תוכנית בינוי
- הנושא הזה ריק.
-
תגובות
-
תוכנית בינוי
שלום ותודה מראש על הייעוץ
שמי יוסי פוזניאק ואני מבקש לדעת האם תוכנית הבנייה של 2 יחידות( בשטח המיועד לבנייה של 4 יחידות כאשר 2 יחידות כבר קיימות בחלקה )בהגשה למועצה המקומית מוגשת יחד עם תוכנית הבינוי של החלקה כולה כנספח או עלי להגיש תוכניות בנייה בתיק ורוד ואת תוכנית הבינוי אני מחוייב להגיש בנפרד בתיק ורוד נפרד כך שהדיון בוועדת הבניה יהיה בנפרד לתוכנית הבינוי ולאחר מכן לתוכניות הבניה של 2 היחידות .מאחר והייתי בוועדת הערעורים של מחוז תל אביב בהגשת תוכנית ונדרש ממני להוסיף תוכנית בינוי לחלקה כולה ואז חזרתי לשלב הראשון בו אני מגיש תוכנית מתוקנת בתוספת תוכנית בינויRe: תוכנית בינוי
שלום, אישור תכנית בינוי הנו שלב ראשון, הבא לפני שלב הגשת ההיתר (אם כי נתקלתי כבר במקרים בהם התכנית נדרשה במקביל, או אחרי) את תכנית הבינוי אין צורך לאשר בדיון בוועדה, אלא היא תאושר ע"י מתכנן מטעם הוועדה. ברגע שהיא תאושר- התיק יוכל לעלות לדיון. התכנית נפרדת מהגרמושקה, ותכיל את התכניות הנדרשות אליה, כולל פתרונות חניה ומיקום מבנים. האדריכל שלך אמור לקבל את הדרישות התכנוניות מהוועדה המקומית.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהגדרת תוכנית בינוי
שלום, תכנית בינוי איננה מוגדרת כ"תכנית" כהגדרה בחוק תכנון ובניה. זוהי תכנית לעיצוב ארכיטקטוני והעמדה של מבנים וחניות בלבד, והיא נערכת ע"פ תכנית המתאר המקומית/ המפורטת (תב"ע) הקיימת, ללא שינוי בקווי בניין, גובה וכד' כמתחייב בתכנית המתאר. לפיכך, לא ניתן להגיש התנגדויות לתכנית זו. במידה והוועדה דוחה את תכנית הבינוי שהגיש האדריכל שלך מטעמים שאינם סבירים לטעמך- ביכולתך להגיש קובלנה, ואח"כ לפנות לוועדה המחוזית. להלן ציטוט ממאמר שנכתב ע"י : המחברים: הנריק רוסטוביץ, פנחס גלדקוב, אריה קמיל, אביהו פרידמן הוצאת אוריאן, 1996 "לתכניות בינוי התיחס בית המשפט העליון בבג"צ 80/697 גלמונד נ' הוועדה המחוזית תל-אביב, פ"ד לו(1) 817. שם דן בית המשפט בהוראה בתכנית מתאר מקומית שלפיה תותר הבנייה בשטח התכנית רק בהתאם לתכניות עיצוב ארכיטקטוני. כן נאמר שתכנית לעיצוב ארכיטקטוני תקבע את העמדת הבניינים לפי מידות וצורה. בבג"צ 80/440 מ' טייג ושות' בע"מ נ' הוועדה המחוזית חיפה, פ"ד לו(3) 85, חזר והתעורר מעמדה של תכנית בינוי. על המקרקעין נשוא הדיון חלה תכנית מתאר, שעל פיה נקבע קו הבניין הקדמי ל25- מטר מגבול המגרש. תכנית המתאר שונתה על-ידי תכנית מתאר מאוחרת יותר, שבה נקבע, כי במגרשים מסויימים רשאית הוועדה המקומית לדון בשינוי המרווחים לאור הצעות הבינוי שתוגשנה לגבי מגרשים אלו. נקבע שם, כי נושא, שהוסדר תחילה בתכנית מתאר, יצא מגדרה, וניתן היה להסדירו בתכנית בינוי. בית המשפט פסק גם כאן, כי תכנית בינוי, המכונה גם תכנית עיצוב או תכנית עיצוב ארכיטקטוני, אינה באה