[ארז מירב]

שלום,
אני מצרף את מאמרו  של ד"ר אברהם בן עזרא הנוגע לנושא המשפטי הכרוך בתכנית לחלוקת קרקע ללא הסכמת הבעלים. מקווה שהוא יהיה לעזר למתעניינים.
ארז מירב,
עורך האתר.
איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים
מאת: ד"ר אברהם בן עזרא
 
לפי סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה – 1965, יש דרך לבצע באמצעות תוכנית מתאר חדשה חלוקה של קרקע ללא הסכמת הבעלים, ועולה השאלה, האם גם כאשר יש או הייתה הסכמת הבעלים – האם עדיין אפשרית הדרך לחלוקה, אשר שונה באופייה מאותה הסכמה שהייתה?
 
סוגיה זו עלתה בעת"מ 4030 רסמי עתמנה ע"י ב"כ עו"ד סמדר בן דור נגד וועדת ערר מחוז חיפה ואח', פסק דין של השופט גדעון גינת מבית המשפט המחוזי בחיפה.
 
בעניין זה, החליטה וועדת הערר החלטה אחת וכעבור זמן עם התקיימות נסיבות חדשות שאינן נסיבות תכנוניות אלא בעיקר לחצים וטענות – החליטה וועדת הערר לשנות את החלטתה הראשונה.
 
בהחלטה הראשונה, הובעה בקורת חריפה על צד לדיון שביקש לשנות חלוקה מוסכמת רק כדי להסדיר ולהכשיר בנייה בלתי חוקית שבוצעה על ידו. מבלי שיתרחש שום שינוי תכנוני במרווח הזמן שבין החלטת וועדת הערר הראשונה לבין החלטת וועדה הערר השנייה, החליטה וועדת הערר השנייה שהרכבה שונה מקודמתה – החלטה אחרת, לכאורה על בסיס סעיף 122 לחוק המאפשר חלוקה שלא בהסכמה אפילו כתחליף לחלוקה קודמת מוסכמת. אלא שהמחוקק לא התכוון לאיין את תקפה של חלוקה מוסכמת. כל הכוונה בסעיף 122 לחוק היא שכאשר מתקיימים שינויים תכנוניים בקרקע, כגון – מעבר מתוכנן של כביש חדש או שינויים מהותיים בתוכנית המתאר, ועקב זאת תוכנית החלוקה המוסכמת כבר לא תקפה מבחינה מעשית, אז יש דרך לכפות תוכנית מתאר [חלוקה] חדשה להסדרת התכנון בחלקות, אפילו אם מי מהבעלים מתנגד לה.
 
אפשר לקבוע כי גישה זו על בסיס סעיף 122 לחוק, לפיה אפשר לדון ולאשר תוכנית חלוקה חדשה ללא הסכמה – גם כשישנה תוכנית חלוקה קודמת בהסכמה, היא למען גישה המבטיחה את "תקנת התכנון", שאם לא כן, יכפו המסכימים על תוכנית חלוקה – את עצמם על הציבור, בכך שימנעו קידום ושינוי לטובה של תוכנית.
 
מכאן ועד ניצול לא נכון של סעיף 122 – רחוקה הדרך. סעיף 122 לחוק לא נועד כדי להכשיר עבירות בנייה.
 
להלן ציטוט רלוונטי מפסק הדין:
 
