ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
עובי גג ממ"ד
שלום, עובי גג ממ"ד, כאשר אין קומה מעל: באיזורי עימות- 50 ס"מ + פח באיזורים רגילים- 25 ס"מ
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comרום, שלח- מדרגות
שלום, אין שום מניעה בתקנות לרום של 18.3 ס"מ, כל עוד אתה עומד בנוסחה הקובעת ששני רומים + שלח אחד יניבו תוצאה של 61-63 ס"מ. ההגבלה לגבי 17.5 ס"מ רום מקסימלי היא רק במידה והמדרגות מובילות לשלוש דירות או יותר: תקנות תכנון ובניה: 3.38 (א) מוביל חדר מדרגות לשלוש דירות או יותר, לא יעלה רום המדרגה על 17.5 ס"מ. ניתן למצוא הסבר גם כאן: אדריכלות, מילון מונחים
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחובת תיעוד תכניות: אדריכלות/ קונסטרוקציה
שלום, תשובת משרד התמ"ת היא שרשם המהנדסים והאדריכלים איננו יודע מה התשובה… אני פונה למשרד הפנים- אולי להם פתרונים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תשלום עבור גדר משותפת
שלום, למעשה, במידה ושכן מעוניין לבנות, או כבר בנה גדר בנויה- אין חובה להשתתף בעלות הגדר הבנוייה למעט במקרים הבאים: 1. הגדר בטיחותית ומונעת נפילה מהחצר שלך לשלו (הפרש גבהי קרקע של 60 ס"מ ומעלה). 2. השתמשת בגדר ע"מ לתמוך גדר קלה מטעמך. במידה והגדר איננה בטיחותית, ובמידה ולא תשעיני את הגדר הקלה על החומה הבנויה- אני לא רואה חובה להשתתף, אלא מתוך שכנות טובה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהגדרת תוכנית בינוי
שלום, תכנית בינוי איננה מוגדרת כ"תכנית" כהגדרה בחוק תכנון ובניה. זוהי תכנית לעיצוב ארכיטקטוני והעמדה של מבנים וחניות בלבד, והיא נערכת ע"פ תכנית המתאר המקומית/ המפורטת (תב"ע) הקיימת, ללא שינוי בקווי בניין, גובה וכד' כמתחייב בתכנית המתאר. לפיכך, לא ניתן להגיש התנגדויות לתכנית זו. במידה והוועדה דוחה את תכנית הבינוי שהגיש האדריכל שלך מטעמים שאינם סבירים לטעמך- ביכולתך להגיש קובלנה, ואח"כ לפנות לוועדה המחוזית. להלן ציטוט ממאמר שנכתב ע"י : המחברים: הנריק רוסטוביץ, פנחס גלדקוב, אריה קמיל, אביהו פרידמן הוצאת אוריאן, 1996 "לתכניות בינוי התיחס בית המשפט העליון בבג"צ 80/697 גלמונד נ' הוועדה המחוזית תל-אביב, פ"ד לו(1) 817. שם דן בית המשפט בהוראה בתכנית מתאר מקומית שלפיה תותר הבנייה בשטח התכנית רק בהתאם לתכניות עיצוב ארכיטקטוני. כן נאמר שתכנית לעיצוב ארכיטקטוני תקבע את העמדת הבניינים לפי מידות וצורה. בבג"צ 80/440 מ' טייג ושות' בע"מ נ' הוועדה המחוזית חיפה, פ"ד לו(3) 85, חזר והתעורר מעמדה של תכנית בינוי. על המקרקעין נשוא הדיון חלה תכנית מתאר, שעל פיה נקבע קו הבניין הקדמי ל25- מטר מגבול המגרש. תכנית המתאר שונתה על-ידי תכנית מתאר מאוחרת יותר, שבה נקבע, כי במגרשים מסויימים רשאית הוועדה המקומית לדון בשינוי המרווחים לאור הצעות הבינוי שתוגשנה לגבי מגרשים אלו. נקבע שם, כי נושא, שהוסדר תחילה בתכנית מתאר, יצא מגדרה, וניתן היה להסדירו בתכנית בינוי. בית המשפט פסק גם כאן, כי תכנית בינוי, המכונה גם תכנית עיצוב או תכנית עיצוב ארכיטקטוני, אינה באה במניין התכניות כהגדרתן בחוק התכנון והבניה. לדבר השלכות במישורים שונים. כך אין צורך לפרסם את תכנית הבינוי, כנדרש בסעיף 77 לחוק, ולכן גם לא ניתן להגיש התנגדות לתכנית הבינוי. השלכה נוספת היא כי אישור תכנית בינוי אינו גורר עמו חבות בהיטל השבחה. החבות קמה רק בעקבות אישור תכנית כמשמעה בחוק התכנון והבניה, דהיינו תכנית מתאר או תכנית מפורטת. נפסק, כי זהו מצב בלתי רצוי, שבו ניתן להשיג אותה תכלית תכנונית בשתי דרכים. לבחירה השלכות רבות פנים, השלכות היוצרות אפלייה בין מי שלתכניתו הועד המסלול של תכנית מפורטת לבין מי שלתכניתו נקבע המסלול של תכנית בינוי. אחת מנקודות השוני היא כי זה האחרון יחוב בהיטל השבחה עם אישור התכנית המפורטת, ואילו חברו שזכה, ותכניתו היא תכנית בינוי, יהיה פטור מהיטל."
