[aviu]

בניית תוספת על גג רעפים

שלום רב למנהלי הפורום ברשותי דירה בבנין משותף שבו 5 דירות, אני הבעלים של הדירה  שנמצאת בקומה האחרונה כשמעליי ישנו גג רעפים.  (בקומה ישנן 2דירות).
שכניי הם הבעלים של ארבעת הדירות הנוספות.
 כשקניתי את הדירה חוייבתי לשלם לעירייה סך של 40.000 שח היטל השבחה עבור תוספת בנייה של 60 מ"ר על הגג.
כמו כן אין שום תקנון משותף בבניין ולא עשינו חלוקת רכוש מסודרת,דבר שאני מנסה לעשותו ע"מ להצמיד אלי חלק מהרכוש המשותף.
יש לציין שהשכנים ביצעו הרחבה של אחת מהדירות שלהם  בקומת הקרקע בהיתר מסודר כבר מיזמן.
שאלותיי הן:
אני רוצה ליבנות עכשיו על הגג האם כל שעליי לעשות הוא להוציא היתר וליבנות,מבלי להחתימם על הבקשה?
ובמידה ואנו קצת מסוכסכים ואינם רוצים לחתום מה שבעצם אומר שלעולם לא יהיו לי חתימות היות והם מחזיקים בכל ארבעת הדירות הנוספות מה ההשלכות לגבי?
וכמובן למה חוייבתי כבר לשלם בעירייה אם אין לי אישור באופן אוטומטי ליבנות?
ושאלה אחרונה בבקשה, הבנתי בלי שום קשר שאם הם בנו כבר על הרכוש המשותף(גינה)אין להם ביכלל הזכות להיתנגד האם נכון הדבר?
תודה על הסבלנות ועל ההתייחסות!  

[ארז מירב]

תוספת בנייה על גג רעפים

שלום, ראשית לא ברור מדוע שילמת היטל השבחה בעת הקנייה. ע"פ החוק- היטל ההשבחה חל על המוכר.  ההיטל נגבה בעת העברת בעלות בשל זכויות בנייה שהתווספו לתב"ע, ויש לבדוק מדוע נעשה תשלום, בזמן שהגג כלל אינו מוצמד לדירה. ממליץ להתייעץ עם  עו"ד מקרקעין לבירור הסוגייה הזו. במידה והגג אינו מוצמד, יש לזכות ב- 75 אחוז תמיכה מהשכנים. החתימה שלהם נעשית ע"ג בקשת ההיתר. רצוי לבצע הצמדות, באם אפשר, ואז פתוחה הדרך לקבל היתר גם ללא השגת רוב זה (תקנה 2א'). העובדה שהשכן למטה בנה בק"ק אינה משפיעה על זכותו להתנגד.

---

---

ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com

[aviu]

Re: תוספת בנייה על גג רעפים

שלום ותודה על ההתייחסות. זאת אומרת שלפי דבריך אין לי עדיין הזכות ליבנות למרות ששולם היטל ההשבחה? ולפי מה שהבנתי תקנה 2'א מתקיימת רק במידה והגג מוצמד לדירתי? ולכן במיקרה שלי,במידה ולא ירצו לחתום לא אוכל ליבנות למרות שלבניין יש המון אחוזי בנייה שלא מנוצלים? 

---

[ארז מירב]

Re: תוספת בנייה על גג רעפים

תשלום היטל השבחה מאפשר העברת בעלות, ואופציה להגשת היתר, אך לא בהכרח- אישורו של ההיתר. את תקנה 2א' אפשר להפעיל גם אם הרכוש אינו מוצמד, אך יש תכנית בינוי ברורה שחלק מהשכנים כבר ביצעו: לדוגמא: אם השכן למעלה כבר היה בונה, או אם היית יכול לבנות על התוספת שבנה השכן מק"ק. לעיתים מספר שכנים יוזמים בנייה בחזית/ עורף הבניין, ואז לוועדה יותר "קל" להפעיל את התקנה. במקרה שלך- המצב יותר "מעורפל". קשה לי להאמין שהעירייה תסכים להפעיל את תקנה 2א'.

