ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
עצות לבידוד מפני חום
שלום, אכן, יצירת הצללה מעל גג קיים תתרום משמעותית להורדת הטמפרטורות בקיץ. יצירת ההצללה יכול שתיעשה ע"י רשת צל. יש למתוח את רשת הצל בגובה 50 ס"מ לפחות מעל הגג הקיים ע"מ לאפשר לאוויר החם להתנקז ביעילות. יש בשוק רשתות צל זולות (שחורות וירוקות בד"כ) ויש גם בדי לייקרה יפהפיים אשר נמתחים לצורות אמורפיות מדהימות (אני בטוח שהשכנים יעדיפו את מראה הלייקרה…). בדי הלייקרה אומנם יקרים יותר. רצוי להשאיר שוליים רחבים מעל כיווני דרום, מזרח ומערב (שהרשת תבלוט מהמבניה כ שלושה מטר). כך תמנע קרינה ישירה על הקירות בקיץ כשהשמש גבוהה. בחורף השמש הנמוכה תכה בקירות בלי בעייה ותחמם אותם. ניתן גם לשתול עץ נשיר (אני ממליץ על משמש- הוא יפה ופחות מלכלך) בחזית דרומית שיצל על הבית בקיץ. הנשירה בחורף מבטיחה חדירת קרני אור וחום. כדאי לפתוח בבית חלון עליון, צמוד לתקרה, לשם ניקוז האוויר החם וכדאי לשים מאוורר תקרה. בקיץ המאוורר יכוון לזרוק אוויר כלפי מעלה (לנקז אוויר חם) ובחורף כלפי מטה (להשאיר את האוויר החם שעולה בחדר).
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: אדריכל / חשמלאי- מי אחראי?
סיגלי, אשמח באם תצייני כאן את הליקוי, למען הגולשים האחרים. תודה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמהו התהליך?
לגדר חזיתית יש לבצע היתר, גם אם היא קלה (רשת, עץ, פלסטיק- ללא ביסוס בטון). עם זאת, הרשויות נוטות להתעלם מגדרות כאלה לרוב. אם השטח שלכם בטאבו- צריך היתר, וייתכן שידרשו חתימות שכנים (בשל השינוי האסתטי בחזית) אך חתימות השכנים לא יוכלו למנוע את ההקמה, אלא רק להשפיע על צורת הגדר. לגבי המחיר- תלוי אם לסככה הקיימת היה היתר בזמנו או לא. תני לי מידע ואדע להשיב.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאדריכל / חשמלאי- מי אחראי?
שלום, אשמח באם תרחיבי ותספרי מדוע מיקום ארון החשמל אינו חוקי/ תקני. בעיקרון, אדריכל המבנה מסמן בתכניות היכן ימוקם הארון, אך על החשמלאי המוסמך, זה שחותם בסופו של דבר על מערכת החשמל מול חברת החשמל- להעיר לאדריכל על טעות עוד לפני הנחת הצינור הראשון.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: היתר בניה
טלי שלום, לגבי מיקום הגדר: אין קשר לקווי הבניה. יש להביא מודד שימדוד (והוא צודק, נק' ההתחלה של המדידה אינה קשורה כלל למבנה). קווי הבניה- מרחק מינימאלי שיש להתרחק מגבולות החלקה בעת בניה חדשה של בית/ תוספת בניה. יש לקבל היתר על גדר בנויה. בד"כ לא מבקשים היתר על גדר קלה, למרות שגם היא מחוייבת לכך בחזית. לגבי בעייה עם השכנים בנוגע למיקום הגדר- האם היא תוחמת שטח המוצמד בטאבו לדירתכם או שהשטח נחשב כרכוש משותף? אם מדובר ברכוש משותף יש לקבל הסכמת 75% מהדיירים (שלושה מתוך הארבעה). לגבי הסככה: האם היא הייתה פעם בהיתר? (ולא משנה בת כמה היא) אם לא- אין מה לעשות- צריך היתר. אם כן, צריך היתר מאוד פשוט (היתר ל"עבודה מצומצמת") אין משמעות לנכות במתן הקלות או היתרים. בהצלחה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתוספת בניה- חייב ממ"ד
שלום, כל תוספת בניה מעל 12 מ"ר מחוייבת כיום בממ"ד מינימאלי בן 9 מ"ר נטו (12 ברוטו).
