[ארז מירב]

מיסוי מקרקעין- תיקון 55: המשך המאמר

המשך המאמר:
הסעיף בחוק סעיף 49ב(1)
נושא פטור לדירת מגורים מזכה
הדין לאחר התיקון
תיקון 55 לחוק קובע, כי גם מכירה הפטורה לפי סעיף 49ז1 לחוק, שענינו תשלומי איזון המשולמים במכירת רכוש משותף לאחד מהבעלים המשותפים, לא תבוא במניין הפטורים אשר קיבל המוכר בארבע השנים שקדמו למכירה.
הסעיף בחוק סעיף 49ג
נושא חזקת דירת מגורים יחידה
הדין לאחר התיקון
הארכת המועד בו יראו את הדירה הנרכשת כדירתו היחידה של המוכר, לשם הזכאות לפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק, ל- 18 חודש.
הערות
המועד בסעיף הותאם למועד הקבוע בסעיף 9 לחוק לעניין הגדרת דירה יחידה לצורכי מס רכישה.
הסעיף בחוק סעיף 49ו
נושא סייג לדירה שנתקבלה במתנה
הדין לאחר התיקון
סעיף 49ו לחוק קובע תקופת צינון לדירה אשר נתקבלה במתנה, עת מתבקש הפטור לפי פרק חמישי אחד.
תקופת הצינון למוכר אשר הוא הורה חד הורי במכירת דירה אשר נתקבלה במתנה מהוריו תהא שנה אחת.
הערות
הגדרת משפחה חד הורית- (סעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, תשנ"ב-1992).
הסעיף בחוק סעיף 49ז(א1)
נושא מכירת דירת מגורים כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה
הדין לאחר התיקון
סעיף 49ז לחוק קובע תקרת פטור אשר תוענק במכירת דירת מגורים מזכה העומדת הדרישות פרק חמישי1 לחוק, אולם התמורה בגין המכירה הושפעה מקיומן של זכויות בניה נוספות.
עד לתיקון 55 הפרשנות לסעיף הייתה, כי שעה שמתבקש פטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק[מסלול הארבע שנים] תינתן תקרת הפטור לכל אחד מהמוכרים, להבדיל מבקשת פטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק [דירת ירושה] במסגרתו תינתן תקרת הפטור פעם אחת בהתאם לכלל כי רואים את המוריש כמי שמוכר את הדירה.
תיקון 55 לחוק מחמיר את עמדת רשות המסים וקובע, כי במכירת נכס על-ידי מספר בעלים יינתן חלק יחסי מתקרת הפטור כחלקו של המוכר בנכס.
הערות
לעמדת רשות המסים הסעיף הנו תיקון מבהיר והוא יחול רטרואקטיבית.
הסעיף בחוק סעיף 49י
נושא אופציה במקרקעין
הדין לאחר התיקון
תיקון הגדרת אופציה בסעיף ההגדרות, כך שיראו אופציה פטורה בתנאי שתהא ניתנת להעברה (סחירה) ולמימוש.
הארכת התקופה הקובעת עד לתאריך 31.12.2006.
מס מכירה-
הואיל ומסלול הפטור לאופציה העומדת בתנאי הסעיף, לעניין חישוב מס מכירה, מטיל על בעל הזכות במקרקעין מס על תמורה שלא התקבלה בידו, נקבע בתיקון שמס מכירה יוטל רק על סך התמורות שקיבל, בשל מכירת האופציה ובשל מימושה.
הערות תחולה מיום 07.11.2001
הסעיף בחוק סעיף 49יא
נושא פטור ממס בחילוף זכויות במקרקעין
הדין לאחר התיקון
הגדרת מבנה עסקי:
יראו כמבנה עסקי גם מבנה שהושכר למדינה או לגוף שחלות עליו הוראות סעיף 9(2) לפקודה, כדוגמת מוסד ציבורי, ובלבד שהמבנה משמש אותם במישרין.
הארכת התקופה הקובעת עד ליום 31.12.2006
חילוף מבנה עסקי:
סעיף 49יא(ב) לחוק קובע פטור ממס על מכירת זכויות במקרקעין שהן מבנה עסקי, בהתקיים התנאים הקבועים בו.
התיקון קובע, כי זכות חלופית שהיא קרקע לבניית מבנה עסקי יחול הפטור ובלבד שנבנה עליה, בתוך חמש שנים, מבנה עסקי שעלויות הבניה שלו לא פחתו מ-70% משווי המכירה של המבנה העסקי הנמכר.
כמו כן, הפטור יישלל כאשר הזכות החלופית נרכשה מקרוב כהגדרתו בסעיף 19(4) לחוק או שהיא שינוי ייעוד.
שלילת פטורים:
סעיף 49טז לחוק קבע ערב התיקון, כי בעת מכירת הזכות החלופית לא יהא זכאי המוכר לקבל פטור כלשהו.
תיקון 55 קבע, כי המוכר יהא רשאי לקבל פטור ממס אם המכירה היא מכירה למדינה, מכירה לרשויות מקומיות, מכירה למוסדות לאומיים, מכירה למוסד ציבורי, חלוקת מקרקעין בין בעלים משותפים, העברה מנאמן לנהנה, הפקעה או חלוקה בשל צו רשות מוסמכת.
באשר לדירת מגורים, נקבע בסעיף 49טז1, כי שיחלוף של דירת מגורים בדירת מגורים או בשחלוף זכות במקרקעין בזכות בבית אבות אינה מהווה מכירה בארבע שנים לצורך קבלת הפטור במכירת דירת מגורים מזכה לפי סעיף 49ב(1) לחוק.
פטור חלקי ממס רכישה:
מס רכישה בשיעור של 50% ממס הרכישה החל על המכירה גם באשר לקרקע חקלאית וזכות למגורים בבית אבות.
תחולת הפרק:
תיקון 55 לחוק קובע, כי די שמכירת הזכות במקרקעין, באחת מחלופות הפרק, נעשתה בתקופה הקובעת ואין זה משנה אם הזכות החלופית נרכשה בתקופה הקובעת.
הערות תחולה מיום 07.11.2001
הסעיף בחוק סעיף 49יט
נושא פינוי-בינוי הוראת שעה
הדין לאחר התיקון
הארכת התקופה הקובעת:
עד ליום 31.12.2006
הגדרת "חידת מגורים":
במסגרת תיקון 55 קבע המחוקק תקופה של שנתיים רצופות לפחות בהן על הדירה לשמש את המחזיק בה למגורים.
התיקון נעשה על מנת למנוע שימוש לרעה בהטבות המס הקבועות בפרק חמישי 4, על-ידי פולשים שיפלשו למתחם בסמוך להכרזת המתחם כמתחם פינוי בינוי.
הגדרת "יחידה אחרת":
הוספת התקופה המינימאלית של שנתיים החזקה בנכס בדומה ליחידת מגורים.
הגדרת "תא משפחתי":
הוספת הגדרת תא משפחתי בדומה לזו הקבועה בפרק חמישי 1, לעניין הפטור במכירת דירת מגורים מזכה.
דיירות מוגנת:
יראו מכירה ליזם של זכות ביחידת מגורים מוגנת, שחוק הגנת הדייר חל עליה, כמכירת זכות במקרקעין והוראות החוק יחולו עליה.
המטרה הינה להחיל את המגבלות בפרק חמישי 4 גם על זכות שכירות מוגנת.
"יום המכירה":
הטבות המס של דחיית יום המכירה ושל מתן הפטור ממס יינתנו רק אם נמכרו כל הזכויות שיש למוכר במתחם.
פטור ממסים:
הפטור ממס יינתן באם המוכר מכר ליזם את כל הזכויות שיש לו ביחידת המגורים הנמכרת שתמורתה קיבל זכות ביחידת מגורים חלופית ותמורה כספית אחרת.
תקרת השווי לפטור לא תכלול במסגרת שווי יחידת המגורים הנמכרת או שווי יחידת המגורים החלופית את שוויין של זכויות הבניה הנוספות.
אם עלה שוויה של הזכות ביחידת המגורים החלופית על תקרת השווי יראו את הפרש השווי זכות נמכרת נוספת חייבת.
זכות הנמכרת בגובה תקרת השווי תהא פטורה ממס והזכות בגובה הפרש השווי תהא חייבת במס.
יום ושווי רכישה של יחידת המגורים החלופית והזכות הנוספת:
תיקון 55 לחוק מבהיר את עקרון רציפות המס גם בסוגית פינוי בינוי.
יחידת מגורים חלופית שהתקבלה בידי המוכר בפטור במס לפי סעיף 49כב(א)(1) לחוק, ייקבעו לה כיום ושווי רכישה את היום והשווי של יחידת המגורים הנמכרת.