---

---

ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com

[aviu]

ארז תודה רבה אבל…

ארז עדיין לא התייחסת לכך שכתבתי שהשכנים(אותו אדם) הם בעצם הבעלים של כל (4) הדירות בבניין  ואני בעל דירה אחת ובעצם הבעייה הגדולה מבחינתי זה שהם מעין מונופול, ז"א שעל פיהם יישק דבר? במידה וירצו? יחתמו, במידה ולא? לא, האין העירייה,מפקח על הטאבו מתייחסים לסוגייה זו? המישתמע מכך בעצם שאם הם יחליטו ליבנות הם לא שואלים אותי בכלל אלא פשוט חותמים לעצמם ובונים!!! אז איפה כאן בעצם הצדק ניכנס לתמונה? כמובן שהחשש שלי נובע גם מכך שאם הם יירצו לחלק את הרכוש המשותף לטובתם אז גם מה קורה במיקרה כזה? הם יכולים לעשות לדוגמא הצבעה של וועד נאמר בלעדיי? ולחרוץ גורלות?הרי הם בעצם הרוב( 80 אחוז). האם אני אוכל להיתנגד באיזה שהוא מהלך במצב כזה?  תודה מראש. אחלה פורום אחלה תגובות!!!

---

[ארז מירב]

המפקח על בתים משותפים- מדריך לפנייה

במקרים בהם קיימת, בעייה משפטית בסיסית בין דיירי בית משותף, כמו זו המתוארת בשרשור זה (אכן בעייה רצינית העלית), יש לפנות  למפקח על הבתים המשותפים בבקשה לסעד. להלן נוהל הפנייה: מדינת ישראל משרד המשפטים אגף רישום והסדר המקרקעין- לשכת המפקח על רישום מקרקעין  תדריך לאזרח /ית בענין דיון בסכסוכים בפני המפקח על רישום המקרקעין  מבוא  הוראות הדין החל על סכסוכים כנ"ל כלולות בחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 ותקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל – 1969 כפי שתוקנו מעת לעת . כללי המפקח דן בסכסוכים הקשורים לבתים הרשומים בפנקס הבתים המשותפים וכן בסכסוכים הקשורים לבתים שאינם רשומים בפנקס הבתים המשותפים בית לענין זה הינו מבנה שיש בו שתי דירות או יותר. תקנות סדרי הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 חלות, בשינויים המחוייבים על סדרי הדין בסכסוכים הנשמעים בפני המפקח.       3.          המפקח דן אך ורק בסכסוכים הבאים: ·       השתתפות בעלי דירות בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ניהולו והבטחת השירותים לפי דין או נוהג. ·       סכסוכים בין בעלי דירות לפי תקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין. ·       סכסוכים בין בעלי דירות לפי התקנון המוסכם של הבית המשותף נשוא הסכסוך. ·       סכסוכים בין בעלי דירות בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת, או לגבי הרכוש המשותף ( תביעה זו אפשר להגיש גם לבית משפט השלום). ·       סכסוכים בין בעלי דירות בקשר להרחבת דירה. ·       סכסוכים בין בעלי דירות בקשר למתקנים משותפים אחרים לרבות התקנת מעלית. ·       התקנת כבלים בהתאם לסעיף 6 כ"ט לחוק הבזק. ·       התקנת צלחות לוין בהתאם לס' 6 נח' עד סעיף 6 סב' לחוק הבזק.        כבעל דירה לגבי סכסוכים נחשב גם מי שמחזיק בדירה מטעם בעל הדירה,         וכן חוכר ו/או חוכר משנה לתקופה העולה על 25 שנה.   4.           המפקח רשאי לדון בסכסוכים אך ורק על סמך תביעה שהוגשה אליו כדין ולאחר תשלום האגרה שנקבעה בתקנות בתי המשפט (אגרות), התשל"ח – 1987, ואין הוא רשאי לתת ייעוץ משפטי או לשמוע טענות שלא במסגרת דיון המתנהל לפניו כדין.   5.           