ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
תוספת בניה או הריסה?
שלום, השווי של הרצפה אותה את רוצה להשאיר מתגמד לנוכח הקושי לחבר רצפה ישנה לחדשה, העיכוב שנגרם לקבלן והייקור בעבודתו. ידוע כי במקרים כאלה עדיפה הריסה כללית, גם מבחינה כלכלית.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מרחב מוגן מוסדי
אכן, יש כאן סתירה. חוק התכנון אכן מאפשר הקמת בית אבות כבית מגורים : סעיף 63א' (ואז הוא מחוייב בממ"ד ביתי בן 9 מ"ר בלבד) ובאותה נשימה מגדיר "בית אבות" כמבנה ציבורי א' המחוייב בתקנות נגישות חניה בטיחות ורישוי : 8.01 הגדרות (תיקון: תשנ"ה) בחלק זה – "בנין ציבורי א" – בנין או חלק מבנין המשמש למטרות הבאות להוציא בנין או חלק מבנין שאינו נועד להיות פתוח לקהל; (1) אולם לשמחות; (2) בית אבות; (3) בית לאסיפות ובית לעצרות עם כמשמעות "אסיפה" ו"עצרת עם" בסעיף 1 לחוק ואילו בתקנות החניה, שוב נכלל בית אבות כשייך לעניין "מגורים"- ושם נקבע כי יהיה תא חניה אחד לכל 4 חדרי שינה. למחוקק פתרונים….
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבית אבות: מגורי/ מעונות חוסים
שלום, אכן, כפי שכתבת, סעיף 63א' בחוק התכנון והבניה קובע כי מגורי חוסים יכלו בהוראות לבניה למגורים. אך שימי לב לסייג המודגש: 63א. מעונות לחוסים (תיקון: תשנ"ה, תשס"ב) (א) יועדה בתכנית מיתאר או בתכנית מפורטת קרקע למטרת מגורים, יראו ייעוד כאמור כאילו הוא כולל גם היתר למגורי חוסים שמשרד העבודה והרווחה אישר להם לגור במעון או למגורי נכי נפש שמשרד הבריאות אישר להם לגור במסגרת מגורים עצמאית או מוגנת, ובלבד שבבנין מגורים מאוכלס לא יגורו יותר מששה חוסים; הגבלה זו לא תחול לגבי בנין מגורים שאינו מאוכלס; אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מסמכותה של ועדה מקומית לכלול בתכנית מיתאר או בתכנית מפורטת, קרקע שיועדה בתכניות כאמור למטרת מוסדות, מעונות או טיפול בנזקקים, בכל מספר שהוא. צירוף כל יחידות הדיור למבנה אחד, הופך אותם בהגדרה ל "בניין אחד". האם בשטח יש מספר בניינים? כמה חוסים יש שם? מדוע הם זקוקים לכל כך הרבה שטח בנוי? אגב, האם קיימת חניה מוסדרת למבקרים? החוק קובע במפורש תקני חניה למוסדות כאלה. אם המוסד אינו עומד בהם יש טעם לפגם. האם למוסד קיים רישיון עסק תקף?
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבית אבות: עירעור על היתר בניה
שלום, לכאורה קשה להבין כיצד עברה תכנית לבית אבות ב"מסלול ירוק" לכאורה, כשהתב"ע לפי דברייך מדברת על איזור למגורים. יש לי הרגשה כי התקנון אינו חד משמעי ומאפשר גם הקמת מבני ציבור. במידה והתקנון מאפשר רק הקמת מבני מגורים, ויש להם היתר ל "שימוש חורג", יש לחדשו כל מספר שנים וניתן להתנגד בכל פעם בטענה של פגיעה באיכות החיים. במידה ומסיבה טכנית כלשהי תדחה וועדת הערר המחוזית את טענותיכם, ניתן לפנות לסעד דחוף מאת בית המשפט, ולהוציא צו מניעה להנפקת ההיתר עד לקיום הבירור בביהמ"ש, שם יאלצו כל הגורמים לתת הסברים משכנעים לגבי דיוקה של התכנית, שטחים חורגים, גבהים, שימושים חורגים וכד'. ניתן גם להציע הליך של גישור. במידה ובעלי הנכס לא יסכימו, בית המשפט לא יראה זאת בעין יפה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמרחב מוגן מוסדי
שלום, ישנן הנחיות ברורות בחוק לגבי הקמת מרחב מוגן מוסדי במבנה המיועד לשימוש הציבור. אני לא חושב שיש הגבלה על גודלו המקסימלי של הממ"ס. אני חייב לציין כי תכנון בית אבות חייב להיות ע"פ התקנים הנוגעים לגבי ממ"ד, נגישות נכים, רוחב דלתות, מוצא בטוח, משרד בריאות (מטבח), כיבו אש, חניות וכד': לכולם דרישות ייעודיות לגבי הנושא. זיכוי השטחים יהיה ע"פ המינימום הנדרש בחוק לממ"ס במבנה שכזה (ברוטו, כולל קירות חיצוניים) בלי קשר לכמות הממ"דים שמבני המגורים יכלו להכיל. לפי מה שהבנתי התב"ע מדברת על איזור מגורים. האם מדובר על בקשה ל "שימוש חורג"? האם לקחתם בחשבון התנגדות שכנים להקלה הזו?
