ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
Re: הרחבת פתח / דלת של חדר ביטחון
שלום, כתבת: "לפי האדריכל אין פגיעה בבניין כלל ולא בביטחון הדיירים האחרים שרוצים לעשות שימוש בכל זאת בחדר הביטחון."- האם מדובר ברכוש המשותף לשאר הדיירים? במידה ומדובר ברכוש פרטי שלך: בעיקרון הנושא הוא באחריות פיקוד העורף- והם אמורים לתת לך תשובה. ניתן להתייעץ (גם בעילום שם) בפורום באתר פיקוד העורף. הייתי מהמר שהתשובה תהיה שלילית, כמובן.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comפרסום הקלה- מכתב רשום
שלום, ע"פ החוק יש צורך במכתב רשום, ויש לפרסם, בנוסף לעיתון גם בשטח עצמו: יש להדביק מודעה ברורה בחזית הבניין נשוא ההקלה, וכן בחזית שני הבניינים הסמוכים. מבקש ההיתר וההקלה חתם על הצהרה משפטית כי כך עשה, (ראה טפסים- היתר בניה) ואם תעביר הצהרות ממך ומהשכנים שזה לא בוצע- ההיתר יבוטל, ויש פה גם עניין פלילי.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: קבלת היתרי בניה מהעירייה
לגבי ממ"ד- אם אין למטה ממ"ד- תהיה חייב כנראה לעשות חדר עם שיפורי מיגון, כי ממ"ד יהיה כבד מדי. פטור מלא לא תקבל כנראה. תתייעץ עם האדריכל (הזול מאוד) שמצאת….
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתואר: אדריכלות
שלום, לצורך עבודה בתור אדריכל מספיק תואר ראשון בארכיטקטורה, או תואר הנדסאי במכללה. תואר ההנדסאי מאפשר לתכנן רק "מבנה פשוט" עד ארבע קומות ובמפתחים של עד שישה מטר. תואר ראשון ניתן ללמוד באונ' ת"א, בצלאל ירושלים, הטכניון, ו- ויצו חיפה. להלן אינדקס: מכללות, אוניברסיטאות ומוסדות לימוד. איפה כדאי?… אתה רוצה שיתבעו אותי?… האמת היא שאין לי דעה מסויימת. לכל מקום חסרונות ויתרונות.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: הנחה על מס ארנונה
שלום, מתוקף התקנות של משרד הפנים- לרשות המקומית ניתנת גמישות מסויימת בהקלות ארנונה ע"מ לסייע לה לפתח איזורים "מועדפים" שבתחומה. ניתן לפנות למרכז לשלטון המקומי, או לנציב הציבור במשרד הפנים לקבלת פרטים נוספים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: קבלת היתרי בניה מהעירייה
שלום, לגבי המפה זה חובה. ממליץ לך לבדוק בתיקי העירייה מי המודד שכבר עשה שם מדידות, ולפנות אליו לבקשה לעדכון. זה יהיה זול יותר מלפנות למודד חדש. תוקפה של מפה – שישה חוד' בלבד. קח אדריכל, בקש ממנו שיתכנן גם את החלוקה הפנימית- זה כלול במחיר. מעצב/ת פנים (לא חובה)- אחראי/ת על הגימורים: סוג הרצפה, מטבח, צבע, אבזרי תאורה וכד'. קרא במאמר הבא: הכל כל היתרי בניה . כולל נושא חתימות שכנים. במקרה שלך, היות וכבר בוצעו הרחבות קשה לראות קשיים, גם אם תהיה התנגדות. ניתן לשנות את החלוקה הפנימית, בתנאי שהממ"ד שיוסף יהיה לפחות 70% על הממ"ד מלמטה (נדרש ממ"ד מתוספת של 12 מ"ר ומעלה), ובתנאי שהחלונות החיצוניים לא יפגעו במראה האסטתי של המבנה, כפוף לשיקול דעתו של מהנדס הוועדה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: אגרת בניה- תוספת בניה/ בניה חדשה
הבנתי. אם הייתי מהנדס העירייה הייתי מסתפק בשינויים גראפיים בתכנית תיקונים שתוגש לקראת אישור האכלוס מטעם העירייה, ובחישובים סטאטיים של התקרה שנבנית במקום זו שנהרסה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאגרת בניה- תוספת בניה/ בניה חדשה