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תוכנית בינוי
שלום, אישור תכנית בינוי הנו שלב ראשון, הבא לפני שלב הגשת ההיתר (אם כי נתקלתי כבר במקרים בהם התכנית נדרשה במקביל, או אחרי) את תכנית הבינוי אין צורך לאשר בדיון בוועדה, אלא היא תאושר ע"י מתכנן מטעם הוועדה. ברגע שהיא תאושר- התיק יוכל לעלות לדיון. התכנית נפרדת מהגרמושקה, ותכיל את התכניות הנדרשות אליה, כולל פתרונות חניה ומיקום מבנים. האדריכל שלך אמור לקבל את הדרישות התכנוניות מהוועדה המקומית.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחלל רעפים/ גג- חישוב שטחים
שלום, תקנות לחישוב שטחים קובעות במפורש: (ד) שטח עליית גג יחושב לפי ההשלכה האופקית על הרצפה של אותו חלק, בעליית הגג, הגבוה מ- 1.80 מטרים. לפי התייעצות עם ד"ר אברהם בן עזרא, עולה כי החוק אמור לגבור על הוראות התב"ע. יש לבדוק את האופציות העומדות בפנייך באמצעות עו"ד המתמחה במקרקעין.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: החלפת גג רעפים
שלום, כדאי מאוד להזמין שלושה בעלי מקצוע עליהם קיבלת המלצות משכנים/ חברים- ולקבל מושג על העלויות. העלויות משתנות לפי צורת ושיפוע הגג, תיקון קונסטרוקציה קיימת, סוג הרעפים ודרישות בידוד.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מהו מעקה תקני?
בבקשה! להלן מילון מונחים: מעקה תקני
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: ניקוז מי גשם/ ניקוי ממרפסות
שלום, בזמנו התקינה בנושא לא הייתה מוסדרת וידועה לכולם התופעה הזו. צינורות פשוטים ניקזו החוצה ישירות את מי הגשמים והניקוי. כיום יש להטמין מראש בקירות צינורות ניקוז (צמ"ג) לכל מרפסת, כאשר על הצינורות להגיע עד לקרקע, ומשם לרחוב/ לבורות ניקוז. יש לבקש מנציגות הבית המשותף להתקין מרזב פח חיצוני, אשר יאסוף מי גשם מכל מרפסת. במידה והוועד מסרב, יש לפנות לאגודה לתרבות הדיור.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאדריכלות או עיצוב תעשייתי?
שלום, עיצוב תעשייתי הוא תחום מדהים ורב פנים. הכשרה בו תתן לך כלים להשתלב (במידה ויש כשרון) בכל חברה כזו בעולם. אדריכלות הוא מקצוע יותר "ממוסד". קצת קשה יותר "לפרוץ" בו, משום שמדובר בעבודה המשלבת בין גורמים "כבדים": לקוחות לחוצים, וועדות לתכנון (בירוקרטיה), תקנים וחוקים (כדאי ללמוד גם משפטים…), ואחרונים חביבים- קבלנים (…). צריך להסתכל פנימה: אתה טיפוס של אחריות, עקביות, ויש לך כשרון? יש סיכוי שכאדריכל תזכה לראות בתים שתכננת (וזה מספק, אפילו מאוד, לפחות בהתחלה). אם אתה טיפוס כשרוני אבל נעדר תכונות אלה, לך על עיצוב תעשייתי. כסף? בשני המקרים בשנים הראשונות לא תרוויח הרבה. הכל תלוי עד כמה תיק העבודות שלך יהיה טוב אחרי שלוש השנים הראשונות- ומשם הכל יכול לקרות.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: שאלת תמחור: אדריכלות
שלום, הייתי מעריך עבודה כזו בסביבות אלפיים- שלושת אלפים ש"ח. לא לשכוח לציין "מעקה תקני" בתכניות העבודה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהנדסאי אדריכלות- זכות חתימה
שלום, מותר לך בהחלט להוציא להם אישורי בניה. הנדסאי אדריכלות יכול להוציא היתרים לעבודות כאלה, וכן לבניית מבנים חדשים עד ארבע קומות, עם מפתחים מקסימליים של 6 מ' בין העמודים. ראי חוק המהנדסים/ אדריכלים/ הנדסאים. השלב הבא הוא לבוא עם "גרמושקה" בסיסית לוועדה המקומית, ולקבל פידבק נוסף מהם. לתקן, ואז להגיש את הבקשה הרשמית.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comפטור מממ"ד
הפטור ניתן רק במקרים בהם לא ניתן פיזית בשל מגבלות תכנוניות לבנות ממ"ד (לדוגמא, אם תוספת הבניה נמצאת בקומה השניה, ואי אפשר להוריד עמודים חדשים לקרקע- משקל הממ"ד יהיה עומס גדול מדי על המבנה). במקרה כזה לוקחים חדר קיים והופכים אותו לחדר עם "שיפורי מיגון".
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשינוי תב"ע נקודתי
שלום, 1. שינוי נקודתי של התב"ע הנוגע להגדלת אחוזי בנייה הוא תהליך ארוך מאוד (סמכות מחוזית, לא מקומית), יקר (אלפי דולרים לאדריכל), ואף אחד לא מבטיח שיצליח (התנגדויות אפשריות). אם התהליך מצליח הוא מלווה בהיטל השבחה יקר. אם בכל זאת עושים תהליך כזה- יש לאגד את כל השכנים בבניין/ בחלקה שכן כולם ייהנו ממנו, והתשלום לאדריכל יתחלק. כדאי לבדוק עם מהנדס הוועדה את סיכויי הצלחת התכנית טרם התשלום לאדריכל. לא תמיד הוועדה המקומית מאפשרת שינוי כזה. 2. שטח הממ"ד (12 מ"ר ברוטו) הוא בנוסף לאחוזי הבניה (שטח שירות), לא על חשבונם. כדאי להוציא "דף מידע" מהוועדה. זה השלב הראשון.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com