ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
Re: היתרי בניה לפרגולות
שלום, פרגולה מכל גודל מחוייבת ברישוי. ניתן לבצע זאת בהליך מאוד מקוצר שנקרא: "עבודה מצומצמת"- ואין צורך באדריכל. נא לגשת למח' ההנדסה לקבלת פרטים. טופס בקשה להיתר "עבודה מצומצמת" ניתן להוריד כאן באתר. להלן הפנייה ל- תקנות התכנון והבניה, עבודה מצומצמת.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: בניה
שלום, ראשית לשאלתך: את זקוקה לאדריכל/ הנדסאי אדריכלות בעלי רשיון תקף, לצורך עיצוב תכנון ורישוי הבית. כמו כן, למהנדס קונסטרוקציה לשם חישובים סטאטיים. פירוט מלא של התהליך בסדרת ההדרכה הבאה: בניית בית/ היתר בניה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תביעה לתיקון נזק ברכוש משותף
שלום, מומלץ להיעזר בעו"ד העוסק במקרקעין שכן יש להוציא מכתב רשמי הכולל הצהרה ומסמכים נלווים ליועץ המשפטי של העירייה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: בניית בית מעץ
שלום, להלן תשובות לשאלתך: האם במהלך התקופה של הבנייה לפני שקיבלנו היתר והיה ויגיע פקח, יעצרו לנו את הבנייה ו/או ייתנו לנו צו מניעה לשנתיים ? – אכן, פקח יכול להוציא צו להפסקת עבודות, וכן זימון לבית משפט על בנייה לא חוקית. האם ברגע שיש כבר גג/מבנה קיים יכולים לעצור את המשך הבנייה ? – יכולים לעצור את הבנייה בכל שלב, לא מומלץ לבנות באופן לא חוקי. האם בית מעץ חייב בממ"ד גם אם הוא בקרבה רבה לבית המרכזי במשק שיש בו ממ"ד ? – אכן כן, כל בית חדש או תוספת בניה מעל 12 מ"ר (למעט בקיבוצים) מחוייבים בממ"ד. האם היתר בנייה לבן ממשיך מאפשר בית מעץ על יסודות שאינם בקרקע? אין שום בעייה, כל עוד מהנדס חותם על החישובים הסטאטיים. קח בחשבון שממ"ד זקוק ליסודות. האם יש בארץ תקנים לבניית בית מעץ? ישנם תקנים, ניתן לברר במכון התקנים. בעקרון התקנים עוסקים בבידוד תרמי ובמניעת התלקחות. ייתכן שישנו תקן לנושא מניעת תולעי עץ (אימפרגנציה).
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comליקוי בניה/ תקן: ריצוף
שלום, תקן 1629 מתיר סטייה של 1 מ"מ הפרש גובה בין אריחים סמוכים. סטייה גדולה יותר היא ליקוי, כאשר אריחים סמוכים אינם במפלס אחד. להלן עיקרי התקן, כפי שנלקחו ממאמר מאת נתן חילו, מהנדס בניין (גלובס). כללי: הריצוף נועד לשוות לרצפה גימור יפה לעין, ולאפשר תפקוד נכון של המשטח. המשטח צריך להיות בעל מראה אסתטי ומישורי בהחלט, כך שיאפשר הליכה נוחה לכל הגילאים לרבות צעירים מאד, זקנים ואנשים עם מוגבלות כלשהי. המשטח צריך להיות ניתן לניקוי בקלות. המשטח צריך להיות מספיק חזק כדי להניח עליו ריהוט המיועד לשימוש בחדר. ריצוף הוא חלק ממערכת שכבות המספקות בידוד אקוסטי, המקטינות במידה רבה את חדירת הרעש מקומה עליונה לקומה שמתחתיה. תקן/ תקינה לריצוף : תקן ישראלי 1629 מגדיר "מערכות ריצוף". ראשית- אריחים רזרביים: התקן מחייב קבלנים למסור לרוכשי דירות אריחים רזרביים בסך 2% משטח הריצוף של הדירה, לצורך תיקונים בעתיד. ליקויים אפשריים: סטייה ממישוריות: ריצוף צריך להיות מישורי. כאשר מצמידים סרגל את פני הריצוף פני הסרגל אמורים להתלכד עם פני הריצוף. כאשר רואים כי יש בריצוף מקומות נמוכים יותר או גבוהים יותר מאחרים, אזי הריצוף אינו מישורי. התקן מתיר סטייה של 2 מ"מ לאורך קו ישר של 2 מטר. סטייה גדולה יותר היא ליקוי. שיטת הבדיקה: מצמידים סרגל באורך 2 מטר אל פני הריצוף. התיקון: תיקון יסודי פירושו החלפת ריצוף. תקופת הבדק: שנה אחת מיום קבלת הדירה. תקופת אחריות: שלוש שנים מתום תקופת הבדק. סטייה מקומית: נקודה אחת בה הריצוף נמוך מדי או גבוה מדי, ביחס למישור. התקן מתיר סטייה של 2 מ"מ לאורך