ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
תוספת בניה- חייב ממ"ד
שלום, כל תוספת בניה מעל 12 מ"ר מחוייבת כיום בממ"ד מינימאלי בן 9 מ"ר נטו (12 ברוטו).
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהקלות בבניית ממ"ד עקב קרבה למקלט
שלום, חד וחלק- אין היום הקלות. כל תוספת בנייה או בנייה חדשה מעל 12 מ"ר מחוייבים בממ"ד למעט בקיבוצים, שם המיגון הקהילתי ברמה גבוהה מאוד.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעלות הבניה למ"ר
שלום, פעם אדריכלים נהגו לדבר בדולרים, כמו כל שוק הנדל"ן. היום הכל בשקלים. מחיר מ"ר לבניה לסטנדרטית, עד מפתח הנו 3500 ש"ח. רוב לקוחותי בונים ב 4500 ש"ח למ"ר. ראה מאמר- חישוב עלויות בניה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהמפקח על בתים משותפים- מדריך לפנייה
במקרים בהם קיימת, בעייה משפטית בסיסית בין דיירי בית משותף, כמו זו המתוארת בשרשור זה (אכן בעייה רצינית העלית), יש לפנות למפקח על הבתים המשותפים בבקשה לסעד. להלן נוהל הפנייה: מדינת ישראל משרד המשפטים אגף רישום והסדר המקרקעין- לשכת המפקח על רישום מקרקעין תדריך לאזרח /ית בענין דיון בסכסוכים בפני המפקח על רישום המקרקעין מבוא הוראות הדין החל על סכסוכים כנ"ל כלולות בחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 ותקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל – 1969 כפי שתוקנו מעת לעת . כללי המפקח דן בסכסוכים הקשורים לבתים הרשומים בפנקס הבתים המשותפים וכן בסכסוכים הקשורים לבתים שאינם רשומים בפנקס הבתים המשותפים בית לענין זה הינו מבנה שיש בו שתי דירות או יותר. תקנות סדרי הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 חלות, בשינויים המחוייבים על סדרי הדין בסכסוכים הנשמעים בפני המפקח. 3. המפקח דן אך ורק בסכסוכים הבאים: · השתתפות בעלי דירות בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ניהולו והבטחת השירותים לפי דין או נוהג. · סכסוכים בין בעלי דירות לפי תקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין. · סכסוכים בין בעלי דירות לפי התקנון המוסכם של הבית המשותף נשוא הסכסוך. · סכסוכים בין בעלי דירות בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת, או לגבי הרכוש המשותף ( תביעה זו אפשר להגיש גם לבית משפט השלום). · סכסוכים בין בעלי דירות בקשר להרחבת דירה. · סכסוכים בין בעלי דירות בקשר למתקנים משותפים אחרים לרבות התקנת מעלית. · התקנת כבלים בהתאם לסעיף 6 כ"ט לחוק הבזק. · התקנת צלחות לוין בהתאם לס' 6 נח' עד סעיף 6 סב' לחוק הבזק. כבעל דירה לגבי סכסוכים נחשב גם מי שמחזיק בדירה מטעם בעל הדירה, וכן חוכר ו/או חוכר משנה לתקופה העולה על 25 שנה. 4. המפקח רשאי לדון בסכסוכים אך ורק על סמך תביעה שהוגשה אליו כדין ולאחר תשלום האגרה שנקבעה בתקנות בתי המשפט (אגרות), התשל"ח – 1987, ואין הוא רשאי לתת ייעוץ משפטי או לשמוע טענות שלא במסגרת דיון המתנהל לפניו כדין. 5. עובדי לשכת המפקח על רישום מקרקעין רשאים לספק בעניינים הנ"ל מידע המוגבל לעניינים טכניים