ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
היתר: גדר בנויה בין שכנים
שלום, הדרך הכי טובה היא לגשת לוועדה המקומית לתכנון ובניה בשעות קבלת קהל, ולברר זאת. במידה ובנה השכן גדרה בנוייה ללא היתר וללא פיקוח מהנדס- מדובר בעבירה והגדר מהווה חריגה וסכנה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבידוד גג
אני רוצה להציע גם פתרון אלטרנטיבי: יצירת צל על הגג. בסטודיו שלי מותקנים לוחות פח אבץ על קונסטרוקצית ברזל בגובה 60 ס"מ מגג הבטון. זה יוצר צל, מאפשר לאוויר החם לצאת, ופותר גם בעיות של בלאי גשם ושמש על שכבת האיטום. (המים בכלל לא מגיעים). מי שלא אוהב את מראה הפח יכול למתוח רשת צל או יריעת בד לייקרה יפהפיה במקום. זול יחסית, עמיד יחסית וקל לביצוע.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהרחבה/ הוספת קומה: תמ"א 38
שלום, תמ"א 38 אכן מעניקה למבנים המשפרים את עמידותם לרעידות אדמה אפשרות להינות מהתמריצים הבאים: – הגדלת יח' דיור קיימות מעבר לאחוזי הבניה המותרים בתב"ע (תוך תוספת ממ"ד). ההגדלה תתבצע באמצעות הוספת אגף, או קומה מפולשת. – הגדלת מס' יח' הדיור במבנה, תוך הגבהת המבנה והוספת קומה- מעבר למותר בתב"ע. המדינה השאירה לוועדות המקומיות את הסמכות לקבוע באיזו מידה תבוצע ההרחבה, ועד כמה יפגעו השכנים במגרשים הסמוכים ממנה. בעיקרון, במידה והוועדה המקומית מוצאת כי הגבההת הבנין מתאימה לחזות הרחוב ולאופיו, יהיה קשה מאוד לעצור את התכנית, גם אם יוגשו התנגדויות. הייתי ממליץ על פגישת הכנה עם מהנדס הוועדה המקומית ע"מ לבחון את עמדתו העקרונית לגבי הרחוב שלכם, ספציפית. אגב, נדרשת הסכמת שכנים בעלי הרכוש המשותף: לצורך חיזוק בלבד- הרף הדרוש כיום 15%, לצורך הרחבת דירות קיימות- 60%, רף הסכמה לצורך הוספת יחידות דיור חדשות הוא 66% מבעלי הדירות . לצורך הידיעה: בהרחבה רגילה יש צורך ב- 75% מהשכנים. אגב, גם באם לא מגיעים לרף זה ניתן להפעיל את תקנה 2א' ולבקש התנגדות מסודרת של השכנים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשיפוץ או הריסה?
ידוע כי מבנים ישנים אשר נבנו ללא תקרת בטון, אינם עומדים בתקנים עכשוויים של יציבות. גם אם תצליחו להרוס רק חלק מהמבנה, לשפץ את התקרה או להרוס אותה, עדיין- עלויות השיפוץ והשימור של מבנה כזה יגיעו לעלויות הקמה של מבנה חדש, ולא תהיה לכם את הגמישות לתכנן על "דף חלק". החיבור הסטאטי בין המבנים ("תפר") תמיד יהיה נקודת תורפה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מגורי/ מעונות חוסים- בית אבות
ראשית, לעניין הממ"ס: לפי סעיף 236א' ל- תקנות ההתגוננות האזרחית, 1994, נראה כי בית אבות שייך לקטגוריה הכוללת פנימיות. בקטגוריה זו על שטח הממ"ס להיות 20% משטחם (ברוטו) של חדרי השינה, ןלא פחות מ- 10 מ"ר (נטו). לעניין כשירות ההיתר: אני קולט שמדובר בניצול ציני של החוק המאפשר התערות חוסים בקהילה. אם חוק התכנון והבניה קבע תנאי של עד 6 חוסים במבנה אחד, הרי ברור שהתכוון המחוקק לשיכונם במבנה בעל אופי של "מגורים", דהיינו- בית פרטי. והרי כאן קיים מבנה אחד, בן 500 מ"ר, אשר רוצים להופכו למבנה של 1000 מ"ר. מדובר להערכתי במבנה המשנה לחלוטין את מרקם החיים בשכונה, ואינו עומד בהגדרה של "מגורים" כי אם נכנס להגדרה של "מבנה ציבורי" לכל עניין ודבר, הרי ברור שמדובר כאן על עסק לשמו המגלגל כסף רב, ולו ספקים, עובדים רבים ותפוסת חניות גדולה. גם באופן "יבש" אין המבנה עומד בהגדרת החוק משום שהוא משכן הרבה יותר מ-6 חוסים במבנה אחד. יש להצטייד בחוות דעת מקצועית של אדריכל/ מתכנן ערים ולעמוד על הנקודה הזו.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתוספת בניה או הריסה?