קו ישר של 2 מ'. המדידה: באמצעות הצמדת סרגל באורך 2 מטר אל פני הריצוף. לשים לב: ליקוי זה, מאפשר למים להקוות ב"עמקים", הנוצרים בריצוף. המדידה: באמצעות הצמדת סרגל באורך 2 מטר אל פני הריצוף. התיקון: תיקון יסודי פירושו החלפת ריצוף. אם מתקנים אזי הליקוי לא מייצר ירידת ערך. אם לא מתקנים, קיימת ירידת ערך של הדירה. תקופת הבדק: שנה אחת מיום קבלת הדירה. תקופת אחריות: שלוש שנים מתום תקופת הבדק. הפרש גובה בין שני אריחים סמוכים: התקן: תקן 1629 מתיר סטייה של 1 מ"מ הפרש גובה בין אריחים סמוכים. סטייה גדולה יותר היא ליקוי. כאשר אריחים סמוכים אינם במפלס אחד. שיטת הבדיקה: שימוש במדיד שעוביו 1.0 מ"מ. התיקון: החלפת האריח שאינו במפלס הנכון. קשה לבצע תיקון מסוג זה, שכן תיקון אריח אחד עלול ליצור בעיה באריחים סמוכים. ירידת ערך: הליקוי אינו מייצר ירידת ערך. תקופת הבדק: שנה אחת מיום קבלת הדירה. תקופת אחריות: שלש שנים מתום תקופת הבדק. סדקים באריחים: סדקים עוברים במרצפות הם ליקוי שיש לתקנו. סדקים בריצוף, יכולים לנבוע משימוש במרצפות שחוזקן איננו עומד בתקן. ישנם מקרים בהם סדקים נובעים מהנחת אריחים, שלא על פי נורמות עבודה מקובלות (למשל, מריחת טיט, כך שאינה מכסה כל שטח הפנים של האריח.) סדקים יכולים לנבוע גם כתוצאה מאי הקפדה על מרחק תקין בין האריחים לבין עצמם (התפשטות חומרים בחום וקור, יוצרת לחץ על האריחים). לעיתים סדקים בריצוף נובעים מטיפול לא נכון בצנרת שמתחת לריצוף, או שימוש במצע חול מתחת לריצוף שאינו מתאים. בדיקת סדקים: ויזואלית (באור יום בגובה מטר אחד מן הרצפה). בדיקת חוזק מרצפות: מתבצעת על ידי מעבדה מוסמכת בלבד. התיקון: תיקון יסודי פירושו החלפת אריחים פגומים. כאשר כמות האריחים הפגומים עולה על 10% מכלל האריחים, יש להחליף את הריצוף כולו. ירידת ערך: אם מתקנים אזי הליקוי לא מייצר ירידת ערך. אם לא מתקנים, קיימת ירידת ערך של הדירה. תקופת הבדק: שנה אחת מיום קבלת הדירה. תקופת אחריות: שלוש שנים מתום תקופת הבדק. אי אחידות ברוחב המישקים (פוגות): ה"קווים" בין המרצפות (הם המישקים, המכונים גם פוגות) צריכים להיות ישרים וברוחב אחיד. כאשר רוחב הפוגה משתנה במידה רבה מורגשת לעין אזי יש ליקוי.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מיסוי : היטל השבחה
1. כל השכנים ייהנו מהתב"ע. מי שירצה לממש זכויות או למכור נכס- יצטרך לשלם היטל השבחה. 2. צודק, לוועדה המקומית יש גמישות מסויימת בעניין, אשר מאפשר להם קצת חירות והם בעד מימוש תמ"א 38.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמיסוי : היטל השבחה
ראשית, לשאלה הראשונה- לפי תמ"א 38 מותר לכל יח' לבנות ממ"ד בן 9 מ"ר נטו, או 12 מ"ר ברוטו. הממ"דים יבנו אחד מעל השני. במידה ותבצע שינוי תב"ע לצורך הגדלת אחוזי הבניה: היטל השבחה: ברגע שהתב"ע מאושרת- ערך הקרקע עולה. לכאורה ניתן, על אותה פיסת קרקע, לבנות יותר אחוזי בניה. נניח שהעליה בערך הקרקע הנה 20,000$. למעשה יש לך רווח של 20,000$ יחסית לשכן שלא ביצע שינוי תב"ע. שיעור המס, פחות או יותר, הוא כמו מס ההכנסה שהיית חייב בו על רווח כזה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: שינוי תב"ע/ שכנים
בוא נפריד: לתמ"א 38 לא צריך שינוי תב"ע. אם המבנה לא מתאים לתמ"א, וברצונך לערוך שינוי תב"ע- יש להחתים שני שליש מהשכנים לפחות, ולצפות להתנגדויות מצד שכנים בבניין, ושכנים בבניינים סמוכים. זהו תנאי של חוק המקרקעין, שהעירייה מיישמת. קח בחשבון עלויות נוספות רבות: מיסוי, אגרות, אדריכל וכו'. לא מומלץ, אלא בהשתתפות מלאה של השכנים וללא התנגדויות. בקש הערכת עלות מהאדריכל שלך, ובקש הערכת מיסוי משמאי מקרקעין (היטל השבחה).
