עו"ד אבי אלטלף
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
עלות חו"ד
אני אומנם לא שמאי ולא אדריכל, אבל לדעתי הפרטים שסיפקת בשאלה לא מאפשרים לתת הערכת מחיר וזו לא הדרך בפורום כזה לקבל הצעת מחיר רצינית. הדרך היעילה והנכונה היא לפנות בצורה אישית ולספק את המידע המלא. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
מס רכישה
לגבי מס רכישה התקופה היא 24 חודש, ממועד חתימת חוזה הרכישה, ואם זו דירה שנרכשה מקבלן אז עד 12 חודש מקבלת הדירה למגורים. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
מס רכישה
כדי שהדירה שרכשת תחשב דירת יחיד, יש לך 24 חודשים למכור את הדירה הקודמת. בשלב זה מוקפא התשלום, אם תבקש את זה, ולאחר המכירה והדיווח עליה יתבצע חישוב לדירה יחידה. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
הגדלת זכויות בניה
היטל השבחה מחושב על ידי שמאי לפי היחס שבין השווי של הקרקע לפני ההש/בחה לשווי שלה לאחר ההשבחה. אתה אמור לקבל שומה של שמאי ותוכל להגיש שומה נגדית אם השומה תראה לך גבוהה. אז יש הליך של שמאי מכריע שנותן שומה סופית. בפועל אתה משמם על מה שאתה מתכנן לבנות או על מלוא הזכויות הקיימות, לבחירתך. אם לא תממש עכשיו הכל ולא תשלם על הכל, כשתמכור תשלם על ההפרש. כך קובע החוק לגבי חיוב בהיטל השבחה. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
ליקויים בדירה
ראשית מדובר בבעיה בטיחותית כאשר למעשה במצב הזה אין ממ"ד בדירה. אם תהיה ביקורת של העיריה, יכולות להיות הערות של העיריה ודרישה לתקן את המצב. אם תוספת הדירה אינה בהיתר, יכול להינתן חו הריסה או דרישה לקבל היתר בניה ואז שוב תעלה שאלת תקינות הממ"ד. שאלות שמאיות צריך להפנות לשמאי. מבחינה משפטית, כל עוד הדירה לא עומדת בדרישות ואין אישורי עיריה מסודרים לתקינותה והתאמתה למצב הקיים, העיסקה והרכישה יכולה להיות בעייתית ביותר. חובת המוכר להמציא אישורים מפורטים לתקינות המלאה שלה. יצויין כי כיון שהמוכר אדם ישר וגילה את כל הדברים האלה מראש, לא תהיה לך כל טענה כלפיו לאחר מכן, שלא ידעת ושהוא מסר לך מידע חלקי. האחריות תחול עלייך בלבד. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
מס שבח
מדובר בנושא שמצדיק תכנון מסודר של מיסוי ומחייב יעוץ ממוקד וספציפי. בנוסף על הבניה בנסיבות האלה יכולות לחול עליך הוראות חוק המכר דירות, לגבי אחריות לליקויי בניה. מומלץ לקבל יעוץ משפטי מסודר. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
בית משותף
כל הבנין – שתי היחידות הדו משפחתיות נשארות כבית משותף. יש צורך לערוך תיקון של תשריט וצו הבית המשותף ובעקבות הבניה החדשה ולסמן הצמדות של השטחים בהתאם לחלוקה של תתי החקלות. השאלה היא מבחינת חוק התכנון והבניה ודרישות העיריה, כמה יחידות מותר לרשום על כל תת חלקה ועד כמה ניתן פצל את הבית לעוד יחידות. סביר להניח שזה לא ניתן. צריך לבדוק את המקרה בצורה ספציפית ואפשר לגשת לטאבו ולבדוק שם עם המפקח או מי שמטפל בביקורת על רישום בתים משותפים אם הרשם יסכים לקבל את הבקשה ולרשום אותה כפי שאתה רוצה. כמו כן ניתן לבדוק את הנושא בעיריה בועדה לתכנון ולבניה. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
תשלום לשכנים
הדיירים שבנו זכאים להחזר חלקי ממך על מה שהם בנו ואתה נהנה מהם. כך גם מי שנלקח לה שטח מהגינה. התשלום צריך להיות לפי חלק יחסי של עלויות. לגבי הבניה על הגג אם הוא משותף אז לכאורה כל אחד מהדיירים זכאי לתשלום ממך. צריך לבדוק את צו רישום הבית המשותף ואחרי הבניה צריך לתקן את הצו והתשריט בהתאם לבניה החדשה. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
חישוב שטח
