[sidan]

קיר גדר גבוה בגבול בין חלקות

שכנים חדשים (גדר משותפת בחלקה סמוכה, האזור של בתים דו-משפחתיים) מתכוונים לבנות קיר גדר מבטון בגובה שיגיע עד קרוב ל-4.5 מטר. 
במגרש השכנים קיים שיפוע טבעי ממפלס הרחוב כלפי מטה לאורך המגרש וגם לכיוון שלנו, כאשר הבית המתוכנן על-ידם משתרע כמעט על כל אורך המגרש ובאמצע רוחבו (השכנים הרסו הבית שהיה צמוד לבית השותפים שלהם לחלקה, לפי התכנון בונים במרחק 3 מטר ממנו, 4 מטר מהגבול אתנו). גובה הריצפה מתוכנן לפי החזית לרחוב, את החלל שנוצר באזור האחורי של הבית ובסמיכות לו בכוונתם למלא בכמות גדולה של אדמה. עקב כך נוצר הפרש גובה משמעותי כלפי פני הקרקע במגרשנו, ממנו נובע הרצון לבנות קיר גדר גבוה.
בתכניות לפיהן הסכמנו לבניית השכנים מופיעה (ארבע פעמים) מידת גובה 150 ס"מ של הקיר מפני הקרקע במגרשנו. אותה המידה מופיעה גם (3 פעמים) בגבול החלקה הניצב. מניח שזהו גובה קירות גדר בין חלקות המותר באזורנו. בתכניות חדשות יותר כל המידות האלה הועלמו, למרות זאת ניתן היתר בניה לפיהן.
שאלות
1. האם ההסכמה שלנו כבסיס למתן היתר בניה תופסת כאשר התוכניות שונו בפרטים מהותיים עבורנו? 
האם רשאית העירייה להוציא היתר בניה לפי תכניות אלה, מבלי לקבל התייחסותנו לתוכניות החדשות?
2. האם יכולים לכפות עלינו בניית קיר גדר גבוה, כאשר הצורך בכך לא נובע ממצב פני הקרקע הטבעיים, אלא הוא תולדה של תכנון, אותו ניתן לעשות גם במתכונות שלא יצריכו מילוי אדמה בגובה רב בגבול החלקה – כגון הימנעות מבנייה היוצרת הפרש גבהים רב כלפי פני הקרקע הטבעיים בגבול החלקה, ו/א יצירת שיפועים מתאימים בקרקע במקום מילוי אדמה לגובה רב עד קו הגבול?
תודה מראש.

[ארז מירב]

Re: קיר גדר גבוה בגבול בין חלקות

שלום, 1. האם ההסכמה שלנו כבסיס למתן היתר בניה תופסת כאשר התוכניות שונו בפרטים מהותיים עבורנו? הסכמתכם תופסת אך ורק לגבי התכנית שחתמתם עליה, כולל פיתוח השטח. האם רשאית העירייה להוציא היתר בניה לפי תכניות אלה, מבלי לקבל התייחסותנו לתוכניות החדשות? לא. היא אינה רשאית. 2. האם יכולים לכפות עלינו בניית קיר גדר גבוה, כאשר הצורך בכך לא נובע ממצב פני הקרקע הטבעיים, אלא הוא תולדה של תכנון, אותו ניתן לעשות גם במתכונות שלא יצריכו מילוי אדמה בגובה רב בגבול החלקה – כגון הימנעות מבנייה היוצרת הפרש גבהים רב כלפי פני הקרקע הטבעיים בגבול החלקה, ו/א יצירת שיפועים מתאימים בקרקע במקום מילוי אדמה לגובה רב עד קו הגבול? אני מבין שמדובר בקיר תומך אדמה ולא סתם בקיר הפרדה.  במקרים בהם מישהו רוצה לשנות באופן מהותי את פני הקרקע הטבעיים, וכתוצאה מכך לבנות קירות תמך גבוהים,  ושכן מתנגד לכך, העניין מועבר לבוררות בדיון בוועדה. את החלטות הוועדה ניתן לתקוף בוועדת ערר, ואם לא מצליח, לפנות לבית משפט מחוזי. על פניו, נראה שההליך כאן לא היה תקין. יש לפנות ליועץ המשפטי של הוועדה המקומית, עם העתק ליועץ המשפטי של העירייה ומבקר העיריה, ולבקש רשמית את ביטול ההיתר בדחיפות, לפני קביעת עובדות בשטח. אם התשובה היא שלילת, יש לפנות לעו"ד המתמחה בדיני מקרקעין, ונסות להוציא צו מניעה. אם ההליך יתבצע בכל זאת, יש לתבוע את השכן על הטעיה, ואת הוועדה על ביצוע הליך מנהלי לא תקין.

