יעקב צפריר, שמאי מקרקעין
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
Re: האם למתווך מותר לתת שומה
שלום סע' 13 לחוק שמאי מקרקעין קובע כדלקמן: .* (א) לא יעסוק אדם בשומת מקרקעין דרך שירות לכל בשכר, אלא אם כן הוא שמאי מקרקעין. (ב) העוסק בשומת מקרקעין בניגוד להוראות סעיף קטן (א), דינו – קנס כאמור בסעיף קטן 61(א)(4) לחוק העונשין, תשל"ז-1977 (להלן – חוק העונשין). (ג) המתחזה לשמאי מקרקעין או המשתמש בתואר שמאי מקרקעין או בכינוי דומה העשוי ליצור רושם שהוא שמאי מקרקעין, והוא אינו שמאי מקרקעין, דינו – מאסר שנה או קנס כאמור בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין.
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: תשלום בעבור בנייה של שכן על הרחבת בנייה של דירתנו
במקרים מסוג זה, מומלץ מאוד לפנות לאיש מקצוע – שמאי מקרקעין / מהנדס המוסכם על שני הצדדים ולערוך הסכם המסדיר את הבנייה מראש. במסגרת ההסכם יש להסדיר גם את אופן הבנייה תוך שמירה על זכויות השכנים וגם את התשלום בגין זכויות הבנייה / שווי הבינוי הקיים וכיו"ב.
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: בנייה על שטח חקלאי
הדרך הנכונה היא לפנות לוועדה לתכנון ובנייה לשלם אגרה בסך 170 ש"ח ולקבל דף מידע ובו פירוט של זכויות הבנייה ואפשרויות ניצולן. ניתן לקבל מידע גם דרך אתר מנהל מקרקעי ישראל אך אין ודאות שזהו המידע המדוייק.
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: זכויות יוצרים: אדריכלות
לאחרונה דן ביהמ"ש השלום בחדרה בסוגיה דומה וקבע כך: "הגיוני וסביר, וגם מקובל בתחום האדריכלות, . . ., כי עם תשלום הלקוח לאדריכל את שכר טרחתו בעבור הכנת התוכנית, הוא רוכש זכות בעלות באותה תוכנית, באופן שאם ייעשה בה בעתיד שימוש עצמאי ע"י המזמין, אפילו תוך שינויים מינוריים, לא יהיה בכך משום הפרת זכויות יוצרים של האדריכל" תא (חד') 2165/04
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: בניה שלא על פי היתר
שלום רב, עליך להמשיך ולעקוב אחר ביצוע הבנייה במועד שתזהה בנייה שלא תואמת את היתר הבנייה החתום הנמצא במחלקת ההנדסה / במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, מומלץ מאוד לפנות לעו"ד הבקיא בדיני תכנון ובנייה ופיקוח על הבנייה, עמ"נ להפסיקה.
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: בניית צימרים – שומת מנהל
שלום רב, חוזה החכירה בנחלות אינו כולל זכויות להקמת צימרים. זכויות אלו נתנו בתכנית (תב"ע) מאוחרת יחסית ולכן קבלת היתר בנייה מותנית בתשלום דמי היתר בשעור של 91% משווי הקרקע למימוש המבוקש. לאחר קבלת השומה קיימת אפשרות של הגשת השגה תוך 30 יום בכפוף לתשלום 75% מהסכום ומתן ערבות בנקאית על היתרה. אשמח לעזור לאחר קבלת השומה.
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: פיצול נחלה
שלום בתחום חלקה א' בנחלה מותרת בניית 160 מ"ר למחזיק הנחלה, 160 מ"ר למגורי הדור השני ו-55 מ"ר לדור ההורים. ככלל, קיים עקרון של שלמות הנחלה כך שהיא איננה ניתנת לפיצול. אולם, לפי החלטה 979 ובכפוף לתשלום דמי היתר ניתן יהיה לפצל חצי דונם מתוך 3 הדונמים שבחזית הנחלה. חצי דונם זה יוחרג מהנחלה ויתקבל לגביו חוזה חכירה נפרד. את החלטה 979 ניתן לראות באתר מנהל מקרקעי ישראל. שים לב לתנאים הרבים ליישום ההחלטה. בהצלחה
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: רישום טאבו
שלום מומלץ לפנות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ולבקש לקבל מידע תכנוני. יש לבחון האם קיימות זכויות בנייה ליח"ד נוספת לפי התכנית החלה על המקרקעין. במידה שישנן, ניתן להגיש בקשה להיתר הכוללת יח"ד נפרדת ואז ניתן יהיה לרשום אותה בטאבו על-שמכם.
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: שחזור מבנה
מרב שלום הריסתו של בניין והקמתו מחדש מחויבת בקבלת היתר בנייה. טרם הגשת בקשה להיתר מומלץ להגיש בקשה לקבלת מידע על מנת לדעת אם קיימות זכויות בניה להקמת מבנה חדש, לאיזה יעוד ובאיזה היקף שטחים.
