ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
Re: תוספת בניה
שלום אלי, ראשית, שיהיה בהצלחה! לגבי שאלותיך: תכנון תוספת בניה כזו : אדריכל- 2000-2500$, מהנדס- 1200$ לערך, לא כולל מע"מ. יש צורך בממ"ד בכל תוספת בניה מעל 12 מ"ר. מקלט קיים לא עוזר. לגבי זכויות הבניה: בקש מהוועדה המקומית "דף מידע" בעלות של 165 ש"ח. דף זה יכלול את כל נתוני התכנון ואחוזי הבניה. בקש מפקידת קבלת הקהל ש"תפענח" עבורך את המונחים הלא ברורים, או לחילופין בקש מהאדריכל לעיין ולהסביר מה אפשר לתכנן לפני שהוא נותן הצעת מחיר לתכנון (הגיוני לא?…). אגב, האדריכל יאלץ לפני שהוא מתחיל לתכנן, אחרי חתימת חוזה, לבדוק במסמכי הוועדה איך נראה התשריט של ההרחבות האפשריות: מאיזה כיוון ועד לאן הן "צומחות" מהבניין. לגבי הקלות /חריגות – לא ממש מספיק בשבילך. אם אין אחוזי בניה- חבל על הזמן. כדאי לך לקרוא: שלבי תכנון בית. שמחתי לעזור.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשיפורי מיגון
שלום, להלן הנחיות פיקוד העורף "הנחיות לתכנון מרחבים מוגנים דירתיים ביישובים עורפיים", מרץ 2001. הפרק העוסק בעובי הקירות הוא פרק מס' 5. שיפורי מיגון יבוצעו רק במקרים שבהם לא ניתן לבצע מרחב מוגן תקני ורק לאחר אישור מהנדס פיקוד העורף. 1. מבוא שיפורי מיגון משמעותם חיזוק הקירות, הגג, החלון והדלת כנגד אפקטים של נשק קונבנציונלי ואטימה כנגד חדירת גזים של אחד מחדרי הדירה. בנייה חלופית של קירות בטון נחשבת אף היא כשיפור מיגון. 2.נתונים כלליים 1. כחדר מחוזק ייבחר חדר שמספר קירותיו החיצוניים יהיה קטן ככל האפשר. 2. השטח המזערי של החדר המחוזק לא יקטן מ-8 מ"ר (יש לבדוק מול פיקוד העורף, שכן נכנסה בינתיים תקנה הקובעת מינימום 9 מ"ר לממ"ד) ושטחו המרבי לא יהיה גדול מ-15 מ"ר. 3. גובה החדר המחוזק לא יפחת מ-2.20 מטר ולא יגדל מ-3.20 מטר. 4. רוחב החדר המחוזק לא יפחת מ-1.60 מטר. 5. כחדר שיפורי מיגון לא ישמשו מטבח, חדר אמבטיה, שירותים או כל מרחב אחר המאופיין על ידי חיפוי חרסינה, קרמיקה וכד'. 6. באחריות המתכנן להבטיח יציבות המבנה לאחר ביצוע שיפורי המיגון. 3. כניסה לחדר שיפורי מיגון 1. הכניסה לחדר שיפור מיגון תהיה מתוך שטח הדירה ותותקן בה דלת הדף דירתית אשר תהיה אטומה לחדירת גזים. 2. דלת ההדף תיפתח כלפי חוץ. 3. סביב דלת הכניסה יש לבצע משקוף בטון. 4. דלת ההדף צריכה לעמוד בדרישות ת"י 4422. 4. חלון בחדר שיפור מיגון 1. בחדר שיפורי מיגון יש להתקין חלון הדף דירתי אחד בקיר חיצוני, אשר כולל: 1) חלון ביטחון פנימי אטום בפני גזים. 2) אלמנט מגן חיצוני להדף. 2. חלון זה בא להחליף את החלון הרגיל המותקן בחדר. 3. סביב החלון יש לצקת חגורת בטון. 4. גובה מפלס אדן חלון לא יפחת מ-1.05 מטר מעל פני הריצוף. 5. השטח של חלון הדף שיפורי מיגון לא יקטן מ-0.8 מ"ר ולא יעלה על 1.1 מ"ר, ובלבד ששום מידה של החלון לא תקטן מ-0.8 מטר ולא תעלה על 1.1 מטר. 6. הדרישות לחלון ההדף: א) אלמנט מגן חיצוני להדף : 1) עובי החלון 18 מ"מ פלדה . 2) האפשרויות הקיימות – חלון דו כנפי צירי, חלון חד כנפי נגרר, חלון דו כנפי נגרר . ב) חלון ביטחון פנימי : 1) חלון האטום לחדירת חומר לחימה כימי וביולוגי. 