ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
Re: אורך צנרת מיזוג אוויר
להערכתי כדאי להתייעץ עם יועץ מיזוג של חברה גדולה ומוכרת. (אלא אם לגבי מנהל הפורום יש מידע נוסף….)
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comייעוד מחסן- היתר לשימוש חורג
שלום, בהנחה שהיח' קיימת בהיתר, ובהנחה שיעודו של המבנה אכן "מחסן", הרי שע"פ הדין עלייך לבקש היתר לשימוש חורג מהוועדה המקומית. זהו הליך סטנדרטי למדי הדורש פרסום בעיתון ומתן הזדמנות להתנגדות של שכנים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמינוי מפקח עליון/ פיקוח עליון
שלום, תקנות המהנדסים והאדריכלים (רישוי וייחוד פעולות), תשכ"ז-1967, מספרות כי : "הפעולות המפורטות להלן יוחדו למהנדס רשוי הרשום במדור הנדסה אזרחית: ….. (ח) תיאום הביצוע הכולל במבנה …; (ט) פיקוח עליון על הביצוע, קבלת המבנה ואישורו…; אי לכך אני לא רואה מניעה כי מהנדס קונסטרוקציה (אזרחי) יוכל לעשות פיקוח עליון. כמובן שנדרשת הסכמה של הגורם אשר חתם על הגרמושקה כאחראי לביקורת כללית. (שהוא לאו דווקא האדריכל, עורך הבקשה)
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשטח/ גובה מרתף
אסיף לדבריו של יעקב: אתה יכול למצוא בתקנון את מניין שטחי השירות המותרים לך מתחת למפלס הכניסה. אגב, במידה וגובה התקרה במרתף יהיה בפועל יותר מ 220 ס"מ הוועדה יכולה לדרוש שהוא יבוא ע"ח השטח העיקרי בקומת הכניסה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבבקשה!
תמיד נעים לשמוע…
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: חוק עידוד בניה להשכרה
התב"ע היא הקובעת. תוכל ליהנות מהטבות המס לשכירות ע"פ החוק האמור- רק אם בתב"ע מותר לבנות את מספר היח' המינימאלי הקבוע בחוק זה. במקרה שציינת, אם בתב"ע מותר לבנות רק 4 יח' דיור, כנראה לא תוכל ליישם את הטבות המס הנוגעות להשכרתן.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: חוק עידוד בניה להשכרה
שלום רב, מדובר בחוק עידוד השקעות הון העוסק בבניה להשכרה. במסגרת החוק נאמר כי הבעלים של בניין חדש המכיל דירות למגורים, אשר בוחר שלא למכור את כל דירותיו אלא להשכיר חלק ניכר מהן באופן קבוע, לא יחוייב בשיעור המס הרגיל על הכנסותיו מההשכרות, אלא בשיעור מופחת. השינוי המשמעותי ביותר נעשה במסגרת תיקון 50 לחוק. במסגרת תיקון זה הופחתו שיעורי המס החלים על הכנסות חברות מהשכרת "בנין חדש להשכרה" לשיעור של 18% בלבד. לא מצאתי בחוק איזכור לעניין "היכן מותר לבנות בניין להשכרה ולהינות מהחוק" ולכן אני מניח שמדובר בכל הארץ. כמובן שיש לבנות ע"פ תכנית בניין העיר החלה במקום. לדעתי אין הקלה במס' יח' הדיור גם אם יצהיר היזם על כך שהבניין מיועד להשכרה היות ולא מן הנמנע כי ימכור דירות אלה בעתיד, על פי זכויותיו כבעל הקניין במקום.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבניית קיר תמיכה
