ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
חדר על גג
שלום, ישנן רשויות בהן ניתן לבנות 40 מ"ר על הגג, בהליך של הקלה, במקום 23 מ"ר המקובלים. יש לבדוק ספציפית עם הוועדה לתכנון ובניה באיזור מגוריך. החתמת הדיירים תיעשה על גבי תכנית ההגשה לעירייה. יש להעזר באדריכל לצורך כך. העובדה שהשכן ליד כבר בנה רק תעזור לקבל היתר במידה ושכנים יתנגדו מסיבות לא רלוונטיות.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתכנון גן ילדים
כאמור, להלן פרוגרמה לתכנון גני ילדים. נכון לרגע כתיבת שורות אלה, קובץ ההנחיות אינו מצוי באתר משרד החינוך, וחבל, אך ניתן לרוכשו בהוצאות ספרים המתמחות הספרות מקצועית, כגון "בורסי" או "ספר לכל". כמו כן, ניתן לפנות ישירות אל המכון לפיתוח מבני חינוך ורווחה: רח' יגאל אלון 57 ת"א, 03-6095780 שם החוברת: גני ילדים, מדריך לתכנון הוצאה: המכון לפיתוח מבני חינוך ורווחה
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבית חולים: הנחיות תכנון
שלום, כיווני פתיחת הדלתות בפונקציות השונות המרכזים רפואיים/ בתי חולים מפורטים בדף הבא: הנחיות תכנון: בית חולים מקווה שתמצא שם כל מה שאתה צריך. אם יש שאלות נוספות- ניתן לפנות: ?maincat=82
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comפרוגרמה גני ילדים: שטח לילד
שלום, אכן הגעת למקום הנכון: אני מפנה אותך לפרוגרמה לתכנון גני ילדים באתר הזה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמחירון דקל מקוון
שלום, לא ניתן למיטב ידיעתי לצפות בחינם במחירון זה, אותו ניתן להשיג בחב' דקל. מחירון אינטרנטי (אינני יודע עד כמה הוא מייצג ומעודכן)- ניתן למצוא כאן: ?id=729&TopicId=247&מחירון%20עבודות%20שיפוצים%20ובנייה
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבניית ממ"ד
שלום, החוק קובע כי ממ"ד יהיה בן 9 מ"ר נטו ולא פחות (אך ניתן יותר). זיכוי השטחים יהיה 12 מ"ר (השטח ברוטו) אשר יחשבו כשטחי שירות. במידה ותבנו ממ"ד גדול יותר- זיכוי השטחים לא ישתנה. לא ניתן לבנות כיום ממ"ד קטן יותר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: בניה על אדמת חרסית
שלום, הדרך הטובה ביותר לבצע הערכה למידת הנזק היא להביא למקום מהנדס קונסטרוקציה מוסמך אשר יעיין בתכניות המקוריות ויבדוק פיזית את המבנה. אני מניח שיידרש גם ייעוץ קרקע. המהנדס יכין דו"ח על הסיכונים כתוצאה מהביסוס הלא נכון. הדו"ח יכלול הערכה על אופציות ההרחבה, ועל אופן שיפוץ המבנה, כך שימנעו תזוזות בעתיד. אותו מהנדס גם יתחייב יחתום לכם גם על החישובים הסטאטיים הנדרשים בעת הבקשה המחודשת לאכלוס הקומה השניה. אין מנוס מכך, וכל דרך אחרת להערכה של אופן התיקון לא תהיה מקצועית.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבניה ללא היתר: סיכונים וסיכויים
שלום, תודה על המחמאה. כפי שאת בטח יודעת החוק קובע מפורשות כי "לא יוחל בביצוע עב' בניה ללא היתר". בניה ללא היתר מעמידה אותך במצב רגיש משפטית לגבי שלל נושאים: החל מחוקיות הבניה ועד למצב בו מישהו חס וחלילה נפצע במהלך הבניה והביטוח מתנער. במידה ואת מוכנה לקחת את הסיכון- רוב הסיכויים שהוועדה לא תפתח כנגדך בהליך משפטי במידה ובמקביל לבניה, או מייד לאחריה תגישי בקשה להיתר בניה. הסיבה היא המינוריות של הסגירה במרפסת והחניה ועומס התיקים המוטל על היועץ המשפטי של הוועדה.. כמובן שאני מסייג את זה במצב הרוח של הפקח/ יועץ משפטי באותו בוקר. עם זאת, טרם הבניה יש לוודא כי את מתכננת ע"פ מדיניות הוועדה (ניתן לבצע פגישה מקדימה בוועדה), ע"מ שלא תאלצי להזיז את החניה, לשנות משהו במרפסת, או להגיע למצב שצריך לעשות שינוי לתכנית בנין העיר בשל בניה שאינה תואמת (הליך יקר וארוך). ניתן גם להתייעץ עם שכנים שבנו בהיתר, או עם האדריכל שאמור להכין לך את התכניות. לא לשכוח ליווי של מהנדס והנפקת חישובים סטאטיים לסגירה ולחנייה- טרם הבניה. בלי חישובים אלה לא תוכלי להוציא היתר בהמשך.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתכנון אדריכלי לדירה: חלוקה מחודשת
שלום מור, אני מחפש גם אופציה שלישית, אבל עוד לא מצאתי. באופ' הראשונה את מקבלת ח' הורים גדול מדי ואמבטיה קטנה, ואת גם מפסידה חדר. באופציה השניה ח' ההורים קטן מדי ולא תורגש כמעט ההשפעה של ההשקעה (בהתחשב בעלויות השיפוץ) על איכות החיים, למרות שראיתי שהאמבטיה גדלה. גם ארון הקיר יצמצם את החדר. השאלה המתבקשת: מהם הצרכים שלכם? כמה ח' שינה של ילדים/אורחים יספיקו? האם מישהו מכם זקוק לח' נפרד כחלל עבודה/ צרכים אחרים?