שווי הרכישה של הזכות הנמכרת החייבת (הסכום העולה על תקרת השווי) יהא חלק יחסי שבין הפרש השווי לבין שווי יחידת המגורים החלופית
יום הרכישה של הזכות הנמכרת החייבת הוא יום הרכישה שהיה נקבע במכירת יחידת המגורים הנמכרת.
ייקבעו שני "ימי רכישה" ושני "שווי רכישה" של יחידת מגורים חלופית שהתקבלה על-ידי המוכר במכירה כאמור בסעיף 49כב(א)(2) לחוק (הפרש שווי), האחד שווי הרכישה של הזכות החלופית הבסיסית שהוא שווי במכירת יחידת המגורים הנמכרת בניכוי שווי הזכות הנמכרת החייבת ובהתאם לכך יום הרכישה של הזכות החלופית הבסיסית. השני, שווי הזכות החלופית הנוספת הוא השווי שנקבע לה לפי הוראות החוק ובהתאם גם יום הרכישה.
שווי הרכישה של יחידת המגורים החלופית שהתקבלה על ידי מוכר של זכות ביחידת המגורים הנמכרת, שאינה זכות במקרקעין אשר לא שולם בעד רכישתה יהא אפס. ויום הרכישה יהא יום המכירה.
מתחם פינוי בינוי:
תיקון 55 לחוק קבע כי די ב- 24 יחידות לשם הכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי על-ידי הועדה.
הערות תחולה מיום 07.11.2001
הסעיף בחוק סעיף 67
נושא פטור באיחוד וחלוקה
הדין לאחר התיקון
תיקון 55 לחוק מבטל את התנאי הקבוע בסעיף לפיו על החלוקה להיעשות בהתאם לחלקיהם של הבעלים המשותפים בזכות, שכן אם לא נעשתה כך הרי יש לראות בכך כתשלום של 'סכום הפרש'.
במסגרת התיקון אף תוקנה הגדרת המונח "איחוד מקרקעין", כך שתתאפשר קבלת פטור מכוח הסעיף גם אם לא הושלמו כל ההליכים לפי חוק התכנון והבניה.
הסעיף בחוק סעיף 70
נושא פטור מותנה למכירות מסוימות לאיגודים
הדין לאחר התיקון
סעיף 70 לחוק עוסק בהעברת זכויות במקרקעין ללא תמורה לאיגוד, על ידי בעלי הזכויות בו.
במסגרת תיקון 50 נקבע כי מכירת מניות באיגוד מקרקעין ותמוסה כמו מכירת מניות בחברה רגילה.
תיקון 55 לחוק קובע מנגנון דומה לזה הקבוע בסעיף 104א לפקודת מס הכנסה, לפיו העברת הזכויות תהא פטורה באם העברת הזכויות במקרקעין לאיגוד נעשתה כנגד הקצאת מניות בלבד באותו איגוד.
על שווי המניות המוקצות ביחס לכלל הזכויות באיגוד להיות שוות ערך לשווים של המקרקעין ביחס לכלל נכסי האיגוד.
בנוסף, התיקון ביטל את הדרישה כי על הזכויות במקרקעין להירשם על – שם האיגוד תוך שישה חודשים או אם הייתה מניעה לרישום כזה תוך שישה חודשים מיום שהוסרה המניעה.
הערות תחולת הסעיף: זכות במקרקעין שהוקנתה לאיגוד בפטור ממס לפי סעיף 70 לחוק, לאחר יום 12.04.2005
הסעיף בחוק סעיף 71
נושא העברת זכות במקרקעין אגב פירוק
הדין לאחר התיקון
סעיף71(א) לחוק קובע, כי מכירת זכות במקרקעין של איגוד מתפרק והקניית זכות באיגוד מתפרק תהיה פטורה ממס, בהתקיים התנאים הקבועים בו.
תיקון 55 לחוק ביטל את הדרישה לרשום בחוק שישה חודשים.
לרשימת התנאים המפורטת הוספו שני תנאים חדשים:
האחד: הוראות הסעיף לא יחולו אם בתקופה של ארבע שנים שקדמה לפירוק האיגוד, הייתה בו הקצאת מניות לבעלי הזכויות באיגוד או הקצאת מניות לבעלי זכויות חדשים, באופן ששינה בשיעור של 10% או יותר את חלקם של בעלי הזכויות הקיימים (הקצאה מטיבה), וזאת במטרה למנוע תכנון מס.
השני: הסעיף לא יחול אם הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד נרכשו בתקופה של עד ארבע שנים שסיומה ביום שבו הוחל בפירוק האיגוד.
המטרה בתנאי זה הייתה למנוע תכנון מס לפיו חברה שיש בה מזומנים רוכשת בהם קרקע במקום לחלק דיבידנד ואז בעלי הזכויות באיגוד מפרקים אותו בהתאם להוראות הסעיף בפטור ממס.
הערות
תחולת הסעיף: מקרקעין שהועברו בפטור ממס לפי סעיף 71 לחוק לאחר יום 12.04.2005
ובאשר להקצאה מטיבה שנעשתה לאחר 12.04.2005
הסעיף בחוק סעיף 71א
נושא רווח נוסף בפירוק
הדין לאחר התיקון
תיקון 55 לחוק הוסיף את הוראות סעיף 71א שעניינן חיוב במס של הרווחים הקיימים באיגוד מקרקעין מתפרק.
הסעיף קובע, כי בהעברה בפטור לפי סעיף 71 לחוק של זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין יחויב מקבל הזכות במס על הרווח הנוסף.
הרווח הנוסף מוגדר כהפרש שבין שווי רכישה מתואמת של הזכות במקרקעין או הזכות האיגוד מקרקעין, כפי שהייתה במועד שבו הוחל בפירוקו של האיגוד, כשהיא מתואמת ליום המכירה, לבין המחיר המקורי של המניות כשהוא מתואם ליום המכירה.
מועד החיוב במס:
אחת משתי חלופות:
הודעה למנהל במועד הפירוק על רצונו של מקבל הזכות להתחייב במס.
או
במועד מכירת הזכות אשר נתקבלה לידיו אגב הפירוק נוסף על מס השבח שיחול בגין מכירת הזכות עצמה.
שיעור המס:
יראו את הרווח הנוסף כדיבידנד או כרווחים ראויים לחלוקה כהגדרתם בסעיף 94ב לפקודת מס הכנסה.
קיזוז הפסדים:
אם למוכר נוצר הפסד במכירת הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד יהא רשאי לקזז הפסדים לפי הוראות הפקודה גם מול הרווח הנוסף.
אם הרווח הנוסף הוא סכום שלילי המוכר רשאי לתבוע אותו כהוצאה מהשבח בו התחייב או כהפסד במסגרת פקודת מס הכנסה.
שלילת פטורים:
לא יינתנו פטורים או דחיות מס למעט לפי סעיפים:
60, 61, 64, 65, 67, 69, 70 ו-71 לחוק.
באם יהא זכאי המוכר לפטור לפי אחד הסעיפים המנויים יחויב על הרווח הנוסף מי שקיבל את הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד מהמוכר בעת שימכור אותה.
הערות
תחולת הסעיף: זכות במקרקעין שהוקנתה לבעל הזכות באיגוד לפי סעיף 71 לחוק לאחר יום 12.04.2005
ואולם הוראות הסעיף לא יחולו אם האיגוד המתפרק רכש את הזכויות במקרקעין או הזכויות באיגוד מקרקעין שהיו לו לפני 01.01.1998
יש לשים לב, כי תיקונים 132 ו- 147 לפקודה השוו את שיעורי המס בין רווחים ראויים לחלוקה ודיבידנד.
הסעיף בחוק סעיף 72א
נושא שלילת פטור לדירה בבניין להשכרה
הדין לאחר התיקון
סעיף 72א לחוק שולל פטור ממס או דחיית מס לדירה בבניין להשכרה.
תיקון 55 לחוק קובע, כי שלילת הפטור או דחיית המס לא יחולו בחילוף זכויות מקרקעין בבניין להשכרה לפי הוראות 53ג1 לחוק לעידוד השקעות הון.
סעיף 53ג1 לחוק עידוד השקעות הון קובע, כי מכירת בניין להשכרה או בניין חדש להשכרה תהא פטורה ממס שבח וממס מכירה בהתקיים כל התנאים הבאים:
• המוכר מכר את כל זכויותיו בבנין הנמכר.