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהתאמה לתמ"א 38
התאמה לדרישות תמ"א 38: מצלמים מתיק הבניין את החישובים הסטאטיים, ומגישים למהנדס בניין לשם חוו"ד. הוא צריך לבדוק שהחישובים שנעשו בזמנו לא כללו את האמור בתקן ישראלי (ת"י) 413 לרעידות אדמה, אשר יצא כבר בשנת 75'. מבנה שלא עומד בדרישות התקן- מתאים להוראות תמ"א 38. מה שאמרו לך בוועדה אינו נכון. לא צריך לעשות מפת מדידה ע"מ לחשב את זכויות הבניה שנותרו. כל אדריכל או פקיד בוועדה יכול לעיין בהיתר הבנייה המקורי, לראות מה שהשטחים הבנויים שנוצלו בפועל, ולעשות השוואה פשוטה לשטחים המותרים לבניה ע"פ התב"ע. מפת מדידה של השטח ממש לא עוזרת לחישוב זה, למעט ציון גודל השטח של החלקה (שממנו נגזרים אחוזי הבניה)- אבל נתון זה מופיע גם בהיתר המקורי שמכיל את המפה הישנה, הרי גודל החלקה לא השתנה עם השנים… את מפת המדידה (היקרה) מכינים רק כאשר יש שטחים פנויים לבניה, והיא משמשת את האדריכל להכנת היתר הבניה. עיריית ת"א מכריחה אנשים להוציא מפת מדידה קודם למסירת המידע הרשמי. אין לי בעייה עם זה, היות ומדובר במידע רשמי וייתכן שגודל החלקה, או השטח הבנוי בחלקה השתנה עם השנים בלי ידיעתם. היא מעוניינת להיות "סופר" מקצועית, אבל שתודיע למבקש שביכולתו גם לקבל מידע לא רשמי לגבי זכויות הבניה: כל מה שצריך לעשות זה לצלם את היתר הבניה, ולצלם את תקנון התב"ע ולפנות לייעוץ חינם לאדריכל. כל פקיד קבלת קהל יודע גם הוא להשוות שטחים מותרים, בלי צורך במפה החדשה. פשוט "ראש קטן", ולדעתי יש כאן רשלנות. אדם מן היישוב חייב לקבל מהרשות את כל המידע שיעזור לו לחסוך כסף. תתבע, לא מדובר בשום סיכון היות ומדובר בבית דין לתביעות קטנות. גם אם תפסיד- כמעט אין הוצ' משפט. יש לי הרגשה שכל שופט יבין. לפני זה- שלח מכתב עם פירוט המקרה לעירייה, נקוב בשם הפקיד, דרוש פיצוי.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תוספת בנייה/ תמ"א 38- חיזוק מבנה והוספת ממ"ד
שלום, ראשית, אני חושב שהנוהל בו אדם נשלח "להביא מפת מדידה" הוא פסול. במערכת נורמאלית, היית מקבל הסבר שבלי אחוזי בנייה אין לך לאן להתקדם. יש לתת לאדם את האפשרות לדעת "מה ניתן לעשות בשטח", אפילו בע"פ, קודם שהוא נשלח להוציא אלפי שקלים. אם תרצה, אתה מוזמן לצטט אותי ולתבוע אותם. אני בטוח שבית משפט לתביעות קטנות יהיה לצידך. העובדה שהעובד עזב ויש בלאגן רק תהיה לצדך. הגיע הזמן שמישהו "יכנס" במערכת האטומה הזו. לגבי הרחבה: שינוןי תב"ע- תהליך ארוך, יקר ולא נעים. אף אחד גם לא מבטיח לך הצלחה, אלא אם יש תקדים באותו איזור המוגדר בתב"ע המקורית. לגבי תוספת ממ"ד- יש לבדוק האם הבניין שלך עומד בתקנות של תמ"א 38: התוכנית חלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני ה-1 בינואר 1980. תמ"א 38 אכן מעניקה למבנים המשפרים את עמידותם לרעידות אדמה אפשרות להינות מהתמריצים הבאים: – הגדלת יח' דיור קיימות מעבר לאחוזי הבניה המותרים בתב"ע (תוך תוספת ממ"ד). ההגדלה תתבצע באמצעות הוספת אגף, או קומה מפולשת. – הגדלת מס' יח' הדיור במבנה, תוך הגבהת המבנה והוספת קומה- מעבר למותר בתב"ע. המדינה