---

ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי        

---

ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com

[sidan]

Re: קיר גדר גבוה בגבול בין חלקות

תודה על ההתייחסות העניינית והמפורטת.

---

[sidan]

Re: קיר גדר גבוה בגבול בין חלקות

אחרי שבקשתי בארכיב העירייה לראות על מה חתמנו, הסתבר שהייתה זאת הסכמה למתן הקלה בשני נושאים שבמישרין לא הפריעו לנו כלל – העברת שטחים בין הקומות (מתוכננים מרתף וקומת קרקע), והקלה בקו בניין קדמי. הנוסח המדוייק עליו חתמנו (יחד עם שכנים אחרים באזור), הוא: "אנו החתומים מטה מצהירים בזאת כי קראנו את הפרסום ואין לנו כל התנגדות". לא התבקשנו להסכים, ובשום צורה לא הסכמנו, לתכניות ההיתר ולאותו קיר גדר/קיר תומך אליו התייחסתי בפנייתי הקודמת, על בסיס מספר תוכניות אותן הביאו לנו השכנים כשבקישו שנחתום על הסכמתנו להקלה. שאלות: 1. האם לא נדרשה הסכמתנו לתוכניות ההגשה, שאמנם כתוב בהן במספר מקומות גובה קירות הגדר של 150 ס"מ מפני הקרקע אצלנו ובחלקה סמוכה נוספת, אך אם בוחנים המפלסים המצויינים בתוכניות, מוצאים שהגבהים גדולים הרבה יותר? 2. מה אומרים החוק, התקנות, והנורמות המקובלות לגבי גובה קיר גדר שהוא גם קיר תומך – כללית, וכאשר מדובר במפלס שנוצר ע"י אדמה מוספת ולא בפני קרקע טבעיים? האם תוכל להפנות למקורות? תודה, גם על התשובות הממצות לשאלותיי הקודמות.

---

[ארז מירב]

Re: קיר גדר גבוה בגבול בין חלקות

1. האם לא נדרשה הסכמתנו לתוכניות ההגשה, שאמנם כתוב בהן במספר מקומות גובה קירות הגדר של 150 ס"מ מפני הקרקע אצלנו ובחלקה סמוכה נוספת, אך אם בוחנים המפלסים המצויינים בתוכניות, מוצאים שהגבהים גדולים הרבה יותר? במידה ונעשתה בניה של קיר תומך ממש על גבול החלקה, בוודאי שנדרשת הסכמתכם היות וחציו ממוקם על חלקתכם. במידה והקיר בנוי כולו בחלקה השניה, זה יהיה יותר קשה להורות על ביטול ההיתר עקב כך שלא הובא לידיעתכם. 2. מה אומרים החוק, התקנות, והנורמות המקובלות לגבי גובה קיר גדר שהוא גם קיר תומך – כללית, וכאשר מדובר במפלס שנוצר ע"י אדמה מוספת ולא בפני קרקע טבעיים? אין בחוק איזכור לגובה מקסימלי לקיר תומך באופן כללי, או כשהוא תומך אדמה מוספת. כל מקרה לגופו. נהוג כי גדר בנויה בגבול חלקה (לא דווקא תמך) מעל גובה 160 נדרשת להתייחסות מיוחדת. קיר בגובה עד  160 בד"כ יאושר.

---

ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי        

---

ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com

[sidan]

Re: קיר גדר גבוה בגבול בין חלקות

מודה מאד על התשובה המהירה.