שלום, אכן קיים עיוות בדרישה של העירייה לתשלום אגרות לתוספות בניה: אם במהלך השיפוץ הורסים מבנה קיים, ובונים חדש תחתיו- משלמים אגרות מלאות על הבנייה החדשה, בלי קיזוז על השטח שנהרס. יש כאן טעם לפגם: הרי שולמו אגרות בנייה בזמנו על המבנה הישן! למה אין קיזוז? לשר הפנים פתרונים (ואני לא בטוח שזה יעמוד במבחן בג"צ). הפתרון של עמישראל: להשאיר כמה קירות ישנים ואת התקרה הישנה בתכנית החדשה כדי שהבניה תיחשב כ"תוספת בניה" ואז יקחו מאיתנו אגרות רק על המטרים שנוספו למבנה. בפועל- הורסים הכל (ואומרים שנהג השופל לא היה מספיק רגיש…) ובונים מחדש. זה מוכר לי מקרוב כמתכנן. בד"כ הפקחים "בולעים" את זה, כי הם מבינים עניין בסה"כ. במצב אליו הגעת אין מנוס מלהתעקש שזה קרה בטעות, לקחת עו"ד, לקחת הצהרה על טעות מהקבלן, חוות דעת מהקונסטרוקטור לגבי התקרה שנפלה- ולהגיש מחאה רשמית, תוך איום בפנייה לבית המשפט ולמבקר המדינה. בכל מקרה- להתעקש כי חוסר הקיזוז בגין המבנה ההרוס אינו עומד בנורמות שלטוניות. אולי זה יעזור, ומנסיוני המר- אולי גם לא. אגב, לשאלתך- אם נשארו 4 קירות אבל מורידים את התקרה- זה כבר לא נחשב כתוספת בעיני הרשויות.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: -תכנית מתאר – תגובת הועדה שימושים מותרים
הי יוסי. אני חושב שהגיע הזמן להתייעץ עם עורך דין העוסק במקרקעין. מדובר בכפל תכניות, כפל זכויות, והתעקשות של הוועדה על אחת מהן (דווקא על התכנית הישנה, כפי שהבנתי). אין ביכולתי כרגע לנתח את התב"עות, כפי שביקשת, וגם לא הייתי רוצה שזכויותיך יפגעו בשל טעות. במקומך הייתי ממליץ ללקוח לערב מיד עו"ד, ולפנותבדרישה מנומקת להבהרה מצד היועמ"ש של המחוזית. בהצלחה!
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהגדרת מרתף
שלום, עלית על נקודה מעניינת. ההגדרה של "מרתף" בחוק סובלת מהזנחה. הנושא עלה אף בדו"ח אשר הוכן לבקשת וועדת החקירה לאסון ורסאי- ראה: טעויות וסתירות, חוק תכנון ובניה. עם, זאת, נהוג בפסיקה להגדיר מרתף ע"פ תקנות חישוב שטחים/ סטייה ניכרת: "מרתף" – חלק מבנין שחללו בין רצפתו ותחתית תקרתו נמצא כולו או רובו מתחת למפלס פני הקרקע המקיפה אותו, או מתחת למפלס כביש או מדרכה הנמצאים במרחק אשר אינו עולה על 1.50 מטר ממישור הקיר החיצון שלו; כמו כן, שגובה תחתית תקרתו אינו עולה ב-120 ס"מ על הגובה הממוצע של פני הקרקע המקיפה אותו. (נערך ב 24/5/15) תכנית המתאר המקומית תקבע אם ניתן לתכנן מרתף, מה יהיה יחסו לאחוזי הבניה (קיבולת הבניה, כפי שכתבת) ומה יהיו יעודיו. בעיקרון שטחי המרתף ייחשבו כשטחי שירות, כל עוד גובהו לא עולה על 220 ס"מ (ובמקומות מסויימים אין כל הגבלה), וכל עוד אינו משמש למגורים. כך גם חיובי הארנונה. בניית מרתף אכן מגדילה את העלויות בשל הצורך לחפור, לאטום, ולצקת קירות מבטון מזויין בקירות התומכים. אחזקתו לאורך זמן יקרה בשל בעיות איטום ואיוורור. ובכל זאת: בעידן הנוכחי בו "כל מטר שווה זהב" יזמים רבים מצאו כי משתלם וכדאי לבנות מרתף, לכל ייעוד שהוא.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחתימות שכנים- ממ"ד