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהקלות בבניית ממ"ד עקב קרבה למקלט
שלום, חד וחלק- אין היום הקלות. כל תוספת בנייה או בנייה חדשה מעל 12 מ"ר מחוייבים בממ"ד למעט בקיבוצים, שם המיגון הקהילתי ברמה גבוהה מאוד.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעלות הבניה למ"ר
שלום, פעם אדריכלים נהגו לדבר בדולרים, כמו כל שוק הנדל"ן. היום הכל בשקלים. מחיר מ"ר לבניה לסטנדרטית, עד מפתח הנו 3500 ש"ח. רוב לקוחותי בונים ב 4500 ש"ח למ"ר. ראה מאמר- חישוב עלויות בניה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהמפקח על בתים משותפים- מדריך לפנייה
במקרים בהם קיימת, בעייה משפטית בסיסית בין דיירי בית משותף, כמו זו המתוארת בשרשור זה (אכן בעייה רצינית העלית), יש לפנות למפקח על הבתים המשותפים בבקשה לסעד. להלן נוהל הפנייה: מדינת ישראל משרד המשפטים אגף רישום והסדר המקרקעין- לשכת המפקח על רישום מקרקעין תדריך לאזרח /ית בענין דיון בסכסוכים בפני המפקח על רישום המקרקעין מבוא הוראות הדין החל על סכסוכים כנ"ל כלולות בחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 ותקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל – 1969 כפי שתוקנו מעת לעת . כללי המפקח דן בסכסוכים הקשורים לבתים הרשומים בפנקס הבתים המשותפים וכן בסכסוכים הקשורים לבתים שאינם רשומים בפנקס הבתים המשותפים בית לענין זה הינו מבנה שיש בו שתי דירות או יותר. תקנות סדרי הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 חלות, בשינויים המחוייבים על סדרי הדין בסכסוכים הנשמעים בפני המפקח. 3. המפקח דן אך ורק בסכסוכים הבאים: · השתתפות בעלי דירות בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ניהולו והבטחת השירותים לפי דין או נוהג. · סכסוכים בין בעלי דירות לפי תקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין. · סכסוכים בין בעלי דירות לפי התקנון המוסכם של הבית המשותף נשוא הסכסוך. · סכסוכים בין בעלי דירות בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת, או לגבי הרכוש המשותף ( תביעה זו אפשר להגיש גם לבית משפט השלום). · סכסוכים בין בעלי דירות בקשר להרחבת דירה. · סכסוכים בין בעלי דירות בקשר למתקנים משותפים אחרים לרבות התקנת מעלית. · התקנת כבלים בהתאם לסעיף 6 כ"ט לחוק הבזק. · התקנת צלחות לוין בהתאם לס' 6 נח' עד סעיף 6 סב' לחוק הבזק. כבעל דירה לגבי סכסוכים נחשב גם מי שמחזיק בדירה מטעם בעל הדירה, וכן חוכר ו/או חוכר משנה לתקופה העולה על 25 שנה. 4. המפקח רשאי לדון בסכסוכים אך ורק על סמך תביעה שהוגשה אליו כדין ולאחר תשלום האגרה שנקבעה בתקנות בתי המשפט (אגרות), התשל"ח – 1987, ואין הוא רשאי לתת ייעוץ משפטי או לשמוע טענות שלא במסגרת דיון המתנהל לפניו כדין. 5. עובדי לשכת המפקח על רישום מקרקעין רשאים לספק בעניינים הנ"ל מידע המוגבל לעניינים טכניים ולהבהרות פרוצדורליות בלבד, הקשורות בהגשת תביעה, ללא כל תוספת פרשנות. אין הם רשאים לתת כל