2) חלון הנותן מענה לחדירת הדף ברמות נמוכות. 3) האפשרויות הקיימות – חלון חד כנפי צירי, חלון דרי קיף 4) לחלון הפנימי זכוכית רב שכבתית. ג) החלון החיצוני והפנימי יעמדו בדרישות ת"י 4422. ד) ניתן להתקין תריס על משקוף חלון ההדף ובלבד שלא תיפגע האטימות. 5. מבנה ותכן חדר שיפורי מיגון 1. בחדר שיפורי מיגון יבוצעו חיזוקים בכל הקירות הבנויים מבלוקים מצדם הפנימי ע"י אחת משיטות הבאות : (א) התזת בטון על קיר בלוקים קיים (ב) יציקת בטון על קיר בלוקים קיים (ג) בניית קיר מבלוקי תבנית עם מילוי בטון (ד) בניית קיר בטון במקום קיר בלוקים קיים (ה) בניית קיר מבלוקים עם מילוי בטון במקום קיר בלוקים קיים 2. קירות החדר המחוזק : (א) התזת בטון בעובי 8 ס"מ לפחות כולל רשת זיון בקוטר 8 @ 10/10 בצד הפנימי של חדר שיפור מיגון . (ב) יציקת בטון בעובי 10 ס"מ לפחות כולל רשת זיון בקוטר 8 @ 10/10 בצד הפנימי של חדר שיפור מיגון . (ג) בניית קיר בעובי 15 ס"מ לפחות, בנוי מבלוקי תבנית עם יציקת בטון (כאשר עובי בטון בתוך בלוק תבנית יהיה 10 ס"מ לפחות) כולל פלדת זיון. הבנייה תבוצע בצמוד לקיר בלוקים קיים. (ד) עובי קיר בטון המחליף קיר בלוקים חיצוני : 1) קיר בטון יצוק באתר בעובי 15 ס"מ לפחות. 2) קיר בנוי מבלוקי תבנית, כאשר עובי בטון בבלוק לא יפחת מ-15 ס"מ. (ה) עובי קיר בטון המחליף קיר בלוקים פנימי : 1) קיר בטון יצוק באתר בעובי 12 ס"מ לפחות. 2) קיר בנוי מבלוקי תבנית, כאשר עובי בטון בבלוק לא יפחת מ-10 ס"מ. 3. רצפת ותקרת החדר המחוזק : (א). רצפות ותקרות מקשיות מבטון מזוין או רצפות ותקרות צלעות מכל הסוגים לא יחוזקו. (ב). חיזוק גגות שאינם מבטון מזוין יתבצע ע"י יציקת תקרת בטון מזוין. התקרה תוצק מתחת לגג קל או במקומו. 6. מתקנים אחרים מתקני האוורור והסינון, מתקני התברואה, מתקני חשמל וקשר, הציפויים, החיפויים והצבע ומערכת מיזוג אוויר יבוצעו בהתאם לדרישות עבור ממ"ד, כפי שמפורט להלן: אוורור וסינון 1. במידה והמרחב המוגן אינו כולל חלון יש לבצע שני צינורות אוורור בקוטר " 8. 2. גובה ציר הצינור מפני הריצוף לא יפחת מ -1.90 מ'. 3. המרחק מציר הצינור עד תחתית תקרת המרחב המוגן או לחילופין עד לקיר הצמוד, לא יפחת מ -35 ס"מ. 4. פיקוד העורף ממליץ לבצע צינורות אוורור אף במקרים בהם קיים חלון, כהכנה למערכת סינון ואוורור. 5. את צינורות האוורור יש להתקין בקירות מנוגדים כדי לאפשר תחלופת אויר טובה . 6. צינורות האוורור יכולים לשמש עבור מערכת מיזוג מיני מרכזית. 7. צינורות האוורור יעמדו בדרישות ת"י 4422. מתקני תברואה 1. ניתן להתקין בתוך המרחב המוגן הכנה למכונת כביסה על פי ההנחיות המפורטות. 2. צנרת מים: (א) צנרת המים בתוך המרחב המוגן תהיה צנרת פלדה. (ב) בקו הספקת המים למרחב המוגן יותקנו שני שסתומי סגירה. אחד מחוץ למרחב המוגן והשני בפנים. מיקום השסתומים יהיה קרוב ככל הניתן לקירות המרחב המוגן. (ג) צנרת המים תחדור למרחב המוגן דרך קיר פנימי בלבד. 3. סילוק שפכים : (א) ניקוז השפכים ייעשה בגרביטציה. (ב) יש לבצע מחסום רצפה עם סיפון בתוך המרחב המוגן. (ג) צנרת הביוב תחדור דרך קיר פנימי. 