• המוכר רכש בתוך שנים עשר חודשים שלפני המכירה או שנים עשר החודשים לאחר המכירה לחילוף הבניין הנמכר (הבניין החלופי) מקרקעין מבין החלופות המנויות בסעיף.
• השווי המתואם של הבניין החלופי לא פחת משווי המכירה של הבניין הנמכר.
• כל הדירות להשכרה בבנין החלופי ששוויין עד גובה המכירה של הדירות להשכרה בבנין הנמכר הושכרו לתקופה של חמש שנים לפחות.
• מכירת הבניין נעשתה לאחר תום תקופת ההשכרה.
• מכירת הבניין המכר אינה לקרוב ורכישת הבניין החלופי אינה מקרוב והן אינן שינוי ייעוד.
מטרתו של התיקון בחוק עידוד השקעות הון הינו עידוד השכרת דירות.
מנגנון הפטור ממס הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין חל, בשינויים המחויבים, גם באשר לחילוף בבניין להשכרה.
במסגרת התיקון נקבע, כי במכירת הבניין החלופי, כולו או חלקו, יחולו חלופות המיסוי ושיעורי המס מכוח הוראות חוק עידוד השקעות הון (ראה סעיף 53ג1 לחוק עידוד השקעות הון).
הערות
סעיף 53ג1 לחוק לעידוד השקעות הון בתוקף מיום 01.01.2004
הסעיף בחוק סעיף 72ג – 72ה
נושא מס מכירה
הדין לאחר התיקון
הגדרת "מכירת מקרקעין":
מכירת מקרקעין או מכירת זכות באיגוד מקרקעין שיש לו זכויות במקרקעין שיום רכישתם לפני 07.11.2001
הגדרת "שווי המכירה":
כיוון שבתיקון 50 לחוק בוטל סעיף 14 אשר קבע חיוב במס בגין החלק היחסי תבוצע הפניה לסעיף 9(ב) לחוק לשם קביעת החלק היחסי.
באיגוד מקרקעין שיש בו זכויות במקרקעין שיום רכישתם לפני 07.11.2001 וזכויות במקרקעין שיום רכישתם לאחר 07.11.2001, שווי המכירה לצורכי מס מכירה יהא רק שווי הנכסים שנרכשו לפני 07.11.2001
הטלת מס מכירה:
סעיף 72ד(א) לחוק בשילוב עם הגדרת 'מכירת מקרקעין' דורש לשם חיוב במס מכירה, כי יום רכישת המניות ויום רכישת המקרקעין יהא לפני 07.11.2001
פטור במכירת דירת מגורים מזכה:
אם מצא המנהל שהתמורה המשתלמת בעד דירת המגורים הושפעה מזכויות לבניה נוספת, יהא פטור ממס מכירה הסכום שהיה פטור ממס שבח בשל הזכויות לבניה נוספת.
הסעיף בחוק סעיף 75
נושא הצהרות על-ידי האיגוד או על-ידי בעלי הזכויות בו
הדין לאחר התיקון
הוספת חובת דיווח על הקצאה באיגוד מקרקעין תוך 30 יום מיום ההקצאה, גם אם עסקינן בהקצאה פטורה.
הערות
תחולת הסעיף הנה רטרואקטיבית, באשר להקצאות שנעשו לאחר 07.11.2001
חובת הדיווח באשר להקצאות שנעשו בין 07.11.2001 עד 12.04.2005 תוך 60 יום מיום 12.04.2005
הסעיף בחוק סעיף 81
נושא הודעה על חיוב במס באיגוד
הדין לאחר התיקון
הסעיף קובע את סמכות המנהל לדרוש הצהרה על פעולה באיגוד.
תיקון 55 לחוק מאפשר למנהל לדרוש הצהרה גם לגבי הקצאת מניות אם מצא שיש לראות בהקצאה פעולה באיגוד, למשל בהקצאה שבה ניתנה תמורה לבעלי המניות, במישרין או בעקיפין.
הסעיף בחוק סעיף 85א
נושא תיקון שומה בשינוי מבנה
הדין לאחר התיקון
הוראות פרק ה2 לפקודת מס הכנסה שעניינן שינויי מבנה מאפשרות החלתן גם על נכסי מקרקעין (כדוגמת העברת נכסים כנגד מניות – סעיף 104א לפקודה).
במטרה לאפשר את מתן הפטור הקבוע בחלק ה2 לפקודה, שהתנאים לא מתקיימים לאחר שחלף מועד ההתיישנות, הוסף לחוק סעיף 85א אשר מאפשר פתיחת שומה גם לאחר ארבע שנים אם נתקיימו הנסיבות לפטור ממס לפי חלק ה2 לפקודה.
הערות
תחולת הסעיף 07.11.2001
כפרקטיקה נוהגים משרדי מיסוי מקרקעין להוציא שומה חייבת ולהקפיאה עד התקיים התנאים לפטור ורק לאחר מכן לתקן השומה בהתקיים תנאי הפטור.
באם לא נוצר שבח לחיוב וכל מהות ההקפאה הנה חוב מס רכישה הרי שניתן להוציא שומה בהתאם לתנאי חלק ה2 לפקודה ובמידת הצורך לתקנה, באם לא מתקיימים תנאי הפטור, מכוח תקנה 28 לתקנות מס רכישה, ללא מגבלת זמן.
הסעיף בחוק סעיף 94ד(א)
נושא זקיפת תשלומים
הדין לאחר התיקון
זקיפת תשלומים כנגד חוב מס של הנישום גם כנגד הפרשי הצמדה וחוב מס מכירה.
הסעיף בחוק סעיף 109א
נושא ייצוג נישום על-ידי רואה חשבון
הדין לאחר התיקון
הוספת סמכות ייצוג לרואה חשבון ויועץ מס מול מנהל מיסוי מקרקעין בהליכי השגה בהם: המכירה אינה פטורה ממס והנישום חייב בהגשת דו"ח שנתי לפקיד השומה.
הטיפול הוגבל לעניין חישוב המס בלבד.
הערות
הסעיפים הוספו במסגרת תיקונים 53 ו- 54 לחוק.
הסעיף בחוק סעיף 115א
נושא ביצוע ותקנות – קביעת אגרות
הדין לאחר התיקון
תיקון 55 לחוק הרחיב את סמכות שר האוצר באשר לחקיקת משנה וקובע, כי שר האוצר רשאי באישור ועדת הכספים לקבוע אגרות ותשלומים אחרים שיש לשלמם בעד פעולות ושירותים שנותן המנהל לצורך ביצוע החוק.
המדובר בשירותים כדוגמת קבלת מידע בר גילוי, צילום מסמכים, בקשות להחלטות מקדמיות (רולינג).
©כל הזכויות שמורות לדורית גבאי.
ניתן לפנות לשאלות ולייעוץ: 03-6128358 doritmas@netvision.net.il
המאמר מתוך: תיקון מספר 55
סקירה מקיפה של כל התיקונים
לפני
שהתיקונים הבאים
בחוק מיסוי מקרקעין יגיעו
תיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין*
מאת: גב' דורית גבאי, רו"ח
על פני השנים 2005-1997 בוצעו בחוק מיסוי מקרקעין שלושה תיקונים גדולים. תיקון מספר 34, 50 ותיקון מספר 55.
כולם זוכרים את תיקון מספר 34, שטיפל בעיקר בכל הקשור לדירות מגורים. מסלולי הפטור עברו שינויים דרמטיים – עד כי היישום נדחה בשל כך מיום 28.2.1997 ליום 1.1.1998 מחשש לתביעות לרשלנות מקצועית של היועצים ובעיקר של עורכי הדין – אותם אלה שלא דאגו ללמוד ולהתעדכן.
אחריו, הגיע תיקון מספר 50 שיצא לאור המלצות ועדת רבינוביץ. התיקון כלל כמאה סעיפי חוק ויצר מסלולי עבודה חדשנים והוראות שעה בתחומים חיוניים של אופציות, פינוי-בינוי וחילוף.
תיקון 55 תיקן שגיאות ועוולות שיצר תיקון מספר 50 ויצק הגדרות חדשות מחד, ומסלולי עבודה חדשים שנועדו לפשט את העבודה ולצמצם את המחלוקות בתחומים רבים, מאידך.
החשיבות של "להיות בזמן הווה" (– להיות בעניינים) בכל הקשור לחקיקה, לעדכוני פסיקה, לנהליי עבודה, להנחיות מקצועיות חדשות ו/או עדכונים שלהן, הפך במשך השנים להיות היסוד והתפקיד המרכזי של כל יועץ בתחום המסים בכלל ומיסוי מקרקעין בפרט.