שלום, השווי של הרצפה אותה את רוצה להשאיר מתגמד לנוכח הקושי לחבר רצפה ישנה לחדשה, העיכוב שנגרם לקבלן והייקור בעבודתו. ידוע כי במקרים כאלה עדיפה הריסה כללית, גם מבחינה כלכלית.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מרחב מוגן מוסדי
אכן, יש כאן סתירה. חוק התכנון אכן מאפשר הקמת בית אבות כבית מגורים : סעיף 63א' (ואז הוא מחוייב בממ"ד ביתי בן 9 מ"ר בלבד) ובאותה נשימה מגדיר "בית אבות" כמבנה ציבורי א' המחוייב בתקנות נגישות חניה בטיחות ורישוי : 8.01 הגדרות (תיקון: תשנ"ה) בחלק זה – "בנין ציבורי א" – בנין או חלק מבנין המשמש למטרות הבאות להוציא בנין או חלק מבנין שאינו נועד להיות פתוח לקהל; (1) אולם לשמחות; (2) בית אבות; (3) בית לאסיפות ובית לעצרות עם כמשמעות "אסיפה" ו"עצרת עם" בסעיף 1 לחוק ואילו בתקנות החניה, שוב נכלל בית אבות כשייך לעניין "מגורים"- ושם נקבע כי יהיה תא חניה אחד לכל 4 חדרי שינה. למחוקק פתרונים….
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבית אבות: מגורי/ מעונות חוסים
שלום, אכן, כפי שכתבת, סעיף 63א' בחוק התכנון והבניה קובע כי מגורי חוסים יכלו בהוראות לבניה למגורים. אך שימי לב לסייג המודגש: 63א. מעונות לחוסים (תיקון: תשנ"ה, תשס"ב) (א) יועדה בתכנית מיתאר או בתכנית מפורטת קרקע למטרת מגורים, יראו ייעוד כאמור כאילו הוא כולל גם היתר למגורי חוסים שמשרד העבודה והרווחה אישר להם לגור במעון או למגורי נכי נפש שמשרד הבריאות אישר להם לגור במסגרת מגורים עצמאית או מוגנת, ובלבד שבבנין מגורים מאוכלס לא יגורו יותר מששה חוסים; הגבלה זו לא תחול לגבי בנין מגורים שאינו מאוכלס; אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מסמכותה של ועדה מקומית לכלול בתכנית מיתאר או בתכנית מפורטת, קרקע שיועדה בתכניות כאמור למטרת מוסדות, מעונות או טיפול בנזקקים, בכל מספר שהוא. צירוף כל יחידות הדיור למבנה אחד, הופך אותם בהגדרה ל "בניין אחד". האם בשטח יש מספר בניינים? כמה חוסים יש שם? מדוע הם זקוקים לכל כך הרבה שטח בנוי? אגב, האם קיימת חניה מוסדרת למבקרים? החוק קובע במפורש תקני חניה למוסדות כאלה. אם המוסד אינו עומד בהם יש טעם לפגם. האם למוסד קיים רישיון עסק תקף?
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבית אבות: עירעור על היתר בניה
שלום, לכאורה קשה להבין כיצד עברה תכנית לבית אבות ב"מסלול ירוק" לכאורה, כשהתב"ע לפי דברייך מדברת על איזור למגורים. יש לי הרגשה כי התקנון אינו חד משמעי ומאפשר גם הקמת מבני ציבור. במידה והתקנון מאפשר רק הקמת מבני מגורים, ויש להם היתר ל "שימוש חורג", יש לחדשו כל מספר שנים וניתן להתנגד בכל פעם בטענה של פגיעה באיכות החיים. במידה ומסיבה טכנית כלשהי תדחה וועדת הערר המחוזית את טענותיכם, ניתן לפנות לסעד דחוף מאת בית המשפט, ולהוציא צו מניעה להנפקת ההיתר עד לקיום הבירור בביהמ"ש, שם יאלצו כל הגורמים לתת הסברים משכנעים לגבי דיוקה של התכנית, שטחים חורגים, גבהים, שימושים חורגים וכד'. ניתן גם להציע הליך של גישור. במידה ובעלי הנכס לא יסכימו, בית המשפט לא יראה זאת בעין יפה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמרחב מוגן מוסדי
שלום, ישנן הנחיות ברורות בחוק לגבי הקמת מרחב מוגן מוסדי במבנה המיועד לשימוש הציבור. אני לא חושב שיש הגבלה על גודלו המקסימלי של הממ"ס. אני חייב לציין כי תכנון בית אבות חייב להיות ע"פ התקנים הנוגעים לגבי ממ"ד, נגישות נכים, רוחב דלתות, מוצא בטוח, משרד בריאות (מטבח), כיבו אש, חניות וכד': לכולם דרישות ייעודיות לגבי הנושא. זיכוי השטחים יהיה ע"פ המינימום הנדרש בחוק לממ"ס במבנה שכזה (ברוטו, כולל קירות חיצוניים) בלי קשר לכמות הממ"דים שמבני המגורים יכלו להכיל. לפי מה שהבנתי התב"ע מדברת על איזור מגורים. האם מדובר על בקשה ל "שימוש חורג"? האם לקחתם בחשבון התנגדות שכנים להקלה הזו?