ולהבהרות פרוצדורליות בלבד, הקשורות בהגשת תביעה, ללא כל תוספת פרשנות. אין הם רשאים לתת כל ייעוץ או הסברים מהותיים. יעוץ, הדרכה והכוונה ניתן לקבל בכל סניף של האגודה לתרבות הדיור ו/או אצל עו"ד. 6. כל פנייה בענייני סכסוכים תיעשה רק במזכירות, ואין לפנות אל המפקח במישרין. אופן הגשת התביעה התביעה תוגש בלשכת המפקח שבה רשום הבית המשותף שנתגלע בו הסכסוך. בתביעה יצויינו הפרטים הבאים: · שמו, מספר זהותו, כתובתו המלאה ומספר טלפון של התובע ומען להמצאת מסמכים המיועדים לתובע. · שמו, מספר זהותו ומענו של הנתבע. · תיאור תמציתי של הבית המשותף שבו נתגלע הסכסוך: כתובת הבית, מספר גוש וחלקה, מספר המבנים בבית, מספר הדירות בכל מבנה, מספר הכניסות. · תיאור העובדות שעליהן מסתמך התובע: · בתביעות כספיות (סעיף 58 לחוק) יש לצרף פירוט של החוב הנתבע לתקופת התביעה לפי סוגי הוצאות וחודשים וכן פירוט חלקו היחסי של הנתבע בכל הוצאה והוצאה. · נימוקי התביעה לרבות נימוקים משפטיים. · הסעד שמבקש התובע. כתב התביעה יהיה חתום ע"י התובע ואם התובע הוא הנציגות ע"י חברי הנציגות ויוגש בשני העתקים ועותק נוסף עבור כל נתבע. אל התביעה יצורפו המסמכים הבאים: · נסח רישום הדירה או הדירות נשוא הסכסוך. · התקנון – כאשר התביעה מבוססת על תקנון מוסכם בין בעלי הדירות. · פרוטוקול מאסיפת בעלי הדירות בדבר מינוי נציגות, כאשר התביעה מוגשת ע"י הנציגות, וכן החלטת האסיפה הכללית על שיעור ההשתתפות בהוצאות של בעלי הדירות. · פירוט שטחה של כל דירה נשוא הסכסוך וסך כל שטחי הדירות בבית – בסכסוך לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין (לגבי תביעות כספיות בדבר אחזקה וניהול של הרכוש המשותף בבית שטרם נרשם כבית משותף). התביעה תישא כותרת כתב תביעה ותוגש מודפסת על גבי צד אחד של הגליון בלבד. כתב הגנה · נתבע שנדרש בהזמנה לדין להגיש כתב הגנה, יגיש תוך המועד הנקוב בהזמנה. · בכתב ההגנה יציין הנתבע את כתובתו להמצאת מסמכים והזמנות. · כל טענת עובדה בכתב התביעה שלא הוכחשה בכתב ההגנה במפורש, רואים אותה כטענה שמודים בה. · כתב ההגנה ישא כותרת כתב הגנה ויודפס על גבי צד אחד של הגליון בלבד. · כתב ההגנה יוגש ב- 2 עותקים ועותק אחד לכל תובע. אגרה לא תתקבל תביעה אלא אם שולמה בעדה אגרה. עובד הלשכה שנתמנה לכך יעיין בתביעה ויקבע את גובה האגרה ואופן תשלומה. גובה האגרה: · לתביעה כספית 2.5% מסכום התביעה אך לא פחות מ- 196 ¤ אגרת מינימום. (מעודכן ל-1.7.02). · לתביעת עשה, 398 ¤ לכל סעד מבוקש. (מעודכן ל-1.7.02). שיעורי האגרות מתעדכנים בהתאם לעדכונן בתקנות בתי משפט (אגרות). יש לברר בעת הגשת ההליך את שעור האגרה המעודכן. האגרה משולמת על ידי שובר תשלום או לפי הדרכת מזכירות הלשכה. רצ"ב דוגמאות כתב תביעה: תביעה לסעד כספי. תביעה למתן צו עשה. תדריך זה בא לסייע לציבור הפונים למפקח בעניני סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף. אין הוא מתיימר להורות, או לייעץ, בעניינים הקשורים לדיון גופו, והצדדים לא יהיו רשאים להסתמך עליו בעת הדיון. פרטים נוספים בקישור: המפקח על בתים משותפים