ייעוץ או הסברים מהותיים. יעוץ, הדרכה והכוונה ניתן לקבל בכל סניף של האגודה לתרבות הדיור ו/או אצל עו"ד. 6. כל פנייה בענייני סכסוכים תיעשה רק במזכירות, ואין לפנות אל המפקח במישרין. אופן הגשת התביעה התביעה תוגש בלשכת המפקח שבה רשום הבית המשותף שנתגלע בו הסכסוך. בתביעה יצויינו הפרטים הבאים: · שמו, מספר זהותו, כתובתו המלאה ומספר טלפון של התובע ומען להמצאת מסמכים המיועדים לתובע. · שמו, מספר זהותו ומענו של הנתבע. · תיאור תמציתי של הבית המשותף שבו נתגלע הסכסוך: כתובת הבית, מספר גוש וחלקה, מספר המבנים בבית, מספר הדירות בכל מבנה, מספר הכניסות. · תיאור העובדות שעליהן מסתמך התובע: · בתביעות כספיות (סעיף 58 לחוק) יש לצרף פירוט של החוב הנתבע לתקופת התביעה לפי סוגי הוצאות וחודשים וכן פירוט חלקו היחסי של הנתבע בכל הוצאה והוצאה. · נימוקי התביעה לרבות נימוקים משפטיים. · הסעד שמבקש התובע. כתב התביעה יהיה חתום ע"י התובע ואם התובע הוא הנציגות ע"י חברי הנציגות ויוגש בשני העתקים ועותק נוסף עבור כל נתבע. אל התביעה יצורפו המסמכים הבאים: · נסח רישום הדירה או הדירות נשוא הסכסוך. · התקנון – כאשר התביעה מבוססת על תקנון מוסכם בין בעלי הדירות. · פרוטוקול מאסיפת בעלי הדירות בדבר מינוי נציגות, כאשר התביעה מוגשת ע"י הנציגות, וכן החלטת האסיפה הכללית על שיעור ההשתתפות בהוצאות של בעלי הדירות. · פירוט שטחה של כל דירה נשוא הסכסוך וסך כל שטחי הדירות בבית – בסכסוך לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין (לגבי תביעות כספיות בדבר אחזקה וניהול של הרכוש המשותף בבית שטרם נרשם כבית משותף). התביעה תישא כותרת כתב תביעה ותוגש מודפסת על גבי צד אחד של הגליון בלבד. כתב הגנה · נתבע שנדרש בהזמנה לדין להגיש כתב הגנה, יגיש תוך המועד הנקוב בהזמנה. · בכתב ההגנה יציין הנתבע את כתובתו להמצאת מסמכים והזמנות. · כל טענת עובדה בכתב התביעה שלא הוכחשה בכתב ההגנה במפורש, רואים אותה כטענה שמודים בה. · כתב ההגנה ישא כותרת כתב הגנה ויודפס על גבי צד אחד של הגליון בלבד. · כתב ההגנה יוגש ב- 2 עותקים ועותק אחד לכל תובע. אגרה לא תתקבל תביעה אלא אם שולמה בעדה אגרה. עובד הלשכה שנתמנה לכך יעיין בתביעה ויקבע את גובה האגרה ואופן תשלומה. גובה האגרה: · לתביעה כספית 2.5% מסכום התביעה אך לא פחות מ- 196 ¤ אגרת מינימום. (מעודכן ל-1.7.02). · לתביעת עשה, 398 ¤ לכל סעד מבוקש. (מעודכן ל-1.7.02). שיעורי האגרות מתעדכנים בהתאם לעדכונן בתקנות בתי משפט (אגרות). יש לברר בעת הגשת ההליך את שעור האגרה המעודכן. האגרה משולמת על ידי שובר תשלום או לפי הדרכת מזכירות הלשכה. רצ"ב דוגמאות כתב תביעה: תביעה לסעד כספי. תביעה למתן צו עשה. תדריך זה בא לסייע לציבור הפונים למפקח בעניני סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף. אין הוא מתיימר להורות, או לייעץ, בעניינים הקשורים לדיון גופו, והצדדים לא יהיו רשאים להסתמך עליו בעת הדיון. פרטים נוספים בקישור: המפקח על בתים משותפים
