ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
זכויות בניה/ אחוזי בניה- תכניות סותרות
הוועדה המחוזית, באמצעות הוועדה המקומית היא הזרוע השלטונית אשר חוקיה קובעים. מנהל מקרקעי ישראל איננו גוף תכנוני, אלא הבעלים. למרות זאת, התב"ע המקלה משנת 82' המצוייה באתר המנהל- הגיעה לשם ממקור חוקתי כלשהו. תקרא אותה, ובדוק אם כתוב בה שהיא מבטלת הוראות תב"ע קודמות. במידה וכן- יש לפנות במכתב רשום, עדיף מטעם עו"ד, ליועמ"ש של הוועדה המקומית, עם העתקים ליועמ"ש של המחוזית ושל המנהל ולבדוק מדוע התב"ע הזו אינה תקפה על המגרש הנ"ל, למרות שהגוש והחלקה המסויימים – אכן מופיעים בתקנון שלה. בקיצור- יש לבדוק מה מקור העיוות, ואיזו תכנית תקפה על הקרקע. זה מצב מוזר, אך לא בלתי אפשרי במדינתנו. אגב, בעבודתי על שינוי תב"ע על פיצול נחלה בדרום נתקלתי במקרה בו דווקא המנהל היה זה שטעה ביחס לזכויות הבניה (לרעת המתיישב), וסירב לחתום… שנה וחצי אח"כ, תוך מריטת שערות הצלחתי להשיג את הבנתו וחתימתו.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comכדאי לפעול משפטית
ע"פ לשון החוק, כל תב"ע אשר פורסמה לפני 1989 נהנית מההקלה הזו. תאריך פרסום התב"ע מופיע עליה. לא מצאתי איזכורים לביטול ההקלה. כדאי לפעול משפטית. אשמח באם תיידע אותנו בתוצאות ההליך.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתכנית מתאר/ תב"ע/ תקנון- מי קובע?
שלום, אחוזי הבניה ומספר היח"ד מצויינים באופן מדוייק בתקנון התב"ע המצוי בוועדה המקומית והמחוזית. אינני מכיר את המושג המשפטי "תקנות הבניה של המושב" כלשונך. במקרה וחל בילבול כלשהו, אני ממליץ לשלם 165 ש"ח לוועדה המקומית ולקבל דף מידע רשמי לצורך התכנון. דף זה מחייב את המדינה, ופעולה שלה בניגוד אליו יכולה לגרור אותה לתביעה מצד המתכנן או המתיישב. במידה ובמושב קיים תקנון פנימי הנוגד את הנחיות התב"ע- מדובר בסתירה מהותית ובפגיעה אפשרית בבעלי הזכויות. במקרה זה יש לשקול בירור משפטי עם היועמ"ש של המושב.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comזה נוגד את האמור בחוק
כמו שאמרתי: לשון החוק ברורה, והחוק תקף בכל חלקי המדינה. אם התב"ע נעשתה לפני 89' הם מחוייבים לנהוג כלפיך כמו שנוהגות כל הוועדות כלפי כל האזרחים במהלך השנים- לאפשר הקלה. או- שיתקנו את החוק. עם כל הכבוד לוועדת הערר הם עדיין לא הכנסת. ממליץ על מכתב ליועץ המשפטי של הוועדה מטעם העורך דין שלך, על מנת לבדוק אם הצעד שלהם חוקי. אני מפנה אותך שוב, אל לשון החוק :הקלות, סטייה ניכרת, 1992
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comממ"ד, שיפורי מיגון: חתימות שכנים, תקנה 2 א'
שלום, ע"פ חוק המקרקעין דרוש רוב של שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף לצורך תוספת בנייה רגילה, ושישים אחוז מהדיירים לצורך תוספת המכילה ממ"ד בלבד. הדבר אמור גם לגבי חדר עם "שיפורי מיגון", שהרי מטרתו להחליף ממ"ד במבנים בהם לא ניתן לבנות ממ"ד בשל העומסים הכבדים על המבנה. למרות שדרושה חתימתם של אחוז מינימאלי מהשכנים לפי חוק המקרקעין, קיימת תקנה המאפשרת לך להשיג פחות חתימות (בכל תוספת, לאו דווקא בממ"ד) בתנאי שהוועדה שולחת על חשבונך עותק מהתכנית לכל דייר שלא חתם לאפשר לו התנגדות מנומקת. אם אין התנגדות "ראויה", הוועדה מאשרת. (תקנה 2 א').