השאירה לוועדות המקומיות את הסמכות לקבוע באיזו מידה תבוצע ההרחבה, ועד כמה יפגעו השכנים במגרשים הסמוכים ממנה. בעיקרון, במידה והוועדה המקומית מוצאת כי הגבההת הבנין מתאימה לחזות הרחוב ולאופיו, יהיה קשה מאוד לעצור את התכנית, גם אם יוגשו התנגדויות. הייתי ממליץ על פגישת הכנה עם מהנדס הוועדה המקומית ע"מ לבחון את עמדתו העקרונית לגבי הרחוב שלכם, ספציפית. אגב, נדרשת הסכמת שכנים בעלי הרכוש המשותף: לצורך חיזוק בלבד- הרף הדרוש כיום 15%, לצורך הרחבת דירות קיימות- 60%, רף הסכמה לצורך הוספת יחידות דיור חדשות הוא 66% מבעלי הדירות . לצורך הידיעה: בהרחבה רגילה יש צורך ב- 75% מהשכנים. גם באם לא מגיעים לרף זה ניתן להפעיל את תקנה 2א' ולבקש התנגדות מסודרת של השכנים. כדאי לקרוא מאמר הדן בהיבטי מיסוי: תמ"א 38.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעבודה מצומצמת- גדר
שלום שוב, לכאורה, בכך שהוועדה בפ"ת איננה מאפשרת להגיש בקשה לעבודה מצומצמת על גדר- היא עוברת על תקנות התכנון והבניה,- ראה קישור אל החוק: "היתר לעבודה מצומצמת". אנא בדוק את העניין וחזור אלינו עם תשובה, זה מעניין. להלן: 2. עבודה מצומצמת כל עבודה מהמפורטות להלן היא עבודה מצומצמת שניתן להתירה בהתאם להוראות תקנות אלה, אלא אם כן היא משנה אלמנטים של שלד הבנין, או פוגעת במערכות הבנין או בבטיחותו: (1) התקנת תורן לאנטנת טלוויזיה או רדיו; (2) התקנת אנטנת צלחת, מובילים לקווי זינה או קווי זינה למיתקן תקשורת כהגדרתם בתקנות הבניה; (3) הצבת דוד שמש; (4) סגירת מרפסת בתריסים; (5) התקנת מיתקן הסקה בדירה כהגדרתו בתקנות הבניה; (6) התקנת מיתקן גז במכל נייח; (7) בניית גדר שצדה הגבוה ביותר אינו עולה על 1.50 מטר; (8) התקנת מצללה; (9) התקנת סוכך עונתי; (10) ביצוע שיפור הנגישות לבנין ובתוכו; (11) בניית מיתקנים לפינוי אשפה; (12) התקנת מערכת טיהור אוויר או מיזוג אוויר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מרווחים של משקופים עוורים
שלום, תפקידו של המשקוף העיוור הוא להוות מסגרת קבועה ויציבה לדלת או לחלון. אין מרחק "מקסימלי/ מינימלי" בינו לבין קיר השלד. כל עוד הוא מקובע היטב לשלד והחלל שנשאר בינו לבין הקיר ממולא היטב בחומר מבודד אטום- אני לא רואה בעייה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: כיוון פתיחת דלת של חדר אמבטיה בבניין מגורים
שלום, אין שום סיבה, למעט התנועה הטבעית, מדוע לא. יש אפילו יתרון- אם מישהו מתעלף בפנים חו"ח וחוסם את הדלת (כי מדובר בוודאי בחלל צר)- בפתיחה החוצה- אין בעייה לחלץ.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: בידוד תרמי
לפי המאמר הבא: בידוד תרמי הקלקר מבודד טוב יותר. עדיף לשים קלקר בגשרי הקור, מאשר לעטוף את כל המעטפת בטיח תרמי. טיח רגיל בשילוב קלקר בגשרי הקור יגיע בערך לכ-55 ש"ח, בזמן שעלות טיח תרמי הנה כ-80 ש"ח למ"ר. מומלץ לך ללכת על בלוק 22 ס"מ.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: בידוד טרמי
ביחס לעלות תועלת/ גזילת שטח- אין צורך, וחבל על השטח שהולך לאיבוד.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com