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תוספת בנייה על גג רעפים
תשלום היטל השבחה מאפשר העברת בעלות, ואופציה להגשת היתר, אך לא בהכרח- אישורו של ההיתר. את תקנה 2א' אפשר להפעיל גם אם הרכוש אינו מוצמד, אך יש תכנית בינוי ברורה שחלק מהשכנים כבר ביצעו: לדוגמא: אם השכן למעלה כבר היה בונה, או אם היית יכול לבנות על התוספת שבנה השכן מק"ק. לעיתים מספר שכנים יוזמים בנייה בחזית/ עורף הבניין, ואז לוועדה יותר "קל" להפעיל את התקנה. במקרה שלך- המצב יותר "מעורפל". קשה לי להאמין שהעירייה תסכים להפעיל את תקנה 2א'.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתוספת בנייה על גג רעפים
שלום, ראשית לא ברור מדוע שילמת היטל השבחה בעת הקנייה. ע"פ החוק- היטל ההשבחה חל על המוכר. ההיטל נגבה בעת העברת בעלות בשל זכויות בנייה שהתווספו לתב"ע, ויש לבדוק מדוע נעשה תשלום, בזמן שהגג כלל אינו מוצמד לדירה. ממליץ להתייעץ עם עו"ד מקרקעין לבירור הסוגייה הזו. במידה והגג אינו מוצמד, יש לזכות ב- 75 אחוז תמיכה מהשכנים. החתימה שלהם נעשית ע"ג בקשת ההיתר. רצוי לבצע הצמדות, באם אפשר, ואז פתוחה הדרך לקבל היתר גם ללא השגת רוב זה (תקנה 2א'). העובדה שהשכן למטה בנה בק"ק אינה משפיעה על זכותו להתנגד.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאחריותו של וועד בית
וועד הבית יכול להתנגד לשלם לך, ואתה יכול בתגובה לפנות לאגודה לתרבות הדיור, במידה ואתם חברים בה. אם לא, פתוחה בפניך האפשרות להחליף את התריס, (לצלם קודם) ולקזז את התשלום. אני לא יודע עד כמה זה חוקי, אבל זה יעיל מאוד, מנסיון. אל תשכח להוציא לוועד מכתבים מסודרים בעניין. הדרך החוקית, לדעתי, היא להמשיך לשלם ולתבוע את הוועד בבית הדין לתביעות קטנות. הוועד מצידו אמור לתבוע את הקבלן.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: חתימה על היתר- הנדסאי אדריכלות
שלום, הנדסאי אדריכלות יכול לחתום על בקשה להיתר בניה למבנה עד ארבע קומות ועוד חדר על הגג. סה"כ- 11 מ' גובה מבנה, ובתנאי שמפתחי המבנה בין עמוד לעמוד לא יעלו על שישה מטר. זה נכון לגבי בניין חדש, וגם לגבי תוספת בניה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: כיסוי חלון אנגלי
שלום, לא הבנתי אם החלון שייך למבנה בבעלותך. אם כן- אין בעייה, כל עוד הכיסוי לא יקרוס תחת משקל אדם. אם החלון שייך למרתף של מישהו אחר- יש לקבל אישורו- כי אתה מונע ממנו אור ואוויר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמגרש לבניה לצורך השכרה
שלום, כאשר קונים מגרש יש לברר היטב את אפשרויות הבניה בו מבעוד מועד, ע"מ לא להתקל ב"שוקת שבורה". את זכויות הבניה מקבלים מהוועדה המקומית תמורת תשלום של 165 ש"ח. תתייעץ עם אדריכל לגבי הזכויות ותוודא שהן מתאימות לתכנית הכלכלית שלך. אני מצרף לך קישור למדריך המלא: בנייה למגורים, המכיל שפע עצות לגבי בחירת המגרש, תהליך התכנון ותהליך הבניה. אתה מוזמן להתייעץ איתי בכל שלב.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com