[niryo]

שאלה בנושא "כניסה קובעת" ומספר קומות מותר

שלום
מדובר בבניין משותף הבנוי במדרון בין שני רחובות מקבילים .
כאשר מכיוון הרחוב העליון קיימות שתי קומות ועליית גג
ואילו מהרחוב התחתון קיימות שלוש קומות ועליית גג.
לפי התב"ע מותר לבנות שלוש קומות ועליית גג.(כלומר מכיוון הרחוב הנמוך כבר עכשיו נמצאים במקסימום המותר).
הכניסה לדירות העליונות היא מכיוון הרחוב העליון במדרגות חיצוניות העולות ממפלס הרחוב.
השאלה היא האם אפשר לטעון שבגלל שהכניסה הקובעת לדירות העליונות היא מהרחוב העליון ,ניתן להפוך את עליית הגג לקומה רגילה עם גג שטוח (שלא יחרוג מגובה השיא המותר של הגג) וכך ניתן יהיה לספור שלוש קומות מהרחוב העליון שלכאורה לא יחרגו מהתב"ע ?
(למרות שמתעלמים מהעובדה שמהרחוב התחתון יראו ארבע קומות מלאות ללא עליית גג)
הגובה ממפלס הרחוב (העליון)למפלס הקומה הראשונה (מצד הרחוב העליון)הוא גובה קומת הקרקע כלומר כ-3 מטר שהם הרבה יותר מ1.20 מ' שדורשת ההגדרה של "כניסה קובעת"
יצויין שאני מהצד המתנגד לנסיון לקלקל על ידי שכני  את החזות של בניין ירושלמי עתיק המיועד לשימור (שבו יש לי דירה קטנה ) כדי להרוויח עוד קצת…
בתודה מראש
ניר

[ארז מירב]

גובה מבנה

שלום, לא מצאתי מדבריך שיש כניסה מהרחוב התחתון לדירות התחתונות. האם יש רק כניסה אחת, והיא מהרחוב העליון? במקרה כזה התשובה ברורה: היא הכניסה הקובעת. במקרה שקיימות שתי כניסות, אני מניח שמה שיקבע לבסוף זה עד כמה הוועדה המקומית גמישה. ישנן מספר סוגיות משפטיות/ תכנוניות אשר ישפיעו על ההחלטה, וכדאי להיות מיוצג ע"י עורך דין העוסק במקרקעין. להלן הסוגיות: מה קובע ההיתר הישן? צריך לראות מה נעשה בו, ואיך מחולקים גבהי המפלסים: האם ה- 0.00 נמצא בגובה הרחוב התחתון או העליון? האם ניתן להגיע לדירות התחתונות גם מהרחוב העליון? באיזו מהכניסות נעשה יותר שימוש ביומיום? האם יש תקדימים בשכונה? מהו קו הגובה הכללי בשכונה? האם יש התנגדויות שכנים?

---

ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי        

---

ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com

[niryo]

Re: גובה מבנה

המון תודה על התשובה כמה הבהרות לפי שאלותיך: 1.ניתן להכנס לדירת דופלקס  מהרחוב הנמוך במפלס 0.58- (כלומר זו קומת קרקע ברחוב הנמוך ומרתף מהרחוב הגבוה). מקומת הקרקע יש מדרגות לקומה מעל הנמצאת במפלס 2.00+ (שהיא קומה ראשונה מצד הרחוב הנמוך וקומת קרקע שמוגבהת בכ 70 ס"מ ממפל הרחוב הגבוה. מעל קומה זו נמצאת קומה במפלס 5.50+ (שמהווה קומה שניה מכיוון הרחוב הנמוך וקומה ראשונה מכיוון הרחוב הגבוה) שאליה מגיעים במדרגות חיצוניות עם מרפסת מעבר חיצונית . בין קומה זו אין שום קשר לקומה מתחת במפלס 2.00+. מהקומה במפלס 5.50+ יש עליה במדרגות לעליית גג שרצפתה במפלס 8.40+ וגובה שיא גג הרעפים שלה הוא 12.14+.הגג הוא דו שיפועי ושיפועיו יורדים לכיוון הרחוב הנמוך ולכיוון הרחוב הגבוה (מערב ומזרח). השכנים שלי שבעלי קיר משותף איתי ב"גמלון פנימי" מעונינים לבנות במקום גג הרעפים גג שטוח במפלס 11.09+ שיהווה למעשה מרפסת גג עם מעקה. כדי לפשט את ההסבר שלי: ה0.00 נמצא כ58 ס"מ מעל הרחוב הנמוך יש דירת דופלקס שאפשר להכנס אליה הן מהרחוב הנמוך והן מהרחוב הגבוה מעליה יש את הדירה שעליה מבוקש ההיתר שהיא למעשה גם דופלקס שאפשר  להכנס אליו רק מהרחוב הגבוה. הבניין נמצא בשכונת נחלאות ובסביבה יש מבנים הבנויים לפי התב"ע באזור בעלי שתיים או שלוש קומות עם גג רעפים שבדרך כלל מנוצל לעליית גג. הגג שלי בנוי כבר כפי שתארתי והוא צמוד לדירת השכנים-כלומר המבנה הוא כמו מבנה רכבת ולי ש משני צידי שכנים. ישנן היתנגדויות מצידי ומצד שכנים נוספים.  תודה רבה ניר

