ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
חריגות בניה בעת מכירת נדל"ן
אנסה לעזור: יש לבצע טרם המכירה היתר בניה חדש, הכולל את פריסת הקומות, שינויים בחזיתות וחישוב שטחים, ואז הכל מסתדר. במידה ולא- אם מנסים למכור את הבית "as is", הרי בפועל, ע"מ להעביר את הזכויות יש לזכות בחתימות: 1. מנהל מקרקעי ישראל- גם אם לא ישלחו פקח לשטח, השיטה שלהם היא להחתים בכל עסקה את הקונה על התחייבות כלפי המנהל לסדר בעתיד כל חריגה שכבר קיימת. לא הרבה קונים ששים ביודעין להכנס לזה כשהם יודעים מראש שיש חריגה (יש לברר אם מניין השטחים החדש יחייב "דמי הסכמה" למנהל). 2. הרשות המקומית/ ועדה מקומית לתכנון ובניה- שולחת פקח טרם החתימה על הסכמתם למכירה (או אמורה לשלוח). אם הפקח עולה על העניין- הרשות פשוט לא תחתום. הנושא מוכר והרבה עסקאות נדל"ן "מתפוצצות" בשל כך. לגבי נושא קידום המשכנתא- כל שמאי שיוזמן יציין בדו"ח השמאות כי מדובר בפועל בנכס בן 5 חדרים, שמתוכם שניים ללא היתר. עדיין, גם ללא היתר, למעטפת ולמה שכבר נעשה יש שווי שוק- והוא אמור לציין אותו. לכן, כינויו של הנכס כבן 3 חדרים בלבד הוא רק לצורך הדיוק החוקי, לא לצורך שווי. במידה והפינוי אינו מיידי, הדרך הנכונה היא לחתום על הסכם בו מתחייבים הבעלים לארגן את ההיתר על חשבונם. תינתן מקדמה, והעברת הזכויות והתשלום המלא יתבצעו רק עם השלמת ההיתר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר לקומת מעטפת
שלום, יש לעיין בהיתר הבניה המקורי. במידה ושטחי המעטפת נכללים במניין השטחים (ואני לא רואה סיבה מדוע שלא), הרי המבנה כשר. במידה ולא, יש לערוך היתר בניה לאישור מצב קיים (קחי בחשבון התאמת ממ"ד+ח' סטאטיים). אם נדע את העובדה הזו, נוכל להתקדם.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comדרישה לממ"ד
אם ההרחבה הקודמת שלך הייתה פחות מ- 12 מ"ר, היא לא הצריכה שיפורי מיגון, או בדיקת מקלט, כך שההרחבה הנוכחית מביאה את הדרישה הזו בפעם הראשונה. אבל במידה וההרחבה הקודמת שלך הייתה מעל 12 מ"ר, אכן הייתה דרישה ובוצעה בדיקה למקלט. אם אכן זה מה שקרה- אז הספירה צריכה להתחיל מחדש ולא אמורה לבוא דרישה לשיפורי מיגון בהרחבה הנוכחית [משום שהיא 9 מ"ר בלבד). כמובן, הכל בתיאוריה. בפועל, מדובר בהחלטות של פיקוד העורף, שהוא "קשה עורף" בנושאים אלו ולא טורח יותר מדי להסביר את עצמו. הוועדות אינן מתעסקות איתו, ואינן מערערות על קביעותיו. במידה והוועדה הפנתה אותך לפיקוד העורף- יש לגשת לשם (אם צריך אז עם עו"ד) ולבקש הסברים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחוק הגנת הפרטיות
שלום, קצת בעייה. הוועדות המקומיות אינן חייבות למסור מידע על נכס מסויים לאדם שלא הוכח כבעל עניין משפטי בנכס, או כמייצג את בעל הנכס. אבל יש מוצא: הרבה חיוכים, פקידה משועממת, ויש מצב שעוזרים לך בוועדה עצמה. לך לוועדה שולית. בהצלחה!