השינויים בחוק, החשיפה לטעות משפטית או חישובית לאור הקף פסקי הדין והשוני בניהם, דרישות החוק ובתי המשפט, והלקוחות שחפצים בשרות מקצועי, באדם מיומן ובטוח, יועץ הפועל מתוך יושר ואתיקה וזה היודע לאן לקחת את הלקוח לדרך מבטחים – כל אלה הם הדברים שמולם ואיתם מתמודד היועץ.
היועצים עוזרים לנישומים. היועצים מספקים לנישומים חופש, וזה המוצר הנמכר לנישום. מדוע חופש? משום שכאשר הבעיה עוברת ליועץ והוא זה שלקח אחריות לעזור לנישום בפתרון הבעיה, הנישום יכול להמשיך בעסקיו, להתרחב ולפנות זמן לתחומים נוספים בחיים.
מצאתי לנכון לשתף אתכם בנתונים שנכללים בסקירה שלהלן לצורך רענון שלהם ובדיקה שהנתונים הללו נמצאים ברשותכם ומיושמים.
הסקירה שלהן היא סקירה שיטתית כפי שהיא נכללת באתרנו ומתייחסת לעמודים הרלוונטיים בספר – "כלכלת נדל"ן בישראל – מקיפאון לצמיחה".
כדי לדעת להשתמש בסעיפי חוק ובשינויים שנוצרו בהם לתועלת הנישום – יש לחזור לבסיס – להגדרות המרכזיות בחוק.
העלונים הבאים יטפלו ביסודות של חוק מיסוי מקרקעין, בעקרונותיו ובדרך להשתמש בכל אלה כחוק, וכך להפחית את נטל המס.
*כל התיקונים, הסעיפים והנושאים נכללים באתרנו ב-"חקיקה".
בטבלה זו ריכזנו את השינויים שחלו בסעיף בחוק, ציינו את נושא הסעיף והתיקון, הדין לאחר התיקון ומיקום העדכון בספר "כלכלת נדל"ן בישראל" מאת דורית גבאי.
הסעיף בחוק סעיף 1
נושא הגדרת איגוד מקרקעין
הדין לאחר התיקון
הסעיף מוציא מהגדרת "איגוד מקרקעין", איגוד אשר הזכויות בו רשומות למסחר בבורסה.
על איגוד כזה יחולו הוראות חלק ה3 לפקודת מס הכנסה.
הערות
במכירת ניירות ערך נסחרים בבורסה יחול הדין הקבוע בפרק ה' לפקודת מס הכנסה- עד לתיקון 147 לפקודה, הדין היה קבוע בפרק ה3 לפקודה. במסגרת ועדת קפוטא-מצא והחקיקה בעקבותיה הועלו שיעורי המס במכירת ניירות ערך על ידי יחיד ל-20% בלא קשר האם נייר הערך נסחר או לא (אולם "בעל עניין מהותי" שבאשר אליו יחול שיעור מס של 25%).
באשר לחברות – כיום קיים שיעור מס דיפרנציאלי תוך הבחנה בסוג נייר הערך (מס חברות או 25%) בסוף תקופת הפחתת שיעורי מס החברות יהא שיעור אחיד של 25%.
נושא הגדרת התקופה הקובעת
הדין לאחר התיקון
התקופה הקובעת כפי שנקבעה במסגרת תיקון 50 לחוק, כלומר 07.11.2001 עד 31.12.2003 אלא אם נקבעה תקופה אחרת בחוק זה.
במסגרת תיקון 55 לחוק הוארכו חלק מהוראות השעה (אופציות, חילוף, פינוי בינוי, בניינים להשכרה וקומבינציה) עד ליום 31.12.2006
הסעיף בחוק סעיף 3
נושא הקניות לנאמן אפוטרופוס וכו'
הדין לאחר התיקון
במסגרת תיקון 50 נקבע בסעיף 7א לחוק, כי השבח במכירת זכות במקרקעין יחושב בהתאם להוראות חלק ה' לפקודה, וזאת במטרה להשוות את קביעת חבות המס במכירת מניות איגוד למכירת מניות של כל חברה אחרת. במסגרת התיקון הובהר כי חישוב כאמור על בסיס ערך המניה יחול גם בהקניות הנמנות על סעיף 3 לחוק.
הסעיף בחוק סעיף 4א
נושא העברה אגב גירושין
הדין לאחר התיקון
במסגרת תיקון 55 נקבע, כי לשם הפעלת הוראות הסעיף אין צורף בקבלת גט ( פסק דין לגירושין) אלא די בפסק דין שניתן אגב הליכי הגירושין, כדוגמת הסכם פירוק שיתוף.
הסעיף קובע, כי בעת המכירה על ידי מי שהוקנתה לו הזכות אגב גירושין יחול עקרון רציפות המס והוא ייכנס ליום ושווי הרכישה של מי שממנו הוקנתה הזכות
הערות לעניין קביעת יום ושווי הרכישה המדובר הוא בתיקון מבהיר.
הסעיף בחוק סעיף 5
נושא שינוי ייעוד
הדין לאחר התיקון
שינוי ייעוד של נכס מרכוש קבוע למלאי עסקי – כאשר חלפו למעלה מארבע שנים ונתקבל מאוחר יותר אישור לבניין להשכרה, תהא ההעברה פטורה. עלות המלאי העסקי תיקבע כ"יתרת שווי הרכישה" של הזכות.
ביטול סעיף 5(ד) (1) לחוק אשר קבע כי שינוי ייעוד באותו עסק מרכוש קבוע למלאי עסקי אשר נעשה בתוך 18 חודשים לפני המכירה, יחול שיעור המס שהיה ערב שינוי הייעוד ובלבד שהאמור לא יחול על זכות ששונה ייעודה לפני 07.11.2001 והוגשה הודעה לפקיד השומה לפני התאריך האמור.
הערות 07.11.2001
נושא חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים
הדין לאחר התיקון
סעיף 5(ג)(4) לחוק מאפשר לאחר תיקון 55 חלוקת עיזבונות של שני מורישים מבלי שהחלוקה הראשונה תהיה אירוע מס.
לסעיף שני תנאים מצטברים: האחד – כי מדובר בשני מורישים שהם בני זוג או הורה וילדו. והשני – טרם הסתיימה חלוקת העיזבונות.
הסעיף מאפשר מתן מענה לחלוקת שני עיזבונות בין יורשים זהים ללא חיוב במס כפי שהיה עד לתיקון.
הסעיף בחוק סעיף 7א
נושא החלת הוראות חלק ה וחלק ה2 לפקודה על פעולה באיגוד מקרקעין
הדין לאחר התיקון
קביעת יום ושווי הרכישה בפעולה באיגוד בהתאם להוראות חלק ה' וחלק ה2 לפקודה.
נקבע במסגרת התיקון, כי רק לעניין שיעור המס והפטור ממס ימשיכו לחול הוראות חוק מיסוי מקרקעין.
הערות תחולה מיום 07.11.2001
הסעיף בחוק סעיף 9
נושא מס רכישה
הדין לאחר התיקון
הגדרת אזרח ישראלי – השוואת ההגדרה לצורכי מס רכישה לזו הקבועה בסעיף 16א לחוק ובסעיף 3א לפקודה.
מסלול דירה יחידה – קביעת שני מנגנונים לקבלת הטבת מס רכישה.
האחד, רכישת דירה יחידה.
השני, יחיד אשר לאחר 01.01.2004
רכש דירה ותוך שנתיים מוכר דירה אחרת שהייתה לו (כלומר הדירה הנרכשת היא דירה חלופית), תחשב רכישת הדירה כדירה יחידה.
אם רכישת הדירה הייתה מקבלן יש למנות שנים עשר חודשים מהמועד שבו הייתה אמורה הדירה להימסר לפי ההסכם. אם חל עיכוב שאינו בשליטת הרוכש, תמנה תקופת 12 החודשים ממועד מסירת החזקה בפועל.
הערות תחולה מיום 01.01.2004
במסגרת תיקון 148 לפקודה נעשה תיקון עקיף לחוק מיסוי מקרקעין (תיקון מס' 56), במסגרתו נקבע כי יחיד אשר רכש דירת מגורים יחידה שיום רכישתה בין 01.07.2004 ל- 31.12.2006 עד סכום של 550,000 ש"ח תהא מדרגת המס הראשונה בשיעור של 0%.
הסעיף בחוק סעיף 16א
נושא הטלת מס שבח ומס מכירה באזור
הדין לאחר התיקון
התאמת הגדרת המונח "אזרח ישראלי" להגדרה הקבועה בסעיף 3א לפקודת מס הכנסה.