---

[sidan]

קיר גדר גבוה בגבול בין חלקות

בהמשך לפניותיי מלפני חודשיים, שאלות נוספות באותו הנושא. מדובר בחלקות עם בתים דו-משפחתיים, שכנים חדשים רוצים להוסיף אדמה בגובה עד 3 מטר ולבנות קירות גדר/תומכים בגובה עד 4.5 מטר. הקרקע הטבעית עם שפוע מתון, 3 מטר לאורך 43 מטר. רצפת השכנים מוגבהת ב-70 ס"מ לעומת הבית הקודם שנהרס, הבניה מתפרסת כמעט לכל אורך המגרש, (בעקבות "הקלה" של "העברת שטחים בין קומות", לה לא התנגדנו). מתנצל על האריכות.    1. אחרי עיון בהחלטות ועדת הבניה / ועדת משנה ב' בתיק הבניה של השכנים (דבר שהתאפשר רק בהוראת ראש-העיר), מצאנו החלטות הועדה: "ניתן לאשר קיר בין שכנים בגובה של עד 2 מטר", ו-"לעניין הקמת גדר בגובה של 3.20 מ' – לא ניתן לאשר" (בעקבות בקשה חוזרת של עורך הבקשה/הבונה). הגבהים בתכניות ההיתר גדולים פי שתיים ויותר. לשאלתנו אם הדבר מסתדר עם החלטות הועדה, השיב מנהל אגף תכנון ורישוי בעירייה (רק בע"פ), כי המונח "שכנים" – מתייחס רק לשכנים הצמודים, לא לחלקות הגובלות. – האם יש ממש בתשובתו?   2. לטענתי כי גם כלפי השכנים הצמודים גובה הקיר הוא כפליים ויותר ממה שהועדה התירה, ענה כי "הם הסכימו". – האם הסכמתם (אם אמנם הייתה כזאת), מאפשרת למינהל ההנדסה להוציא היתר המנוגד להחלטות הועדה, מבלי שהחלטות אלה שונו?   3. כדי לההיחלץ מהמיצר "סגר" הנ"ל עם עורך הבקשה/הבונה שינוי בתכניות ההיתר (ללא מעורבותנו ובמידה הרחוקה מלהשביע רצוננו). השינוי נעשה ע"י הדבקת תוכניות נוספות בקצה ה-"גרמושקה" של ההיתר. התוכניות החדשות הוספו 3 שנים אחרי בדיקת התוכניות (לפי החותמת בגרמושקה), שנה לאחר מתן ההיתר, מבלי שאותן תוכניות בגרסה המקורית בוטלו, ואפילו מבלי לציין תאריך ההדבקה. בנוסף לסתירות והטעיות שהיו כבר קודם, יש כעת תוכניות היתר חדשות וקודמות, לכאורה כולן בתוקף, הסותרות אלה את אלה בקביעות הרלוונטיות. הליך זה בוצע כבר פעמיים, משום שב-"הדבקה" הראשונה מחצית קיר הגדר "הוזזה" למגרשנו; לאחר שהתרסנו על כך, הוחלפה ההדבקה הראשונה בחדשה, בה תוקן הדבר. – האם ההליך חוקי? – האם להיתר המתבסס על גרמושקה במצב זה יש תוקף?   4. הנ"ל מסרב לאפשר לנו לעיין בתיק הבניה, לאחר דרישה נחרצת מצדנו (בעקבות הוראת ראש העיר בנושא, שלא מקוימת), הפנה אותנו למנכ"ל העירייה כדי שנבקש ממנו זכות עיון לפי חוק חופש המידע. – האם התנהלותו תקינה/חוקית?   5. בכוונתי לפנות במכתב מסכם לבכירי העירייה (לאחר עשרות רבות של פניות במהלך החודשיים האחרונים), ולדרוש לבטל היתר הבניה, להוציא מיידית צו הפסקת עבודה (היסודות ו-"הרגל" לקיר בגבולנו כבר נוצקו), ולהגיש כתב אישום נגד הבונה שהוא גם האדריכל עורך הבקשה, בגין מסירת מידע כוזב בתכניות. יש דוגמאות רבות לתרמיות מהותיות בתוכניות ההגשה וההיתר, המרכזית בהן – ציון מפורש של מידת גובה קירות הגדר – 1.5 מטר כלפי הקרקע של השכנים, ב-7 מקומות שונים בתכניות ההקלה (שעסקה בעניינים אחרים), כולן נעלמו מתכניות ההיתר ולא הוחלפו באחרות; עבירה שדין העבריין, לפי סעיף 214 בחוק התכנון והבניה – שנתיים מאסר. – בהנחה שהבקשות לא ימולאו, מה ההליך הנכון להמשך המאבק? האם יש מקום לפנות לועדת ערר אצל ממונה על המחוז (כאשר לא התנגדנו להקלה עקב התרמית שלעיל, וההיתר ניתן לפני שנה – כך שגם המועד לערעור פג), או להעדיף עתירה מינהלית, בדרישה לבטל היתר הבניה ולהוציא צו הפסקת עבודה ע"י העירייה? בעיניי זה ההליך הנכון, נראה לי שהוא פשוט יותר מתביעת צו-מניעה. מה דעתך המלומדת? – האם ניתן לכפות על העירייה הגשת כתב אישום? האם במסגרת אותה עתירה מינהלית?   אודה מאד על התייחסותך לסוגיות שלעיל.

