרי
לפי תקנות התכנון והבניה: ""שטח מקורה" – שטח המכוסה בגג בצורה גיאומטרית כלשהי."- אין הפרדה בין מרפסת מקורה, לחדר מקורה. כל שטח שאינו נכלל במניין שטחי השירות הנו, ככלל, שטח המיועד למגורים, וככזה- הוא שטח עיקרי. בדוק עם מהנדס הוועדה, אני בטוח שהוא יסכים ששטח המרפסות המקורות בתב"ע יחשב כעיקרי, וגם אם יש בעייה סמנטית בניסוח התב"ע- ניתן למצוא פתרון משפטי מניח את הדעת.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com