שלום, לפי פסק דין בת.א (י-ם) 1274/04 נאור דמארי ואחר נ' תומר אקוע ואחר- במידה ובית המשפט מוצא כי הקיר אכן נחוץ לתמיכת המגרשים והוא נמצא בקו הגבול, ניתן לחייב את השכן בעלות 50% מהקמתו שכן מדובר ברכוש הנחשב משותף בין "מגרשים מחוברים שבמיצר". יצויין כי ניתן להסתפק במסלעה במקרים רבים, ואם ניתן להוכיח כי היא מספיקה ובטיחותית לא ניתן לכפות בנית קיר. כמובן שבהפרשי גובה גדולים, מסלעה תנגוס יותר מדי שטח מהמגרש העליון ויש כאן סיבה להעדיף קיר. בקיצור- יש להגיע עם השכן להסכמה, ובמידה ואין הסכמה, ניתן לחייב אותו בתנאי שאתם מצויידים בחוות דעת אדריכלית על נכונות הפתרון שלכם. ראה: "סימן ד': מחוברים שבמיצר בעלות ושימוש 49. (א) קירות, גדרות, עצים, ומחוברים כיוצא באלה הנמצאים במיצר של מקרקעין שכנים (להלן – מחוברים שבמיצר), יראום כנכסים בבעלות משותפת של בעלי המקרקעין השכנים, כל עוד לא הוכח היפוכו של דבר. (ב) מחוברים שבמיצר רשאי כל אחד מבעלי המקרקעין להשתמש בהם למטרה שלשמה הוקמו, וחייב הוא להשתתף בהוצאות הדרושות כדי להחזיקם במצב תקין לפי שיעור שהוסכם ביניהם, ובאין הסכם כזה – בחלקים שווים, זולת אם מידת השימוש בהם היתה שונה. פירות שנשרו לתחום אחר 50. עצים או צמחים אחרים הגדלים סמוך למיצר, פירותיהם שנשרו לתחום מקרקעין שכנים הם של השכן; נשרו למקום שיש לציבור גישה חפשית אליו, זכאי כל עובר-ושב ליטול אותם לעצמו. צמחים הגדלים סמוך למיצר 51. עצים או צמחים אחרים הגדלים סמוך למיצר וענפיהם או שורשיהם מתפשטים לתוך מקרקעין שכנים, אין בעל המקרקעין השכנים או המחזיק בהם (להלן – השכן) רשאי לדרוש סילוק הענפים או השורשים, אלא אם יש בהם כדי להזיק למקרקעין או להפריע לו במידה בלתי-סבירה בהנאה מן המקרקעין; דרש השכן מבעל הצמחים לסלק ענפים או שרשים כאלה ולא סולקו תוך זמן סביר, רשאי הוא לסלקם בעצמו על חשבון בעל הצמחים."
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחלוקת דירה ליח' משנה: האם זה חוקי?
שלום, אני מצרף לך מאמר מאת עו"ד מישאל אדמון, העוסק בסוגייה זו. בשורה התחתונה: הנושא נמצא בתחום ה"אפור", ויש סיבה לדאגה בקרב המחלקים. (פורסם בהארץ / דה-מרקר ב- 21/9/2007) על חוקיותה של חלוקת דירה: בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה של חלוקת דירות מגורים. ניתן לתת מספר הסברים לתופעה זו: * הגידול בביקושים לדירות להשכרה: בשנים האחרונות (בניגוד לעבר), יותר ויותר זוגות צעירים אינם ממהרים לרכוש דירה, אלא מעדיפים לחיות בשכירות במשך מספר שנים, ולרכוש את דירתם הראשונה לאחר שיתבססו מעט יותר. עובדה זו מעלה את הביקוש לדירות שכורות, בעיקר באזורי הביקוש. * כדאיות כלכלית: הגדלת התשואה שהדירה מניבה לבעליה: רבים מבעלי הדירות הבינו, שהדירה שבבעלותם יכולה להניב יותר תשואה במידה ותהיה מחולקת והחלו לחלק את דירותיהם. בעקבות כך, אחרים ראו "כי טוב" והחלו לרכוש דירות ולחלקן. בכדי להמחיש את הכדאיות שבחלוקת דירה, ניקח לדוגמא דירה ששוויה 150,000 דולר. לבעל הדירה יש שתי אפשרויות: להשכיר את הדירה כפי שהיא ולקבל עבורה דמי שכירות של 500-600 דולר לחודש (מה שמשקף תשואה שנתית של 4% – 5% ברוטו), או לחלק את הדירה לשתי דירות ולאחר החלוקה להשכיר כל אחת מהיחידות תמורת 450 דולר לחודש ליחידה ובסה"כ 900 דולר, מה שמגדיל את ההכנסות השנתיות באלפי דולרים, ואת התשואה השנתית לכ- 7% (ברוטו) אמנם, החלוקה מצריכה השקעה כספית, אך ההשקעה משתלמת. העלאת שווי הדירה: ערכה של דירה מושפע, בין היתר, מהתשואה שהיא מניבה. לכן, הגדלת התשואה מעלה את שווי הדירה, ובעצם חלוקת