הרחבת תחולת הוראות סעיף 16א גם על הרשאה במקרקעין המצויים באזור, אשר ניתנה על ידי הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש באזור, וכן על הרשאה אשר ניתנה מכוח הרשאה כאמור.
הוראות חוק מיסוי מקרקעין יחולו על חבר בני אדם שאינו תושב ישראל, אם אזרח ישראלי בעל שליטה בו במישרין או בעקיפין, יראו את האזרח הישראלי רוכש או מוכר חלק יחסי מהזכות במקרקעין כיחס אחזקותיו לכלל הזכויות באיגוד.
"יום הרכישה" ייקבע כיום רכישת המניות באיגוד על-ידי האזרח הישראלי או יום רכישת המקרקעין על-ידי האיגוד לפי המאוחר.
הסעיף בחוק סעיף 29א
נושא שווי רכישה של זכות במקרקעין לאחר איחוד וחלוקה
הדין לאחר התיקון
ביטול הסעיף אשר הוסף במסגרת תיקון 50 לחוק קביעת שווי רכישה באיחוד וחלוקה אשר בעד סכום ההפרש שולם מס בעת הליך האיחוד והחלוקה .
כתחליף לסעיף יעשה שימוש במנגנון הקבוע בסעיף 32 לחוק.
בהתאם אף בוטל המנגנון אשר קבע את יום הרכישה באיחוד וחלוקה בסעיף 37(ח) לחוק.
הסעיף בחוק סעיף 29ב
נושא שווי רכישה בחילוף זכויות במקרקעין
הדין לאחר התיקון
תיקון מבהיר אשר קובע כי הוראות הסעיף יחולו גם באשר לקרקע חקלאית נמכרת, דירת מגורים נמכרת וזכות במקרקעין אשר נמכרה כאמור בסעיף 49יג לחוק לצורך רכישת זכות מגורים בבית אבות.
בהתאם תוקן סעיף 37(ט) לעניין קביעת יום הרכישה בחילוף.
הערות תחולה מיום 07.11.2001
הסעיף בחוק סעיף 31
נושא שווי רכישה של מקרקעין שנתקבלו אגב פירוק
הדין לאחר התיקון
קביעת "שווי הרכישה" בעת מכירת זכות במקרקעין או זכות באיגוד, שנתקבלה בידי הרוכש במסגרת פירוק איגוד שהוראות סעיף 71 לחוק חלות עליו. "שווי הרכישה" הוא השווי שהיה נקבע אילו נמכרה על ידי האיגוד.
שווי הרכישה יהיה השווי שבו רכש המוכר את הזכות באיגוד או שווי רכישת הזכות על-ידי האיגוד לפי המאוחר, בהתקיים שני תנאים מצטברים: האחד – ערב פירוקו היה האיגוד איגוד מקרקעין, והשני – יום הרכישה של הזכות באיגוד הוא לפני 12.04.2005
הערות תחולת הסעיף: זכות במקרקעין אשר הוקנתה לבעל זכות באיגוד בפטור ממס לפי סעיף 71 לחוק לאחר יום 12.04.2005
הסעיף בחוק סעיף 37
נושא יום רכישה
הדין לאחר התיקון
ביטול ההתייחסות לפעולה באיגוד ולזכות באיגוד שכן על אלו חלות הוראות סעיף 7א לחוק במסגרתן יום הרכישה נקבע לפי הוראות הפקודה.
הערות תחולה מיום 07.11.2001
הסעיף בחוק סעיף 39
נושא הניכויים המותרים
הדין לאחר התיקון
סעיף 39 בנוסחו ערב תיקון 55 היווה רשימה סגורה של הוצאות אשר מותרות בניכוי בעת חישוב השבח בעסקת מקרקעין.
בעקבות התיקון הופך סעיף 39 להיות רשימה פתוחה של הוצאות המותרות בניכוי, בדומה לסעיף 17 לפקודת מס הכנסה. בכפוף לגישת הסעיף לפיה ההוצאות יצאו ברכישת הזכות, במכירתה ולא ניתנים לניכוי מכוח הפקודה.
במסגרת רשימת ההוצאות הוספו הוצאות, אשר יהיו מעת כניסתו של תיקון 55 לתוקף מותרות בניכוי מהשבח כדוגמת: שכר טרחת שמאי ומודד מוסמך, הוצאות ניהול הליכי השגה ערר וערעור והוצאות לפינוי פולש במקרקעין.
הוצאות מימון – תוקנו הוראות סעיף 39א לחוק בעקבות פסק הדין בעניין מ.ל. השקעות כך שהוצאות הריבית הריאלית יותרו גם באשר לזכות במקרקעין שיום רכישתה לפני 07.11.2001 (היום הקובע לפי תיקון 50 לחוק).
ייחוס הוצאות:
מכר ללא תמורה והעברות אגב גירושין- ההוצאות שהוציא מי שממנו התקבלה הזכות.
חליפין – אם הזכות התקבלה בחליפין פטורים ממס אשר סעיפים 32 או 34 חלים עליהם, יותרו ההוצאות שהוציא המוכר בקשר לזכות שהוחלפה ואם ניתנה תמורה יותרו ההוצאות כיחס שבין ששווי המקרקעין שקיבל בתמורה לבין התמורה כולה.
זכות חלופית – התרת הוצאות בגין הזכות שנמכרה בעבר לפי כללי הניכוי הקבועים בסעיף 40 לחוק בשתי חלופות:
אם שווי הזכות החלופית המתואמת כשווי המכירה של הזכות הנמכרת ההוצאות יותרו כנגד השבח במכירת הזכות החלופית.
אם שווי הזכות החלופית המתואמת עלה על שווי המכירה של הזכות הנמכרת ההוצאות יותרו כנגד השבח במכירת חלק הזכות החלופית.
הניכויים המותרים שהם הוצאות בשל הזכות החלופית יותרו כנגד השבח במכירת חלק הזכות החלופית וכנגד השבח במכירת הזכות החלופית הנוספת, כיחס שבין חלק הזכות החלופית והזכות החלופית הנוספת לכלל הזכות החלופית הנוספת.
הערות
ישנם הסוברים שלא היה צורך בתיקון סעיף ההוצאות בחוק שכן לאור הלכת מ.ל השקעות( ע"א 4271/00), לעניין הוצאות מימון, נפתחה הרשימה בסעיף39 לחוק. (ומשכך אין גם רלבנטיות לעניין סעיף התחולה של התיקון).
עמדת רשות המסים:
רשימת ההוצאות נפתחה רק במסגרת תיקון 55 והוראותיה יחולו בהתאם לסעיף התחולה מיום 12.04.2005
תחולה לסעיף ייחוס ההוצאות (סעיף 39(12) לחוק) מיום 07.11.2001
הסעיף בחוק סעיף 47
נושא סכום המס – הגדרות
הדין לאחר התיקון
הגדרת "יתרת שווי רכישה" – לעניין זכות חלופית גם לאחר ניכוי הפחת בשל הזכות הנמכרת הפטורה ובשל יתרת הזכות הנמכרת כהגדרתן בסעיף 49יא לחוק.
הסעיף בחוק סעיף 48א
נושא המס על השבח
הדין לאחר התיקון
תיקון 50 לחוק קבע, כי השבח הריאלי במכירת זכות במקרקעין שנרכשה לאחר היום הקובע יחויב במס בשיעור של 25%.
באשר לזכות במקרקעין שנרכשה לפני היום הקובע שיעור המס על השבח הריאלי יהא 50%.
במסגרת תיקון 55 לחוק נקבע באשר לזכות במקרקעין שנרכשה לפני 07.11.2001 יחול שיעור המס השולי הקבוע בסעיף 121 לפקודה (בהתאם לחלוקה הליניארית של השבח) ובאשר לחבר בני אדם שיעור המס הקבוע בסעיף 126(א) לפקודה).
שיעורי מס היסטוריים – במסגרת תיקון 50 נקבע כי שיעורי המס המועדפים במכירת זכות במקרקעין אשר יום רכישתה לפני שנת 1961 יבוטלו בהדרגה.
יחד עם זאת לא יעלה שיעור המס על אלו שנקבעו בסעיף 48א לחוק.
פריסה – סעיף 48א(ה) לחוק מאפשר למוכר, על פי בקשתו, לפרוס את השבח לתקופה של עד ארבע שנות מס או לתקופת הבעלות בנכס, לפי הקצרה ביניהן, ולהתמסות עליו כאילו נבע השבח באותן שנים.
במסגרת תיקון 50 נקבעה הוראה בסעיף 48א(ב1) לחוק לפיה במכירת זכות שיום רכישתה לפני 07.11.2001 יחויב השבח הריאלי עד יום התחילה בשיעור של 50% ויתרת השבח הריאלי בשיעור מס של 25%.