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: היתר: מחסן פלסטיק/ מרקיזה
שלום, לעניין היתר ל מחחסן פלסטיק: אכן צריך היתר ע"פ החוק, למרות שרשויות רבות אינן אוכפות זאת. לעניין בניית השכנים- אין קשר לתיק שרובץ עליך. הבעייה ידועה: על שכן מסויים התקבלה תלונה ועל אחרים לא. כל עוד לא התקבלה תלונה, רשויות רבות מעלימות עין מהחריגות ונהנות בינתיים מחיוב הבעלים בארנונה על אותן חריגות. לעניין מרקיזה מתקפלת: פסק דין מיום 26.2.1969 בערעור פלילי מס' 600/68 מדינת ישראל נגד אלי רונן בבית המשפט העליון עוסק בבניית סוכך ("מרקיזה") ללא היתר לפי חוק התכנון והבניה. להלן החלק הרלוונטי מפסק הדין: " יש לסמוך על מבחן השכל הישר, או ההגיון הבריא הפשוט של חיי המציאות… כאן אין לנו ענין לפירוש מונחים שאינם ברורים כל צרכם. נאמר בחוק בלשון שאינה משתמעת לשתי פנים כי "בנין" הוא, בין השאר, "דבר המחובר לו חיבור של קבע", והתקנת הסוכך מקיימת את התנאי הזה. למרות שאפשר, כמובן, גם לנתק את החיבור עם הבנין על-ידי חילוץ הברגים או שבירתם. " אגב, חוק התכנון והבניה מאשר את דבריו, ואינו מקל בקונסטרוקציה "מתקפלת".
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תוספת בניה- חתימת שכנים
שלום, ע"פ חוק המקרקעין דרוש רוב שכנים (75%). בעיקרון יש להחתים את כל הכניסות בבניין משותף. לעיתים הרשות המקומית יוזמת תכנית הרחבה כללית למבנה מסויים אשר נקראת "תכנית בינוי". אם היא כבר מאושרת- קל הרבה יותר לקבל היתר וקשה הרבה יותר לשכנים להתנגד. במקרים כאלו, ולא רק במקרים כאלו- ניתן פשוט לפנות ישירות לוועדה בבקשה להיתר- עם אותן חתימות שהשגתם. גם אם השגת פחות מ 75 % מהחתימות, ניתן [ע"פ פרשנות משפטית , ומנסיוני] לבקש מהוועדה המקומית לפעול ע"פ תקנה 2 א' – לשלוח בדואר רשום לאלה שלא חתמו בקשה לנמק מדוע פעלו כך. נכון, הוועדות אינן "אוהבות" להפעיל את התקנה הזו, אבל התעקשות שלי במקרה מסויים אכן עזרה וחייבתי אותם לפעול גם כשלא מולאו תנאי חוק המקרקעין. למעשה, עצם מתן אפשרות להתנגדות משלימה את האמור בחוק זה. במידה ויהיו התנגדויות- הוועדה תדון בנימוקים באופן רציונלי ותחליט.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מיסוי על שטח מקורה ללא רצפה
שלום, ע"פ חוקי תכנון ובניה כל שטח מקורה שנוצר עקב הבניה נחשב כשטח בנוי, בהתניות של גובה מינימאלי. אופי הרצפה אינו רלוונטי. הרשויות המקומיות מוסמכות לגבות בעבורו אגרות בניה וארנונה. זה נועד למנוע מצב שאנשים הופכים חללים ליחידות דיור. יש לבדוק עם הרשות המקומית אפשרות לסגירת החלל, או מילוי אדמה גננית עד לגובה שיהיה מקובל עליהם.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהצעת מחיר לתכנון אדריכלי
שלום, על מנת לקבל הצעת מחיר יש לבנות פרוגרמה של הצרכים המבניים. אני ממליץ לשכור אדריכל למשימה מוגבלת: הקמת פרוגרמה. המחיר המומלץ- סביב 300 ש"ח לפגישה בת שעה וחצי. כמות פגישות- לפי צורך, כולל סיור בפנסיון קיים. בקשי יעוץ מהאדריכל לגבי תהליך הרישוי הצפוי בשטח עליו את מתעתדת לבנות. האם ניתן בכלל? האם התב"ע מאפשרת זאת? מה האישורים שצריך להמציא (משרד הבריאות, איכות הסביבה, שירותים וטרינריים, כיבוי אש וכד')? לאחר ביצוע הפרוגרמה תוכלי לקבל הצעות מאוד מדוייקות הן מהאדריכל עצמו והן מאדריכלים אחרים. בהצלחה!
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהתנגדות- תב"ע
שלום, ע"פ החוק ניתן להגיש התנגדות מנומקת היטב, בכתב, לוועדה המחוזית. במידה וההתנגדות נדחית בנימוקים לא עניניים ניתן לפנות לבית המשפט ולהוציא צו מניעה. ממליץ שתוכן חוות הדעת ע"י אדריכל, שמאי ותוגש ע"י עורך דין המתמחה במקרקעין. כדאי לארגן יחד כמה שיותר תושבים נפגעים. בשלב א' פנו רשמית לוועדה המחוזית ובקשו לוח זמנים לסיום התב"ע, ובקשו להגיש התנגדות. בהצלחה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: היתר בנייה- מידע מועיל
שלום, בוודאי. כל סוג של בניה מחוייב בהיתר. אפילו אוהל או קראוון שעומד יותר משלושה חודשים בשטח… יש המון דברים שעליכם לדעת. מצרף לכם קישור למדריך בנה ביתך באתר זה. בין שאר הדברים המעניינים יש שם גם פרק העוסק בהיתר הבניה. אם יש שאלות נוספות לאחר הקריאה- בשמחה. בהצלחה!
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: הקלות/ חישובי שטחים/ סטייה ניכרת
אם כך, יש לפנות (במכתב רשום) ישירות ליועץ המשפטי של הוועדה על מנת לבדוק האם בוקשה בכלל הקלה, ועל מנת לוודא את דברי האדריכל. אפשר לצטט את לשון החוק.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהקלות/ חישובי שטחים/ סטייה ניכרת
גם אם מדובר בחיפה, עדיין מדובר במדינת ישראל. לשון התקנות ברורה. ניתן לקבל הקלה של 5% בשטחי בניה בגין מעלית. יש לשים לב כי החוק מדבר על הקלה כזו רק בתכניות בניין עיר אשר אושרו/ נכנסו לתוקף לפני 1989. תקנות תכנון ובניה: הקלות/ חישובי שטחים/ סטייה ניכרת
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהקלה עבור מעלית
שלום, בקובץ התקנות: (ראה) חישובי שטחים כתוב במפורש שתינתן הקלה עד 5% למעלית. לא ידוע לי על שינוי בתקנה הזו. היא עדיין מופיעה גם באתר של מחלקת ההנדסה בירושלים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשכר טרחה- שינוי תב"ע
שלום, שכר הטרחה משתנה ממתכנן למתכנן וע"פ הקושי הספציפי באישור השינוי המבוקש. השכר יכול לנוע מ-12,000 ש"ח ויותר. קחו בחשבון תשלום היטל השבחה, אגרות ופרסומים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com