הדירה מעלה את שוויה. דירה שמניבה תשואה גבוהה יותר שווה גם יותר (בלשון כלכלית זה נקרא 'מכפיל רווח'). לכן, רבים ראו בכך הזדמנות לרכוש דירה, לחלקה ולמכור אותה ברווח נאה. אך האם התופעה (או שמא נקרא לה "האופנה") הזו חוקית? לפי סעיף 145(א) לחוק התכנון והבניה, שינוי פנימי בדירה אינו מסוג העבודות אשר מצריכות היתר [הסעיף עוסק בעבודות הטעונות היתר, וקובע: "לא יעשה אדם אחד מאלה … אלא לאחר שנתנה לו הועדה המקומית … היתר לכך: … (2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה"] אך על מנת ששינוי בדירה ייחשב 'שינוי פנימי' שאינו מצריך היתר, עליו: * להיעשות בתוך 'דירה': לפי הגדרת הסעיף, 'דירה' היא: חדר … או מערכת חדרים … שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת … * להיחשב כ'שינוי פנימי': לפי הגדרת הסעיף, 'שינוי פנימי' הוא שינוי אשר עומד בכל התנאים הבאים: אינו נוגע לצד החיצוני של הבניין; אינו פוגע בחזית הבניין; אינו פוגע במראה הבניין; אינו פוגע בשלד הבניין; אינו פוגע ברכוש המשותף; אינו פוגע בצנרת או בציוד אחר, המשרתים גם דירות אחרות; אינו פוגע בזולת; אינו משנה את שטח הדירה (למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין); אינו משנה את מספר יחידות הדיור בדירה. כל שינוי בדירה שאינו עומד בכל התנאים שלעיל, מצריך היתר מהוועדה המקומית. שינוי מספר יחידות הדיור בדירה, כלומר חלוקת הדירה לדירות נפרדות (דירות נפרדות הינן דירות שלכל אחת יש 'מתקנים נפרדים' – מטבח, שירותים ומקלחת) – נחשבת כשינוי המצריך היתר מהוועדה המקומית. לכן, לפני חלוקת דירה, קחו בחשבון את האפשרות שכדי לעשות את החלוקה באופן חוקי, עליכם לקבל את אישור הוועדה המקומית לכך, אישור שכדי לקבלו יהיה עליכם להשקיע באדריכל ובהכנת תכניות והגשתן, מה גם שלא בטוח כלל אם הבקשה תאושר ע"י הוועדה. קחו בחשבון עלויות אלו (בררו עם אדריכל את המחיר), והוסיפו אותן למחיר השיפוץ והחלוקה. לתשומת לב: בעלי הדירות המחולקות: עליכם לקחת בחשבון את האפשרות שמתישהו בעתיד, תדרוש הוועדה המקומית / המועצה המקומית לערוך ביקור בדירתכם ולבדוק שלא חילקתם אותה. אם יתברר שהיא חולקה ללא היתר מהוועדה המקומית, תוכל העירייה להגיש כתב אישום פלילי כנגד בעל הדירה בגין עבירה על הוראות חוק התכנון והבניה. בנוסף, בעת מכירת הדירה תוכל העירייה לדרוש מבעל הדירה, כתנאי לקבלת אישור לרישום המכירה בטאבו, תשלום היטלי השבחה בעבור פעולת החלוקה. המשקיעים המעוניינים לרכוש דירה מחולקת: לפני קניית דירה מחולקת, קחו בחשבון את האפשרות, שגם אם תקבלו מהעירייה אישור לרישום הדירה על שמכם (בטאבו), עדיין העירייה תוכל בעתיד לשלוח פקחים ולבדוק האם הדירה חולקה, ואם כן להעמיד אתכם לדין (פלילי) על ביצוע עבודות בניגוד לחוק התכנון והבניה. עורכי הדין: כאשר הנכם מייצגים צדדים בעסקת מכירת / רכישת דירה מחולקת או דירה שהרוכש מתכוון לחלקה, עליכם ליידע את הרוכש (בהסכם עצמו), כי הדירה מחולקת וכי הוא יודע שנדרש לפי החוק היתר לחלוקתה, אשר לא נדרש (ולכן גם לא ניתן), וכי לא יהיו לו תביעות כלפיכם בעתיד לגבי העניין. אם לא תעשו זאת, ובעתיד תוגש נגד הרוכש תביעה ע"י העירייה – הוא יוכל לתבוע אתכם בגין רשלנות מקצועית, על כך שלא יידעתם אותו לגבי אי-חוקיות העניין. עד כאן המאמר. את המאמר המקורי ניתן לקרוא באתרו של עו"ד אדמון.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתכנית שינויים: היתר בניה