במסגרת תיקון 55 נקבע שהפריסה תבוצע לאחר שהשבח פוצל ליניארית לשבח ריאלי עד יום התחילה וליתרת שבח ריאלי.
באשר לנכס אשר נרכש לאחר יום 07.11.2001 הפריסה תיעשה בהתחשב בשיעור המס על השבח, בשיעור המס על ההכנסה החייבת לפי הוראות הפקודה ויתרת נקודות הזיכוי של הנישום.
תיקון זה בוצע רטרואקטיבית ל- 07.04.2001
הערות תיקונים 147-132 לפקודת מס הכנסה הפחיתו את שיעור המס המוטל על חבר בני אדם. החל משנת המס 2010 שיעור מס השבח שיחול על חברה הוא 25% על כל השבח הריאלי . לפיכך מכירת נכס מקרקעין לאחר שנת 2010, אשר נרכש לפני היום הקובע על-ידי חבר בני אדם, תחויב במס על השבח הריאלי בשיעור של 25% ללא פיצול ליניארי.
על שבח ריאלי אשר נצמח בחברה לפני 07.11.2001 יחולו שיעורי המס הבאים:
שנת 2007 – 29%
שנת 2008 – 27%
שנת 2009 – 26%
שיעורי המס ליחיד, שיעור המס אשר יחולו באשר לשבח הריאלי, אשר נצמח לאחר07.11.2001, יהיה 20% ועל השבח הריאלי אשר נצמח לפני 07.11.2001 יחולו מדרגות המס הקבועות בסעיף 121 לפקודת מס הכנסה.
הסבר: יש לבצע תחילה פיצול לנארי של השבח הריאלי לשבח שנצמח עד ליום 07.11.2001 ולשבח שנצמח לאחר מועד זה ורק לאחר מכן לבצע פריסה.
תחולת הסעיף מיום 07.11.2001
הסעיף בחוק סעיף 49ב(1)
נושא פטור לדירת מגורים מזכה
הדין לאחר התיקון
תיקון 55 לחוק קובע, כי גם מכירה הפטורה לפי סעיף 49ז1 לחוק, שענינו תשלומי איזון המשולמים במכירת רכוש משותף לאחד מהבעלים המשותפים, לא תבוא במניין הפטורים אשר קיבל המוכר בארבע השנים שקדמו למכירה.
הסעיף בחוק סעיף 49ג
נושא חזקת דירת מגורים יחידה
הדין לאחר התיקון
הארכת המועד בו יראו את הדירה הנרכשת כדירתו היחידה של המוכר, לשם הזכאות לפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק, ל- 18 חודש.
הערות
המועד בסעיף הותאם למועד הקבוע בסעיף 9 לחוק לעניין הגדרת דירה יחידה לצורכי מס רכישה.
הסעיף בחוק סעיף 49ו
נושא סייג לדירה שנתקבלה במתנה
הדין לאחר התיקון
סעיף 49ו לחוק קובע תקופת צינון לדירה אשר נתקבלה במתנה, עת מתבקש הפטור לפי פרק חמישי אחד.
תקופת הצינון למוכר אשר הוא הורה חד הורי במכירת דירה אשר נתקבלה במתנה מהוריו תהא שנה אחת.
הערות
הגדרת משפחה חד הורית- (סעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, תשנ"ב-1992).
הסעיף בחוק סעיף 49ז(א1)
נושא מכירת דירת מגורים כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה
הדין לאחר התיקון
סעיף 49ז לחוק קובע תקרת פטור אשר תוענק במכירת דירת מגורים מזכה העומדת הדרישות פרק חמישי1 לחוק, אולם התמורה בגין המכירה הושפעה מקיומן של זכויות בניה נוספות.
עד לתיקון 55 הפרשנות לסעיף הייתה, כי שעה שמתבקש פטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק[מסלול הארבע שנים] תינתן תקרת הפטור לכל אחד מהמוכרים, להבדיל מבקשת פטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק [דירת ירושה] במסגרתו תינתן תקרת הפטור פעם אחת בהתאם לכלל כי רואים את המוריש כמי שמוכר את הדירה.
תיקון 55 לחוק מחמיר את עמדת רשות המסים וקובע, כי במכירת נכס על-ידי מספר בעלים יינתן חלק יחסי מתקרת הפטור כחלקו של המוכר בנכס.
הערות
לעמדת רשות המסים הסעיף הנו תיקון מבהיר והוא יחול רטרואקטיבית.
הסעיף בחוק סעיף 49י
נושא אופציה במקרקעין
הדין לאחר התיקון
תיקון הגדרת אופציה בסעיף ההגדרות, כך שיראו אופציה פטורה בתנאי שתהא ניתנת להעברה (סחירה) ולמימוש.
הארכת התקופה הקובעת עד לתאריך 31.12.2006.
מס מכירה-
הואיל ומסלול הפטור לאופציה העומדת בתנאי הסעיף, לעניין חישוב מס מכירה, מטיל על בעל הזכות במקרקעין מס על תמורה שלא התקבלה בידו, נקבע בתיקון שמס מכירה יוטל רק על סך התמורות שקיבל, בשל מכירת האופציה ובשל מימושה.
הערות תחולה מיום 07.11.2001
הסעיף בחוק סעיף 49יא
נושא פטור ממס בחילוף זכויות במקרקעין
הדין לאחר התיקון
הגדרת מבנה עסקי:
יראו כמבנה עסקי גם מבנה שהושכר למדינה או לגוף שחלות עליו הוראות סעיף 9(2) לפקודה, כדוגמת מוסד ציבורי, ובלבד שהמבנה משמש אותם במישרין.
הארכת התקופה הקובעת עד ליום 31.12.2006
חילוף מבנה עסקי:
סעיף 49יא(ב) לחוק קובע פטור ממס על מכירת זכויות במקרקעין שהן מבנה עסקי, בהתקיים התנאים הקבועים בו.
התיקון קובע, כי זכות חלופית שהיא קרקע לבניית מבנה עסקי יחול הפטור ובלבד שנבנה עליה, בתוך חמש שנים, מבנה עסקי שעלויות הבניה שלו לא פחתו מ-70% משווי המכירה של המבנה העסקי הנמכר.
כמו כן, הפטור יישלל כאשר הזכות החלופית נרכשה מקרוב כהגדרתו בסעיף 19(4) לחוק או שהיא שינוי ייעוד.
שלילת פטורים:
סעיף 49טז לחוק קבע ערב התיקון, כי בעת מכירת הזכות החלופית לא יהא זכאי המוכר לקבל פטור כלשהו.
תיקון 55 קבע, כי המוכר יהא רשאי לקבל פטור ממס אם המכירה היא מכירה למדינה, מכירה לרשויות מקומיות, מכירה למוסדות לאומיים, מכירה למוסד ציבורי, חלוקת מקרקעין בין בעלים משותפים, העברה מנאמן לנהנה, הפקעה או חלוקה בשל צו רשות מוסמכת.
באשר לדירת מגורים, נקבע בסעיף 49טז1, כי שיחלוף של דירת מגורים בדירת מגורים או בשחלוף זכות במקרקעין בזכות בבית אבות אינה מהווה מכירה בארבע שנים לצורך קבלת הפטור במכירת דירת מגורים מזכה לפי סעיף 49ב(1) לחוק.
פטור חלקי ממס רכישה:
מס רכישה בשיעור של 50% ממס הרכישה החל על המכירה גם באשר לקרקע חקלאית וזכות למגורים בבית אבות.
תחולת הפרק:
תיקון 55 לחוק קובע, כי די שמכירת הזכות במקרקעין, באחת מחלופות הפרק, נעשתה בתקופה הקובעת ואין זה משנה אם הזכות החלופית נרכשה בתקופה הקובעת.
הערות תחולה מיום 07.11.2001
הסעיף בחוק סעיף 49יט
נושא פינוי-בינוי הוראת שעה
הדין לאחר התיקון
הארכת התקופה הקובעת:
עד ליום 31.12.2006
הגדרת "חידת מגורים":
במסגרת תיקון 55 קבע המחוקק תקופה של שנתיים רצופות לפחות בהן על הדירה לשמש את המחזיק בה למגורים.
התיקון נעשה על מנת למנוע שימוש לרעה בהטבות המס הקבועות בפרק חמישי 4, על-ידי פולשים שיפלשו למתחם בסמוך להכרזת המתחם כמתחם פינוי בינוי.
הגדרת "יחידה אחרת":
הוספת התקופה המינימאלית של שנתיים החזקה בנכס בדומה ליחידת מגורים.
