ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
חתימות שכנים- ממ"ד
שלום, ע"פ חוק המקרקעין דרוש רוב של שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף לצורך תוספת בנייה רגילה, ושישים אחוז מהדיירים לצורך תוספת המכילה ממ"ד בלבד. ייתכן כי הוספת המרפסות תגרום לרשויות לבקש רוב של שלושה רבעים, במקרה זה. ע"פ החוק מותר לדיירים להגיש בקשה להיתר גם ללא רוב זה, ואז נשלח מכתב רשום לכ"א שלא חתם, עם מתן הזדמנות להתנגד עניינית. את כל השיקולים שכתבת (אור, אוויר) תוכל לכתוב בהתנגדות, ותוכל להיעזר בחוו"ד של אדריכל. בכל שכונה אמורה להיות תכנית בינוי להרחבת בניינים, אשר קובעת היכן ימוקמו התוספות (כולל ממ"ד) ביחס למבנה הקיים. ניתן לעיין בתכנית זו בוועדה המקומית, ולבקש ייעוץ ממהנדס הוועדה. זו זכותכם.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comזה תקף גם ברמה הקיניינית
הוועדה מוסמכת לדחות התנגדות קניינית, אם אינה עומדת במבחן משפטי. מותר לשכן לעשות מה שהוא רוצה. הוא יכול גם לפנות לבג"צ או לאחמניג'אד. השאלה היא מה אומר החוק- יש בפירוש תקנה שמאפשרת לשכן להשמיע התנגדותו התכנונית/ קניינית באופן מסודר לוועדה אז מה הבעייה? תן לו להתנגד! ברגע שהוועדה תדחה את התנגדותו גם אם הוא יגיע אח"כ לבג"צ- מוסדות המדינה יפעלו ע"פ אותם פרמטרים שיוויוניים שקבעה הוועדה המקומית.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר בניה לממ"ד- התנגדות שכנים
החוק מאפשר לך להגיש בקשה להיתר, תוך נסיון להחתים את השכנים. אם לא הצלחת- עדיין אפשר להגיש את הבקשה. סדר הפעולות: 1. מוציאים מכתב לשכנים, ומודיעים על הכוונה לבקש היתר. 2. מכינים בקשה ומנסים להחתים שכנים עליה. 3. גם אם לא משיגים את הרוב הדרוש לחתימה על תוספת בניה (לפי חוק המקרקעין) עדיין ניתן להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה בקשה להיתר. 4. יש לדרוש במקרה כזה מהוועדה הפעלת תקנה 2א' אשר קובעת כי במקרה התנגדות יישלחו לשכנים הודעות רשומות המאפשרות להם להתנגד באופן מסודר. 5. כל התנגדות תישקל באובייקטיביות, ע"פ פרמטרים תכנוניים וציבוריים ולא תתאפשר צרות עיין או נקמה בין שכנים, או התנגדות שאינה רלוונטית לשיקולים אדריכליים. נכון, תמיד קיים סיכוי שהתנגדות מסויימת תתקבל, אבל אלה החיים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאי הסכמת שכנים- יש פתרון!
שלום, גם אם לא משיגים את הרוב הדרוש לחתימה על תוספת בניה- 75%, עדיין ניתן להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה בקשה להיתר. יש לדרוש במקרה כזה מהוועדה הפעלת תקנה 2א' אשר קובעת כי במקרה התנגדות יישלחו לשכנים הודעות רשומות המאפשרות להם להתנגד באופן מסודר. כל התנגדות תישקל באובייקטיביות, ע"פ פרמטרים תכנוניים וציבוריים ולא תתאפשר צרות עיין או נקמה בין שכנים שאינה רלוונטית לשיקולים אדריכליים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comממ"ד- היתר בניה
פונים לוועדה המקומית לתכנון ובניה (יושבת בעירייה). קח אדריכל, אתה חייב, וגם קונסטרוקטור. קבל מהאדריכל הסברים, או קרא כאן במאמר על היתר בניה. בהצלחה! אם יש בעיות עם השכנים- תוכל לקבל פה שוב יעוץ.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comומה עם ארנונה?