4. מעברי צנרת יחצו את הקיר ולא יעברו אופקית או אנכית בקירות המרחב המוגן שלא לצורך. – מתקני חשמל וקשר 1. במרחב מוגן דירתי יש להתקין לפחות שני בתי תקע חד פזיים. 2. לצורך תאורה רגילה ניתן להתקין כל גוף תאורה. 3. מומלץ להתקין מנורת חירום אחת לפעולה של שעתיים. 4. באחד מקירות המרחב המוגן יותקן מוביל כהכנה לכבל טלפון. תיבת הסתעפות לטלפון ונקודת טלפון יותקנו בהתאם לדרישות חברת בזק. 5. נדרש להתקין שני בתי תקע – אחד לאנטנה לטלוויזיה ואחד לאנטנה לרדיו. – ציפויים, חיפויים וצבע 1. פני קירות הפנים והתקרות של המרחב המוגן יהיו חלקים עם גמר יציקת הבטון. 2. הקירות והתקרות של המרחב המוגן יהיו בגימור בגר, צבע או ציפוי אקרילי בעובי שלא יעלה על 2 מ"מ. 3. המרחב המוגן משמש כדו תכליתי ולפיכך פיקוד העורף מאשר לבצע תגמירים פנימיים בקירות המרחב המוגן העומדים בדרישות ת"י 1920. (הערה: ראה מפרט פיקוד העורף – 143"תגמירים פנימיים במרחבים מוגנים דירתיים, חלק א'- טיח" וכן חלק ב' – "מפרטים מיוחדים לציפוי קירות מרחבים מוגנים עם לוחות גבס". ת"י 5075 האמור להחליף אותם, נמצא בהכנה). 4. סוגי הציפויים המאושרים : (א) טיח על בסיס מלט צמנט1 (ב) טיח על בסיס גבס1 (ג) טיח תרמי עם שכבת הגנה1 (ד) ציפוי בלוחות גבס מעוגנים בבטון. (ה) ציפוי בלוחות גבס, מעוגנים ע"ג פרופילי פח, לאחר היציקה. (ו) ציפוי בלוחות גבס מודבקים לאחר היציקה. 5. קירות הפנים של המרחב המוגן לא יצופו באריחי חרסינה או באריחים מסוג אחר . – מיזוג אוויר במרחב מוגן 1. אין לבצע מזגן חלון במרחב מוגן. 2. מזגן מפוצל -אין להעביר צנרת של מערכת המיזוג דרך צינור האוורור, אלא נדרש לבצע מעבר צנרת המאושר ע"י פיקוד העורף. 3. מערכת מיני מרכזית – צינורות האוורור ישמשו למעבר אוויר (יש לאטום בחירום את . המעברים). (1) יש להטביע רשת שריון בטיח
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: התנגדויות להיתר בניה
שלום, על פניו- יש חובה לזמן את המתנגדים. אני מציע להתייעץ עם עו"ד העוסק במקרקעין במקרה של ספק. ע"פ חוק תכנון ובניה, סעיף 106/7/8: (ג) מוסד תכנון שהוגשו אליו התנגדויות זהות במהותן, רשאי להזמין ולשמוע רק מספר מתנגדים מבין מגישי ההתנגדויות, אם לדעתו מייצגים אותם מתנגדים ענין או מקום זהים; כן רשאי מוסד התכנון להחליט כי יימנע משמיעת התנגדות שיש בה חזרה על התנגדות ששמע קודם לכן, שהיא בלתי מנומקת או שהיא נראית על פניה טורדנית או קנטרנית. (ד) (1) מצא מוסד תכנון כי התנגדות לתכנית או התנגדות להקלה או לשימוש חורג הוגשה שלא בתום לב והיא טורדנית וקנטרנית, רשאי הוא לחייב את מי שהתנגד, לשלם ליזם התכנית את הוצאות ההליך במוסד התכנון; (2) מצא מוסד התכנון כי ההתנגדות היתה מוצדקת, רשאי הוא לחייב את היזם בתשלום הוצאות ההליך למתנגד; 107. שמיעת התנגדויות בפומבי (תיקון: תשמ"ח, תשנ"ה) לדיון בהתנגדויות יוזמנו המתנגד ומגיש התכנית; בתכנית מיתאר מחוזית יוזמן גם מתכנן המחוז ובתכנית שבסמכות הועדה המחוזית גם מהנדס הועדה המקומית, והם יהיו רשאים להשמיע דבריהם לפני המוסד המכריע; שמיעת ההתנגדות תהיה בפומבי. 108. הכרעה בהתנגדות ואישור תכנית בהעדר התנגדות (תיקון: תשמ"ח, תשמ"ט, תשנ"ה)11 (ב) הודעה על הכרעה בדבר התנגדויות ועל נימוקיה תינתן בכתב למתנגד ולמי שהשמיע טענות לפי סעיף 106.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: התנגדות להקלות בניה