הגדרת "תא משפחתי":
הוספת הגדרת תא משפחתי בדומה לזו הקבועה בפרק חמישי 1, לעניין הפטור במכירת דירת מגורים מזכה.
דיירות מוגנת:
יראו מכירה ליזם של זכות ביחידת מגורים מוגנת, שחוק הגנת הדייר חל עליה, כמכירת זכות במקרקעין והוראות החוק יחולו עליה.
המטרה הינה להחיל את המגבלות בפרק חמישי 4 גם על זכות שכירות מוגנת.
"יום המכירה":
הטבות המס של דחיית יום המכירה ושל מתן הפטור ממס יינתנו רק אם נמכרו כל הזכויות שיש למוכר במתחם.
פטור ממסים:
הפטור ממס יינתן באם המוכר מכר ליזם את כל הזכויות שיש לו ביחידת המגורים הנמכרת שתמורתה קיבל זכות ביחידת מגורים חלופית ותמורה כספית אחרת.
תקרת השווי לפטור לא תכלול במסגרת שווי יחידת המגורים הנמכרת או שווי יחידת המגורים החלופית את שוויין של זכויות הבניה הנוספות.
אם עלה שוויה של הזכות ביחידת המגורים החלופית על תקרת השווי יראו את הפרש השווי זכות נמכרת נוספת חייבת.
זכות הנמכרת בגובה תקרת השווי תהא פטורה ממס והזכות בגובה הפרש השווי תהא חייבת במס.
יום ושווי רכישה של יחידת המגורים החלופית והזכות הנוספת:
תיקון 55 לחוק מבהיר את עקרון רציפות המס גם בסוגית פינוי בינוי.
יחידת מגורים חלופית שהתקבלה בידי המוכר בפטור במס לפי סעיף 49כב(א)(1) לחוק, ייקבעו לה כיום ושווי רכישה את היום והשווי של יחידת המגורים הנמכרת.
שווי הרכישה של הזכות הנמכרת החייבת (הסכום העולה על תקרת השווי) יהא חלק יחסי שבין הפרש השווי לבין שווי יחידת המגורים החלופית
יום הרכישה של הזכות הנמכרת החייבת הוא יום הרכישה שהיה נקבע במכירת יחידת המגורים הנמכרת.
ייקבעו שני "ימי רכישה" ושני "שווי רכישה" של יחידת מגורים חלופית שהתקבלה על-ידי המוכר במכירה כאמור בסעיף 49כב(א)(2) לחוק (הפרש שווי), האחד שווי הרכישה של הזכות החלופית הבסיסית שהוא שווי במכירת יחידת המגורים הנמכרת בניכוי שווי הזכות הנמכרת החייבת ובהתאם לכך יום הרכישה של הזכות החלופית הבסיסית. השני, שווי הזכות החלופית הנוספת הוא השווי שנקבע לה לפי הוראות החוק ובהתאם גם יום הרכישה.
שווי הרכישה של יחידת המגורים החלופית שהתקבלה על ידי מוכר של זכות ביחידת המגורים הנמכרת, שאינה זכות במקרקעין אשר לא שולם בעד רכישתה יהא אפס. ויום הרכישה יהא יום המכירה.
מתחם פינוי בינוי:
תיקון 55 לחוק קבע כי די ב- 24 יחידות לשם הכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי על-ידי הועדה.
הערות תחולה מיום 07.11.2001
הסעיף בחוק סעיף 67
נושא פטור באיחוד וחלוקה
הדין לאחר התיקון
תיקון 55 לחוק מבטל את התנאי הקבוע בסעיף לפיו על החלוקה להיעשות בהתאם לחלקיהם של הבעלים המשותפים בזכות, שכן אם לא נעשתה כך הרי יש לראות בכך כתשלום של 'סכום הפרש'.
במסגרת התיקון אף תוקנה הגדרת המונח "איחוד מקרקעין", כך שתתאפשר קבלת פטור מכוח הסעיף גם אם לא הושלמו כל ההליכים לפי חוק התכנון והבניה.
הסעיף בחוק סעיף 70
נושא פטור מותנה למכירות מסוימות לאיגודים
הדין לאחר התיקון
סעיף 70 לחוק עוסק בהעברת זכויות במקרקעין ללא תמורה לאיגוד, על ידי בעלי הזכויות בו.
במסגרת תיקון 50 נקבע כי מכירת מניות באיגוד מקרקעין ותמוסה כמו מכירת מניות בחברה רגילה.
תיקון 55 לחוק קובע מנגנון דומה לזה הקבוע בסעיף 104א לפקודת מס הכנסה, לפיו העברת הזכויות תהא פטורה באם העברת הזכויות במקרקעין לאיגוד נעשתה כנגד הקצאת מניות בלבד באותו איגוד.
על שווי המניות המוקצות ביחס לכלל הזכויות באיגוד להיות שוות ערך לשווים של המקרקעין ביחס לכלל נכסי האיגוד.
בנוסף, התיקון ביטל את הדרישה כי על הזכויות במקרקעין להירשם על – שם האיגוד תוך שישה חודשים או אם הייתה מניעה לרישום כזה תוך שישה חודשים מיום שהוסרה המניעה.
הערות תחולת הסעיף: זכות במקרקעין שהוקנתה לאיגוד בפטור ממס לפי סעיף 70 לחוק, לאחר יום 12.04.2005
הסעיף בחוק סעיף 71
נושא העברת זכות במקרקעין אגב פירוק
הדין לאחר התיקון
סעיף71(א) לחוק קובע, כי מכירת זכות במקרקעין של איגוד מתפרק והקניית זכות באיגוד מתפרק תהיה פטורה ממס, בהתקיים התנאים הקבועים בו.
תיקון 55 לחוק ביטל את הדרישה לרשום בחוק שישה חודשים.
לרשימת התנאים המפורטת הוספו שני תנאים חדשים:
האחד: הוראות הסעיף לא יחולו אם בתקופה של ארבע שנים שקדמה לפירוק האיגוד, הייתה בו הקצאת מניות לבעלי הזכויות באיגוד או הקצאת מניות לבעלי זכויות חדשים, באופן ששינה בשיעור של 10% או יותר את חלקם של בעלי הזכויות הקיימים (הקצאה מטיבה), וזאת במטרה למנוע תכנון מס.
השני: הסעיף לא יחול אם הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד נרכשו בתקופה של עד ארבע שנים שסיומה ביום שבו הוחל בפירוק האיגוד.
המטרה בתנאי זה הייתה למנוע תכנון מס לפיו חברה שיש בה מזומנים רוכשת בהם קרקע במקום לחלק דיבידנד ואז בעלי הזכויות באיגוד מפרקים אותו בהתאם להוראות הסעיף בפטור ממס.
הערות
תחולת הסעיף: מקרקעין שהועברו בפטור ממס לפי סעיף 71 לחוק לאחר יום 12.04.2005
ובאשר להקצאה מטיבה שנעשתה לאחר 12.04.2005
הסעיף בחוק סעיף 71א
נושא רווח נוסף בפירוק
הדין לאחר התיקון
תיקון 55 לחוק הוסיף את הוראות סעיף 71א שעניינן חיוב במס של הרווחים הקיימים באיגוד מקרקעין מתפרק.
הסעיף קובע, כי בהעברה בפטור לפי סעיף 71 לחוק של זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין יחויב מקבל הזכות במס על הרווח הנוסף.
הרווח הנוסף מוגדר כהפרש שבין שווי רכישה מתואמת של הזכות במקרקעין או הזכות האיגוד מקרקעין, כפי שהייתה במועד שבו הוחל בפירוקו של האיגוד, כשהיא מתואמת ליום המכירה, לבין המחיר המקורי של המניות כשהוא מתואם ליום המכירה.
מועד החיוב במס:
אחת משתי חלופות:
הודעה למנהל במועד הפירוק על רצונו של מקבל הזכות להתחייב במס.
או
במועד מכירת הזכות אשר נתקבלה לידיו אגב הפירוק נוסף על מס השבח שיחול בגין מכירת הזכות עצמה.
שיעור המס:
יראו את הרווח הנוסף כדיבידנד או כרווחים ראויים לחלוקה כהגדרתם בסעיף 94ב לפקודת מס הכנסה.
קיזוז הפסדים:
אם למוכר נוצר הפסד במכירת הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד יהא רשאי לקזז הפסדים לפי הוראות הפקודה גם מול הרווח הנוסף.
אם הרווח הנוסף הוא סכום שלילי המוכר רשאי לתבוע אותו כהוצאה מהשבח בו התחייב או כהפסד במסגרת פקודת מס הכנסה.