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעירעור על היתר בניה
שלום, הכנסת מעודדת הקמת ממ"דים, והתקינה את תקנת "ה "מסלול הירוק" בו תזרז הוועדה בקשות להיתר אשר עיקרן- תוספת ממ"ד. במסגרת החקיקה הוסדר כי יהיה צורך בחתימה של 60% מהשכנים במקום 75% ע"פ חוק המקרקעין. ישנן וועדות אשר קובעות "מסלול ירוק" לנושאים אחרים, כגון- המסלול אותו עוברת תכנית במידה ואין בה חריגות או בקשות להקלות. שאלות: -האם מדובר בבית משותף? דו משפחתי? בודד? – האם מדובר בתוספת ממ"ד בלבד? – האם כבר ניתן היתר? -האם התחילה הבניה? – מה כלל ההיתר? -אילו חריגות מצאת?
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר בניה: מבנה נייד
אורי שלום, כל מבנה נייד לרבות אוטובוס, קראוון, ואפילו אוהל קבע, חייב ברישוי לאחר שלושה חודשים מהנחתו. מבחינת הרשות הוא מבנה המשמש ל"שטח עיקרי" אלא אם יוכח אחרת, וככזה הוא מחוייב בהיתר ככל ההיתרים. כך הוא הדבר גם מבחינת חיובי הארנונה אשר נעשים, אגב, ללא קשר לחוקיות המבנה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: עצות לבידוד מפני חום
שלום, רשת צל לבנה תפלוט פחות חום, אך אני מאמין שההבדל לא יהיה משמעותי בשל הרווח הקיים בין הרשת לגג אשר מאפשר בכל מקרה ניקוז האוויר החם. כדאי לרכוש רשת צל עמידה אשר תחזיק מעמד ברוחות החורף.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: חלוקה ל- 2 יחידות/ חלוקת דירה
אכן, לא קל לקבל אישור לחלוקת דירה ליח' משנה מהטעם הפשוט שמספר יח"ד ליח' השטח כבר קבוע בתקנון התב"ע, וסביר להניח שהקבלן ניצל את כל זכויותיו. שווה לבדוק מול הוועדה המקומית אם ניתן תיאורטית להגיש בקשה כזו ללא שינוי תב"ע אלא בהליך של הקלה. קח בחשבון שהתנגדות מאסיבית של השכנים יכולה לתקוע תהליך כזה. אומנם הוועדה תתחשב בנתוני תכנון יבשים, אך לא מן הנמנע כי השכנים יציגו טענות חזקות כנגד השינוי. אחת הטענות האפשריות: גם אם מותר להוסיף יח' נוספת לבניין המשותף- מדוע שדווקא אתה תזכה בכך ולא שכן אחר? גם טענת הצפיפות חזקה מאוד (עוד חניה שנתפסת, עוד ילד בגן הילדים, עוד אדם בתור לקופ"ח).
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחלוקה ל- 2 יחידות/ חלוקת דירה
שלום, ראשית תודה על הפרגון! לגבי חלוקת דירה: התשובה היא פשוטה0 ע"פ החוק יש לבקש היתר בנייה. בפועל, כל עוד אין תלונות שכנים, הרשות לא ממהרת להתערב מפאת חוסר עניין, ובגלל שדווקא מתאים לה שנוצרות דירות קטנות אשר מושכות אוכלוסיה צעירה וסטודנטים. ברשויות רבות קיים מחסור כרוני בדירות קטנות להשכרה, ואוכלוסייתם מזדקנת. להלן לשון החוק, מתוך חוק תכנון ובניה: 145. עבודות טעונות היתר: (א) לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית, לפי הענין, היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר: (1) התוויתה של דרך, סלילתה וסגירתה; (2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה; בפסקה זו – "שינוי פנימי" – שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור;
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com