שלום, ע"פ חוק תכנון ובניה, סעיף 106/7/8: (ג) מוסד תכנון שהוגשו אליו התנגדויות זהות במהותן, רשאי להזמין ולשמוע רק מספר מתנגדים מבין מגישי ההתנגדויות, אם לדעתו מייצגים אותם מתנגדים ענין או מקום זהים; כן רשאי מוסד התכנון להחליט כי יימנע משמיעת התנגדות שיש בה חזרה על התנגדות ששמע קודם לכן, שהיא בלתי מנומקת או שהיא נראית על פניה טורדנית או קנטרנית. (ד) (1) מצא מוסד תכנון כי התנגדות לתכנית או התנגדות להקלה או לשימוש חורג הוגשה שלא בתום לב והיא טורדנית וקנטרנית, רשאי הוא לחייב את מי שהתנגד, לשלם ליזם התכנית את הוצאות ההליך במוסד התכנון; (2) מצא מוסד התכנון כי ההתנגדות היתה מוצדקת, רשאי הוא לחייב את היזם בתשלום הוצאות ההליך למתנגד; 107. שמיעת התנגדויות בפומבי (תיקון: תשמ"ח, תשנ"ה) לדיון בהתנגדויות יוזמנו המתנגד ומגיש התכנית; בתכנית מיתאר מחוזית יוזמן גם מתכנן המחוז ובתכנית שבסמכות הועדה המחוזית גם מהנדס הועדה המקומית, והם יהיו רשאים להשמיע דבריהם לפני המוסד המכריע; שמיעת ההתנגדות תהיה בפומבי. עוד קובע החוק: 108. הכרעה בהתנגדות ואישור תכנית בהעדר התנגדות (תיקון: תשמ"ח, תשמ"ט, תשנ"ה)11 (ב) הודעה על הכרעה בדבר התנגדויות ועל נימוקיה תינתן בכתב למתנגד ולמי שהשמיע טענות לפי סעיף 106. אינני יודע אם כך פעלה הוועדה במקרה שלך. כדאי להתייעץ עם עו"ד העוסק במקרקעין ע"מ לבדוק אם נפל כשל בניהול הדיון. אני מאמין שבפרוטקול הדיון ישנו נימוק לדחיית ההתנגדות. ניתן לעיין בפרוטקול במשרדי הוועדה. לעניות דעתי אין זה תקין שהוועדה אינה מנמקת לכל מתנגד בנפרד, במכתב, את הסיבות לדחיית התנגדותו. ניתן כמובן לערער בפני הוועדה המחוזית, ואח"כ, אם אין סעד- לפנות לבית המשפט לסעד דחוף.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבליטות/ קו בניין: מרפסת זיזית
שלום, המחוקק לא טרח לכתוב ערך "מרפסת זיזית", משום הבהירות השרויה בעניין: מרפסת זיזית היא כזו הבולטת מקו הקיר, ללא תמיכת עמודים. לפי שאלתך, ייתכן שאת מתעניינת בנושא הבליטה המותרת של מרפסת זיזית מקו הבניין. החוק קובע: בליטה מעבר לקו צידי או אחורי: 0 מ' ___________________________ בליטה מעבר לקו בניין קדמי: 1.2 מ' עומק הבליטה ביחס לרוחב המדרכה: 1/3 מרוחב המדרכה (הקטן מבין השניים) __________________________ גובה מינימלי מפני מדרכה: 2.4 מ' אסור לבנות עמודי תמיכה מעבר לקו המגרש. השטח מתחת למרפסת- נחשב כשטח שירות.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: אדריכל רשום/ רשוי
1. איפה ראית שלאדריכל רשוי אסור לערוך פרטי בניין ציבורי? אם מותר לו לתכנן את הבניין אז מדוע שלא יתכנן פרטים? 2. לאדריכל רשום מותר לתכנן רק מבנים "פשוטים". אני מניח שאין בעיה לתכנן מבנה ציבורי העונה להגדרה "מבנה פשוט". 3. גם אם קיבלה הוועדה את התכניות- עדיין מדובר ברשלנות וסכנה לתביעות. 4. כאמור, אסור לאדריכל רשום לערוך בקשה של מבנה שאינו עונה להגדרת "מבנה פשוט".
