התחלת הליך בניה (פרטי) צעדים ועלויות
- הנושא הזה ריק.
-
תגובות
-
התחלת הליך בניה (פרטי) צעדים ועלויות
שלום, אנחנו באמצע הליך רכישת קרקע לבנייה עצמית, מדובר במגרש של 500 מטר, בשפלה. המידע היבש כמו אחוזי בניה וכו', היטלים ידועים לנו. בעקרון כנראה לא ננצל את מלוא האחוזים ושוב בקווים כלליים אנוחנו יודעים מה אנחנו רוצים. אנחנו מעוניינים ככל שינתן תקציבית ללכת על שיטת קבלן עד מפתח. האתר פה מעולה ובאמת נותן הרבה מידע, יחד עם זאת יש לנו חסרים על מנת שנוכל להתקדם בביטחה. אז יש לנו מלא שאלות.
1. כללי – הרבה פעמים רואים כתבות שאדריכל זה או אחר מציג מבנה (לא נכנס לסגנון או טעם אלא למהות) שתכנן וכו. האם הכוונה שהאדריכל המסויים לא רק תכנן את המבנה עם הבעלים אלא היה קבלן עד מפתח ? מה מקובל או נכון יותר? מה העלויות במצב כזה – אני משערת שבמצב כזה תהיה "עלות המפרט/בניה" ועל זה האדריכל ירשום עלות שכר טירחה שלו ?
2. בהסברים שלך על תפקיד האדריכל – להבנתי למשל מודד או מהנדס בניין שצריך בכלל התהליך (התהליך מבחינתי זה כולל כולל השלבים עד היתר ועד פיקוח עליון כפי שתיארת) – האדריכל מביא אך התשלום לא יהיה כלול בשכר הטירחה שהוא סוגר איתנו ?
3. ציינת במאמרים על תהליך בניית בית צעד אחר צעד לשים לב שכלולים דברים כאלו או אחרים בהסכם ו/או כתב כמויות, לדוגמא "רצוי לבקש צנרת מים מסוג רב שכבתי (כגון "sp" המיוצר ע"י "מצרפלס", או MULTYGOL/ מולטיגול המיוצר ע"י "גולן")" ולקחתי את זה סתם כדוגמא – מי אחראי שמידע כזה ייכנס בכלל למפרט ? הרי אנחנו הבונים לא ממש מבינים ברוב הפריטים האלו ?
4. על מנת לבחון עלויות של כלל הבניה – האם יש דבר כזה להיפגש עם האדריכל (או כל "סוג" יועץ אחר) לפני התחייבות לכלל הפרוייקט ולקבל מידע מפורט ואמין – כמובן הכי טוב אקסל שניתן לשנות, לעדכן בין אם בפריטים או במחיר שמשתנה" – מרמת יועצים נדרשים כמו מודד ויועץ קרקע , עלות גידור רגע לפני העלייה לקרקע, בניית שלד ועד רמת דלת הכניסה ? אם יש – למי פונים?
ניסינו למצוא דרך המחשבון שצירפתם באתר, יש 2 בעיות. נראה שהוא מובנה לשיפוץ ולא בניה ומאידך, רובינו אולי יודעים איזו דלת לחדר או אולי גדול ריצוף לרצפה אבל זה נעצר שם, אז צריך ממש מפרט (אם לא כמויות אבל לפחות רשימה של סעיפים שנדרוש שיופיעו בהצעת מחיר של הקבלן.
אגב – איפה מוצאים "תיק פרוייקטים" שלך והאם משרדכם עובד גם במרכז ?
סליחה על המגילה.. תודה רבה
התחלת בניה- צעדים ועלויות
שלום, 1. כללי – הרבה פעמים רואים כתבות שאדריכל זה או אחר מציג מבנה (לא נכנס לסגנון או טעם אלא למהות) שתכנן וכו. האם הכוונה שהאדריכל המסויים לא רק תכנן את המבנה עם הבעלים אלא היה קבלן עד מפתח ? מה מקובל או נכון יותר? מה העלויות במצב כזה – אני משערת שבמצב כזה תהיה "עלות המפרט/בניה" ועל זה האדריכל ירשום עלות שכר טירחה שלו ?- לא מקובל שהאדריכל הוא גם הקבלן. יש כאן ניגוד אינטרסים מובהק. האדריכל מעוניין בבית הטוב ביותר עבורכם והקבלן בבית הרווחי ביותר עבורו. 2. בהסברים שלך על תפקיד האדריכל – להבנתי למשל מודד או מהנדס בניין שצריך בכלל התהליך (התהליך מבחינתי זה כולל כולל השלבים עד היתר ועד פיקוח עליון כפי שתיארת) – האדריכל מביא אך התשלום לא יהיה כלול בשכר הטירחה שהוא סוגר איתנו ? התשלום למודד ולמהנדס הבניין הוא בנפרד 3. ציינת במאמרים על תהליך בניית בית צעד אחר צעד לשים לב שכלולים דברים כאלו או אחרים בהסכם ו/או כתב כמויות, לדוגמא "רצוי לבקש צנרת מים מסוג רב שכבתי (כגון "sp" המיוצר ע"י "מצרפלס", או MULTYGOL/ מולטיגול המיוצר ע"י "גולן")" ולקחתי את זה סתם כדוגמא – מי אחראי שמידע כזה ייכנס בכלל למפרט ? הרי אנחנו הבונים לא ממש מבינים ברוב הפריטים האלו ?- לוקחים מפקח בניה טוב עם המלצות. הוא יקבע את המפרט. 4. על מנת לבחון עלויות של כלל הבניה – האם יש דבר כזה להיפגש עם האדריכל (או כל "סוג" יועץ אחר) לפני התחייבות לכלל הפרוייקט ולקבל מידע מפורט ואמין – כמובן הכי טוב אקסל שניתן לשנות, לעדכן בין אם בפריטים או במחיר שמשתנה" – מרמת יועצים נדרשים כמו מודד ויועץ קרקע , עלות גידור רגע לפני העלייה לקרקע, בניית שלד ועד רמת דלת הכניסה ? אם יש – למי פונים? זה קשה, משום שקשה לכמת בעיקר את הגימורים ופיתוח השטח היקרים. לכן נהוג ללכת לפי "כללי אצבע". עם זאת, ייתכן שישנם אדריכלים/ מפקחי בניה שיעשו זאת עבורך תמורת תשלום נאות. אגב – איפה מוצאים "תיק פרוייקטים" שלך והאם משרדכם עובד גם במרכז ? אינני עוסק יותר בתכנון בתים, אלא רק ביעוץ (:
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהתחלת בניה- צעדים ועלויות
תודה. מצטער, זה המחירון שסופק לנו (:
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com