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשפורי מיגון
שלום, אין מה לעשות. מקדם ההיסטריה במדינה עולה, ואיתו הדרישות. ישנה תקנה הקובעת כי אם מבנה הורחב פעמיים מעל 12 מ"ר בסה"כ- חייב להתבצע שיפור מיגון.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמיקום ברז אמבטיה
שלום, לא מצאתי אזכור לתקן כזה. אני מבין שכוונתך ל"טלפון" המכיל ברז מילוי לאמבט. אינני רואה סיבה מדוע לא. נק' למחשבה: שיהיה ארוך מספיק, ושיוכל לזוז [ציר], אם מישהו מחליט להישען דווקא על הדופן הזו… הכי טוב להתייעץ עם אינסטלטור מקצועי ולקבל "טיפים" על כל הנושאים הכרוכים במיקום והתקנת כלים סניטריים, קודם לסימון בתכניות [אע"פ שמנסיוני, כאשר הם מתחילים לחצוב, הם כבר מעירים על דברים לא הגיוניים בתכניות]
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comועדת ערר
בקשי מהעו"ד שלך לשלוח מכתב חריף למהנדסת, עותק ליועץ המשפטי של הועדה, ובקשי תגובה רשמית תוך פרק זמן קצוב. כתבי שאם לא יוסבר ויוסדר העניין את פונה לועדה מחוזית, שתטפל בזה כראות עיניה. אם אין תגובה הולמת פני למחוזית. בפנייתך למחוזית [אגב, רוב הסיכויים שאם התכתובת תהיה תמוהה הם יסכימו לערעור, או יבקשו מהמקומית הבהרות] צייני שאת הולכת על זה עד הסוף, בהליך תכנוני או משפטי, לבחירתם. [כמובן, שהייתי שמח לשמוע את הצד של המהנדסת, ואינני חורץ כאן משפט]
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comכניסה חיצונית למרתף
האם קיימות/ מתוכננות מדרגות בתוך החלל, לעבר ק"ק? אם כן- אין מניעה שתהיה מהמרתף גם יציאה לחצר. האם הגישה היחידה למרתף היא מבחוץ? כי אם כן- המהנדסת צודקת [המרתף הופך ליח' דיור עצמאית וזה נוגד כנראה את מספר יח"ד המותר ע"פ התב"ע].
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחריגות/ עבירות בניה
שלום חדוה, התקנות הפנימיות של הוועדות לתכנון ובניה קובעות כי גדר המצוייה בדיוק בגבול המגרש תעוצב באופן שמקובל על שני השכנים הגובלים. לפי החוק יש לקבל היתר ל "עבודה מצומצמת" על כל שינוי בגדר. נכון, בד"כ נושא הגדרות אינו נאכף ואיש הישר בעיניו יעשה. הוועדות בד"כ (למעט מקרים בהם שני השכנים מסכימים) אינן מאפשרות הרמת גדר מעל 150 ס"מ מפני הקרקע הנמוכה מבין החצרות. הבנתי ממך שיש גם בעיית חריגת בניה אחרת: פרגולה. החוק קובע כי פרגולה יכולה להתקרב עד 40% מקו הבניין. כלומר- אם קו הבניין הצדדי של השכן הוא שלושה מטר (אסור לבנות בשלושת המטרים שבין כל מבנה לגדר, כך שנוצר מרחק מינימלי של שישה מטר בין המבנים) הרי 40% משלושה מטר הם 120 ס"מ, כך שהפרגולה שלו צריכה להתרחק 180 ס"מ מהגדר. עליך לפנות במכתב רשום לוועדה המקומית, אם אין פעילות בתוך פרק זמן סביר- יש לפנות לוועדה המחוזית. משיחה עמך עלה שאת גרה בשטח יהודה ושומרון. לא הצלחתי לאתר את הוועדה המחוזית שלכם. פניתי במכתב למנהל התכנון במשרד הפנים לבדיקת הנושא. אעדכן אותך. בכל מקרה- תמיד ניתן לפנות למנהל התכנון: אבי דותן , מנהל היחידה הארצית לפיקוח על הבניה כתובת: ?OpenForm&unid=46DA7E11DD7B8085422569DD004EE58C&language=heb או : האגף לביקורת ברשויות המקומיות, משרד הפנים טלפון: 07 / 6293310 – 02 פקס: 6293336 – 02 כתובת: רחוב שלומציון המלכה 1, ירושלים, ת.ד. 1091, מיקוד 94146 אם גם זה לא עוזר: מבקר המדינה:
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comפרק זמן – מתן היתר בניה
שלום, בתוך 90 יום על הוועדה לאשר, או לסרב לבקשת היתר בניה (בנימוקים, כמובן). לגבי מה שמותר ומה אסור: שים לב שתמיד החלטות הוועדה הכתובות מסוייגות "בתיאום עם מהנדס הוועדה/ בודק התכניות". הסעיף הזה מאפשר למהנדס/ת, ובצדק, עיון נוסף בתכניות. נכון, זה יכול להכיל המון מוקשים שלא מצויינים בהחלטה עצמה, היות והיא בד"כ רק החלטה עקרונית ואינה כוללת את כל הערות הוועדה. אני מציע לפנות למהנדסת בכתב, בדואר רשום, עם בקשה ברורה לקבל ממנה את בקשותיה בכתב. במידה ובקשותיה אינן עולות בקנה אחד עם הגיון תכנוני יש לפנות לוועדת ערר מחוזית. במידה ולא יהיה שת"פ מצידה, להפנות את כל התכתובת שנוצרה לוועדת הערר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעיכוב מתן היתרי בניה