שלום, ע"פ חוק המקרקעין דרוש רוב של שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף לצורך תוספת בנייה רגילה, ושישים אחוז מהדיירים לצורך תוספת המכילה ממ"ד בלבד. ייתכן כי הוספת המרפסות תגרום לרשויות לבקש רוב של שלושה רבעים, במקרה זה. ע"פ החוק מותר לדיירים להגיש בקשה להיתר גם ללא רוב זה, ואז נשלח מכתב רשום לכ"א שלא חתם, עם מתן הזדמנות להתנגד עניינית. את כל השיקולים שכתבת (אור, אוויר) תוכל לכתוב בהתנגדות, ותוכל להיעזר בחוו"ד של אדריכל. בכל שכונה אמורה להיות תכנית בינוי להרחבת בניינים, אשר קובעת היכן ימוקמו התוספות (כולל ממ"ד) ביחס למבנה הקיים. ניתן לעיין בתכנית זו בוועדה המקומית, ולבקש ייעוץ ממהנדס הוועדה. זו זכותכם.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comזה תקף גם ברמה הקיניינית
הוועדה מוסמכת לדחות התנגדות קניינית, אם אינה עומדת במבחן משפטי. מותר לשכן לעשות מה שהוא רוצה. הוא יכול גם לפנות לבג"צ או לאחמניג'אד. השאלה היא מה אומר החוק- יש בפירוש תקנה שמאפשרת לשכן להשמיע התנגדותו התכנונית/ קניינית באופן מסודר לוועדה אז מה הבעייה? תן לו להתנגד! ברגע שהוועדה תדחה את התנגדותו גם אם הוא יגיע אח"כ לבג"צ- מוסדות המדינה יפעלו ע"פ אותם פרמטרים שיוויוניים שקבעה הוועדה המקומית.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר בניה לממ"ד- התנגדות שכנים
החוק מאפשר לך להגיש בקשה להיתר, תוך נסיון להחתים את השכנים. אם לא הצלחת- עדיין אפשר להגיש את הבקשה. סדר הפעולות: 1. מוציאים מכתב לשכנים, ומודיעים על הכוונה לבקש היתר. 2. מכינים בקשה ומנסים להחתים שכנים עליה. 3. גם אם לא משיגים את הרוב הדרוש לחתימה על תוספת בניה (לפי חוק המקרקעין) עדיין ניתן להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה בקשה להיתר. 4. יש לדרוש במקרה כזה מהוועדה הפעלת תקנה 2א' אשר קובעת כי במקרה התנגדות יישלחו לשכנים הודעות רשומות המאפשרות להם להתנגד באופן מסודר. 5. כל התנגדות תישקל באובייקטיביות, ע"פ פרמטרים תכנוניים וציבוריים ולא תתאפשר צרות עיין או נקמה בין שכנים, או התנגדות שאינה רלוונטית לשיקולים אדריכליים. נכון, תמיד קיים סיכוי שהתנגדות מסויימת תתקבל, אבל אלה החיים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאי הסכמת שכנים- יש פתרון!
שלום, גם אם לא משיגים את הרוב הדרוש לחתימה על תוספת בניה- 75%, עדיין ניתן להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה בקשה להיתר. יש לדרוש במקרה כזה מהוועדה הפעלת תקנה 2א' אשר קובעת כי במקרה התנגדות יישלחו לשכנים הודעות רשומות המאפשרות להם להתנגד באופן מסודר. כל התנגדות תישקל באובייקטיביות, ע"פ פרמטרים תכנוניים וציבוריים ולא תתאפשר צרות עיין או נקמה בין שכנים שאינה רלוונטית לשיקולים אדריכליים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comממ"ד- היתר בניה
פונים לוועדה המקומית לתכנון ובניה (יושבת בעירייה). קח אדריכל, אתה חייב, וגם קונסטרוקטור. קבל מהאדריכל הסברים, או קרא כאן במאמר על היתר בניה. בהצלחה! אם יש בעיות עם השכנים- תוכל לקבל פה שוב יעוץ.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com