חישוב השטח בטאבו הוא לפי מדידה של יחידות המשנה – יחידות רישום בבית המשותף. אם כל אחד מהמפלסים הוא יחידה בפני עצמו, יופיע כל אחד בנפרד עם השטח שלו. אם מדובר ביחידת רישום אחת, אז הכל יהיה ביחידה אחת ובשטח כולל. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
הבהרה
אני מבין את הרעיון שלך, זה רעיון ששמאים אוהבים, אולי בגלל שהוא מייצר עבורם פרנסה. לשון החוק שונה ומאוד ברורה בעניין הזה. הדיוק היחיד מהתשובה הקודמת שלי היא שהחלוקה היא שווה, אבל על בסיס שטח הדירות. דירה גדולה תשלום יותר מדירה קטנה. כמובן שאם תסכימו אחרת את זכותכם לעשות זאת, אבל אני מניח שאין הסכמה. זה סעיף החוק לעיונך: התקנת מעלית 59ו. (א) בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה: (1) ניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965; (2) ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית. (ב) (1) בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית ישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם ישאו בהוצאות כאמור; (2) בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה; (3) כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית; (4) התשלומים שבהם ישאו בעלי הדירות לפי סעיף קטן זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם התשלומים. (ג) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם; (2) אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר התקנת מעלית. (ד) (1) ההוראות בפרק ו' סימן ד' יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחוייבים; (2) המפקח רשאי להורות על ביטול החלטה שהתקבלה לפי סעיף זה, על שינויה או על התנייתה בתנאים, לרבות בפיצוי, הכל כפי שימצא לנכון.
חלוקת תשלומים למעלית
חלוקת התשלומים המקובלת והמתבקשת, היא חלוקה של העלות הכוללת של התקנת המעלית בצורה שווה בין כל בעלי הדירות. כלומר במקרה שלכם כל דירה 1/16 מהעלות הכוללת. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
אם מדובר על שינוי תב"ע, אז
אם מדובר על שינוי תב"ע, אז במסגרתה תתבקש התוספת של הדירה. במצב כזה יהיה חיוב בהיטל השבחה לפי חישוב של שמאי מטעם העיריה ולכם יש אפשרות הלשיג על השומה הזו. יהיה צורך בתיקום צו הבית המשותף כתוצאה מהבניה. לגבי מיסוי מקרקעין אמור לחלול מס רכישה ולפי סוג הפרוייקט (תמא 38 למשל) יקבע אם יש חיוב במס שבח. זה כבר מחייב התייעצות מסודרת. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
בנית דירה על גג דירת ההורים
בשלב הראשון והבסיסי, הפרדת דירות אינה שאלה של שיקולי מיסוי אלא שאלה של חוקי התכנון והבניה. אם מותר לפצל דירה מבחינת חוקי התכנון והבניה אז יש לבחון את שאלות המיסוי. למיטב הבנתי ונסיוני, השאלה בכלל לא מתחילה כיון שלא תוכל לקבל היתר לפיצול הדירה לשתי יחידות נפרדות עם מדרגות חיצוניות, כמו שאתה מתאר. בטח לא לרישום של כל אחת בנפרד על שם מישהו אחר. לכן, ראשית יש לבחון בועדה לתו"ב אם ניתן לבצע את התכנון שעליו חשבת ואז לבחון את יתר השיקולים. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
גובה תקרת דירה
הרבה האנשים היו משלמים הרבה כסף לקבל דירה עם תקרה בגובה של 4 מ'… זה לא נשמע כל כך הגיוני שקבלן בונה דירה בגובה כזה. בעקרון צריך לראות מה כתוב במפרט שלכם, ובהתאם להתמודד עם העניין. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
מס רכישה
ברכישת קרקע, העובדה שיש לכם דירה לא משנה לנושא מס הרכישה. את המס יש לשלם בתול 45 יום מהרכישה, כלומר מחתימת החוזה. המס לקרקע הינו מס קבוע ולא לפי מדרגות כמו בדירת מגורים והוא בשיעור של 6% על כל העיסקה. בברכה אבי אלטלף, עו"ד