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: אחריות אדריכל: פיקוח עליון/ חריגות בניה
שיפוצים הכוללים שינוי באחת החזיתות מחייבים היתר בניה ע"פ החוק. במידה ודרוש היתר אך והלקוח אינו מעוניין בכך, יש להסכים כי התכניות ימסרו ללא שירותי פיקוח. ומה קורה לצורך התיאוריה אם הסכמת לבצע שירותי פיקוח? במידה ולא קורה כלום- הכל בסדר. אבל במידה ורשות ממשלתית או חברת ביטוח מתערבת בבניה, בשל חריגה, פציעת עובד, רשלנות וכד'- את תאלצי להסביר מדוע פיקחת על פרוייקט שנבנה ללא היתר כחוק. אדריכל חייב להיות קצת משפטן ולדעת להגן על עצמו היטב, כי בעת "קטסטרופה" כל אחד יעביר את האחריות לשני.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: אדריכל רשום/ רשוי
שימי לב: "3. הפעולות המפורטות להלן יוחדו לאדריכל רשוי הרשום במדור לארכיטקטורה ולענין מבנים המשולבים בתכנון שטחים ציבוריים פתוחים, המפורטים בתוספת השניה… כלומר, לא לכל אדריכל רשום, אלא רק לרשומים שקיבלו הסמכת רשוי. אני מודה שלשון החוק מכשילה גם את הטובים שבינינו…
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comדלת כניסה לכיוון מערב?
שלום, בכל מגרש ישנם תנאים שונים: טופוגרפייה, כיוון כביש גישה, חזיתות וחצרות שכנים (וה"שליטה" שלהם על השטח). הדבר הקבוע היחיד הנו כיווני האוויר. ככלל, צד מערב סובל מרוחות חזקות וגשם ישיר בחורף, ומקרינה ישירה בקיץ. לא אידיאלי- לא לדלת עצמה ולא לנכנסים. עם זאת, במידה והאדריכל מציע זאת כנראה שיש לו סיבה תכנונית טובה. שאל אותו. במידה והשתכנעת, וודא שהאדריכל יצור עבור הדלת "הגנות" מתאימות כגון גגון, קיר חוסם וכד'.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאחריות אדריכל: פיקוח עליון/ חריגות בניה
שלום, אדריכל, בנוסף לנאמנותו ללקוח, הנו "נאמן ציבור" . עליו לדווח, כמפקח עליון על התכנון על כל חריגה מהתכנית, או שהוא פשוט יועמד לדין ע"י המדינה יחד עם הלקוח. מצאתי את עצמי לא פעם מתפטר מפרוייקט בשל כך, בשל אי רצון להלשין. ישנם טפסי דיווח בשלבי הבניה השונים (ראי באתר), שם מצהיר האדריכל במפורש שהכל מתנהל ע"פ ההיתר המקורי ואין סטיות. מי רוצה להיות חתום על נוסח שקרי? זה חושף אותך לתביעות. מסבירים ללקוח את העניין, ומוציאים לו מכתב עם העתק לוועדה. לא מסבירים יותר מדי: "בהתאם להסכמתנו, הנני מסיים את עבודתי מיידית כמפקח עליון באתר, עליך למצוא מפקח עליון לשם המשך הביצוע ולשם חתימה על טופס האכלוס".
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאדריכל רשום/ רשוי
שלום, ע"פ תקנות המהנדסים והאדריכלים: אדריכל רשוי: לאחר שלוש שנות נסיון, אדריכל רשום יכול להגיש בקשה להפוך ל "אדריכל רשוי- מדור ארכיטקטורה". כל עוד הוא רק "אדריכל רשום" מותר לו לתכנן רק מבנים פשוטים. מבנה ציבורי אשר אינו עונה להגדרת "מבנה פשוט" נמצא מחוץ לתחום במקרה זה, ולא רק לגבי פרטי הבניין, אלא לכלל הנושאים. (היכן מצאת את עניין פרטי הבניין?) בפועל- לא כל הוועדות המקומיות אוכפות תקנה זו, וניתן למצוא אדריכלים רשומים שמבצעים פעולות המיוחדות בחוק לאדריכלים רשויים. אי הבהירות ואי האכיפה של הנושא ידוע, ומוצג היטב במסקנות "וועדת וורסאי".
