ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
התנגדות להתקנת מעלית
שלום, זוהי אכן התנגדות רלוונטית, אם כי קוסמטית. ביכולתך להגיש ערעור על ההיתר באם ניתן, או התנגדות בטרם ניתן. כמו כן פתוחה בפניך להוציא, לאחר מיצוי ההליכים הרגילים, צו מניעה מבית משפט השלום. להערכתי, היות וחוק המקרקעין קובע כי יש צורך של שני שליש בלבד מהדיירים לשינוי ברכוש המשותף, התנגדותך תידחה מן הטעם שהאסתטיקה שלך פחות חשובה מרווחת כל הדיירים (כולל רווחתך שלך) אשר יהנו לאורך זמן ממעלית רחבה ונוחה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מדרגות בין מרפסות
שלום, אין בתקנות התייחסות לרוחב מעבר בין מרפסות. הייתי הולך על בטוח: 100 ס"מ. אני לא רואה מניעה לבצע את האמור, והייתי שוקל פתיחת דלת נוספת למפלס העליון ומשלב מדרגות יפות בתוך החדר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: דלתות פנים- דורמנס
שלום, להלן המלצה מתוך האתר שלהם. 10.jpg אינני מכיר אישית את החברה. נסה גם בפורום ארכיג'וב.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תמחור לבניית בית נוסף מתכנית קיימת
שלום, מהנסיון שלי- "שכפול" אף פעם לא הולך "חלק" כמו שמדמיינים. תנאי השטח שונים, תקנות שהשתנו, ממ"ד שונה, דרישות לשינויי פנים שגוררים שינויי חזיתות וחתכים, בודק תכניות בוועדה שהתחלף וכד'. אני חושב ש 70% מהסכום המקורי יהיה תקין. שינויים לפי שעה: בין 80 ל 150 ש"ח לשעה בהתאם למעמדך בשוק. לגבי תכנון דו המתוכנן מראש כ "מראה", נראה לי ש-150 % מהשכר הרגיל יהיה סביר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: שינוי תב"ע- חריגת בניה
שלום, שינוי תב"ע נקודתי הכולל הגדלת אחוזי הבניה הוא אכן בסמכות וועדה מחוזית, להבדיל משינוי תב"ע של קו בניין, למשל, בסמכות וועדה מקומית. מודד מכין מפה (1500-2000 ש"ח), אדריכל מכין תכנית (תעשה סקר שוק, בסביבות 3000$) ומגיש אותה לוועדה מקומית ומשם למחוזית. פרק הזמן, בהנחה שהכל "מתקתק" (ולרוב, יש בעיות במפה, פגרות וכד'…) , ובהנחה שאין התנגדות שכן- בסביבות שנה. היטל ההשבחה נגזר מהעלייה בשויי הקרקע: אם היה מותר לבנות רק 180 מ"ר, והקרקע הייתה שווה לפי שמאי 150,000 $ הרי עתה, נניח היא שווה $170,000 כי מותר 192 מ"ר. לכאורה הרווחת 20,000$. על רווח זה תשלם מס, כמו מס הכנסה. לאחר האישור יש להגיש בקשה להיתר בניה על התוספת של 12 מ"ר שלא הופיעה בהיתר המקורי (עוד 1000$ שכ"ט אדריכל).
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעובי גג ממ"ד
שלום, עובי גג ממ"ד, כאשר אין קומה מעל: באיזורי עימות- 50 ס"מ + פח באיזורים רגילים- 25 ס"מ
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comרום, שלח- מדרגות
שלום, אין שום מניעה בתקנות לרום של 18.3 ס"מ, כל עוד אתה עומד בנוסחה הקובעת ששני רומים + שלח אחד יניבו תוצאה של 61-63 ס"מ. ההגבלה לגבי 17.5 ס"מ רום מקסימלי היא רק במידה והמדרגות מובילות לשלוש דירות או יותר: תקנות תכנון ובניה: 3.38 (א) מוביל חדר מדרגות לשלוש דירות או יותר, לא יעלה רום המדרגה על 17.5 ס"מ. ניתן למצוא הסבר גם כאן: אדריכלות, מילון מונחים
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחובת תיעוד תכניות: אדריכלות/ קונסטרוקציה
שלום, תשובת משרד התמ"ת היא שרשם המהנדסים והאדריכלים איננו יודע מה התשובה… אני פונה למשרד הפנים- אולי להם פתרונים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תשלום עבור גדר משותפת
שלום, למעשה, במידה ושכן מעוניין לבנות, או כבר בנה גדר בנויה- אין חובה להשתתף בעלות הגדר הבנוייה למעט במקרים הבאים: 1. הגדר בטיחותית ומונעת נפילה מהחצר שלך לשלו (הפרש גבהי קרקע של 60 ס"מ ומעלה). 2. השתמשת בגדר ע"מ לתמוך גדר קלה מטעמך. במידה והגדר איננה בטיחותית, ובמידה ולא תשעיני את הגדר הקלה על החומה הבנויה- אני לא רואה חובה להשתתף, אלא מתוך שכנות טובה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהגדרת תוכנית בינוי
