יעקב צפריר, שמאי מקרקעין
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
Re: דמי פיתוח
לפעמים הרשות המקומית מתקשרת עם קבלן המבצע את העבודות ואז, התמורה משולמת אליו אני מציע שתבקש את ההסכמים
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: דמי פיתוח
שלום הפיתוח מחושב בהתאם לחוק העזר של הרשות המקומית תוכל לחפשו באתר האינטרנט של הרשות או לבקש העתק מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בהצלחה
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
שינוי יעוד- היטל השבחה, תשלומים
שלום רב, ההליך שאתה מתאר הינו רכישת מקרקעין שאינם מיועדים למגורים אלא לדוגמא כקרקע חקלאית תוך ציפייה לשינוי יעודם למגורים. לפני שנכנסים להליך כזה יש לקחת בחשבון מס' גורמים ושיקולים: א. מומלץ לבקר במשרדי הוועדה המקומית ולקבל מידע תכנוני הנוכחי ומהו יעודם של המקרקעין בתכנית המתאר המקומית והמחוזית. ב. מומלץ מאוד להיוועץ בשמאי מקרקעין לצרך אומדן התשלומים הצפויים והתחזית לשווי לאחר שינוי היעוד. התשלומים הצפויים הינם – עלות התכנון, מס רכישה היטל השבחה ומס שבח וכמובן רכיב הריבית על ההון המושקע עד למועד המימוש. סופו של דבר, הליך זה מצריך ידע ומומחיות תוך הכרות עם האזור – אין להתפתות להבטחות של מתווכים ולרכוש זכויות בקרקע שאינה מיועדת למגורים מבלי לבדוק זאת מראש.
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: ירידת ערך
שלום תביעה על ירידת ערכם של מקרקעין ניתן להגיש במקרה שמקורה של ירידת הערך הינו בעקבות אישורה של תכנית. אם הליך הפיכתו של המשרד לדירה, אינו בעקבות אישורה של תכנית שאושרה למתן תוקף במהלך 3 השנים האחרונות, הרי שלא ניתן לתבוע לפי סע' 197 לחוק התכנון והבניה. ייתכן, כי קיימת עילת תביעה נזיקית, אך לא ניתן להשיב לשאלה זו מבלי להתייחס למאפייני הנכס בכללותו.
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: מס רכישה על היטל השבחה שנדחה.
שלום הקדמה קצרה, מס שבח משולם לשלטונות מס הכנסה בגין השבח שנוצר במקרקעין בתקופה שבין יום הרכישה ליום המכירה. היטל השבחה משולם לוועדה המקומית בגין עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית במהלך תקופת הבעלות בנכס שיעורו של ההיטל הינו – 50% מההשבחה. ע"פ החוק החבות בתשלומים אלו הינה של המוכר. כאשר קונה נוטל על עצמו את תשלום היטל ההשבחה משמעות הדברים היא שחלק מסויים משווי הנכס לא נכלל בחוזה. חלק זה מהווה כפל היטל ההשבחה (ההשבחה המלאה). כך שיש בסיס לטענת פקיד השומה. יחד עם זאת, מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לצרך בחינת החיוב בהיטל השבחה ואומדן ההשבחה המלאה. יתכן כי בפועל לא קיימת השבחה משמעותית ופקיד השומה ישתכנע כי אין מקום להגדלת השומה.
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: ארנונה – פרגולה
שלום רב עליך לבדוק באתר האינטרנט של הרשות מהו צו המיסים המאושר. אני מניח שתהיה לך תשובה לשאלותיך. במידה שאין זאת באתר, תוכל לפנות למח' הארנונה בעירייה ולבקש זאת. בהצלחה.
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
פטור מהיטל השבחה
שלום שטח גג שטוח אינו נחשב לדירת מגורים ולכן לא נכלל. אם אתה בונה רק 130 מ"ר – ככל הנראה שלא צפויה לך חבות בהיטל השבחה הסע' הרלוונטי הינו סע' 19 ג' 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה: בעבר היו תקופות שהפטור היה ל- 120 /160 מ"ר.
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
היטל השבחה: הרחבת דירה
שלום הרחבת דירת מגורים לא תראה כמימוש זכויות אם שטחה הכולל של הדירה הינו עד 140 מ"ר. ברוב הוועדות מחשבים שטח זה כשטח כולל. דהיינו נכללים בו ממ"ד ושטחי שירות. לכן, כל השטחים שנבנים בפועל מעבר ל-140 מ"ר יחוייבו בהיטל השבחה. לגבי התשלום לשכן – מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין. בהצלחה!
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: הוספת דירה חדשה על גג בניין ישן
שלום רב השלב הראשון הוא בירור הזכויות הקינייניות. האם הגג מוצמד ליח"ד העליונה ? האם זכויות הבנייה הנוספות שייכות לבעל הדירה שבקומה העליונה או לכלל הדיירים בהתאם לחלקם ברכוש המשותף. את המידע תוכל למצוא בנסח רישום בתים משותפים וביתר פירוט בתשריט. בהתאם למידע שתעלה תוכל להמשיך ולכלכל את צעדיך
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: פטור מהיטל השבחה
אריה שלום אכן, לפי סע' 19 ג' 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, הרחבת דירת מגורים עד לשטח של 140 מ"ר המיועדת לשמש למגורי המחזיק או קרובו לתקופה של 4 שנים מתום הבנייה ועד למכירתה, לא נחשבת כמימוש זכויות לצרך חיוב בהיטל השבחה.
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: הגדרה טכנית של מרתף
שלום בתכנית מסומן ה- 0.00 של המבנה. המרתף הינו השטח שנמצא מתחת לקו זה, אלא אם כן צויין אחרת בתקנון. בהצלחה
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: מס שבח/ הפשרת קרקע לבניה
שלום שווים של המקרקעין כולל את השווי ביעוד החקלאי בתוספת הפוטנציאל גם מפקחי מס שבח יודעים זאת !
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: מס שבח/ הפשרת קרקע לבניה
שלום ההצעה המוצעת לך אינה חוקית. לכאורה, אתה "חוסך" מס שבח והרוכש "חוסך" מס רכישה אבל, פרט לכך שזהו דיווח כוזב ומהווה עבירה על החוק, צריך לזכור כי העסקאות נבחנות ע"י מס שבח אשר קובע את השווי הריאלי למרות שהשווי המוצהר נמוך ממנו. המלצתי היא לדווח דיווח אמת. בנוגע לכך שהקרקע תופשר בעתיד, מומלץ לבחון את שוויה באמצעות הזמנת חוות דעת שמאית ולא להסתמך על הצעות של מתווכים.
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
יחידת דיור נוספת
שלום רב לצערי לא ניתן להשיב על שאלתכם שכן חסרים מס' פרטים. עליכם לפנות לשמאי מקרקעין ולהציג בפניו את חוזה החכירה שלכם. לאחר הצגת המסמכים, תוכלו ללא ספק לקבל את מלא המידע – מהן זכויות הבנייה ומהן זכויות החכירה ואפשרויות ניצולן היעיל והטוב בהצלחה
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין
Re: שמאות מקרקעין
אביעד שלום השמאי יעריך את שוויו של הנכס בקריטריון של קונה מרצון ממוכר ברצון. מובן שעליו להתייחס למכלול זכויות הבנייה, לרבות שטחי שרות. בעת שהשמאות נערכת לצרך ליווי בנקאי, הבנק המלווה מפנה לרוב לרשימת השמאים שלו. לכן, מומלץ לקבל מהבנק את הרשימה טרם הזמנת שומה. בהצלחה!
בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין