תוספת בנייה
- הנושא הזה ריק.
-
תגובות
-
תוספת בנייה
קצת ארוך… תודה על הסבלנות…,
פניתי למחלקת ההנדסה בעירייה לשם בירור לגבי זכויות הבנייה שלי,
האדון שמטפל בנושא אמר לי לשם הוצאת תיק מידע בדבר הזכויות,
אני חייב לספק לעירייה:
1. תוכנית מדידה
2. נסח טאבו חתום.
אוקיי, נפרדתי מכ -3000 ש"ח, והלכתי שמח וטוב לב היום לעירייה,
רק ש…. האדון כבר לא עובד בעירייה מבעיות כאלה ואחרות, ולא ידוע אם ומתי הוא יחזור לעבוד,
דיברתי עם מנהל התכנון והבנייה (לא המהנדס), והוא אמר לי,
חבוב אתה לא יכול לעשות תוספת בנייה היכן שאתה גר, ("אין תוכניות" לדבריו),
צריך לעשות שינוי תב"ע נקודתי, ורק אם כל דיירים ירצו לבנות,
וחבל שלא שאלתי אותו לפני שהזמנתי מודד…
הלו?????? כאילו דא????? כאילו איך הייתי צריך לדעת את זה????
אמרו לי בפירוש להביא מודד!!!
בכל מקרה שילמתי אגרה להזמנת התיק, (מתי הוא יגיע ואם אין לי מושג,
כפי שאמרתי האדון כבר לא עובד שם, ואף אחד לא לוקח את האחריות).
שאלתי היא, במידה ואכן לא ניתן לבנות, האם לכל הפחות אני יוכל לבנות חדר ממ"ד?
הבנתי בערך שיש איזה חוק מקל בנושא…
מבחינת שטח פיזי יש פנוי באיזור שאני רוצה לבנות,
וגם לפני הרבה שנים בחלקהגוש שלידנו עשו תוספות בנייה.
(אולי זה היה עם שינוי תב"ע… אין לי מושג…).
תודה,
אלי.Re: תוספת בנייה/ תמ"א 38- חיזוק מבנה והוספת ממ"ד
שלום, ראשית, אני חושב שהנוהל בו אדם נשלח "להביא מפת מדידה" הוא פסול. במערכת נורמאלית, היית מקבל הסבר שבלי אחוזי בנייה אין לך לאן להתקדם. יש לתת לאדם את האפשרות לדעת "מה ניתן לעשות בשטח", אפילו בע"פ, קודם שהוא נשלח להוציא אלפי שקלים. אם תרצה, אתה מוזמן לצטט אותי ולתבוע אותם. אני בטוח שבית משפט לתביעות קטנות יהיה לצידך. העובדה שהעובד עזב ויש בלאגן רק תהיה לצדך. הגיע הזמן שמישהו "יכנס" במערכת האטומה הזו. לגבי הרחבה: שינוןי תב"ע- תהליך ארוך, יקר ולא נעים. אף אחד גם לא מבטיח לך הצלחה, אלא אם יש תקדים באותו איזור המוגדר בתב"ע המקורית. לגבי תוספת ממ"ד- יש לבדוק האם הבניין שלך עומד בתקנות של תמ"א 38: התוכנית חלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני ה-1 בינואר 1980. תמ"א 38 אכן מעניקה למבנים המשפרים את עמידותם לרעידות אדמה אפשרות להינות מהתמריצים הבאים: – הגדלת יח' דיור קיימות מעבר לאחוזי הבניה המותרים בתב"ע (תוך תוספת ממ"ד). ההגדלה תתבצע באמצעות הוספת אגף, או קומה מפולשת. – הגדלת מס' יח' הדיור במבנה, תוך הגבהת המבנה והוספת קומה- מעבר למותר בתב"ע. המדינה השאירה לוועדות המקומיות את הסמכות לקבוע באיזו מידה תבוצע ההרחבה, ועד כמה יפגעו השכנים במגרשים הסמוכים ממנה. בעיקרון, במידה והוועדה המקומית מוצאת כי הגבההת הבנין מתאימה לחזות הרחוב ולאופיו, יהיה קשה מאוד לעצור את התכנית, גם אם יוגשו התנגדויות. הייתי ממליץ על פגישת הכנה עם מהנדס הוועדה המקומית ע"מ לבחון את עמדתו העקרונית לגבי הרחוב שלכם, ספציפית. אגב, נדרשת הסכמת שכנים בעלי הרכוש המשותף: לצורך חיזוק בלבד- הרף הדרוש כיום 15%, לצורך הרחבת דירות קיימות- 60%, רף הסכמה לצורך הוספת יחידות דיור חדשות הוא 66% מבעלי הדירות . לצורך הידיעה: בהרחבה רגילה יש צורך ב- 75% מהשכנים. גם באם לא מגיעים לרף זה ניתן להפעיל את תקנה 2א' ולבקש התנגדות מסודרת של השכנים. כדאי לקרוא מאמר הדן בהיבטי מיסוי: תמ"א 38.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהתאמה לתמ"א 38