לא, אין הבדל בגובה הארנונה אם יש או אין למבנה טופס 4, כל עוד אתה גר במבנה. ניתן לקבל פטור זמני אם לא גרים בו.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comטופס 4- רווח והפסד
שלום, שימוש במבנה ללא אישור לחיבור תשתיות של הוועדה המקומית (טופס 4) הנו בניגוד לחוק התכנון והבניה. יתרונות (לכאורה): ניתן להיכנס למבנה בלי לסיימו, בלי לסדר חניות, בלי פיקוח הרשויות על חריגות שאולי בוצעו בשטח. חסרונות: מעבר לסכנה הברורה הכרוכה במגורים במבנה שלא עבר פיקוח על הבטיחות שבו (מעקות, חשמל וכד') מי שעושה זאת חשוף לתביעות הן מצד הרשות והן מצד ג' אשר עלול להיפגע. לדוגמא: הדוור החליק במדרגות הכניסה- חס וחלילה- גם אם יש לכם ביטוח תאונות חברת הביטוח תתנער מכם כי לא הודעתם לה שאין טופס 4. במקרה של פגיעה חמורה (חו"ח) אתם תפסידו את המכנסיים. מבחינת הרשויות- הם יקחו ארנונה גם אם תקים שלא כחוק מגדל אייפל על השטח, ויגבו ממך כספים ע"פ החוק גם אם יצא צו הריסה על המבנה. הייתי ברור?
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: פטור מבניית ממ"ד
שלום, ההרחבה בוצעה ללא היתר?
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comממ"ד על גג?
שלום, קשה להאמין שקונסטרוקטור יאשר עומס כזה על גג. יותר הגיוני: בניית חדר עם שיפורי מיגון, שגם הוא מקובל על הג"א במקרה כזה. אם הגג מוצמד לדירה- לא צריכה להיות בעייה של חתימות שכנים, גם יהיו התנגדויות- הוועדה תתן למתנגדים הזדמנות לנמק- ותשקול (לא אמורה להיות בעייה). אם הגג לא מוצמד- חייב אישור של 75% מהדיירים ל"קניית" חלק מהגג.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: כדאי לפעול משפטית
לא, לא מוכר. חיפשתי גם ברשת- אין אזכור…
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתוספת בניה- בית משותף -בעלות
שלום, מדובר בשטח שלכם לכל דבר. לצורך העניין ניתן להכין תשריט חדש עבור הטאבו עם ההצמדות החדשות. ההתנגדויות לא רלוונטיות. כדאי ומומלץ להתייעץ עם עו"ד.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהאם טופס 4 הוא היתר אכלוס?
טופס 4 הנו טופס הסכמה של הוועדה לחיבור לתשתיות. בפועל, עורכת הוועדה בדיקות (חלקן בטיחותיות- כגון בדיקת מעקות) לפני מתן הטופס. במידה ונכנסים לגור ללא טופס 4 עוברים על החק, באופן שבו אם ח"וח תהיה תאונה למישהו בבית- לא יהיה ביטוח- גם אם יש לכם פוליסה, ויש גם אחריות פלילית על כל נזק שיגרם לצד ג'. אגב, כאשר מסיימים אחרי החיבור לתשתיות גם את פיתוח השטח- ניתן לקבל "תעודת גמר" אשר מאפשרת למכור את הבית בקלות אח"כ. בית ללא ת' גמר- יורד ערכו מחשש לליקויים הנוגדים את ההיתר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: התנגדויות שכנים
שלום, ביקור קצר בוועדה, תוך פגישה עם מהנדס הוועדה תבהיר את כוונות הבינוי בשכונה, (במידה ואין תוכנית בינוי ברורה לניצול האחוזים). בקשו מהמהנדס לצייר לכם על סקיצה איך הוא רואה את ההתרחבות. קחו בחשבון ממ"ד. ההתייעצות תפרגן לו, תתן לכם רעיונות, ותתן לכם יתרון בוועדה באם השכן יסרב לחתום.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comטופס 4 למבנה שלא קיים…
שלום, על פניו נראה לי שמדובר במצב מוזר משפטית. כי לפי החוק- לא ינתן טופס ארבע על מבנה שלא קיים לו היתר… כדאי לבדוק היטב בוועדה המקומית- אולי מתחבא שם היתר. אם אין- רצוי לערב אדריכל לפני הקנייה ע"מ שייתן חוו"ד- האם בכלל ניתן להוציא היתר בתב"ע הקיימת, או שצריך לעשות שינוי תב"ע לפני הגשת ההיתר- הליך ארוך ויקר. בקשו ממנו שיתייחס גם לתקינות הממ"ד- כי צריך לקבל פטור מהג"א.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comנראה אכן כי הועדה טועה
לפי הכתוב- התב"ע המאוחרת מבטלת את התב"ע הראשונה. הגיוני. אתה בטוח שהגוש והחלקה מופיעים בתקנון שלה? שלח לי למייל: info@architecture.org.il
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com