כל שינוי במבנה, פנימי או חיצוני- למעט שינוי פנימי קל, מחוייב בהגשה. נכון: בד"כ לא מבצעים תכנית שינויים חדשה על שינויים פנימיים, אך יש לקחת בחשבון שהפקח לא יאשר טופס 4. במידה ולא מבצעים את הפרגולה, לא ניתקלתי בחיוב לכך מצד הרשויות. מצד שני- קחו בחשבון שתוך שלוש שנים יפקע ההיתר לפרגולה. (למרות שמנסיוני- אין בעיה להקימה גם אח"כ בלי בעיות, היות והפקחים אינם מודעים לכך בהרבה מקרים)
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comסכימת/ תכנית ביוב
סכימת ביוב בסיסית כולל את סימון קווי ה- 4 צול, בורות, גבהי תחתית וטופ לבורות, אחוזי שיפוע וכד'. אני ממליץ לך ללכת לוועדה ולבקש לעיין בתיק המכיל סכימה כזו, ולראות את אופן השרטוט. מדובר בסכימה מאוד בסיסית. לידיעתך, במידה ונדרש תיק סניטרי שלם (יש עיריות הדורשות זאת) הנושא אמור להיות מטופל ע"י יועץ סניטרי, ע"ח הלקוח.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתכנון מטבחים מוסדיים
ליבי איתך. הגשת מטבחים מוסדיים/ ציבוריים למשרד הבריאות הנה נושא כאוב. זהו תחום הנופל בין הכסאות. בעיקרון, ישנם יועצים המתמחים בתכנון שכזה. ואדריכלים רבים, המודעים ל"כאב הראש" המלווה את העבודה מול משרד הבריאות, מצהירים מראש כי הנושא הפרטני הזה אינו במסגרת הצעת המחיר שלהם. הלקוח המעוניין במטבח מוסדי משלם עבור יועץ המטבחים, בדיוק כפי שהוא משלם על יועץ בטיחות, לצורך העניין. האדריכל מכין סקיצה, נותן ליועץ- והיועץ כבר מביא את האישורים, תוך ביצוע השינויים הנדרשים בתיאום עם אדריכל המבנה. למי שמחפש יועץ: חיפוש בגוגל "תכנון מטבחים מוסדיים" ייתן את התוצאה המבוקשת. במקרה הזה, לצערנו, ה"תיק" נפל עלייך. אין מנוס מללמוד את כל דרישות משרד הבריאות, לכופף את הראש בפני הפקידים, ו"לעבור את זה בשלום"… אספר לך סיפור: פעם הכנתי תוכנית סניטרית שלמה, כולל שרטוט צינורות של מים חמים וקרים ונקודות ביקורת בתוך הבית (כולל סיפונים… לכי תשרטטי סיפון…) רק כי שכחתי לכלול יועץ סניטרי בהצעת המחיר. (-:
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעיריית ירושלים מחלקת הנדסה
שלום, לא מצאתי באתר שלהם מידע על כך. אני ממליץ לפנות אליהם ישירות, ע"י קביעת פגישה, או במייל המצורף: mailto:PSOSNAT@jerusalem.muni.il או באמצעות האתר: עיריית ירושלים מחלקת הנדסה
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comלוח זמנים להחלטת ועדה מקומית
שלום, הוועדה המקומית חייבת להגיב לבקשה להיתר בתוך שלושה חודשים לכל היותר. במידה והוועדה אינה מבצעת זאת, פתוחה בפניך האפשרות להגיש את הבקשה, בצירוף ערעור, לוועדה המחוזית אשר תדון בה. ראה במאמר הבא הדן בנושא "היתר בניה".
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: ערבויות ברכישת חומרי גלם לבניה
שאלה טובה… ההגיון היה מחייב שכתב הערבות נמסר לספק בחזרה מייד עם האספקה, ולא יומיים קודם. אשמח אם תברר איתם, ותכתוב לנו, ע"מ שנוכל למצוא את ההגיון בעניין, מבחינתם.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com