---

[ארז מירב]

Re: גובה מבנה

אכן המצב יכול להתנדנד לכאן או לכאן: מצד אחד החוק קובע בפירוש שספירת הקומות מתחילה בגובה 0.00 מצד שני- לדירה במפלס +5.50 יש כניסה נפרדת לחלוטין ממפלס הרחוב הסמוך אליה- ולכן יש אפשרות השוועדה תבחן שינוי המפלסים הקובעים בבניין, כך שהמפלס בדירה זו יהיה ה- 0.00 החדש. קשה לנבא מה תהיה עמדת הוועדה, וראוי להצטייד בחוו"ד משפטית בנוגע לשינוי 0.00 בבניין (לבדוק תקדימים משפטיים). ניתן להתייעץ עם עו"ד צפריר בפורום מקרקעין באתר זה.

---

ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי        

---

ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com

[niryo]

Re: גובה מבנה

שוב שלום ותודה על התשובות האם אפשר לדעת היכן מופיע בחוק ש:"….החוק קובע בפירוש שספירת הקומות מתחילה בגובה 0.00"? ועוד שאלה בקשר למקרה שלי : בתב"ע יש סעיף שבו מופיע בפעם היחידה בכל התקנון המושג "כניסה קובעת" : "אחוזי הבניה לשטחי הבניה העקריים המירביים  כוללים את כל שטחי הבניה שבתחום מעטפת  הבניין מלבד שטחי  השרות המפורטים להלן: שטחי מרתפים ואו מחסנים תת-קרקעיים אשר גובהם לא עולה על 2.20 מ' ושתקרתם אינה  גבוהה ממפלס הכניסה הקובעת לבניין ביותר מ-1.20 מ'. במקרה שלי כפי שהצגתי בהודעות הקודמות:   ה- 0.00 נמצא כ 58 ס"מ מעל מפלס רצפת הקומה התחתונה ביותר (שמפלסה -0.58 כמו גם מפלס הרחוב בנקודת דלת הכניסה) מפלס רצפת הקומה מעליה הוא 2.00+ כלומר גובה קומה זו פחות כ20 ס"מ של עובי הרצפה הוא כ-2.38 מ' וזו גם המידה ממפלס הכניסה עד התקרה(שהיא הרבה יותר מ1.20 מ' במרתף) השאלה האם אני יכול לטעון כי משום ש: 1.הקומה הזאת בשום אופן אינה מרתף  (לא עונה על שתי הדרישות)אלא קומת מגורים לכל דבר. 2.ה0.00 המקורי מתחיל בה (אמנם קצת מעליה ) חייבים להתחיל לספור את הקומות ממנה (מהרחוב הנמוך )למרות שיש לבניין המשותף הנ"ל מספר כניסות? תודה ניר

---

[ארז מירב]

תקנות התכנון והבניה: כניסה קובעת לבניין

להלן תקנות התכנון והבניה, תחת "הגדרות", ממש בהתחלה: "כניסה קובעת לבנין" – הכניסה הראשית לגזרת הבנין שבה היא נמצאת, אשר מפלס רצפתה אינו עולה על 1.20 מטר מעל פני הקרקע והגישה אליה היא באמצעות מדרגות או גשר כניסה ישיר ממפלס הרחוב, בהתאם לתקן ישראלי ת"י 166;

---

ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי        

---

ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com

[niryo]

Re: תקנות התכנון והבניה: כניסה קובעת לבניין

מצאתי בקישור הזה תיקון לחוק מתוך"תקנות התכנון והבניה(בקשה להיתר,תנאיו ואגרות)(תיקון מס' 3),התשס"ח-2008 יש תוספת שמתאימה לי מאוד אבל שוב לא לגמרי ברורה: "…אם קיימת יותר מכניסה אחת,הכניסה הקובעת היא הכניסה שנקבעה כזו בהיתר הבניה" מה הכוונה? האם רק לפי ה0.00 של ההיתר הקיים? איך יודעים בוודאות מה קבע ההיתר בתור כניסה קובעת אם יש כמה  כניסות מכל מיני כיוונים ומפלסים בבניין משותף?. זה הקישור:(הסעיף נמצא בעמוד1427 סעיף 9) 3A401A7E-789C-4E42-9C2B-9F6F405E7FCA/11934/6713%D7%90.pdf בתודה רבה ניר

---

[מאת]

תגובות