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהתנגדות לבניה: גדר בטון
ציפורה שלום, בניית גדר בנוייה בין שכנים ללא היתר בניה היא עבירה, והגדר עצמה מהווה סכנה אם לא בוצעה בפיקוח מהנדס בניין. יש לגשת לוודה המקומית בשעות קבלת קהל ולברר האם קיים לגדר היתר. הצטיידי במס' גוש וחלקה. הוועדה מוסמכת לנקוט בהליכים כנגד השכן.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר: גדר בנויה בין שכנים
שלום, הדרך הכי טובה היא לגשת לוועדה המקומית לתכנון ובניה בשעות קבלת קהל, ולברר זאת. במידה ובנה השכן גדרה בנוייה ללא היתר וללא פיקוח מהנדס- מדובר בעבירה והגדר מהווה חריגה וסכנה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבידוד גג
אני רוצה להציע גם פתרון אלטרנטיבי: יצירת צל על הגג. בסטודיו שלי מותקנים לוחות פח אבץ על קונסטרוקצית ברזל בגובה 60 ס"מ מגג הבטון. זה יוצר צל, מאפשר לאוויר החם לצאת, ופותר גם בעיות של בלאי גשם ושמש על שכבת האיטום. (המים בכלל לא מגיעים). מי שלא אוהב את מראה הפח יכול למתוח רשת צל או יריעת בד לייקרה יפהפיה במקום. זול יחסית, עמיד יחסית וקל לביצוע.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהרחבה/ הוספת קומה: תמ"א 38
שלום, תמ"א 38 אכן מעניקה למבנים המשפרים את עמידותם לרעידות אדמה אפשרות להינות מהתמריצים הבאים: – הגדלת יח' דיור קיימות מעבר לאחוזי הבניה המותרים בתב"ע (תוך תוספת ממ"ד). ההגדלה תתבצע באמצעות הוספת אגף, או קומה מפולשת. – הגדלת מס' יח' הדיור במבנה, תוך הגבהת המבנה והוספת קומה- מעבר למותר בתב"ע. המדינה השאירה לוועדות המקומיות את הסמכות לקבוע באיזו מידה תבוצע ההרחבה, ועד כמה יפגעו השכנים במגרשים הסמוכים ממנה. בעיקרון, במידה והוועדה המקומית מוצאת כי הגבההת הבנין מתאימה לחזות הרחוב ולאופיו, יהיה קשה מאוד לעצור את התכנית, גם אם יוגשו התנגדויות. הייתי ממליץ על פגישת הכנה עם מהנדס הוועדה המקומית ע"מ לבחון את עמדתו העקרונית לגבי הרחוב שלכם, ספציפית. אגב, נדרשת הסכמת שכנים בעלי הרכוש המשותף: לצורך חיזוק בלבד- הרף הדרוש כיום 15%, לצורך הרחבת דירות קיימות- 60%, רף הסכמה לצורך הוספת יחידות דיור חדשות הוא 66% מבעלי הדירות . לצורך הידיעה: בהרחבה רגילה יש צורך ב- 75% מהשכנים. אגב, גם באם לא מגיעים לרף זה ניתן להפעיל את תקנה 2א' ולבקש התנגדות מסודרת של השכנים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשיפוץ או הריסה?
ידוע כי מבנים ישנים אשר נבנו ללא תקרת בטון, אינם עומדים בתקנים עכשוויים של יציבות. גם אם תצליחו להרוס רק חלק מהמבנה, לשפץ את התקרה או להרוס אותה, עדיין- עלויות השיפוץ והשימור של מבנה כזה יגיעו לעלויות הקמה של מבנה חדש, ולא תהיה לכם את הגמישות לתכנן על "דף חלק". החיבור הסטאטי בין המבנים ("תפר") תמיד יהיה נקודת תורפה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מגורי/ מעונות חוסים- בית אבות
ראשית, לעניין הממ"ס: לפי סעיף 236א' ל- תקנות ההתגוננות האזרחית, 1994, נראה כי בית אבות שייך לקטגוריה הכוללת פנימיות. בקטגוריה זו על שטח הממ"ס להיות 20% משטחם (ברוטו) של חדרי השינה, ןלא פחות מ- 10 מ"ר (נטו). לעניין כשירות ההיתר: אני קולט שמדובר בניצול ציני של החוק המאפשר התערות חוסים בקהילה. אם חוק התכנון והבניה קבע תנאי של עד 6 חוסים במבנה אחד, הרי ברור שהתכוון המחוקק לשיכונם במבנה בעל אופי של "מגורים", דהיינו- בית פרטי. והרי כאן קיים מבנה אחד, בן 500 מ"ר, אשר רוצים להופכו למבנה של 1000 מ"ר. מדובר להערכתי במבנה המשנה לחלוטין את מרקם החיים בשכונה, ואינו עומד בהגדרה של "מגורים" כי אם נכנס להגדרה של "מבנה ציבורי" לכל עניין ודבר, הרי ברור שמדובר כאן על עסק לשמו המגלגל כסף רב, ולו ספקים, עובדים רבים ותפוסת חניות גדולה. גם באופן "יבש" אין המבנה עומד בהגדרת החוק משום שהוא משכן הרבה יותר מ-6 חוסים במבנה אחד. יש להצטייד בחוות דעת מקצועית של אדריכל/ מתכנן ערים ולעמוד על הנקודה הזו.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com