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תוספת בנייה על גג רעפים
תשלום היטל השבחה מאפשר העברת בעלות, ואופציה להגשת היתר, אך לא בהכרח- אישורו של ההיתר. את תקנה 2א' אפשר להפעיל גם אם הרכוש אינו מוצמד, אך יש תכנית בינוי ברורה שחלק מהשכנים כבר ביצעו: לדוגמא: אם השכן למעלה כבר היה בונה, או אם היית יכול לבנות על התוספת שבנה השכן מק"ק. לעיתים מספר שכנים יוזמים בנייה בחזית/ עורף הבניין, ואז לוועדה יותר "קל" להפעיל את התקנה. במקרה שלך- המצב יותר "מעורפל". קשה לי להאמין שהעירייה תסכים להפעיל את תקנה 2א'.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתוספת בנייה על גג רעפים
שלום, ראשית לא ברור מדוע שילמת היטל השבחה בעת הקנייה. ע"פ החוק- היטל ההשבחה חל על המוכר. ההיטל נגבה בעת העברת בעלות בשל זכויות בנייה שהתווספו לתב"ע, ויש לבדוק מדוע נעשה תשלום, בזמן שהגג כלל אינו מוצמד לדירה. ממליץ להתייעץ עם עו"ד מקרקעין לבירור הסוגייה הזו. במידה והגג אינו מוצמד, יש לזכות ב- 75 אחוז תמיכה מהשכנים. החתימה שלהם נעשית ע"ג בקשת ההיתר. רצוי לבצע הצמדות, באם אפשר, ואז פתוחה הדרך לקבל היתר גם ללא השגת רוב זה (תקנה 2א'). העובדה שהשכן למטה בנה בק"ק אינה משפיעה על זכותו להתנגד.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאחריותו של וועד בית
וועד הבית יכול להתנגד לשלם לך, ואתה יכול בתגובה לפנות לאגודה לתרבות הדיור, במידה ואתם חברים בה. אם לא, פתוחה בפניך האפשרות להחליף את התריס, (לצלם קודם) ולקזז את התשלום. אני לא יודע עד כמה זה חוקי, אבל זה יעיל מאוד, מנסיון. אל תשכח להוציא לוועד מכתבים מסודרים בעניין. הדרך החוקית, לדעתי, היא להמשיך לשלם ולתבוע את הוועד בבית הדין לתביעות קטנות. הוועד מצידו אמור לתבוע את הקבלן.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: חתימה על היתר- הנדסאי אדריכלות
שלום, הנדסאי אדריכלות יכול לחתום על בקשה להיתר בניה למבנה עד ארבע קומות ועוד חדר על הגג. סה"כ- 11 מ' גובה מבנה, ובתנאי שמפתחי המבנה בין עמוד לעמוד לא יעלו על שישה מטר. זה נכון לגבי בניין חדש, וגם לגבי תוספת בניה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: כיסוי חלון אנגלי
שלום, לא הבנתי אם החלון שייך למבנה בבעלותך. אם כן- אין בעייה, כל עוד הכיסוי לא יקרוס תחת משקל אדם. אם החלון שייך למרתף של מישהו אחר- יש לקבל אישורו- כי אתה מונע ממנו אור ואוויר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמגרש לבניה לצורך השכרה
שלום, כאשר קונים מגרש יש לברר היטב את אפשרויות הבניה בו מבעוד מועד, ע"מ לא להתקל ב"שוקת שבורה". את זכויות הבניה מקבלים מהוועדה המקומית תמורת תשלום של 165 ש"ח. תתייעץ עם אדריכל לגבי הזכויות ותוודא שהן מתאימות לתכנית הכלכלית שלך. אני מצרף לך קישור למדריך המלא: בנייה למגורים, המכיל שפע עצות לגבי בחירת המגרש, תהליך התכנון ותהליך הבניה. אתה מוזמן להתייעץ איתי בכל שלב.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מהנדס רשום/ רשוי- מי רשאי להגיש היתר בניה?