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעירעור על היתר בניה
שלום, הכנסת מעודדת הקמת ממ"דים, והתקינה את תקנת "ה "מסלול הירוק" בו תזרז הוועדה בקשות להיתר אשר עיקרן- תוספת ממ"ד. במסגרת החקיקה הוסדר כי יהיה צורך בחתימה של 60% מהשכנים במקום 75% ע"פ חוק המקרקעין. ישנן וועדות אשר קובעות "מסלול ירוק" לנושאים אחרים, כגון- המסלול אותו עוברת תכנית במידה ואין בה חריגות או בקשות להקלות. שאלות: -האם מדובר בבית משותף? דו משפחתי? בודד? – האם מדובר בתוספת ממ"ד בלבד? – האם כבר ניתן היתר? -האם התחילה הבניה? – מה כלל ההיתר? -אילו חריגות מצאת?
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר בניה: מבנה נייד
אורי שלום, כל מבנה נייד לרבות אוטובוס, קראוון, ואפילו אוהל קבע, חייב ברישוי לאחר שלושה חודשים מהנחתו. מבחינת הרשות הוא מבנה המשמש ל"שטח עיקרי" אלא אם יוכח אחרת, וככזה הוא מחוייב בהיתר ככל ההיתרים. כך הוא הדבר גם מבחינת חיובי הארנונה אשר נעשים, אגב, ללא קשר לחוקיות המבנה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: עצות לבידוד מפני חום
שלום, רשת צל לבנה תפלוט פחות חום, אך אני מאמין שההבדל לא יהיה משמעותי בשל הרווח הקיים בין הרשת לגג אשר מאפשר בכל מקרה ניקוז האוויר החם. כדאי לרכוש רשת צל עמידה אשר תחזיק מעמד ברוחות החורף.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: חלוקה ל- 2 יחידות/ חלוקת דירה
אכן, לא קל לקבל אישור לחלוקת דירה ליח' משנה מהטעם הפשוט שמספר יח"ד ליח' השטח כבר קבוע בתקנון התב"ע, וסביר להניח שהקבלן ניצל את כל זכויותיו. שווה לבדוק מול הוועדה המקומית אם ניתן תיאורטית להגיש בקשה כזו ללא שינוי תב"ע אלא בהליך של הקלה. קח בחשבון שהתנגדות מאסיבית של השכנים יכולה לתקוע תהליך כזה. אומנם הוועדה תתחשב בנתוני תכנון יבשים, אך לא מן הנמנע כי השכנים יציגו טענות חזקות כנגד השינוי. אחת הטענות האפשריות: גם אם מותר להוסיף יח' נוספת לבניין המשותף- מדוע שדווקא אתה תזכה בכך ולא שכן אחר? גם טענת הצפיפות חזקה מאוד (עוד חניה שנתפסת, עוד ילד בגן הילדים, עוד אדם בתור לקופ"ח).