שלום, אני מאמין בכל ליבי שהדבר בסמכותה. הפרוצדורה של התגלגלות ההיתר במסדרונות הוועדה אינה רלוונטית כל עוד לא ניתן היתר בפועל (ומכאן שאין קשר לאגרה ששולמה). במידה ולא יינתן היתר בפרק הזמן הקבוע בחוק ניתן להגיש ערעור לוועדה מחוזית. אני מציע לכם למצוא מוצא תכנוני לבעיה שנוצרה, ותוך שיתופה של מנדסת הוועדה בקושי שאתם חווים, נסו לרתום אותה להצעת פשרה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעמידות בניין: רעידות אדמה
שלום, למעשה, ניתן לעיין בתקנון של תמ"א 38, שהיא התכנית המאושרת לחיזוק בניינים כנגד רעידות אדמה בישראל, ע"י תוספת בנייה בקומת הקרקע: התוכנית חלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים העומדים בתקן ישראלי (ת"י) 413. תקן ישראלי 413 אושר לראשונה בשנת 1975. עד למועד זה לא היה תקן מחייב לבניה עמידה בפני רעידות אדמה. תמ"א 38 יוצאת מנקודת הנחה כי הוראות התקן, אשר יצא בשנת 75', לא יושמו מיד עם אישורו, לאור משכי הזמן הארוכים יחסית של תהליכי התכנון, הרישוי והבניה ועל כן התוכנית, תמ"א 38, חלה על מבנים קיימים שהיתר לבנייתם הוצא קודם ל-1 בינואר 1980. כמובן שהתוכנית אינה מונעת את חיזוקם של מבנים שניבנו מאוחר יותר כל זאת ללא קבלת תוספות בניה כמפורטים בתוכנית. התמ"א אינה חלה על מבנים שהתקן פטר אותם, לדוגמא: מבנים עד שתי קומות בשטח של עד 400 מ"ר. מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כגון מחסנים. מבנים שנקבעו להריסה על פי תוכנית או על פי צו סופי של בית משפט. בעיקרון, כל מבנה אשר נבנה מאז שנת 80' אמור להיות ע"פ ת"י 413, אולם ניתן לזמן מהנדס בניין ע"מ לבדוק האם בבניין שלכם אכן הוטמע התקן במלואו. במידה ולא, אני מאמין כי ניתן לקבל אישור חריג לביצוע החיזוקים , גם אם המבנה נבנה אחרי שנת 80'. רצוי להכין עותק מהחישובים הסטאטיים של המהנדס, וכן עותק מתכנית ההיתר [אני מניח שאין תכנית קונסטרוקציה- ניסיתם למצוא אותה אצל הקבלן הבונה?]- ולהביאם לעיון מהנדס בניין לשם בדיקת התאמה לת"י 413.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר בניה: מדרגות חיצוניות
שלום, ברור שהוועדה מסתייגת ממדרגות חיצוניות לעליית הגג, משום האופציה להפוך את עליית הגג ליח' דיור נפרדת. הדרך היח' לבצע זאת: לבנות את המדרגות הללו בתוך קווי הבנייה המותרים, כחלק מהמבנה, וללא יציאה החוצה, אלא רק לשימוש המבנה. ניתן "להדביק" את תוספת הבנייה הזו על קיר חיצוני, כל עוד נשמרים קווי הבניין (ניתן לבדוק בהיתר המקורי מה הם קווי הבניין- ניתן גם לקבל עליהם הקלה של 10%) כמובן שזה צריך להתבצע בהשגחת אדריכל ומהנדס בניין.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחריגות בניה
שלום, על פניו, נשמע כאילו אתה הולך להיכנס למיטה חולה. לפי כל החריגות- יש להגיש היתר בנייה חדש לחלוטין. אין מנוס משכירת אדריכל כבר בשלב זה, ע"מ לבדוק מה ניתן לעשות ע"מ לקבל היתר בתנאים הכי נוחים, תוך בדיקה מקדמית מול הוועדה לגבי התאמת הבנייה בפועל לדרישות התב"ע, מול המנהל- לבדוק אם יש בעיות, אגרות נוספות או דמי הסכמה חדשים, ומול פיקוד העורף ע"מ למצוא מוצא לנושא הממ"ד. עבודת הכנה רבה, הכוללת השקעה באדריכל כבר בשלב הזה. עלויות: אדריכלות ורישוי מחודש: 8,000 ש"ח מהנדס בניין: חתימה וחישובים+ תכנית ממ"ד- 5,000 ש"ח מודד: 2,000 ש"ח אגרות: יש לברר
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comגובה יציע בחנות
שלום, אני לא רואה מניעה להימצאות קורה כזו. ניתן להתייחס אליה ולציין אותה כמשקוף של פתח מעבר מחלל לחלל, לציין את ה u.k שלה,, ואז הגובה שם תיקני לחלוטין.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com