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר בניה: מחסן
שלום, יש להגיש בקשה להיתר בניה לוועדה המקומית. יש להחתים 75% מהדיירים. במידה ואינך מצליח- ניתן להפעיל את תקנה 2 א' שמהותה משלוח מכתב רשום לכ"א מהנמנעים לחתום לשם מתן הזדמנות רשמית להתנגד. במקרה הספציפי שלך- קשה לי להאמין שתהיה התנגדות רלוונטית, אם בכלל. אגב, האם כל הבניה של השכנים נעשתה בהיתר בעבר? ייתכן שבהיתר כלול גם המחסן שלך, ואז אפשר פשוט לבצע. אם אין היתר כלל לאף אחד- יש לבצע אותו עבור כל השכנים ביחד, בהליך מסודר, ואז ברור שכולם יחתמו.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comרשם המהנדסים והאדריכלים
שלום, ע"פ התקנות המפורסמות באתר התמ"ס, אין שינוי בחוק. ייתכן שמדובר בתקנות פנימיות של רשם המהנדסים והאדריכלים. להלן לשון החוק: תקנות המהנדסים והאדריכלים (רישום בפנקס), תשכ"א-1960 בתוקף סמכותי לפי הסעיפים 9 ו23- לחוק המהנדסים והאדריכלים, תשי"ח1958-, אני מתקין תקנות אלה: 1. הגדרות בתקנות אלה – "הרשם" – אדם שהוסמך על ידי השר לנהל פנקס המהנדסים והאדריכלים. 2. בקשה לרישום בפנקס בקשה להירשם בפנקס המהנדסים והאדריכלים תוגש לרשם בטופס שאפשר להשיגו במשרדי מהנדסי המחוז של מחלקת עבודות ציבוריות, משרד העבודה, ויצורפו אליה התעודות והמסמכים להוכחת הזכות להירשם. 3. אגרה (תיקון: תשמ"ח, תשמ"ט, תש"ן, תשנ"א, תשנ"ב, תשנ"ג, תשנ"ד, תשנ"ה, תשנ"ו, תשנ"ז, תשנ"ח, תשנ"ט, תש"ס) אגרת רישום היא 69 שקלים חדשים. 4. הוכחת הכשרה מתאימה (א) הוכיח מבקש שהוא חבר רגיל באגודת האינג'ינרים והארכיטקטים בישראל, יראה בכך חבר-הבוחנים הוכחה שלמבקש ההכשרה המתאימה לענין סעיף 9(4) לחוק. (ב) שוכנע חבר-הבוחנים על סמך העבודות שביצע המבקש, מהותן, היקפן ונסיבות-ביצוען, ועל סמך תעודות המעידות על השכלתו המקצועית, אם הוגשו תעודות כאלה, שלמבקש הידע העיוני הדרוש, יראה החבר בעבודות ובתעודות אלה הוכחה שלמבקש ההכשרה המתאימה לענין סעיף 9(4) לחוק. 5. בחינות לא קויימו התנאים שבתקנה 4, ייבחן המבקש על ידי ועדת-בחינות של שלושה שתמונה על ידי חבר-הבוחנים, מבין חבריו או שלא מבין חבריו, במקצועות ובמקצועות-משנה, כפי שיקבע חבר-הבוחנים. 6. דרכי וסדרי בחינות חבר-הבוחנים יקבע את דרכי הבחינה וועדת הבחינות תקבע את סדרי הבחינה. 7. בחינות חוזרות מועמד שנכשל בבחינה רשאי להיבחן שנית, ואם נכשל בפעם שניה רשאי לחזור ולהיבחן בהיתר מיוחד של חבר-הבוחנים. לשם הבהרות- היחידה לרישום מהנדסים ואדריכלים דרך מנחם בגין 86 תל אביב 67138 טלפון: 03-5634271 03-5634164 פקס. 03-5612295 במידה ואת מקבלת מידע רשמי חדש על התנאים- אשמח באם תפרסמי אותו כאן, ונראה איך ממשיכים הלאה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחוק מכר דירות/ אחריות קבלן/ תקופת בדק
רבקה שלום, על פי חוק המכר (דירות), כל ליקוי בדירה המהווה אי-התאמה לתקנות התכנון והבנייה והתקנים הישראליים הרשמיים חייב להיות מתוקן ע"י הקבלן. כאשר מדובר בליקויים שהקבלן מסרב לתקן, ניתן להגיש נגדו תביעה נזיקית. להלן הסבר על "תקופת הבדק", ועל "תקופת האחריות". תקופת בדק- תקופה הקבועה בתוספת,שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה. להלן: (1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים; (2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים; (3) מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים; (4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – שלוש שנים; (5) שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים; (6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין – שלוש שנים; (7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות – חמש שנים; (8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים; (9) כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת. (כדאי להתייעץ עם עו"ד, שכן נראה לי שכתמים בריצוף נכנסים לסעיף (9).) תקופת האחריות- תקופה של 3 שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק של כל סעיף. אם התגלו ליקויים בדירה בתוך תקופת הבדק ,חייב הקבלן לתקנם או לפצות בגינם, אלא אם הוכיח שמקורם בשל מעשה או מחדל של הקונה בדירה. אם התגלו ליקויים בתוך תקופת האחריות, חייב הקבלן לתקנם אם הוכיח הקונה