יעקב צפריר, שמאי מקרקעין
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
Re: מס שבח – וזכויות בניה שלא נוצלו
שלום רב ישנו סע' בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) אשר עוסק בנושא זה וכותרתו "כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בנייה" ולגופו של עניין, עצם קיומן של זכויות בנייה נוספות אינו פוגע במתן הפטור לדירה. יש לשים לב למס' גורמים – שווי הדירה, מועד סיום בניית הדירה וכיו"ב. לפרטים תוכל לפנות אלי ישירות
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
היטל השבחה- עירעור/ השגה
רוי שלום, היטל השבחה נדרש ע"י הוועדה המקומית בגין השימוש החורג במקרקעין בהתאם להפרש השווי שבין רכיב הקרקע לגן ילדים לזה של מגורים. סכום זה, מהווה ההשבחה והיטל ההשבחה הינו מחצית ממנה. קביעת היטל ההשבחה מתבצעת ע"י שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית כפונקציה של: א. הפרשי השווי בין השימושים המהווה ההשבחה הגולמית. ב. הפחתת עלויות ההתאמה הנדרשות. ג. תקופת השימוש. על שומת הוועדה ניתן להגיש השגה באמצעות שמאי מקרקעין "שומה אחרת" תוך 30 יום מיום קבלת השומה. בעת שתקבל את השומה, אשמח לעמוד לרשותך. בהצלחה!
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: חלוקת שטח והעברת בעלות
ערן שלום העברת זכויות בין הורים לילדים, במידה שהיא ללא תמורה, פטורה ממס שבח, תחוייבו בשליש מס רכישה, המהווה שליש מ- 5% המהווים שעור מס הרכישה בקרקע. כנ"ל גם לגבי היטל ההשבחה- לא תחול חבות בעת ביצוע ההעברה מההורים אליכם. החבות בהיטל תחול בעת מימוש- בנייה או מכירה לצד שלישי. גובה היטל ההשבחה מהווה 50% מהפרש השווי בין הקרקע במצבה הקודם למצבה החדש. את סכום ההיטל קובע שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית, תוך 30 יום ניתן להגיש "שומה אחרת" על שומת שמאי הוועדה. לא ניתן לאמוד את גובה ההיטל מבלי לקבל פרטים נוספים אודות המקרקעין. נא תשומת לבכם כי קיימים מס' תכנוני מס אפשריים להפחתת גובה החיובים – מומלץ מאוד להיוועץ בשמאי מקרקעין טרם ביצוע ההעברה. בהצלחה!
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: טרנספורמטור שמהווה מטרד
שלום אדוני, בשנים האחרונות הולכת וגוברת המודעות הציבורית לנושאי קרינה והשפעותיה. לא ידוע לי על מחקר מדעי כלשהו שנערך בארץ בענין זה אבל, לצרך העניין אני ממליץ לבצע בדיקת קרינה. מסקונתיה יוכלו לעזוור מאוד. במידה שהקרינה מתחת לרמה הקריטית, תוכל להציג זאת בפני רוכש פוטנציאלי ולזרז את הליך המכירה. וחלילה, אם לא, תוכל לפנות לגורמים הרלוונטיים לצרך העברה או מתן פיצויים. ככלל, פיצויים בגין ירידת שווים של מקרקעין (סע' 197 לחוק התכנון והבנייה) ניתן לתבוע רק לאחר 3 שנים מיום אישורה של תכנית פוגעת. אבל, יתכן כי במקרה שלך יש מקום לתבוע פיצויים נזיקיים. תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שנודע לך על כך על המפגע. במידה שישנן שאלות נוספות תוכל לפנות אלי ישירות בהצלחה יעקב צפריר
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: פינוי בינוי
שלום לשואל בשנים 2002 ו-2005 שונה חוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) ונוסף פרק המתייחס לפינוי בינוי מעמדו שונה משל קומבנינציה. מומלץ לעיין ולהתעדכן האם הוראת השעה בתוקף בברכה יעקב צפריר
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: פרצלציה מול הסכם שיתוף
שלום ההבדל בא לידי ביטוי במהות הזכות הקניינית. הסכם שיתוף, כשמו הוא, מקנה לך זכות המהווה חלק יחסי מהזכויות בחלקה כולה. לעומת זאת, לאחר פרצלציה, הינך בעל זכויות במגרש באופן ישיר. העלויות- הכנת תכנית בסמכות ועדה מקומית- כדאי לקבל הצעות ממספר אדריכלים, לא מדובר בסכומי כסף משמעותיים. עלות אפשרית נוספת הינה היטל השבחה וזאת רק במידה שכתוצאה מההליך עלה שווים של המקרקעין. קח בחשבון שבמידה ומדובר באדמת מנהל- כדאי לברר טרם העסקה את דמי ההסכמה לכל מהלך שהוא.
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: קנייה מכונס נכסים
שלום, כונס נכסים נכנס בפועל לנעליו של המוכר ומציע את הנכס למכירה כפי שהוא. אין עליו חובה לבקש היתרי בנייה לשטחי הבנייה שאינם בהיתר או להרסם. עליו לציין זאת בפני הרוכש בכדי שייקח זאת בחשבון. בברכה
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: איחוד וחלוקה מחדש (ללא הסכמת הבעלים)?