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: דמי הסכמה
שלום כאשר מקבלים שובר לתשלום דמי היתר ניתן לבקש שובר נוסף להגשת השגה על שומת השמאי מטעם ממ"י את שומת השמאי מומלץ לקחת לשמאי מקרקעין עצמאי ולבחון את ערכי השווי. במידה שיש מקום להפחתה, יש לשלם אגרה ולהגיש השגה. הדיון מתקיים במשרדי השמאי הממשלתי המחוזי. בהצלחה
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: העברת זכויות בקרקע
שלום, העברת זכויות במקרקעין הינה עסקה המחוייבת בדיווח לרשויות מס שבח. ידיעת הוועדה המקומית אינה פוטרת מחובה זו. לכן, כדאי לפנות בהקדם ולדווח על העסקה. השובר שיופק לכם יכלול ריבית, אשר ניתן להגיש בקשה לבטלה בנסיבות מסויימות. רישום בטאבו מהווה אמצעי למניעת מכירת הנכס לצדדים שלישיים ואינו אפשרי בלי קבלת אישור ממס שבח על תשלום כל המיסים. בהצלחה.
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: הסכם שיתופי
שלום הסכם שיתוף במקרקעין אינו הסכם מכר אלא מאפשר לשותפים במקרקעין לייחד את השימוש בחלק מסויים מהמקרקעין לכל אחד מהשותפים. טרם ביצוע הפעולה, עליכם לרכוש/לקבל חלק מהמקרקעין מההורים ולאחר מכן תוכלו לפנות לעו"ד לצרך הכנת הסכם שיתוף. בהצלחה
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: פטור מיסוי על שטח ממ"ד
להלן החקיקה המתיחסת לשטחי ממד"ים: 197א. שטח המרחב הדירתי לא יפחת מ-9 מ"ר (נטו, לא כולל קירות); נפח המרחב הדירתי לא יפחת מ-22.5 מ"ק; ואולם רשות מוסמכת רשאית לאשר מרחב מוגן דירתי בשטח או בנפח קטנים יותר, אם ראתה שהתנאים ההנדסיים במקום לא מאפשרים בניית מרחב מוגן דירתי בשטח ובנפח כאמור, ובלבד שלא תאשר מרחב מוגן דירתי בשטח הקטן מ-5 מ"ר (נטו, לא כולל קירות) ובנפח הקטן מ-12.5 מ"ק. 198.(א) גובה המרחב המוגן הדירתי לא יפחת מ- 2.5 מטרים ולא יעלה על 2.8 מטרים אלא אם כן רשות מוסמכת אישרה זאת. (ב) רוחב המרחב המוגן הדירתי לא יפחת מ- 1.60 מטרים. 199.מרחב מוגן דירתי לא ישמש מטבח, חדר אמבטיה, שירותים, חדר ארונות או כל חדר שירות אחר. 200.מרחב מוגן דירתי לא יכלול יותר משני קירות חיצוניים אלא באישור רשות מוסמכת. 201.(א) כל המרחבים המוגנים הדירתיים שאינם באותה קומה ימוקמו זה מעל זה כך שייווצר לכל גובה הבנין מגדל מוגן. (ב) קירותיו ההיקפיים של המרחב המוגן הדירתי התחתון ייבנו עד ליסודות. (ג) היה מרחב מוגן דירתי מעל קומה מפולשת, יש להמשיך עד היסודות את קירותיו ההיקפיים בתחום הקומה המפולשת, ב- 70% לפחות מאורך היקפם; פתחים בקירות הנמשכים לקומה המפולשת יהיו בקירות מנוגדים. (ד) (נמחקה).
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: יציאה נפרדת
התשובה לשתי השאלות טמונה בתכנית החלה על המקרקעין (תב"ע) לגבי השאלה הראשונה – צריך לבדוק האם התכנית מאפשרת יציאה נפרדת. במידה שכן, האם התכנית אושרה לאחר מועד הרכישה שלכם. אם התשובה לשתי השאלות חיובית, יש סיכוי שיידרש היטל השבחה. לגבי השאלה השנייה- צריך לבדוק האם התכנית מאפשרת קירוי מרפסות. במידה שכן, יתכן שיש כאן דווקא השבחה ולא ירידת ערך של שטחי המרפסת שלכם. בהצלחה
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: שווי חניה מקורה לעומת חניה לא מקורה
שלום יש הבדל בין חניה תת קרקעית לחניה בקומת הקרקע של המבנה. הדבר תלוי מאוד באיזה אזור מדובר הרבה פעמים ניתן לפתור את המחלוקת באמצעות קירוי קל כמובן, בכפוף לכך שישנן זכויות בנייה לביצוע עבודה זו. בהצלחה
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין