ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
Re: היתר בניה- בית משותף
שלום, במידה והשטח שנסגר למטה חורג מהתב"ע (אדריכל יכול להגיד לך), ניתן לעשות שינוי נקודתי לתב"ע (בנוסף להיתר הנדרש)- תתייעץ עם אדריכל לגבי התהליך. אם השטח אכן חורג מהתב"ע ולא תיזום שינוי נקודתי שלה- תהיה לך בעייה עם החריגה הזו, ההיתר ייתקע, ותקבל צו הריסה. במידה והבנייה מתאימה במהותה לתב"ע הקיימת- זו הזדמנות מצויינת להכשיר אותה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהריסת עמוד: האם צריך היתר?
שלום, לשון חוק תכנון ובניה עבודות טעונות היתר: ….. (2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה; החוק מסייג: "שינוי פנימי" – שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור; יש לבקש ולקבל היתר בניה. ההגיון פשוט: אם חו"ח המבנה יסבול מכשל מבני והחישובים הסטאטיים שיש בידכם ייעלמו- ניתן יהיה לבדוק את העותק שבוועדה. לידיעתכם: הוועדה איננה בודקת את החישובים. היא סומכת על המהנדס.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר למחסן פלסטיק
חדווה שלום, לפי החוק כל סגירה, כולל בד (אוהל שניצב יותר משלושה חודשים) פלסטיק, עץ, אוטובוס, קראוון- אם גובהה מאפשר כניסת אדם- מחייבת היתר. לרוב הרשויות אינן נכנסות לנושא מחסני הפלסטיק, בשל העובדה שניתן לפרקם ולהזיזם, אך זו זכותם לבקש היתר. מי שאמר לכם שאין צורך בהיתר הטעה אתכם.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comגדר בין שכנים- מי ישלם?
שלום, כל עוד לא נעשתה הסכמה של השכן (בכתב או בע"פ) להשתתפות במימון הגדר, לא ניתן לתבוע אותו. כל עוד החלטתם מיוזמתכם להתחיל בבניה (המצריכה היתר מצומצם, אגב, כולל חישובים סטאטייים של מהנדס/ הנדסאי בנין) עליכם לבנות אותה בהתאם לסטנדרטים מקובלים: טיח וגמר משני הכיוונים. תיאורטית- השכן יכול לפנות לוועדה המקומית ולהתלונן על בניה שבוצעה ללא היתר (הרי הוא רק נתן הסכמה עקרונית, ולא יזם בפועל את הבניה, כך שהוא לא חלק מן ה"מחדל"). עצוב, אבל היוזם הוא הנפגע כאן. אני קורא לכל מי שמתכנן גדר משותפת: דעו כי אם לא נתן השכן הסכמתו המפורשת להשתתפות בבניה עצמה- אתם מחוייבים, לבדכם, לאיכותה, גימורה וחוקיותה של הגדר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comזכות חתימה- היתר בניה
שלום, כל הנדסאי אדריכלות או אדריכל מורשים לחתום על כך. בנוסף דרושים חישובים סטאטיים מטעם הנדסאי/ מהנדס בנין. שטחי שירות הם השטחים הנכללים בתכנית בנין העיר לשכונה מסויימת, המיועדים למטרות כגון: מרתף, מחסן, חנייה מקורה וכיו"ב- ההגדרות המדוייקות נמצאות בתקנון של כל תב"ע, וניתן לעיין ולקבל הסבר עליו בוועדה המקומית לתכנון ובניה באזור מגוריך.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחריגות בניה בעת מכירת נדל"ן
אנסה לעזור: יש לבצע טרם המכירה היתר בניה חדש, הכולל את פריסת הקומות, שינויים בחזיתות וחישוב שטחים, ואז הכל מסתדר. במידה ולא- אם מנסים למכור את הבית "as is", הרי בפועל, ע"מ להעביר את הזכויות יש לזכות בחתימות: 1. מנהל מקרקעי ישראל- גם אם לא ישלחו פקח לשטח, השיטה שלהם היא להחתים בכל עסקה את הקונה על התחייבות כלפי המנהל לסדר בעתיד כל חריגה שכבר קיימת. לא הרבה קונים ששים ביודעין להכנס לזה כשהם יודעים מראש שיש חריגה (יש לברר אם מניין השטחים החדש יחייב "דמי הסכמה" למנהל). 2. הרשות המקומית/ ועדה מקומית לתכנון ובניה- שולחת פקח טרם החתימה על הסכמתם למכירה (או אמורה לשלוח). אם הפקח עולה על העניין- הרשות פשוט לא תחתום. הנושא מוכר והרבה עסקאות נדל"ן "מתפוצצות" בשל כך. לגבי נושא קידום המשכנתא- כל שמאי שיוזמן יציין בדו"ח השמאות כי מדובר בפועל בנכס בן 5 חדרים, שמתוכם שניים ללא היתר. עדיין, גם ללא היתר, למעטפת ולמה שכבר נעשה יש שווי שוק- והוא אמור לציין אותו. לכן, כינויו של הנכס כבן 3 חדרים בלבד הוא רק לצורך הדיוק החוקי, לא לצורך שווי. במידה והפינוי אינו מיידי, הדרך הנכונה היא לחתום על הסכם בו מתחייבים הבעלים לארגן את ההיתר על חשבונם. תינתן מקדמה, והעברת הזכויות והתשלום המלא יתבצעו רק עם השלמת ההיתר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר לקומת מעטפת
שלום, יש לעיין בהיתר הבניה המקורי. במידה ושטחי המעטפת נכללים במניין השטחים (ואני לא רואה סיבה מדוע שלא), הרי המבנה כשר. במידה ולא, יש לערוך היתר בניה לאישור מצב קיים (קחי בחשבון התאמת ממ"ד+ח' סטאטיים). אם נדע את העובדה הזו, נוכל להתקדם.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comדרישה לממ"ד
אם ההרחבה הקודמת שלך הייתה פחות מ- 12 מ"ר, היא לא הצריכה שיפורי מיגון, או בדיקת מקלט, כך שההרחבה הנוכחית מביאה את הדרישה הזו בפעם הראשונה. אבל במידה וההרחבה הקודמת שלך הייתה מעל 12 מ"ר, אכן הייתה דרישה ובוצעה בדיקה למקלט. אם אכן זה מה שקרה- אז הספירה צריכה להתחיל מחדש ולא אמורה לבוא דרישה לשיפורי מיגון בהרחבה הנוכחית [משום שהיא 9 מ"ר בלבד). כמובן, הכל בתיאוריה. בפועל, מדובר בהחלטות של פיקוד העורף, שהוא "קשה עורף" בנושאים אלו ולא טורח יותר מדי להסביר את עצמו. הוועדות אינן מתעסקות איתו, ואינן מערערות על קביעותיו. במידה והוועדה הפנתה אותך לפיקוד העורף- יש לגשת לשם (אם צריך אז עם עו"ד) ולבקש הסברים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחוק הגנת הפרטיות
שלום, קצת בעייה. הוועדות המקומיות אינן חייבות למסור מידע על נכס מסויים לאדם שלא הוכח כבעל עניין משפטי בנכס, או כמייצג את בעל הנכס. אבל יש מוצא: הרבה חיוכים, פקידה משועממת, ויש מצב שעוזרים לך בוועדה עצמה. לך לוועדה שולית. בהצלחה!
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשפורי מיגון
שלום, אין מה לעשות. מקדם ההיסטריה במדינה עולה, ואיתו הדרישות. ישנה תקנה הקובעת כי אם מבנה הורחב פעמיים מעל 12 מ"ר בסה"כ- חייב להתבצע שיפור מיגון.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמיקום ברז אמבטיה
שלום, לא מצאתי אזכור לתקן כזה. אני מבין שכוונתך ל"טלפון" המכיל ברז מילוי לאמבט. אינני רואה סיבה מדוע לא. נק' למחשבה: שיהיה ארוך מספיק, ושיוכל לזוז [ציר], אם מישהו מחליט להישען דווקא על הדופן הזו… הכי טוב להתייעץ עם אינסטלטור מקצועי ולקבל "טיפים" על כל הנושאים הכרוכים במיקום והתקנת כלים סניטריים, קודם לסימון בתכניות [אע"פ שמנסיוני, כאשר הם מתחילים לחצוב, הם כבר מעירים על דברים לא הגיוניים בתכניות]
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comועדת ערר
בקשי מהעו"ד שלך לשלוח מכתב חריף למהנדסת, עותק ליועץ המשפטי של הועדה, ובקשי תגובה רשמית תוך פרק זמן קצוב. כתבי שאם לא יוסבר ויוסדר העניין את פונה לועדה מחוזית, שתטפל בזה כראות עיניה. אם אין תגובה הולמת פני למחוזית. בפנייתך למחוזית [אגב, רוב הסיכויים שאם התכתובת תהיה תמוהה הם יסכימו לערעור, או יבקשו מהמקומית הבהרות] צייני שאת הולכת על זה עד הסוף, בהליך תכנוני או משפטי, לבחירתם. [כמובן, שהייתי שמח לשמוע את הצד של המהנדסת, ואינני חורץ כאן משפט]
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comכניסה חיצונית למרתף
האם קיימות/ מתוכננות מדרגות בתוך החלל, לעבר ק"ק? אם כן- אין מניעה שתהיה מהמרתף גם יציאה לחצר. האם הגישה היחידה למרתף היא מבחוץ? כי אם כן- המהנדסת צודקת [המרתף הופך ליח' דיור עצמאית וזה נוגד כנראה את מספר יח"ד המותר ע"פ התב"ע].
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחריגות/ עבירות בניה
שלום חדוה, התקנות הפנימיות של הוועדות לתכנון ובניה קובעות כי גדר המצוייה בדיוק בגבול המגרש תעוצב באופן שמקובל על שני השכנים הגובלים. לפי החוק יש לקבל היתר ל "עבודה מצומצמת" על כל שינוי בגדר. נכון, בד"כ נושא הגדרות אינו נאכף ואיש הישר בעיניו יעשה. הוועדות בד"כ (למעט מקרים בהם שני השכנים מסכימים) אינן מאפשרות הרמת גדר מעל 150 ס"מ מפני הקרקע הנמוכה מבין החצרות. הבנתי ממך שיש גם בעיית חריגת בניה אחרת: פרגולה. החוק קובע כי פרגולה יכולה להתקרב עד 40% מקו הבניין. כלומר- אם קו הבניין הצדדי של השכן הוא שלושה מטר (אסור לבנות בשלושת המטרים שבין כל מבנה לגדר, כך שנוצר מרחק מינימלי של שישה מטר בין המבנים) הרי 40% משלושה מטר הם 120 ס"מ, כך שהפרגולה שלו צריכה להתרחק 180 ס"מ מהגדר. עליך לפנות במכתב רשום לוועדה המקומית, אם אין פעילות בתוך פרק זמן סביר- יש לפנות לוועדה המחוזית. משיחה עמך עלה שאת גרה בשטח יהודה ושומרון. לא הצלחתי לאתר את הוועדה המחוזית שלכם. פניתי במכתב למנהל התכנון במשרד הפנים לבדיקת הנושא. אעדכן אותך. בכל מקרה- תמיד ניתן לפנות למנהל התכנון: אבי דותן , מנהל היחידה הארצית לפיקוח על הבניה כתובת: ?OpenForm&unid=46DA7E11DD7B8085422569DD004EE58C&language=heb או : האגף לביקורת ברשויות המקומיות, משרד הפנים טלפון: 07 / 6293310 – 02 פקס: 6293336 – 02 כתובת: רחוב שלומציון המלכה 1, ירושלים, ת.ד. 1091, מיקוד 94146 אם גם זה לא עוזר: מבקר המדינה:
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comפרק זמן – מתן היתר בניה
שלום, בתוך 90 יום על הוועדה לאשר, או לסרב לבקשת היתר בניה (בנימוקים, כמובן). לגבי מה שמותר ומה אסור: שים לב שתמיד החלטות הוועדה הכתובות מסוייגות "בתיאום עם מהנדס הוועדה/ בודק התכניות". הסעיף הזה מאפשר למהנדס/ת, ובצדק, עיון נוסף בתכניות. נכון, זה יכול להכיל המון מוקשים שלא מצויינים בהחלטה עצמה, היות והיא בד"כ רק החלטה עקרונית ואינה כוללת את כל הערות הוועדה. אני מציע לפנות למהנדסת בכתב, בדואר רשום, עם בקשה ברורה לקבל ממנה את בקשותיה בכתב. במידה ובקשותיה אינן עולות בקנה אחד עם הגיון תכנוני יש לפנות לוועדת ערר מחוזית. במידה ולא יהיה שת"פ מצידה, להפנות את כל התכתובת שנוצרה לוועדת הערר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com