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחלוקה ל- 2 יחידות/ חלוקת דירה
שלום, ראשית תודה על הפרגון! לגבי חלוקת דירה: התשובה היא פשוטה0 ע"פ החוק יש לבקש היתר בנייה. בפועל, כל עוד אין תלונות שכנים, הרשות לא ממהרת להתערב מפאת חוסר עניין, ובגלל שדווקא מתאים לה שנוצרות דירות קטנות אשר מושכות אוכלוסיה צעירה וסטודנטים. ברשויות רבות קיים מחסור כרוני בדירות קטנות להשכרה, ואוכלוסייתם מזדקנת. להלן לשון החוק, מתוך חוק תכנון ובניה: 145. עבודות טעונות היתר: (א) לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית, לפי הענין, היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר: (1) התוויתה של דרך, סלילתה וסגירתה; (2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה; בפסקה זו – "שינוי פנימי" – שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור;
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעצות לבידוד מפני חום
שלום, אכן, יצירת הצללה מעל גג קיים תתרום משמעותית להורדת הטמפרטורות בקיץ. יצירת ההצללה יכול שתיעשה ע"י רשת צל. יש למתוח את רשת הצל בגובה 50 ס"מ לפחות מעל הגג הקיים ע"מ לאפשר לאוויר החם להתנקז ביעילות. יש בשוק רשתות צל זולות (שחורות וירוקות בד"כ) ויש גם בדי לייקרה יפהפיים אשר נמתחים לצורות אמורפיות מדהימות (אני בטוח שהשכנים יעדיפו את מראה הלייקרה…). בדי הלייקרה אומנם יקרים יותר. רצוי להשאיר שוליים רחבים מעל כיווני דרום, מזרח ומערב (שהרשת תבלוט מהמבניה כ שלושה מטר). כך תמנע קרינה ישירה על הקירות בקיץ כשהשמש גבוהה. בחורף השמש הנמוכה תכה בקירות בלי בעייה ותחמם אותם. ניתן גם לשתול עץ נשיר (אני ממליץ על משמש- הוא יפה ופחות מלכלך) בחזית דרומית שיצל על הבית בקיץ. הנשירה בחורף מבטיחה חדירת קרני אור וחום. כדאי לפתוח בבית חלון עליון, צמוד לתקרה, לשם ניקוז האוויר החם וכדאי לשים מאוורר תקרה. בקיץ המאוורר יכוון לזרוק אוויר כלפי מעלה (לנקז אוויר חם) ובחורף כלפי מטה (להשאיר את האוויר החם שעולה בחדר).
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: אדריכל / חשמלאי- מי אחראי?
סיגלי, אשמח באם תצייני כאן את הליקוי, למען הגולשים האחרים. תודה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמהו התהליך?
לגדר חזיתית יש לבצע היתר, גם אם היא קלה (רשת, עץ, פלסטיק- ללא ביסוס בטון). עם זאת, הרשויות נוטות להתעלם מגדרות כאלה לרוב. אם השטח שלכם בטאבו- צריך היתר, וייתכן שידרשו חתימות שכנים (בשל השינוי האסתטי בחזית) אך חתימות השכנים לא יוכלו למנוע את ההקמה, אלא רק להשפיע על צורת הגדר. לגבי המחיר- תלוי אם לסככה הקיימת היה היתר בזמנו או לא. תני לי מידע ואדע להשיב.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאדריכל / חשמלאי- מי אחראי?
שלום, אשמח באם תרחיבי ותספרי מדוע מיקום ארון החשמל אינו חוקי/ תקני. בעיקרון, אדריכל המבנה מסמן בתכניות היכן ימוקם הארון, אך על החשמלאי המוסמך, זה שחותם בסופו של דבר על מערכת החשמל מול חברת החשמל- להעיר לאדריכל על טעות עוד לפני הנחת הצינור הראשון.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: היתר בניה
טלי שלום, לגבי מיקום הגדר: אין קשר לקווי הבניה. יש להביא מודד שימדוד (והוא צודק, נק' ההתחלה של המדידה אינה קשורה כלל למבנה). קווי הבניה- מרחק מינימאלי שיש להתרחק מגבולות החלקה בעת בניה חדשה של בית/ תוספת בניה. יש לקבל היתר על גדר בנויה. בד"כ לא מבקשים היתר על גדר קלה, למרות שגם היא מחוייבת לכך בחזית. לגבי בעייה עם השכנים בנוגע למיקום הגדר- האם היא תוחמת שטח המוצמד בטאבו לדירתכם או שהשטח נחשב כרכוש משותף? אם מדובר ברכוש משותף יש לקבל הסכמת 75% מהדיירים (שלושה מתוך הארבעה). לגבי הסככה: האם היא הייתה פעם בהיתר? (ולא משנה בת כמה היא) אם לא- אין מה לעשות- צריך היתר. אם כן, צריך היתר מאוד פשוט (היתר ל"עבודה מצומצמת") אין משמעות לנכות במתן הקלות או היתרים. בהצלחה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com