עובדי לשכת המפקח על רישום מקרקעין רשאים לספק בעניינים הנ"ל מידע המוגבל לעניינים טכניים ולהבהרות פרוצדורליות בלבד, הקשורות בהגשת תביעה, ללא כל תוספת פרשנות. אין הם רשאים לתת כל ייעוץ או הסברים מהותיים. יעוץ, הדרכה והכוונה ניתן לקבל בכל סניף של האגודה לתרבות הדיור ו/או אצל עו"ד.   6.              כל פנייה בענייני סכסוכים תיעשה רק במזכירות, ואין לפנות אל המפקח במישרין.   אופן הגשת התביעה  התביעה תוגש בלשכת המפקח שבה רשום הבית המשותף שנתגלע בו הסכסוך.  בתביעה יצויינו הפרטים הבאים: ·       שמו, מספר זהותו, כתובתו המלאה ומספר טלפון של התובע ומען להמצאת מסמכים המיועדים לתובע. ·       שמו, מספר זהותו ומענו של הנתבע. ·       תיאור תמציתי של הבית המשותף שבו נתגלע הסכסוך: כתובת הבית, מספר גוש וחלקה, מספר המבנים בבית, מספר הדירות בכל מבנה, מספר הכניסות. ·       תיאור העובדות שעליהן מסתמך התובע: ·       בתביעות כספיות (סעיף 58 לחוק) יש לצרף פירוט של החוב הנתבע לתקופת התביעה לפי סוגי הוצאות וחודשים וכן פירוט חלקו היחסי של הנתבע בכל הוצאה והוצאה. ·       נימוקי התביעה לרבות נימוקים משפטיים. ·       הסעד שמבקש התובע.  כתב התביעה יהיה חתום ע"י התובע ואם התובע הוא הנציגות ע"י חברי הנציגות ויוגש בשני העתקים ועותק נוסף עבור כל נתבע.  אל התביעה יצורפו המסמכים הבאים: ·       נסח רישום הדירה או הדירות נשוא הסכסוך. ·       התקנון – כאשר התביעה מבוססת על תקנון מוסכם בין בעלי הדירות. ·       פרוטוקול מאסיפת בעלי הדירות בדבר מינוי נציגות, כאשר התביעה מוגשת ע"י הנציגות, וכן החלטת האסיפה הכללית על שיעור ההשתתפות בהוצאות של בעלי הדירות. ·       פירוט שטחה של כל דירה נשוא הסכסוך וסך כל שטחי הדירות בבית – בסכסוך לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין (לגבי תביעות כספיות בדבר אחזקה וניהול של הרכוש המשותף בבית שטרם נרשם כבית משותף). התביעה תישא כותרת כתב תביעה ותוגש מודפסת על גבי צד אחד של הגליון בלבד.  כתב הגנה  ·        נתבע שנדרש בהזמנה לדין להגיש כתב הגנה, יגיש תוך המועד הנקוב בהזמנה. ·       בכתב ההגנה יציין הנתבע את כתובתו להמצאת מסמכים והזמנות. ·       כל טענת עובדה בכתב התביעה שלא הוכחשה בכתב ההגנה במפורש, רואים אותה כטענה שמודים בה. ·       כתב ההגנה ישא כותרת כתב הגנה ויודפס על גבי צד אחד של הגליון בלבד. ·       כתב ההגנה יוגש ב- 2 עותקים ועותק אחד לכל תובע. אגרה  לא תתקבל תביעה אלא אם שולמה בעדה אגרה. עובד הלשכה שנתמנה לכך יעיין בתביעה ויקבע את גובה האגרה ואופן תשלומה.  גובה האגרה: ·       לתביעה כספית 2.5% מסכום התביעה אך לא פחות מ- 196 ¤ אגרת מינימום. (מעודכן ל-1.7.02). ·       לתביעת עשה, 398 ¤ לכל סעד מבוקש. (מעודכן ל-1.7.02). שיעורי האגרות מתעדכנים בהתאם לעדכונן בתקנות בתי משפט (אגרות). יש לברר בעת הגשת ההליך את שעור האגרה המעודכן.  האגרה משולמת על ידי שובר תשלום או לפי הדרכת מזכירות הלשכה.  רצ"ב דוגמאות כתב תביעה: תביעה לסעד כספי.                                             תביעה למתן צו עשה.    תדריך זה בא לסייע לציבור הפונים למפקח בעניני סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף. אין הוא מתיימר להורות, או לייעץ, בעניינים הקשורים לדיון גופו, והצדדים לא יהיו רשאים להסתמך עליו בעת הדיון.     פרטים נוספים בקישור: המפקח על בתים משותפים

---

---

ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com

[מאת]

תגובות