התאמה לדרישות תמ"א 38: מצלמים מתיק הבניין את החישובים הסטאטיים, ומגישים למהנדס בניין לשם חוו"ד. הוא צריך לבדוק שהחישובים שנעשו בזמנו לא כללו את האמור בתקן ישראלי (ת"י) 413 לרעידות אדמה, אשר יצא כבר בשנת 75'. מבנה שלא עומד בדרישות התקן- מתאים להוראות תמ"א 38. מה שאמרו לך בוועדה אינו נכון. לא צריך לעשות מפת מדידה ע"מ לחשב את זכויות הבניה שנותרו. כל אדריכל או פקיד בוועדה יכול לעיין בהיתר הבנייה המקורי, לראות מה שהשטחים הבנויים שנוצלו בפועל, ולעשות השוואה פשוטה לשטחים המותרים לבניה ע"פ התב"ע. מפת מדידה של השטח ממש לא עוזרת לחישוב זה, למעט ציון גודל השטח של החלקה (שממנו נגזרים אחוזי הבניה)- אבל נתון זה מופיע גם בהיתר המקורי שמכיל את המפה הישנה, הרי גודל החלקה לא השתנה עם השנים… את מפת המדידה (היקרה) מכינים רק כאשר יש שטחים פנויים לבניה, והיא משמשת את האדריכל להכנת היתר הבניה. עיריית ת"א מכריחה אנשים להוציא מפת מדידה קודם למסירת המידע הרשמי. אין לי בעייה עם זה, היות ומדובר במידע רשמי וייתכן שגודל החלקה, או השטח הבנוי בחלקה השתנה עם השנים בלי ידיעתם. היא מעוניינת להיות "סופר" מקצועית, אבל שתודיע למבקש שביכולתו גם לקבל מידע לא רשמי לגבי זכויות הבניה: כל מה שצריך לעשות זה לצלם את היתר הבניה, ולצלם את תקנון התב"ע ולפנות לייעוץ חינם לאדריכל. כל פקיד קבלת קהל יודע גם הוא להשוות שטחים מותרים, בלי צורך במפה החדשה. פשוט "ראש קטן", ולדעתי יש כאן רשלנות. אדם מן היישוב חייב לקבל מהרשות את כל המידע שיעזור לו לחסוך כסף. תתבע, לא מדובר בשום סיכון היות ומדובר בבית דין לתביעות קטנות. גם אם תפסיד- כמעט אין הוצ' משפט. יש לי הרגשה שכל שופט יבין. לפני זה- שלח מכתב עם פירוט המקרה לעירייה, נקוב בשם הפקיד, דרוש פיצוי.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: שינוי תב"ע/ שכנים
בוא נפריד: לתמ"א 38 לא צריך שינוי תב"ע. אם המבנה לא מתאים לתמ"א, וברצונך לערוך שינוי תב"ע- יש להחתים שני שליש מהשכנים לפחות, ולצפות להתנגדויות מצד שכנים בבניין, ושכנים בבניינים סמוכים. זהו תנאי של חוק המקרקעין, שהעירייה מיישמת. קח בחשבון עלויות נוספות רבות: מיסוי, אגרות, אדריכל וכו'. לא מומלץ, אלא בהשתתפות מלאה של השכנים וללא התנגדויות. בקש הערכת עלות מהאדריכל שלך, ובקש הערכת מיסוי משמאי מקרקעין (היטל השבחה).
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמיסוי : היטל השבחה
ראשית, לשאלה הראשונה- לפי תמ"א 38 מותר לכל יח' לבנות ממ"ד בן 9 מ"ר נטו, או 12 מ"ר ברוטו. הממ"דים יבנו אחד מעל השני. במידה ותבצע שינוי תב"ע לצורך הגדלת אחוזי הבניה: היטל השבחה: ברגע שהתב"ע מאושרת- ערך הקרקע עולה. לכאורה ניתן, על אותה פיסת קרקע, לבנות יותר אחוזי בניה. נניח שהעליה בערך הקרקע הנה 20,000$. למעשה יש לך רווח של 20,000$ יחסית לשכן שלא ביצע שינוי תב"ע. שיעור המס, פחות או יותר, הוא כמו מס ההכנסה שהיית חייב בו על רווח כזה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מיסוי : היטל השבחה
1. כל השכנים ייהנו מהתב"ע. מי שירצה לממש זכויות או למכור נכס- יצטרך לשלם היטל השבחה. 2. צודק, לוועדה המקומית יש גמישות מסויימת בעניין, אשר מאפשר להם קצת חירות והם בעד מימוש תמ"א 38.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com