במניין התכניות כהגדרתן בחוק התכנון והבניה. לדבר השלכות במישורים שונים. כך אין צורך לפרסם את תכנית הבינוי, כנדרש בסעיף 77 לחוק, ולכן גם לא ניתן להגיש התנגדות לתכנית הבינוי. השלכה נוספת היא כי אישור תכנית בינוי אינו גורר עמו חבות בהיטל השבחה. החבות קמה רק בעקבות אישור תכנית כמשמעה בחוק התכנון והבניה, דהיינו תכנית מתאר או תכנית מפורטת. נפסק, כי זהו מצב בלתי רצוי, שבו ניתן להשיג אותה תכלית תכנונית בשתי דרכים. לבחירה השלכות רבות פנים, השלכות היוצרות אפלייה בין מי שלתכניתו הועד המסלול של תכנית מפורטת לבין מי שלתכניתו נקבע המסלול של תכנית בינוי. אחת מנקודות השוני היא כי זה האחרון יחוב בהיטל השבחה עם אישור התכנית המפורטת, ואילו חברו שזכה, ותכניתו היא תכנית בינוי, יהיה פטור מהיטל."
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תוכנית בינוי
ארז שלום, בנושא תכנית בינוי ומפלסים מתוכננים, אשמח לקבל את דעתך על סוגייה של חריגה מהמפלס המתוכנן. המבנה (בית פרטי) נמצא במפלס 0.00, המרפסת (בחלקה בלבד) נמצאת ב0.00 תלוייה מעל מפלס תחתון המתוכנן -3.00. ז"א בתכנית המרפסת בולטת מעל המפלס המתוכנן כ 3.00- , בחתך ו/או חזית המפלס הנמוך (רק בתכנית בינוי) הוא ללא שימוש "באוויר", אין בכוונת הדייר לבנות או לעשות בו שימוש כלשהו. האם ניתן לדחות את הבקשה בגלל הבליטה ב"אוויר" בטענה לחריגה מהפלס המתוכנן?. תודה
Re: תוכנית בינוי
שלום, שאלתך אינה ברורה דיה וקשה לענות ללא שרטוטים, עיון בתב"ע, והרות בכתב מאת הוועדה על ה"חריגה" כביכול.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תוכנית בינוי
שלום, אנסה להסביר את עצמי. קיימת תכנית בינוי מנחה אשר קובעת במגרש 2 מפלסים. מפלס 0.00 ומפלס תחתון ב 3.00-. המבנה תוכנן במפלס 0.00 בלבד. מרפסת אל הנוף המתוכננת במפלס 0.00 בולטת מקו שינוי מפלס מתוכנן. הבליטה (של המרפסת) היא של כ-1.5 באוויר, אין בכוונת המזמין לבנות במפלס התחתון. הועדה דחתה את הבקשה בטענה של חריגה מקו מפלס מתוכנן. נכון, המרפסת בולטת, אבל היא נמצאת בתוך התחום המותר במגרש בין קווי בניין, אני מבינה ש"הבליטה" צריכה להחשב אולי כשטח שרות על הצל שלה מעבר לבליטה מותרת של 50 ס"מ. אבל לדחות בקשה? תודה על תשובתך. מותר להוסיף שניתן לבצע שינוי בתכנית בינוי בסמכות הועדה המקומית, וכך לשנות תוואי קו שינוי מפלס, אבל לא רציתי לעקב את התהליך.
Re: תוכנית בינוי
הנקודה ברורה. כאשר המפלסים של המגרש נקבעים מראש, הדבר נעשה במסגרת תכנית הבינוי של השכונה, מתוך מטרה ליצור מפלסי בניה מדורגים בהתאם לשיפוע הקרקע. נכון, בסמכות הוועדה לשנות את תכנית הבינוי במגרש, אך בסמכותה גם לדחות את בקשתך מנימוקי תכנון. לא ניתן לכפות את דעתך על הוועדה. הכי טוב שניתן לעשות זה להכין סקיצה, להיפגש עם מהנדס הוועדה ולקוות לטוב.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com