---

[sidan]

תזכורת

פנייתי האחרונה עדיין לא נענתה.    אודה על התייחסותך בהקדם.

---

[ארז מירב]

Re: קיר גדר גבוה בגבול בין חלקות

  שלום, בכל מקרה, אין זה מקובל כלל כי חומה נבנית מעל 150 ס"מ מגובה הקרקע הנמוכה יותר, ולא משנה אם מול שכנים צמודים (דו משפחתי) או גובלים. זה בקשר לגדר בלבד, לא לגבי קיר תומך. אני מסייג את זה בכך שאם אושרה להם הגבהת קרקע הרי מדובר בקיר תומך ולקיר תומך אין הגבלת גובה. מה שכן- ראוי לבדוק בכלים מקצועיים אם אין בהגבהת הקרקע משום "אונס" של תנאי השטח באופן שיפגע בשכנים. ניתן להתייעץ עם אדריכל בעל שם בעניין ולשאול אותו אם הוא מוכן לספק חוו"ד. ניתן לפנות לבית משפט להוצאת צו עצירה מנהלי לעבודות במקרים הבאים: במידה והתכניות אשר הועברו לחתימתך לפני מתן ההיתר היו שונות מהתכניות שאושרו בוועדה או קיימות היום בתיק (כתבת שהודבקה תוספת) במידה ונראה על פניו כי התכניות שאושרו לבסוף אינן תואמות את החלטת הוועדה.  במידה והליך ההדבקה לא נעשה ע"פ דין- יש לבדוק ע"י עו"ד האם תוספת/ או שינוי להיתר מסוג זה מחייבת: א.  החלטת וועדה או שמספיק חתימת מהנדס הוועדה, ב. חתימת שכנים חדשה ג. האם מותר בכלל להדביק או שחייבים מסמך מקורי. לגבי עיון בתיק- פשוט הגש בקשה ע"פ חוק חופש המידע. אכן יש וועדות לא נוהגות לתת לעיין בתיקי בניה אם אינך הבעלים (יש כאלה שנותנות, חבל שהדבר אינו מוגדר בחוק) – בהנחה שהבקשות לא ימולאו, מה ההליך הנכון להמשך המאבק? בית משפט בעתירה מנהלית. וועדת ערר כבר לא רלוונטית כי ההיתר קיים. – האם ניתן לכפות על העירייה הגשת כתב אישום? האם במסגרת אותה עתירה מינהלית? נגד האדריכל? לעניות דעתי לא. יהיה קשה מאוד להוכיח כוונה למעשה פלילי ואפשר לתרץ אותו ברשלנות. אם בבית המשפט המנהלי יוכח כי היתה רשלנות או כוונה רעה של האדריכל/ שכנים/ ועדה – תוכל לתבוע בתביעה אזרחית החזר של הוצאותיך ועוגמת נפש. הייעוץ אינו משפטי. יש להתייעץ עם עו"ד. 

---

ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי        

---

ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com

[sidan]