שלילת פטורים:
לא יינתנו פטורים או דחיות מס למעט לפי סעיפים:
60, 61, 64, 65, 67, 69, 70 ו-71 לחוק.
באם יהא זכאי המוכר לפטור לפי אחד הסעיפים המנויים יחויב על הרווח הנוסף מי שקיבל את הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד מהמוכר בעת שימכור אותה.
הערות
תחולת הסעיף: זכות במקרקעין שהוקנתה לבעל הזכות באיגוד לפי סעיף 71 לחוק לאחר יום 12.04.2005
ואולם הוראות הסעיף לא יחולו אם האיגוד המתפרק רכש את הזכויות במקרקעין או הזכויות באיגוד מקרקעין שהיו לו לפני 01.01.1998
יש לשים לב, כי תיקונים 132 ו- 147 לפקודה השוו את שיעורי המס בין רווחים ראויים לחלוקה ודיבידנד.
הסעיף בחוק סעיף 72א
נושא שלילת פטור לדירה בבניין להשכרה
הדין לאחר התיקון
סעיף 72א לחוק שולל פטור ממס או דחיית מס לדירה בבניין להשכרה.
תיקון 55 לחוק קובע, כי שלילת הפטור או דחיית המס לא יחולו בחילוף זכויות מקרקעין בבניין להשכרה לפי הוראות 53ג1 לחוק לעידוד השקעות הון.
סעיף 53ג1 לחוק עידוד השקעות הון קובע, כי מכירת בניין להשכרה או בניין חדש להשכרה תהא פטורה ממס שבח וממס מכירה בהתקיים כל התנאים הבאים:
• המוכר מכר את כל זכויותיו בבנין הנמכר.
• המוכר רכש בתוך שנים עשר חודשים שלפני המכירה או שנים עשר החודשים לאחר המכירה לחילוף הבניין הנמכר (הבניין החלופי) מקרקעין מבין החלופות המנויות בסעיף.
• השווי המתואם של הבניין החלופי לא פחת משווי המכירה של הבניין הנמכר.
• כל הדירות להשכרה בבנין החלופי ששוויין עד גובה המכירה של הדירות להשכרה בבנין הנמכר הושכרו לתקופה של חמש שנים לפחות.
• מכירת הבניין נעשתה לאחר תום תקופת ההשכרה.
• מכירת הבניין המכר אינה לקרוב ורכישת הבניין החלופי אינה מקרוב והן אינן שינוי ייעוד.
מטרתו של התיקון בחוק עידוד השקעות הון הינו עידוד השכרת דירות.
מנגנון הפטור ממס הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין חל, בשינויים המחויבים, גם באשר לחילוף בבניין להשכרה.
במסגרת התיקון נקבע, כי במכירת הבניין החלופי, כולו או חלקו, יחולו חלופות המיסוי ושיעורי המס מכוח הוראות חוק עידוד השקעות הון (ראה סעיף 53ג1 לחוק עידוד השקעות הון).
הערות
סעיף 53ג1 לחוק לעידוד השקעות הון בתוקף מיום 01.01.2004
הסעיף בחוק סעיף 72ג – 72ה
נושא מס מכירה
הדין לאחר התיקון
הגדרת "מכירת מקרקעין":
מכירת מקרקעין או מכירת זכות באיגוד מקרקעין שיש לו זכויות במקרקעין שיום רכישתם לפני 07.11.2001
הגדרת "שווי המכירה":
כיוון שבתיקון 50 לחוק בוטל סעיף 14 אשר קבע חיוב במס בגין החלק היחסי תבוצע הפניה לסעיף 9(ב) לחוק לשם קביעת החלק היחסי.
באיגוד מקרקעין שיש בו זכויות במקרקעין שיום רכישתם לפני 07.11.2001 וזכויות במקרקעין שיום רכישתם לאחר 07.11.2001, שווי המכירה לצורכי מס מכירה יהא רק שווי הנכסים שנרכשו לפני 07.11.2001
הטלת מס מכירה:
סעיף 72ד(א) לחוק בשילוב עם הגדרת 'מכירת מקרקעין' דורש לשם חיוב במס מכירה, כי יום רכישת המניות ויום רכישת המקרקעין יהא לפני 07.11.2001
פטור במכירת דירת מגורים מזכה:
אם מצא המנהל שהתמורה המשתלמת בעד דירת המגורים הושפעה מזכויות לבניה נוספת, יהא פטור ממס מכירה הסכום שהיה פטור ממס שבח בשל הזכויות לבניה נוספת.
הסעיף בחוק סעיף 75
נושא הצהרות על-ידי האיגוד או על-ידי בעלי הזכויות בו
הדין לאחר התיקון
הוספת חובת דיווח על הקצאה באיגוד מקרקעין תוך 30 יום מיום ההקצאה, גם אם עסקינן בהקצאה פטורה.
הערות
תחולת הסעיף הנה רטרואקטיבית, באשר להקצאות שנעשו לאחר 07.11.2001
חובת הדיווח באשר להקצאות שנעשו בין 07.11.2001 עד 12.04.2005 תוך 60 יום מיום 12.04.2005
הסעיף בחוק סעיף 81
נושא הודעה על חיוב במס באיגוד
הדין לאחר התיקון
הסעיף קובע את סמכות המנהל לדרוש הצהרה על פעולה באיגוד.
תיקון 55 לחוק מאפשר למנהל לדרוש הצהרה גם לגבי הקצאת מניות אם מצא שיש לראות בהקצאה פעולה באיגוד, למשל בהקצאה שבה ניתנה תמורה לבעלי המניות, במישרין או בעקיפין.
הסעיף בחוק סעיף 85א
נושא תיקון שומה בשינוי מבנה
הדין לאחר התיקון
הוראות פרק ה2 לפקודת מס הכנסה שעניינן שינויי מבנה מאפשרות החלתן גם על נכסי מקרקעין (כדוגמת העברת נכסים כנגד מניות – סעיף 104א לפקודה).
במטרה לאפשר את מתן הפטור הקבוע בחלק ה2 לפקודה, שהתנאים לא מתקיימים לאחר שחלף מועד ההתיישנות, הוסף לחוק סעיף 85א אשר מאפשר פתיחת שומה גם לאחר ארבע שנים אם נתקיימו הנסיבות לפטור ממס לפי חלק ה2 לפקודה.
הערות
תחולת הסעיף 07.11.2001
כפרקטיקה נוהגים משרדי מיסוי מקרקעין להוציא שומה חייבת ולהקפיאה עד התקיים התנאים לפטור ורק לאחר מכן לתקן השומה בהתקיים תנאי הפטור.
באם לא נוצר שבח לחיוב וכל מהות ההקפאה הנה חוב מס רכישה הרי שניתן להוציא שומה בהתאם לתנאי חלק ה2 לפקודה ובמידת הצורך לתקנה, באם לא מתקיימים תנאי הפטור, מכוח תקנה 28 לתקנות מס רכישה, ללא מגבלת זמן.
הסעיף בחוק סעיף 94ד(א)
נושא זקיפת תשלומים
הדין לאחר התיקון
זקיפת תשלומים כנגד חוב מס של הנישום גם כנגד הפרשי הצמדה וחוב מס מכירה.
הסעיף בחוק סעיף 109א
נושא ייצוג נישום על-ידי רואה חשבון
הדין לאחר התיקון
הוספת סמכות ייצוג לרואה חשבון ויועץ מס מול מנהל מיסוי מקרקעין בהליכי השגה בהם: המכירה אינה פטורה ממס והנישום חייב בהגשת דו"ח שנתי לפקיד השומה.
הטיפול הוגבל לעניין חישוב המס בלבד.
הערות
הסעיפים הוספו במסגרת תיקונים 53 ו- 54 לחוק.
הסעיף בחוק סעיף 115א
נושא ביצוע ותקנות – קביעת אגרות
הדין לאחר התיקון
תיקון 55 לחוק הרחיב את סמכות שר האוצר באשר לחקיקת משנה וקובע, כי שר האוצר רשאי באישור ועדת הכספים לקבוע אגרות ותשלומים אחרים שיש לשלמם בעד פעולות ושירותים שנותן המנהל לצורך ביצוע החוק.
המדובר בשירותים כדוגמת קבלת מידע בר גילוי, צילום מסמכים, בקשות להחלטות מקדמיות (רולינג).
©כל הזכויות שמורות לדורית גבאי.
ניתן לפנות לשאלות ולייעוץ: 03-6128358 doritmas@netvision.net.il
המאמר מתוך: Reader, מאגר מאמרים לשימוש חופשי

---

ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com

[מאת]

תגובות