[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: מס שבח

שלום  ככל הנראה, הנך זכאית לפטור לדירת מגורים יחידה בהתאם לסע' 49 ב' 2: (2) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר לא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו, ובארבע השנים שקדמו למכירה לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת כאמור; הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שהוא פחות מ25%- ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997); שימי לב להגדרת דירה יחידה המפורטת בסע' 49 ג': 49ג. חזקת דירת מגורים יחידה (תיקון: תש"ם, תשנ"ז, תשס"ה) לענין סעיף 49ב(2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה: (1) היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב18- החודשים שקדמו למכירה; (2) היא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997); לתשומת לבך, יש להציג את כל המסמכים בפני עו"ד הבקיא בתחום ולא להסתמך על מידע זה!  

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: עלות וסיכויי פרצלציה במושב

בשלב ראשון צריך לבדוק האם תכנית המתאר מאפשרת את זה, מומלץ לפנות לוועדה המקומית לתכנון ולבניה. באם  ישנה אפשרות, צריך לזכור שביהמ"ש העליון עדיין לא הכריע בשאלת תוקפה של החלטת ממ"י ולכן בשלב זה לא ניתן לעשות זאת. לגבי העלויות – מומלץ לפנות לשמאי

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: החלטה 1184 מנהל

שלום, ניתן לפנות בשאלת הבהרה ליועמ"ש של המנהל, עו"ד ינקי קווינט. ככל הידוע לי, לאחר שאושרה הרפורמה, צפויים שינויים גם בנושא זה בהצלחה

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: הסכם שיתופי

שלום הסכם שיתוף משמש כלי להקצאת זכויות, בזמן שאין אפשרות ליצור חלוקה ספיציפית באמצעות רישום  בטאבו.   בעלים משותפים רשאים להסכים ביניהם על הגבלות שונות, ולקבוע מהי מידת השימוש או אופן ניצול זכויות אחרות בחלקה המשותפת.  בפסיקה נקבע כי הסכם שיתוף אין בכוחו לחלק את זכות הבעלות בין השותפים  אך הוא יכול להסדיר את ההחזקה והשימוש כך, שלכל שותף תהא זכות החזקה ושימוש בלעדיים בחלק פיסי נתון.

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: הרחבת בניה

שלום המתכונת הטובה ביותר היא לפנות לשמאי מוסכם. אם אתה תגש לשמאי מטעמך והוא יגש לשמאי מטעמו, תזדקקו במילא לשמאי שלישי. לכן תבחרו אותו מראש.

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: ועדת ערר מחוזית

שלום צריך להבחין בין שני גורמים. האחד – הנושא התכנוני עליו מופקדת  ועדת הערר – האם אכן נבנו השערים כמתוכנן וכפי שפורסם בהקלה? השני – נשוא האכיפה, עליו מופקד תובע מטעם הוועדה המקומית. בנושא זה הפסיקה רואה באכיפה סלקטיבית  פגם ולעיתים, במקרים חריגים, אף בוטלו כתבי אישום בעקבות הוכחת טענה זו מטעם  של "סעד מן הצדק". לכן, בשלב א' מומלץ לבחון האם אכן בנית את השערים בדיוק כפי שפורסם בהקלה וכפי שדרשה הוועדה. ולאחר מכן לבחון את נושא האכיפה. רצוי מאוד להיזקק לשירותיו של עו"ד הבקיא בתחום. 

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: רכישת דירה כ 6 חדרים ובפועל 5 ומחסן

שלום חשוב מאוד לבחון את יתר סעיפי החוזה ולבחון האם צויין שטח המבנה?  האם שטח זה תואם את היתר הבנייה? האם המוכרים הצהירו שהבנייה הינה בהיתר? יש לבחון האם היה כאן תום לב של המוכרים או נסיון להטעות. הואיל וזה מחייב בדיקה פרטנית, אין פתרון כללי שניתן להציע בפורום. מומלץ מאוד לפנות לעו"ד הבקיא בתחום.

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: שאלה בנוגע לפיצול היתר בניה לאחר שנתקבל

שלום, ניתן להגיש בקשה להיתר לחלק המבנה שבנייתו הסתיימה. לסמן את השטח הנותר – "לא נכלל בהיתר המבוקש" ולקבל היתר חדש רק לשטח המבוקש. יש לשים לב שצריכות להתקיים כל הדרישות גם לגבי השטח המבוקש בנפרד – דהיינו מתן פתרונות לשטחי ממ"ד,  דרישות חניה, וכיו"ב. וכמובן, לדאוג לכך שהשטח שאינו מבוקש לא יהווה בעיה בטיחותית. בהצלחה

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: חריגות בנייה

שלח למבקר המדינה

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: היתר בניה – שלד קיים

שלום ניתן לפנות למהנדס קונסטרוקציה שיבחן את התכניות ואת המצב הפיזי ויחתום כאחראי.

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: חריגות בנייה

שלום ניתן לפנות ליחידה הארצית לפיקוח על הבניה. עוה"ד חובב ארצי בפרקליטות המדינה.

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: מחיר בניית גני ילדים או השכרתם.

שלום עלות הבנייה ניתנת לחישוב מתוך מחירוני דקל וחשב לעניין דמי השכירות- זהו עניין של ביקוש והיצע.

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: תוספת בנייה, אדמת מינהל

שלום בשלב ראשון ודאו כי ישנן זכויות בנייה נוספות. את הבדיקה עורכים במשרדי הועדה המקומית לתכנון ולבניה. בשלב שני, בקשו את חוזה החכירה ובדקו מהי קיבולת הבניה הקיימת. מס' יח"ד ושטח מותר. במידה שקיבולת הבניה הינה להקמת יח"ד אחת בלבד, ובהנחה שניתן להקים יח"ד נוספת,  יהיה עליכם לשלם לממ"י דמי היתר בגין ניצול יתרת הזכויות. בהצלחה 

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: שווי הנכס ביחס לצורת הבניה

שלום, בנייה בעץ עשוייה להיות יקרה מבניה קונבווציונאלית. לכן, המשמעות העיקרית היא  לשווי הבנייה ולא לסוג המבנה.  ברור שאם תבחרו לבנות בבנייה שעלותה נמוכה מעלות בנייה קונווציונאלית, תהיה לכך השפעה על שווי הנכס. אבל, במקרה זה, גם ההלוואה לה תזדקקו תהיה נמוכה באותו יחס. .  .

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: פרצלציה במשק

שלום בשלב זה טרם אושרו סופית החלטות ממ"י המאפשרות פיצול נחלה. בעתיד, צפוי שהליך זה יתאפשר. צריך לזכור כי ישנם שני תנאים עיקריים מקדמיים-  האחד, התכנית החלה במקום (תב"ע) מאפשרת זאת. השני, ההליך כרוך בתשלום לממ"י מומלץ לעקוב אחר החלטות ממ"י בעניין זה.  

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[מאת]

תגובות