מעט שאלות המשך

מודה מאד על תשובותיך.   מעט שאלות הבהרה, בעקבות דבריך:   1. "ניתן לפנות לבית משפט להוצאת צו עצירה מנהלי לעבודות"   – האם כוונתך לצו מניעה (בבית משפט השלום), או לעתירה מינלתית (בבית משפט מחוזי)? – שאלה משפטית, לא אדריכלית: האם בעתירה מנהלתית, יכול בית-המשפט לתת צו הפסקת הבניה, או שהוא צריך להורות לועדה המקומית להוציא צו כזה?   2. בעניין שינוי תוכניות היתר ע"י הדבקה – בהדבקות (יש כבר שתים, השניה החליפה הראשונה) מופיעה רק חתימת האדריכל העורך (שהוא גם הבונה), ללא ציון תאריך. בגרמושקה לא בוטלו התוכניות המקוריות שהחדשות אמורות להחליף אותן, כך שעל-פניו תקפות גם אלה וגם אלה, עם קביעות שונות באופן מהותי. תכניות ההיתר נבדקו לפני שלוש שנים, היתר הבניה ניתן לפני שנה. הועדה לא דנה בתכניות ההדבקה ולא אישרה אותן. האם במצב זה היתר הבניה יכול להיות בתוקף? אם כן, אילו תוכניות מחייבות, המקוריות או אלה שבהדבקה? – האם בכלל ניתן לשנות תכניות היתר לאחר הוצאתו, ללא ההליך המקובל של הוצאת היתר – פרסום להתנגדויות, טיפול בחריגות ("הקלה"), חתימות השכנים, אישור הועדה?   3. לעניין אחריות פלילית של הבונים והאדריכל (שהוא אחד הבונים) – קשה לטעון לרשלנות "בלבד" כאשר בתכניות ההגשה ובהיתר יש עשרות הטעיות מכוונות – במידות כתובות ובהיעדר מידות חיוניות, במיפלסי הקרקע ובגבהים משורטטים (השונים מאד מהאמת, לפי קנה המידה של השרטוטים), אפילו בנסיון להסיט קיר הגדר (בהדבקה) למגרש שלנו (במחציתו), בניגוד לתוכניות המקוריות. כאשר כל הסטיות באותה מגמה מובהקת, לא יקשה, לדעתי, להוכיח כוונת זדון. – האם במצב זה ניתן לחייב הועדה המקומית להגיש כתב אישום (סעיף 214 בחוק התכנון והבניה; העונש: מאסר שנתיים)? – האם המשטרה אמורה לטפל בעניין כזה, שהוא פלילי אך לפי חוק התכנון והבניה? תודה, שבת שלום

---

[ארז מירב]

תוקף היתר ועצירת עבודות

שלום, לגבי כל שאלות ההמשך, לצערי צריך ידע משפטי, ואינני משפטן. בשלב זה רצוי לפנות לעו"ד העוסק בדיני מקרקעין. נסה להתייעץ עם עו"ד צפריר בפורום מקרקעין באתר זה.

---

ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי        

---

ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com

[sidan]

Re: תוקף היתר ועצירת עבודות

שלום ארז, תודה על התשובות המקיפות והמושקעות.

---

[alkavi63]

Re: קיר גדר גבוה בגבול בין חלקות

שלום: השכן שלי בנה מבנה גבוה ולצורך זה הגביה את המפלס שלו באדמה ב-2.00 מטר על מנת שתהייה לו גינה מול הסלון ולכן בנה קיר תומך ובנוסף בנה גדר של 2.00 מטרים . שקיבלתי מול הסלון שלי קיר בגובה 4.00 מטרים שאלתי. מאיפה מודדים את גובה הגדר האים מגובה 0.0 של הקרקע המקורי או מגובה 0.0 שנקבע עØי הוועדה אשמח להכוונה תודה

---

[moshiko naim]

קיר בין שכנים

אני רוצה לעשות גדר משותפת ביני לבין השכנים לאורך הגדר בחלק האחורי של החומה יש מלונה עם חצר סגורה של כלב באורך של 5 מטר בצד של השכנים  ובחלק הקדמי יש גדר שלאורכה יש בריכה (יש הסכם עם השכנים על כך שנבנה את הבריכה צמוד לגדר) ולאורך הבריכה אני רוצה לבנות חומה של מטר וחצי פלוס מינוס שני אחוז ולאורך הגדר איפה שהמלונה חומה עד שני מטר פלוס מינוס שני אחוז האם זה חוקי לבנות כך למרות שיש התנגדות מצד השכנים יש לנו בעיה של ריחות איומים במשך היום מכיוון המלונה ומצד שני באזור הבריכה אנו רוצים קצת פרטיות וגם עלות הבנייה עליי בלבד והשכן לא משתתף אשמח מאוד לתגובתך

---

[ארז מירב]

גדר בנויה בין שכנים

שלום, גדר בנויה בין שכנים יכולה להיות עד 150 סנטימטר גובה מפני הקרקע הנמוכים יותר. אם השכן לא חותם עליך לבנות את הגדר כולה על מגרשך, לא חצי חצי. בכל מקרה, היא חייבת להיות מטוייחת וצבועה משני צידיה. מייעץ לך לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה ולהתייעץ איתם, על מנת למנוע מצבים לא נעימים.

---

ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי        

---

ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com

[מאת]

תגובות