מפקחת מקרקעין
- הנושא הזה ריק.
-
תגובות
-
מפקחת מקרקעין
אנחנו עומדים בפני קבלת היתר להרחבת דירה ממ"ד וחדר. מדובר בהרחבה ע"ח אחוזים שלנו מהשטח המשותף, כאשר לכל שאר השכנים בבניין ישנה אפשרות לבצע את אותה ההרחבה. חלק מהשכנים שאינם מעוניינים לבנות בשלב זה מאימים עלינו בפניה למפקחת גם אם יתקבל היתר בטוענה כי אין לנו את הרוב הנדרש. השאלה שלי האם המפקחת לוקחת בחשבון שיקולים נוספים מעבר לדרישה של רוב של 66% או 75% (לא ברור לי מה נדרש במקרה שלי ) לצורך הרחבה?
האם המפקחת לוקחת בחשבון את הסיבות להתנגדות או שהיא נוטה להצמד לחוק ולא לחפש פתרונות/ פשרות.חתימות שכנים – תוספת בניה
שלום, ע"פ חוק המקרקעין דרוש רוב שכנים (75%). יש להחתים את כל הכניסות בבניין משותף גם אם הוא ארוך. לעיתים הרשות המקומית יוזמת תכנית הרחבה כללית למבנה מסויים אשר נקראת "תכנית בינוי". אם היא כבר מאושרת- קשה הרבה יותר לשכנים להתנגד. במקרים כאלו, ולא רק במקרים כאלו- ניתן פשוט "לעקוף" את המפקחת על המקרקעין ולפנות ישירות לוועדה בבקשה להיתר- עם אותן חתימות שהשגתם. גם אם השגת פחות מ 75 % מהחתימות, ניתן [ע"פ פרשנות משפטית , ומנסיוני] לבקש מהוועדה המקומית לפעול ע"פ תקנה 2 א' – לשלוח בדואר רשום לאלה שלא חתמו בקשה לנמק מדוע פעלו כך. נכון, הוועדות אינן "אוהבות" להפעיל את התקנה הזו, אבל התעקשות שלי במקרה מסויים אכן עזרה וחייבתי אותם לפעול גם כשלא מולאו תנאי חוק המקרקעין. למעשה, עצם מתן אפשרות להתנגדות משלימה את האמור בחוק זה. במידה ויהיו התנגדויות- הוועדה תדון בנימוקים באופן תכנוני "קר" ותחליט.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: חתימות שכנים – תקנה 2א'
אין לך עניין עם המפקחת. יש לך עניין לקבל היתר מהוועדה. אם הוועדה פועלת ע"פ חוק תכנון ובניה ומפעילה את תקנה 2 א' – הרי זו זכותה להעניק וזכותך לקבל היתר. התקנה הזו נועדה בדיוק למנוע מצב בו שכנים כובלים אחד את השני ללא סיבה ומונעים תוספת ע"ח אחוזי בנייה שקיימים. בתקנה 2 א' אין איזכור למספר מינימאלי, או לאחוז מינימלי של החתמה לצורך "התנעת התהליך". אף אחד לא מודע לזה (יש גם המון וועדות שלא מיישמות את זה) והתוצאה שרוב הפקידים מנחים את האזרח- תחתימו רוב- ואז תבואו. זה נובע מעצלנות ומחוסר רצון להסתבכות. המחוקק הבין שחוק המקרקעין דרקוני והוציא תקנה שמאפשרת לדון עניינית בכל אחת מההתנגדויות. בפני השכנים זכות לערער, לאחר דחיית נימוקיהם, לועדת הערר המחוזית- ואף לפנות לסעד משפטי. אך בכל מקום יתייחסו רק להיבטים תכנוניים ולא לסירוב גורף ולא מובן. להלן לשון תקנות תכנון ובניה. שים לב שאין אזכור לאחוז מינימלי להפעלת התקנה: 2ב. לענין תקנות 2 ו-2א – (1) היו מספר בני אדם בעלי זכות באותו נכס כאמור בתקנה 2א ולא כולם חתמו, לא יינתן ההיתר, אלא לאחר שהומצא העתק הבקשה לאלה שלא חתמו; המבקש יצרף העתק הבקשה לכל מי שזכאי לקבלו ואת מענו של הזכאי להעתק, והועדה המקומית תמציא את ההעתקים לזכאים להם, על חשבונו של המבקש; (2) בהעדר מענו של זכאי להעתק הבקשה, על המבקש לצרף תצהיר ובו יפרט כי מענו של הזכאי להעתק אינו ידוע לו ושעשה מאמץ סביר כדי להשיגו; (3) בנסיבות האמורות בפסקה (2) על המבקש לפרסמה בדרך שהוועדה המקומית תורה עליה, לרבות פרסום בעתון יומי ולצרף עותק הפרסום לבקשתו; (4) מבקש היתר בנכס הרשום כבית משותף שלא לענין שינוי פנימי בדירה בלבד, יצרף לבקשתו נסחי רישום מקרקעין לגבי דירתו, לגבי יתר הדירות בבית ולגבי הרכוש המשותף; אך רשאי הוא לצרף במקום נסח הרישום של יתר הדירות והרכוש המשותף – תצהיר שלו ושל נציגות הבית המשותף על הרכב הבעלות בבית המשותף בנוסח לפי הטפסים 7 ו-8 שבתוספת הראשונה; (5) המצאה לענין תקנה זו יכול שתהא בדואר. 2ג. (א) הועדה המקומית לא תדון בבקשה להיתר בניה, אלא לאחר שצורפו כל המסמכים שחייבים לצרפם לפי תקנה 2ב ולא תתן את ההיתר, אלא לאחר תום 30 יום מיום קבלת הבקשה, אך לא לפני המצאת ההודעות כמפורט בתקנה 2ב. (ב) הוגשה התנגדות למתן היתר מצד מי שהיתה חובה להודיע לו לפי תקנה 2ב על הגשת הבקשה להיתר, לא תיתן הועדה המקומית את ההיתר על אף האמור בתקנת משנה (א) אלא לאחר שנתנה למתנגד הזדמנות לנמק את התנגדותו, הודיעה לו בכתב על החלטתה, ולאחר שחלפו 30 ימים מיום ששלחה הועדה המקומית הודעה למתנגד על דחיית התנגדותו, אם החליטה לדחותה; החלטת הועדה המקומית תונחה על פי שיקולים תכנוניים הנובעים מהוראות החוק והתקנות לפיו ועל פי אלה בלבד.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: חתימות שכנים – תקנה 2א'
עצם העובדה שהוועדה (רשות ממשלתית ציבורית, עם נציגי ציבור) הולכת לדחות את התנגדותם הלא עניינית, כבר מביאה אותך צעד קדימה ביתרון עליהם במידה ויחליטו לפנות למפקחת. בוודאי שהטיעון שלהם חייב להיות ענייני.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com