שמקורם הוא בתכנון, בעבודה ובחומרים. במקרה שלך- אינני רואה מניעה לדרוש תיקון הריצוף במסגרת הבדק או האחריות. חוק מכר (דירות) 1. הגדרות (תיקון: תש"ן) בחוק זה – "דירה" – חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר; "מכירה" – לרבות החכרה לתקופה של עשרים וחמש שנים או יותר, לרבות התחייבות למכור או להחכיר כאמור או לגרום שיימכר או יוחכר כאמור, ולרבות פעולה באיגוד כמשמעותה בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג1963-; "מוכר" – מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה; "תקנות הבניה" – תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל1970-; "תקן", "תקן רשמי" – כמשמעותם בחוק התקנים, תשי"ג1953-. 2. חובת מסירת מפרט (א) המוכר דירה חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו. (ב) כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים. 3. פרטי המפרט (תיקון: תש"ן) (א) המפרט יהיה בטופס שקבע שר השיכון בצו שהובא לידיעת ועדת הכלכלה של הכנסת לפני פרסומו ברשומות; צו כאמור יכול שיהיה כללי או לסוג של דירות ותחילתו תהא בתום שלושה חדשים מיום פרסומו ברשומות, זולת אם נקבע בו לכך מועד מאוחר יותר. (ב) המפרט יכול שיתייחס, בנוסף על הדירה הנמכרת, גם לחלקים אחרים של הבנין שבו נמצאת הדירה, למעט דירות אחרות, ולקרקע שעליה עומד הבנין, הכל כפי שנקבע בצו. (ג) על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדוייק, ואם פריט פלוני אינו חל בנסיבות הענין, על המוכר לציין זאת לגביו. (ד) היה פריט שבמפרט מתייחס לדבר שנקבע בתקנות הבניה או בתקן, יכול שהטופס ימולא על ידי הפניה לאותה תקנת בניה או לאותו תקן. 4. אי התאמה (תיקון: תש"ן) (א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה: (1) הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה; (2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה; (3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים; (4) התגלתה, אף לאחר תקופת האחריות, אי-התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה ליעודה; (5) בנסיבות הענין היה על המוכר לתת לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס או הוראות תחזוקה ושימוש, והן לא ניתנו או שאין הן מתאימות. (ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח1968-. (ג) לענין סעיף זה – "אי-התאמה יסודית" – אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו; "תקופת בדק" – תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה; "תקופת אחריות" – תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק. 4א. הודעה על אי-התאמה (תיקון: תש"ן) (א) הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה – (1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד; (2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה. 4ב. זכות תיקון אי-התאמה (תיקון: תש"ן) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר. 5. מוכר שלא מסר מפרט (א) מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות הענין. (ב) מסר המוכר לקונה מפרט שאינו ממלא אחרי הוראות סעיף 3, יחולו הוראות סעיף קטן (א) על הדברים שלגביהם המפרט אינו ממלא אחרי אותן הוראות. (ג) דבר שסעיף זה חל עליו, חובת ההוכחה שהיה מתאים למקובל בנסיבות הענין – על המוכר. 6. תקנון בבית משותף (א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים: (1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף; (2) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה; (3) שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו; (4) סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף; (5) כל ענין אחר שקבע שר השיכון בצו בדרך האמורה בסעיף 3(א). (ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף. (ג) המונחים בסעיף זה יפורשו לפי משמעותם בחוק המקרקעין, תשכ"ט1969-. 