ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
Re: היתר: מחסן פלסטיק/ מרקיזה
שלום, לעניין היתר ל מחחסן פלסטיק: אכן צריך היתר ע"פ החוק, למרות שרשויות רבות אינן אוכפות זאת. לעניין בניית השכנים- אין קשר לתיק שרובץ עליך. הבעייה ידועה: על שכן מסויים התקבלה תלונה ועל אחרים לא. כל עוד לא התקבלה תלונה, רשויות רבות מעלימות עין מהחריגות ונהנות בינתיים מחיוב הבעלים בארנונה על אותן חריגות. לעניין מרקיזה מתקפלת: פסק דין מיום 26.2.1969 בערעור פלילי מס' 600/68 מדינת ישראל נגד אלי רונן בבית המשפט העליון עוסק בבניית סוכך ("מרקיזה") ללא היתר לפי חוק התכנון והבניה. להלן החלק הרלוונטי מפסק הדין: " יש לסמוך על מבחן השכל הישר, או ההגיון הבריא הפשוט של חיי המציאות… כאן אין לנו ענין לפירוש מונחים שאינם ברורים כל צרכם. נאמר בחוק בלשון שאינה משתמעת לשתי פנים כי "בנין" הוא, בין השאר, "דבר המחובר לו חיבור של קבע", והתקנת הסוכך מקיימת את התנאי הזה. למרות שאפשר, כמובן, גם לנתק את החיבור עם הבנין על-ידי חילוץ הברגים או שבירתם. " אגב, חוק התכנון והבניה מאשר את דבריו, ואינו מקל בקונסטרוקציה "מתקפלת".
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תוספת בניה- חתימת שכנים
שלום, ע"פ חוק המקרקעין דרוש רוב שכנים (75%). בעיקרון יש להחתים את כל הכניסות בבניין משותף. לעיתים הרשות המקומית יוזמת תכנית הרחבה כללית למבנה מסויים אשר נקראת "תכנית בינוי". אם היא כבר מאושרת- קל הרבה יותר לקבל היתר וקשה הרבה יותר לשכנים להתנגד. במקרים כאלו, ולא רק במקרים כאלו- ניתן פשוט לפנות ישירות לוועדה בבקשה להיתר- עם אותן חתימות שהשגתם. גם אם השגת פחות מ 75 % מהחתימות, ניתן [ע"פ פרשנות משפטית , ומנסיוני] לבקש מהוועדה המקומית לפעול ע"פ תקנה 2 א' – לשלוח בדואר רשום לאלה שלא חתמו בקשה לנמק מדוע פעלו כך. נכון, הוועדות אינן "אוהבות" להפעיל את התקנה הזו, אבל התעקשות שלי במקרה מסויים אכן עזרה וחייבתי אותם לפעול גם כשלא מולאו תנאי חוק המקרקעין. למעשה, עצם מתן אפשרות להתנגדות משלימה את האמור בחוק זה. במידה ויהיו התנגדויות- הוועדה תדון בנימוקים באופן רציונלי ותחליט.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מיסוי על שטח מקורה ללא רצפה
שלום, ע"פ חוקי תכנון ובניה כל שטח מקורה שנוצר עקב הבניה נחשב כשטח בנוי, בהתניות של גובה מינימאלי. אופי הרצפה אינו רלוונטי. הרשויות המקומיות מוסמכות לגבות בעבורו אגרות בניה וארנונה. זה נועד למנוע מצב שאנשים הופכים חללים ליחידות דיור. יש לבדוק עם הרשות המקומית אפשרות לסגירת החלל, או מילוי אדמה גננית עד לגובה שיהיה מקובל עליהם.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהצעת מחיר לתכנון אדריכלי
שלום, על מנת לקבל הצעת מחיר יש לבנות פרוגרמה של הצרכים המבניים. אני ממליץ לשכור אדריכל למשימה מוגבלת: הקמת פרוגרמה. המחיר המומלץ- סביב 300 ש"ח לפגישה בת שעה וחצי. כמות פגישות- לפי צורך, כולל סיור בפנסיון קיים. בקשי יעוץ מהאדריכל לגבי תהליך הרישוי הצפוי בשטח עליו את מתעתדת לבנות. האם ניתן בכלל? האם התב"ע מאפשרת זאת? מה האישורים שצריך להמציא (משרד הבריאות, איכות הסביבה, שירותים וטרינריים, כיבוי אש וכד')? לאחר ביצוע הפרוגרמה תוכלי לקבל הצעות מאוד מדוייקות הן מהאדריכל עצמו והן מאדריכלים אחרים. בהצלחה!
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהתנגדות- תב"ע
שלום, ע"פ החוק ניתן להגיש התנגדות מנומקת היטב, בכתב, לוועדה המחוזית. במידה וההתנגדות נדחית בנימוקים לא עניניים ניתן לפנות לבית המשפט ולהוציא צו מניעה. ממליץ שתוכן חוות הדעת ע"י אדריכל, שמאי ותוגש ע"י עורך דין המתמחה במקרקעין. כדאי לארגן יחד כמה שיותר תושבים נפגעים. בשלב א' פנו רשמית לוועדה המחוזית ובקשו לוח זמנים לסיום התב"ע, ובקשו להגיש התנגדות. בהצלחה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: היתר בנייה- מידע מועיל
שלום, בוודאי. כל סוג של בניה מחוייב בהיתר. אפילו אוהל או קראוון שעומד יותר משלושה חודשים בשטח… יש המון דברים שעליכם לדעת. מצרף לכם קישור למדריך בנה ביתך באתר זה. בין שאר הדברים המעניינים יש שם גם פרק העוסק בהיתר הבניה. אם יש שאלות נוספות לאחר הקריאה- בשמחה. בהצלחה!