שלום, תכנית בינוי איננה מוגדרת כ"תכנית" כהגדרה בחוק תכנון ובניה. זוהי תכנית לעיצוב ארכיטקטוני והעמדה של מבנים וחניות בלבד, והיא נערכת ע"פ תכנית המתאר המקומית/ המפורטת (תב"ע) הקיימת, ללא שינוי בקווי בניין, גובה וכד' כמתחייב בתכנית המתאר. לפיכך, לא ניתן להגיש התנגדויות לתכנית זו. במידה והוועדה דוחה את תכנית הבינוי שהגיש האדריכל שלך מטעמים שאינם סבירים לטעמך- ביכולתך להגיש קובלנה, ואח"כ לפנות לוועדה המחוזית. להלן ציטוט ממאמר שנכתב ע"י : המחברים: הנריק רוסטוביץ, פנחס גלדקוב, אריה קמיל, אביהו פרידמן הוצאת אוריאן, 1996 "לתכניות בינוי התיחס בית המשפט העליון בבג"צ 80/697 גלמונד נ' הוועדה המחוזית תל-אביב, פ"ד לו(1) 817. שם דן בית המשפט בהוראה בתכנית מתאר מקומית שלפיה תותר הבנייה בשטח התכנית רק בהתאם לתכניות עיצוב ארכיטקטוני. כן נאמר שתכנית לעיצוב ארכיטקטוני תקבע את העמדת הבניינים לפי מידות וצורה. בבג"צ 80/440 מ' טייג ושות' בע"מ נ' הוועדה המחוזית חיפה, פ"ד לו(3) 85, חזר והתעורר מעמדה של תכנית בינוי. על המקרקעין נשוא הדיון חלה תכנית מתאר, שעל פיה נקבע קו הבניין הקדמי ל25- מטר מגבול המגרש. תכנית המתאר שונתה על-ידי תכנית מתאר מאוחרת יותר, שבה נקבע, כי במגרשים מסויימים רשאית הוועדה המקומית לדון בשינוי המרווחים לאור הצעות הבינוי שתוגשנה לגבי מגרשים אלו. נקבע שם, כי נושא, שהוסדר תחילה בתכנית מתאר, יצא מגדרה, וניתן היה להסדירו בתכנית בינוי. בית המשפט פסק גם כאן, כי תכנית בינוי, המכונה גם תכנית עיצוב או תכנית עיצוב ארכיטקטוני, אינה באה במניין התכניות כהגדרתן בחוק התכנון והבניה. לדבר השלכות במישורים שונים. כך אין צורך לפרסם את תכנית הבינוי, כנדרש בסעיף 77 לחוק, ולכן גם לא ניתן להגיש התנגדות לתכנית הבינוי. השלכה נוספת היא כי אישור תכנית בינוי אינו גורר עמו חבות בהיטל השבחה. החבות קמה רק בעקבות אישור תכנית כמשמעה בחוק התכנון והבניה, דהיינו תכנית מתאר או תכנית מפורטת. נפסק, כי זהו מצב בלתי רצוי, שבו ניתן להשיג אותה תכלית תכנונית בשתי דרכים. לבחירה השלכות רבות פנים, השלכות היוצרות אפלייה בין מי שלתכניתו הועד המסלול של תכנית מפורטת לבין מי שלתכניתו נקבע המסלול של תכנית בינוי. אחת מנקודות השוני היא כי זה האחרון יחוב בהיטל השבחה עם אישור התכנית המפורטת, ואילו חברו שזכה, ותכניתו היא תכנית בינוי, יהיה פטור מהיטל."
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תוכנית בינוי
שלום, אישור תכנית בינוי הנו שלב ראשון, הבא לפני שלב הגשת ההיתר (אם כי נתקלתי כבר במקרים בהם התכנית נדרשה במקביל, או אחרי) את תכנית הבינוי אין צורך לאשר בדיון בוועדה, אלא היא תאושר ע"י מתכנן מטעם הוועדה. ברגע שהיא תאושר- התיק יוכל לעלות לדיון. התכנית נפרדת מהגרמושקה, ותכיל את התכניות הנדרשות אליה, כולל פתרונות חניה ומיקום מבנים. האדריכל שלך אמור לקבל את הדרישות התכנוניות מהוועדה המקומית.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחלל רעפים/ גג- חישוב שטחים
שלום, תקנות לחישוב שטחים קובעות במפורש: (ד) שטח עליית גג יחושב לפי ההשלכה האופקית על הרצפה של אותו חלק, בעליית הגג, הגבוה מ- 1.80 מטרים. לפי התייעצות עם ד"ר אברהם בן עזרא, עולה כי החוק אמור לגבור על הוראות התב"ע. יש לבדוק את האופציות העומדות בפנייך באמצעות עו"ד המתמחה במקרקעין.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: החלפת גג רעפים
שלום, כדאי מאוד להזמין שלושה בעלי מקצוע עליהם קיבלת המלצות משכנים/ חברים- ולקבל מושג על העלויות. העלויות משתנות לפי צורת ושיפוע הגג, תיקון קונסטרוקציה קיימת, סוג הרעפים ודרישות בידוד.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מהו מעקה תקני?
בבקשה! להלן מילון מונחים: מעקה תקני
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: ניקוז מי גשם/ ניקוי ממרפסות
שלום, בזמנו התקינה בנושא לא הייתה מוסדרת וידועה לכולם התופעה הזו. צינורות פשוטים ניקזו החוצה ישירות את מי הגשמים והניקוי. כיום יש להטמין מראש בקירות צינורות ניקוז (צמ"ג) לכל מרפסת, כאשר על הצינורות להגיע עד לקרקע, ומשם לרחוב/ לבורות ניקוז. יש לבקש מנציגות הבית המשותף להתקין מרזב פח חיצוני, אשר יאסוף מי גשם מכל מרפסת. במידה והוועד מסרב, יש לפנות לאגודה לתרבות הדיור.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com