שלום, השטח אינו מהווה המרכיב היחידי בשווים של מקרקעין. תיתכן חלקה קטנה ששווה יותר מחלקה גדולה- בכפוף לפרמטרים של יעוד, מיקום וכיו"ב. מעבר לכך, קשה להשיב לשאלתך באופן ודאי, שכן ההתייחסות לכל מקרה ומקרקה תלויה במספר גורמים ושיקולים, מומלץ לפנות לעו"ד הבקיא בתכנון ובניה. בברכה,
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
ירידת ערך בשל גן ילדים שכן
שלום, מתן היתר לשימוש חורג אינו מהווה עילה לתביעה לפי סע' 197 לחוק התכנון והבניה, הדן בפיצויים בגין ירידת שווים של מקרקעין. החוק, לצערנו, מפצה בגין ירידת שוווים של מקרקעין שנפגעו בעקבות אישור תכנית בלבד. בברכה
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: תיווך בשותפות
שלום ככל הידוע לי, ע"פ החוק לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין אלא אם כן הוא בעל רישיון. לא זו בלבד, אלא שעל מתווך חל איסור להעסיק בתיווך מקרקעין מי שאינו בעל רישיון. לכן, הסכם כזה הוא פסול מעיקרא. מומלץ להיוועץ בעו"ד, לצרך בחינה האם ישנה התחייבות חוזית של המתווך הרשום כלפי חברו וזאת עבור פעולות אחרות שנעשו על-ידו, כדוגמת פעולות מנהלתיות, המותרות ע"פ חוק או יעוץ עסקי. במקרים מסוג זה תקום חבות בתשלום עבור פעולות אלו. בהצלחה.
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: מימון כביש ראשי במושב
אורי שלום, גביית אגרות והיטלים צריכה להיות בכפוף לחוק עזר עירוני או במקרה שלך, של המועצה האזורית. אחד הפגמים הנפוצים בגביית אגרות והיטלים הוא חקיקת חוק עזר לאחר ביצוע העבודות-המהווה למעשה תחולה רטרואקטיבית של החוק על עובודת שבוצעו. במקרה זה, עומדות בפניך שתי חלופות- האחת: תקיפה ישירה- לערור על החלטת המושב. והשנייה- תקיפה עקיפה- להמנע מתשלום הסכום עד שהמושב/ המוצעה האזורית ינקטו בהליכים נגדך ובהליך ההתגוננות תעלה בפניהם את השאלות הפרוצדוראליות. בכל אופן, מומלץ להיוועץ בעו"ד הבקיא בתחום. בהצלחה.
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: חובת הזדהות של מפקח בניה הבא לממש צו הריסה
ע"פ החוק ניתנה למפקח על התכנון והבנייה סמכות שוטר בהתאם להוראות חוק סדר הדין הפלילי (מעצרים). החוק מחייב שוטר או כל עובד ציבור הפועל מכח סמכות זו להזדהות אלא אם כן נשקפת סכנה לחייו או לביצוע המשימה או שברור כי הוא מפקח ומהי מטרת פעולתו. מילוי החובות הינו תנאי לביצוע הפעולה ע"י העובד. לפרטים, מומלץ להתייעץ עם עו"ד הבקיא בסדר דין פלילי.
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: בנית כלובים לתוכים
שלום אני מציע לפנות לוועדה בבקשה לקבל מידע מראש באשר לעמדתם. אני מניח שתעשנה הבחנות בין סוגי כלובים, מהות הגידול (פרטי/מסחרי) ומידת הפגיעה הפוטנציאלית בשכנים. קשה לענות על כך באופן גורף. בהצלחה יעקב צפריר
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: היטל השבחה בגירושין
ישראל שלום למעשה אין קשר בין חוק מיסוי מקרקעין לבין התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, העוסקת בהיטל ההשבחה. למיטב הבנתי המפתח הוא נוסח הסכם הגירושין. במידה שישנה חלוקת רכוש ללא העברה כספית, אין מקום לדרישת הוועדה לתשלום ההיטל. לעומת זאת, אם מנוסח ההסכם ניתן להסיק שהיתה תמורה כספית יש מקום לדרישת הוועדה. פרט לכך, חשוב לזכור שניתן להגיש "שומה אחרת" לשומת שמאי הוועדה. אשמח לעמוד לרשותך: ytsafrir@013.net
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: פרצלציה
שלום קשה להשיב בוודאות בגלל חוסר נתונים. ככלל, החבות בהיטל השבחה תקום בעקבות עליית שווים של המקרקעין עם אשור תכנית מתן הקלה או אישור שמוש חורג. עליך לבחון מה היה מצב זכויות הבנייה כשרכשת את המגרש ומהו מצבם היום. במידה שאושרה תכנית משביחה, או שאתה מתכוון להגיש תכנית חלוקה, שהינה תכנית משביחה, תקום חבות. ואילו, במידה שזכויות הבנייה לא שונו ואתה מבקש לבנות תוך ניצול הזכויות הקיימות, לא צפויה חבות. אגרות משלמים עם בקשה להיתר. אשמח לעמוד לרשותך להבהרה וליתר פירוט עם קבלת פרטים נוספים. שנה טובה.
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין