ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
Re: חתימות שכנים – תקנה 2א'
אין לך עניין עם המפקחת. יש לך עניין לקבל היתר מהוועדה. אם הוועדה פועלת ע"פ חוק תכנון ובניה ומפעילה את תקנה 2 א' – הרי זו זכותה להעניק וזכותך לקבל היתר. התקנה הזו נועדה בדיוק למנוע מצב בו שכנים כובלים אחד את השני ללא סיבה ומונעים תוספת ע"ח אחוזי בנייה שקיימים. בתקנה 2 א' אין איזכור למספר מינימאלי, או לאחוז מינימלי של החתמה לצורך "התנעת התהליך". אף אחד לא מודע לזה (יש גם המון וועדות שלא מיישמות את זה) והתוצאה שרוב הפקידים מנחים את האזרח- תחתימו רוב- ואז תבואו. זה נובע מעצלנות ומחוסר רצון להסתבכות. המחוקק הבין שחוק המקרקעין דרקוני והוציא תקנה שמאפשרת לדון עניינית בכל אחת מההתנגדויות. בפני השכנים זכות לערער, לאחר דחיית נימוקיהם, לועדת הערר המחוזית- ואף לפנות לסעד משפטי. אך בכל מקום יתייחסו רק להיבטים תכנוניים ולא לסירוב גורף ולא מובן. להלן לשון תקנות תכנון ובניה. שים לב שאין אזכור לאחוז מינימלי להפעלת התקנה: 2ב. לענין תקנות 2 ו-2א – (1) היו מספר בני אדם בעלי זכות באותו נכס כאמור בתקנה 2א ולא כולם חתמו, לא יינתן ההיתר, אלא לאחר שהומצא העתק הבקשה לאלה שלא חתמו; המבקש יצרף העתק הבקשה לכל מי שזכאי לקבלו ואת מענו של הזכאי להעתק, והועדה המקומית תמציא את ההעתקים לזכאים להם, על חשבונו של המבקש; (2) בהעדר מענו של זכאי להעתק הבקשה, על המבקש לצרף תצהיר ובו יפרט כי מענו של הזכאי להעתק אינו ידוע לו ושעשה מאמץ סביר כדי להשיגו; (3) בנסיבות האמורות בפסקה (2) על המבקש לפרסמה בדרך שהוועדה המקומית תורה עליה, לרבות פרסום בעתון יומי ולצרף עותק הפרסום לבקשתו; (4) מבקש היתר בנכס הרשום כבית משותף שלא לענין שינוי פנימי בדירה בלבד, יצרף לבקשתו נסחי רישום מקרקעין לגבי דירתו, לגבי יתר הדירות בבית ולגבי הרכוש המשותף; אך רשאי הוא לצרף במקום נסח הרישום של יתר הדירות והרכוש המשותף – תצהיר שלו ושל נציגות הבית המשותף על הרכב הבעלות בבית המשותף בנוסח לפי הטפסים 7 ו-8 שבתוספת הראשונה; (5) המצאה לענין תקנה זו יכול שתהא בדואר. 2ג. (א) הועדה המקומית לא תדון בבקשה להיתר בניה, אלא לאחר שצורפו כל המסמכים שחייבים לצרפם לפי תקנה 2ב ולא תתן את ההיתר, אלא לאחר תום 30 יום מיום קבלת הבקשה, אך לא לפני המצאת ההודעות כמפורט בתקנה 2ב. (ב) הוגשה התנגדות למתן היתר מצד מי שהיתה חובה להודיע לו לפי תקנה 2ב על הגשת הבקשה להיתר, לא תיתן הועדה המקומית את ההיתר על אף האמור בתקנת משנה (א) אלא לאחר שנתנה למתנגד הזדמנות לנמק את התנגדותו, הודיעה לו בכתב על החלטתה, ולאחר שחלפו 30 ימים מיום ששלחה הועדה המקומית הודעה למתנגד על דחיית התנגדותו, אם החליטה לדחותה; החלטת הועדה המקומית תונחה על פי שיקולים תכנוניים הנובעים מהוראות החוק והתקנות לפיו ועל פי אלה בלבד.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמעקה למרפסת/ בגינה
אני מבין את פעולתך ומאחל לך הצלחה. לעיתים הרשויות נטפלות לזוטות. אגב, הסרת המעקה יכולה לסבך אותך: אני מבין שהמעקה נועד למנוע נפילה. החוק דורש מעקה בכל אלמנט (גם בפיתוח שטח גנני) הגבוה ב- 60 ס"מ מהמפלס שמתחתיו. ציטוט מ תקנות תכנון ובניה: 2.100 בכל מרפסת בבנין ובכל פתח בקיר בבנין שקיימת סכנת נפילה ממנו, ומכל מקום בבנין שבו הפרשי הגובה בין שני מפלסים סמוכים הוא 0.60 מטר לפחות, יותקן מעקה שיתקיימו בו דרישות תקן ישראלי, ת"י 1142 מעקים ומסעדים (להלן – ת"י 1142). 2.103 בכל מקום בנכס, שאינו בתוך בנין ושבו הפרשי הגובה בין שני מפלסים הוא 0.60 מטר לפחות והמוגדר כתחום התקן בסעיף 1.1 לתקן ישראלי, ת"י 2142 חלק 1 – בטיחות בשטחים פתוחים – פתרונות להפרשי גבהים: פתרונות באזורים מבונים, יבוצעו פתרונות בטיחותיים בהתאם לדרישות התקן.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: גובה מירבי של גדר בנויה בין שכנים
לא. בהחלט יש לקבל חתימת שכנים עם בקשה לסככת חניה. בכל מקרה- קיר כזה לא ממש מקובל גם אם יש היתר לסככת חניה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: גובה מירבי של גדר בנויה בין שכנים
שלום, בד"כ, בשכונות חדשות, יש תכנית כללית לגדרות, וגם לגדר החזית (ניתן לעיין בתקנון התב"ע במשרדי הועדה המקומית). לא נהוג לאשר גדר בנויה בגובה העולה על 150 ס"מ מהחצר הנמוכה מבין השתיים. בכל מקרה, גדר בנויה חייבת להיכלל במסגרת ההיתר של בית השכנים, כולל חישובים סטאטיים של מהנדס להוכחת יציבותה. כדאי לעיין בעותק של היתר הבניה במועצה המקומית או בוועדה המקומית. סימון הגבהים יהיה גם בתכנית פיתוח השטח וגם בפריסת גדרות. אם קיימת חריגה- ניתן לדווח. במידה והגדר נבנתה כדין, יש לפנות במכתב רשמי למהנדס הוועדה, עם עותק ליועץ המשפטי של הוועדה ולדרוש הסברים: ע"ס מה ניתן היתר לגדר גבוהה כ"כ. (ייתכן שהוועדה קיבלה החלטה לאפשר בנק' ההיא גובה חריג כהכנה לסככת חניה).
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתמחור: אדריכלות
שלום, קשה לתת אומדן כזה מהסיבות הבאות: 1. לא ברור מה רמת הגימור של הפרוייקטים, ועד כמה מסובך ומורכב לתכנן אותם. 2. לא ברור עד כמה את מהירה. לכל אדריכל זה יקח זמן אחר. בעיקרון אני נוהג לקחת סכום גלובלי ולא לתת פירוט שעות ללקוח. זה לא אמור לעניין אותו אם נתקלתי בבעייה בסקיצה או שהיא זורמת לי "מהר". אני נוהג לתת סקיצות ללא הגבלה, ולתת ללקוח תחושה שאין לו סיבה להתנצל כשהוא שואל שאלה או מבקש בקשה. לכן, עניין השעות אינו רלוונטי כאשר מדובר בפרוייקט מורכב, ארוך ובעל שלבים כה רבים. נהוג לחשב שכר עבודה לפי מ"ר בנוי. ראי מאמר: אדריכל המבנה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comגדר קלה בין שכנים
גדר כזו, ללא יציקות בטון, נחשבת כגדר קלה. הוועדות לרוב מעלימות עין מגדר כזו, בייחוד במידה והיא לא על קו הגבול- אלא בתוך שטחך. (אז גם לא צריך להחתים שכן). עם זאת, נתקלתי גם במצבים אבסורדיים בהם חייבו היתר ל"עבודה מצומצמת" גם בוני גדרות כאלה. החוק די מעורפל בעניין.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחתימות שכנים – תוספת בניה
שלום, ע"פ חוק המקרקעין דרוש רוב שכנים (75%). יש להחתים את כל הכניסות בבניין משותף גם אם הוא ארוך. לעיתים הרשות המקומית יוזמת תכנית הרחבה כללית למבנה מסויים אשר נקראת "תכנית בינוי". אם היא כבר מאושרת- קשה הרבה יותר לשכנים להתנגד. במקרים כאלו, ולא רק במקרים כאלו- ניתן פשוט "לעקוף" את המפקחת על המקרקעין ולפנות ישירות לוועדה בבקשה להיתר- עם אותן חתימות שהשגתם. גם אם השגת פחות מ 75 % מהחתימות, ניתן [ע"פ פרשנות משפטית , ומנסיוני] לבקש מהוועדה המקומית לפעול ע"פ תקנה 2 א' – לשלוח בדואר רשום לאלה שלא חתמו בקשה לנמק מדוע פעלו כך. נכון, הוועדות אינן "אוהבות" להפעיל את התקנה הזו, אבל התעקשות שלי במקרה מסויים אכן עזרה וחייבתי אותם לפעול גם כשלא מולאו תנאי חוק המקרקעין. למעשה, עצם מתן אפשרות להתנגדות משלימה את האמור בחוק זה. במידה ויהיו התנגדויות- הוועדה תדון בנימוקים באופן תכנוני "קר" ותחליט.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר למרפסת
שלום, בד"כ הרשויות מתעלמות מבניית מרפסות לא מקורות על האדמה הצמודה למבנה. עם זאת החוק מאפשר להן לדרוש רישוי בשיטת "עבודה מצומצמת" למרפסות כאלה, מסיבות בטיחות- קריסה, נפילת ילד, ואסתטיקה. כנ"ל לגבי שבילים קבועים. "ריצוף גנני" הנו מושג לא משפטי אשר בו משתמשים כאשר רוצים בוועדה לעשות "הנחה" ולא לבקש רשוי. לרוע מזלך לא השתמשו במושג זה איתך.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תוספת גלריה לחנות
שלום, יש לבדוק את התב"ע הרלוונטי לאזור. ניתן לבדוק זאת בשעות קבלת קהל בוועדה המקומית לתכנון ובניה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר בניה – בית משותף
שלום, התב"ע (תכנית בניין עיר) במקום קובעת את האפשרויות להגדלה, כולל גובה סופי, מס' יח"ד, שטחי שירות וכד'. ניתן לקבל יעוץ מאדריכל אשר שולט ברזי השכונה. סקר טלפוני קטן יוכל לעזור כאן. בשלב א'- יש להוציא דף מידע מהוועדה המקומית- האדריכל ידריך אותך. קרא קצת, במאמר הבא, על תהליך הרישוי.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: דלת נוספת- חיצונית: חובת רישוי
שלום, פתיחת דלת, בין אם בבית דירות ובין אם בבית פרטי דורשת היתר ל "עבודה מצומצמת" בלבד. בכל אופן מומלץ לבדוק ספציפית בוועדה המקומית.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתוספת מרפסת זיזית – קו בניין קדמי
שלום, תשובה לשאלתך נמצאת כאן (תקנות: חישובי שטחים, הקלות וכיו"ב), בסעיף 5. הייתי ממליץ בכל אופן להתייעץ עם מהנדס הוועדה המקומית ע"מ לבדוק את התב"ע הספציפית.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: עלות אדריכל
שלום, אני מצרף לך קישור למאמר: יחסי אדריכל לקוח. יש שם הסבר מקיף. כמובן שיועצים/ אנשי מקצוע (מהנדס, קבלן וכד' אינם נכללים בתחשיב).
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comדלת נוספת- חיצונית: חובת רישוי
שלום, בבית פרטי: כל שינוי בחזיתות המבנה מצריך רישוי (עבודה מצומצמת). בבית דירות: כל שינוי בקיר חיצוני מחייב רישוי כנ"ל. פתיחת דלת נוספת לחדר מדרגות מחייבת גם היא רישוי ע"מ לוודא שלא מדובר בתוספת יח"ד. במבנה דירות יש לקבל בנוסף את אישור הדיירים היות ומדובר בגישה לרכוש משותף או שינוי שלו. להלן לשון חוק תכנון ובניה: 145. עבודות טעונות היתר: (2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה; בפסקה זו – "שינוי פנימי" – שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור; אגב, במידה וכוונתך להוסיף יח"ד, או לפצל דירה- ידוע כי הרשויות נוטות להעלים עין, היות וקיים תמיד מחסור בדירות קטנות והרשות המקומית מעוניינת בתושבים צעירים/ זוגות צעירים ע"מ "להצעיר" את האוכלוסיה. אבל- דע כי החוק דורש רישוי. אם שכן יתעקש איתך על הפרה של החוק ירד כספך לטמיון.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comליקויי בניה
שלום, ישנן חברות המתמחות בביצוע ביקורות מבנים. ניתן למצוא אותן דרך גוגל, ואפילו יש שמפרסמות כאן, באתר זה, מימין. ניתן להזמינן בשלב השלד במידה ורוצים שהשלד ייבדק לפני הטיח. אן לצקת עמודונים, או כל אלמנט מבטון ללא ברזל. הבטון חלש במצב מתיחה, ועלול להיסדק.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com