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: הקלות/ חישובי שטחים/ סטייה ניכרת
אם כך, יש לפנות (במכתב רשום) ישירות ליועץ המשפטי של הוועדה על מנת לבדוק האם בוקשה בכלל הקלה, ועל מנת לוודא את דברי האדריכל. אפשר לצטט את לשון החוק.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהקלות/ חישובי שטחים/ סטייה ניכרת
גם אם מדובר בחיפה, עדיין מדובר במדינת ישראל. לשון התקנות ברורה. ניתן לקבל הקלה של 5% בשטחי בניה בגין מעלית. יש לשים לב כי החוק מדבר על הקלה כזו רק בתכניות בניין עיר אשר אושרו/ נכנסו לתוקף לפני 1989. תקנות תכנון ובניה: הקלות/ חישובי שטחים/ סטייה ניכרת
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהקלה עבור מעלית
שלום, בקובץ התקנות: (ראה) חישובי שטחים כתוב במפורש שתינתן הקלה עד 5% למעלית. לא ידוע לי על שינוי בתקנה הזו. היא עדיין מופיעה גם באתר של מחלקת ההנדסה בירושלים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשכר טרחה- שינוי תב"ע
שלום, שכר הטרחה משתנה ממתכנן למתכנן וע"פ הקושי הספציפי באישור השינוי המבוקש. השכר יכול לנוע מ-12,000 ש"ח ויותר. קחו בחשבון תשלום היטל השבחה, אגרות ופרסומים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: קוטר צנרת מים דירתית/ מד מים
שלום, זה אמור להיות כך: מהרשת העירונית זה 2" צול עד למד מים ראשי. אחרי מד מים ראשי אמור להיות 1" אשר מחלק למספר כניסות מים, ואז מעבר ל 3/4 עד כניסה לחדרים רטובים, ומעבר אחרון ל 1/2 צול עד לכל נקודה. זאת החלוקה בגדול. לידיעתך: יש לבצע קו 3/4 צול ישיר לדוד, קו נפרד למטבח / חדרי מקלחת. בשום פנים לא בטור על מנת למנוע נפילות לחץ מים. התשובה באדיבות: Master Plumbing
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: פרט גג רעפים
בבקשה: _main.asp?id=69
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשינוי תב"ע- שטחי שירות/ מסחר
שלום, שטח הממ"ד מחושב כשטח שירות. לאחרונה הוגדל שטח זה ל 12 מ"ר ברוטו (9 נטו מידות פנימיות), אך אני מאמין כי ההיתר של הבניין שלך ניתן עם שטח שירות מקסימאלי של 7 מ"ר לממ"ד (5 נטו). שטח השירות שייך כמובן לדייר. בדוק זאת בקבלת קהל בוועדה המקומית. אבל אין קשר בין שטחי השירות האלה לבין אופציה להעברתם או שימוש בהם במקום אחר. אלה שטחים קבועים המוצמדים לכל דירה. מה שכן- יכול להיות שבבקשה המקורית צוינו שטחי הממ"דים בטעות כשטחים עיקריים. במקרה כזה, ניתן לבצע שינוי בהיתר- לקבוע כי אלה שטחי שירות- ואז "מתפנים" השטחים העיקריים שנכנסו בטעות להיתר הקודם- לבניה חדשה. ובכל זאת, על מנת לבנות שטחי מסחר- צריך להיות בתב"ע איזכור מפורש לשטחי מסחר. אם יש איזכור- יהיה לקבלן קל יחסית להשיג היתר. אם אין- יהיה לו קשה מאוד- כי אז הוא צריך לעשות "שימוש חורג" או לשנות תב"ע- דבר שנדרשת לו הסכמתכם. בכל מקרה, גם אם השטח בק"ק רשום ע"ש הקבלן, והתב"ע מאפשרת לו לבקש היתר חדש- הוא זקוק לחתימתכם על מנת לקבל תהליך רישוי "חלק". אם תתנגדו, למשל בתואנה של רעש מהמסחר הצפוי- יש סיכוי רב שיהיו לו קשיים רבים לקבל היתר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מעקה למרפסת/ בגינה
אני מחזיר אותך לתשובתי הראשונה: זכותה של הוועדה לדרוש היתר על כל אלמנט בנוי, כולל פיתוח שטח, כולל אלמנט מעץ.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: חתימות שכנים – תקנה 2א'
עצם העובדה שהוועדה (רשות ממשלתית ציבורית, עם נציגי ציבור) הולכת לדחות את התנגדותם הלא עניינית, כבר מביאה אותך צעד קדימה ביתרון עליהם במידה ויחליטו לפנות למפקחת. בוודאי שהטיעון שלהם חייב להיות ענייני.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com