שלום, על פניו נראה כי עיריית באר שבע אינה נוהגת ע"פ חוק המהנדסים והאדריכלים. לפי התוספת הראשונה לחוק, מותר להגיש בקשת היתר בניה ל"מבנה פשוט" לגורמים הבאים: (א) מהנדס או אדריכל, לפי הענין – הרשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים במדור להנדסה אזרחית או ארכיטקטורה; (ב) הנדסאי שבידו אישור מאת מנהל המכון הממשלתי להכשרה טכנולוגית שבמשרד העבודה והרווחה כי הוא רשום בפנקס ההנדסאים המתנהל במכון, במדור בניה או ארכיטקטורה. כלומר: מהנדס רשום: יכול להגיש מייד עם רישומו בפנקס המהנדסים והאדריכלים- בקשה למבנה פשוט (עד 4 קומות). לאחר שלוש שנות נסיון, ניתן להגיש בקשה ל "מהנדס רשוי- מדור בניה", ואז מותר להגיש בקשת היתר בניה למבנים ללא הגבלת גובה. פנה במכתב רשמי ליועץ המשפטי של הוועדה, עם עותק ליועמ"ש של המחוזית. צרף את לשון "תקנות המהנדסים והאדריכלים" תוספת ראשונה. בקש תגובה דחופה כי פרנסתך ופרנסת אחרים נפגעת. אנא ספר לנו את התוצאות. תודה ובהצלחה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבניית טאבון- לבני שמוט
שלום, ראשית, סליחה על האיחור במתן התגובה, ההודעה "ברחה" איכשהו מעיני. מקווה שהתגובה שלי תעזור בכל זאת להבנת אופן בניית קמינים/ טאבונים. מהו הסלע המתאים לבניית טאבון? אם נביט אחורה, נראה כי התרבות העתיקה השתמשה לצורך כך בסלעים "קשים". סלעים אלה נקראים סלעים "נארים". הסלע הנארי עמיד יותר בפני בלייה (ארוזיה). שכבת הסלע הנארית נוצר מעל לסלע קרטון, בעקבות עלייה של מלחים מומסים. המים אשר מתנדפים, משאירים מינרלים המצטברים לשכבת סלע קשה. כיום משתמשים בלבני שמוט. אלה לבנים קלות במיוחד העמידות בטמפ' גבוהות ומתאימות במיוחד לבניית קמינים וטאבונים. ישנם ספקים רבים, המציעים גם תחליפים (ראה גוגל "אבני שמוט"). לגבי "אבנים משתלבות" מסיליקט. יש בהן מרכיב גבוה של חרס והן "אפויות" בחום גבוה, אשר מעניק להן תכונות מתאימות לכאורה. אילו היית בדואי לבטח היית מסתפק בהן או גם באדמת חרס שהתקשתה בשמש. לגבי פיצוצים והשתחררות חומרים רעילים: קשה לי להאמין, אבל זו שאלה שצריך להפנות למעבדה. לא הייתי מהמר, הייתי רוכש כמה אבני שמוט. אגב, יש להדביק את הלבנים בעזרת מלט מיוחדהמכיל צמנט העמיד בפני חום.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשינויים בממ"ד/ חדר בטחון
אם כך, כפי שכתבתי, יש להפנות שאלה עקרונית לפורום באתר פיקוד העורף. האם ניתן לבטל חדר בטחון אשר אינו ממלא את ייעודו ע"פ תקנות ההתגוננות הנוכחיות בשל התיישנות התכנון שלו (תוכנן בשנת____)? יהיה מעניין… תעדכני אותנו.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: התנגדות לבניה
חסימת אוויר ו/או אור שמש : אלה הן הסיבות השכיחות ביותר להגשת התנגדות. עם זאת, אני חייב לומר לך כי עמדת הוועדות היא בעד פיתוח והגדלת מבנים ישנים (ולכן הן מקדמות תוכניות בינוי ותב"ע כאלה). הרעיון הוא לשפר את איכות החיים של כולם, ולמשוך אוכלוסייה חזקה לאיזור. בייחוד אמורים הדברים לגבי בניית ממד"ים לשיפור הבטחון (או תחושת הבטחון…). העובדה שאתה בוחר "להישאר מאחור" איננה יכולה "לתקוע" את שאר הדיירים. קח את זה בחשבון. נסה להתאמץ, לזרום איתם, ואיכות החיים שלך יוערך דירתך יעלו, אני מקווה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהתנגדות לבניה
אכן, בעת החתמת בעלים השותפים בנכס המשקל זהה בין השכנים השונים, ואין חשיבות למיקום דירת השכן. בכל מקרה, גם אם יש רוב- עדיין פתוחה בפניך לשלוח התנגדות מסודרת לוועדה המקומית, כפי שתיארתי קודם.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com