"החלטתה של וועדת הערר השניה לא נתנה משקל כלשהו להחלטתה של הוועדה הראשונה הל הנמקתה. ההחלטה נשוא העתירה אינה דנה כלל בנסיבות המיוחדות של המקרה: הייתה בענייננו חלוקה בהסכמה של "כל הבעלים הנוגעים בדבר", כלשון הרישא של סעיף 122 לחוק, – הסכמה שקיבלה את אישור בתי המשפט [תמ"ש חיפה 5630/00, 20 לדצמבר 2000] ומוסדות התכנון. לא הייתה כל הצדקה שלא לכבד את ההסכמה האמורה. הנימוק היחיד של המשיב 3 לסטייה מתוכנית החלוקה המוסכמת, מבוסס על רצונו, להביא לתוכנית אחרת ובמסגרת זו אף ביצע עבירות בנייה. אני מוכן לצאת מתוך הנחה כי יתכנו מקרים בהם בין בשל מעבר הזמן או בשל נסיבות יוצאות דופן אחרות, תהיה הצדקה לדיון מכוח סעיף 122 לחוק [השווה פסק דינה של השופטת יהודית צור ב- עת"מ 13/97 שרה רייכנשטיין נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז י-ם 27 לאוק' 1998, בעקבות בג"צ 4914/96, 5063/96 קאסם מנשאדי איראני נ' שר הפנים], הגם שבעבר הייתה הסכמה לתוכנית אחרת בין בעלי הדין. אין זה המקרה שבפנינו. כל נסיבות העניין הובאו בפני וועדת הערר הראשונה ומסקנותיה מקובלות עליי. לא יתכן שמוסדות התכנון יתנו יד לבעל דין, שאינו פועל בהתאם להסכמה אליה הגיע, ואשר בנוסף לכך מבצע בנייה ללא היתר. המשיב 3 סבר, שיש ביכולתו להציע תוכנית אחרת מזו שהוסכם עליה בין כל בעלי הדין, ואשר תאפשר גם הכשרה, בדיעבד, של עבירות הבנייה שבוצעו על ידיו.לא לכך נועד סעיף 122 לחוק. ברור שגם במקרה של הסכמה, יש אפשרויות תכנוניות נוספות שניתן יהיה לקבלן, אך אימוץ קו מחשבה זה [כפי שנעשה על ידי וועדת הערר השנייה בענייננו,] יהפוך כל הסכמה בדבר חלוקה, לאות מתה. לא הייה כל שינוי תכנוני מהותי, שהצדיק סטייה מהחלטתה של וועדת הערר הראשונה, וצר לי שוועדת הערר השנייה לא ראתה לנכון להחליט לפי אותו קו מחשבה".
 
 
בשולי הדברים ייאמר כי פסק דין זה המותח בקורת קשה על וועדת הערר השנייה, פותח בפני האזרח פתח רחב להתעקש על מיצוי זכויותיו ולתבוע את מה שמגיע לו בהתאם לדין. וועדת ערר מחוזית אינה רשאית לשנות החלטותיה באופן שרירותי, ואם עשתה כך, בית המשפט יבחן את הנסיבות. מצפים כי שינוי החלטה של וועדה אשר עיסוקה ותחומה הוא תכנון ורישוי, לא יתקיים בגלל שינוי בדרגת הלחץ של צד לדיון או של מי שתומך בו, ולא יושפע מהרכב הוועדה, אלא רק שיקולי תכנון יניעוהו. ובנייה ללא היתר – והרצון להכשרתה – אינם בגדר שיקולי תכנון, במיוחד כאשר בעטייה של בנייה כזו נפגעים מקרקעין אחרים.
 
יש להבהיר ולהדגיש כי אין כאן כלל או הלכה, לפיהם כאשר מתקיימת עבירת בנייה – אז אין דרך להכשירה ולאשרה. כאשר נעברה עבירת בנייה, והכשרתה אינה בגדר סטייה ניכרת ואינה מהווה מטרד, אף שמדובר בעבירה – אפשר שתאושר במנותק מפעולת הענישה הנפעלת נגד העבריין.  
ואין סתירה בין הדברים, אלא דווקא השלמה: תקנת התכנון דורשת הפרדה בין ענישה לבין תכנון ורישוי, כמו גם מניעת הכתבת תכנון באמצעות עבירות בנייה.
 
נכתב ע"י:  ד"ר אברהם בן עזרא
‏23 אוגוסט 2007

---

ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com

[מאת]

תגובות