6א. קביעת מתחזק (תיקון: תשס"ב2) (א) בסעיף זה – "חוזה מכר" – לרבות המפרט וחוזה נספח לענין מתחזק; "מתחזק" – כמשמעותו בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-. (ב) לא יקבע מוכר בחוזה המכר או בתקנון, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מתחזק, אלא אם כן נכללו בחוזה המכר פרטים הנוגעים למתחזק, לרבות זהותו ותנאי ההתקשרות עמו. (ג) תוקפה של תניה בחוזה ההתקשרות הראשון עם מתחזק לפי סעיף קטן (א), השוללת או המגבילה את הזכות של נציגות הבית המשותף או של בעלי הדירות להביא את החוזה לסיום, אין כוחו יפה לתקופה העולה על שלוש שנים מיום תחילת הניהול וההחזקה על ידי המתחזק, אלא אם כן החליטו בעלי הדירות בבית המשותף, ברוב הקבוע בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-, להאריך את תוקף חוזה ההתקשרות, בתום שלוש השנים האמורות, לתקופה שתיקבע על ידם. 7. שמירת זכויות חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין. 7א. התניה – לטובת הקונה (תיקון: תש"ן) אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה. 8. דין המדינה (א) דין המדינה כמוכר כדין כל מוכר אחר. (ב) לא יראו את מינהל מקרקעי ישראל או גופים המיוצגים על ידיו כמוכר לענין חוק זה מחמת זה שקיבל מהקונה דמי שכירות בעד הדירה. 9. חזקה לענין חוק זה, המוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא גר בה פחות מששה חדשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר. 10. עונשין מי שביודעין לא מילא אחרי הוראות סעיפים 2(א), 3 או 6, דינו – קנס 50,000 לירות. 11. תחולה (תיקון: תש"ן) (א) הוראות חוק זה לא יחולו – (1) על דירה בבנין שבנייתו נסתיימה לפני תחילתו של חוק זה; (2) על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של חוק זה. (ב) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 3), התש"ן1990-, לא יחול על דירה בבנין שבנייתו נסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני פרסומו (להלן – יום הפרסום); על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג1973-, כנוסחו ערב יום הפרסום. 12. תחילה (תיקון: תשל"ה) תחילתו של סעיף 6 ביום ה' בתשרי תשל"ד (1 באוקטובר 1973); יתר הוראות חוק זה תחילתן ביום י"ח בטבת תשל"ה (1 בינואר 1975). 13. ביצוע שר השיכון ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי להתקין תקנות בכל הנוגע לביצועו; תקנות כאמור יובאו לידיעת ועדת הכלכלה של הכנסת לפני פרסומן ברשומות. תוספת (תיקון: תש"ן) תקופת בדק: (1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים; (2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים; (3) מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים; (4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – שלוש שנים; (5) שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים; (6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין – שלוש שנים; (7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות – חמש שנים; (8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים; (9) כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת. _________________________________ 1 ס"ח תשל"ג, 196; תשל"ה, 35; תש"ן, 184; תשס"ב, 474. 2 סעיפים 4(ב) ו-(ג) לחוק המקרקעין (תיקון מס' 24), התשס"ב2002- (ס"ח תשס"ב, 475) קובעים: "(ב) הוראות סעיף 6א(ב) לחוק המכר, כנוסחן בסעיף 3 לחוק זה לא יחולו על חוזה מכר שנכרת לפני תחילתו של חוק זה, או על תקנון שקבע מוכר לפני תחילתו של חוק זה. (ג) הוראות סעיף 6א(ג) לחוק המכר כנוסחו בסעיף 3 לחוק זה יחולו על חוזה התקשרות עם מתחזק שנכרת לפני תחילתו של חוק זה. (החוק פורסם ביום 10.7.2002)." חוק מכר (דירות) קובע: אחריות הקבלן לתיקון ליקויים בדירה מתחלקת לשתי תקופות. הראשונה נקראת תקופת הבדק: צנרת – שנתיים; חדירת רטיבות – 3 שנים; מכונות, מנועים ודודים – 3 שנים; קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – 3 שנים; שקיעת מרצפות בקומת קרקע – 3 שנים; שקיעת מרצפות בחניות וכו' – 3 שנים; סדקים – 5 שנים; קילופים בחיפויים – 7 שנים; כל אי התאמה אחרת, שאינה יסודית – שנה אחת.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: היטל השבחה
שלום, 1. היטל השבחה משלמים רק כאשר מבצעים שינוי ב תכנית בניין עיר. לדוגמא: שינוי נקודתי- תוספת שטחים מעבר לכתוב בתקנון. ישנה אפשרות נוספת להיטל השבחה בעת בקשה להקלה משמעותית בקווי בניין, תכסית וכדומה. 2. אין חוק התיישנות על בנייה ללא היתר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com