ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
קישור להוראות למתקני תברואה- הל"ת
שלום, להלן: הוראות למתקני תברואה
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: שטח שירות
שלום, תקנות התכנון והבניה קובעות מס' כללים לגבי שטחי שירות, להלן. עם זאת אני ממליץ לבדוק מול מהנדס הוועדה המקומית את התייחסותו הספציפית לכל אחת משאלותיך, היות ולעיתים הפרשנות המשפטית משתנה. תקנות התכנון והבניה: (ד) בכפוף לאמור בתקנת משנה (ו), ייראו השטחים שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות האמורות בתקנת משנה (ב), כשטחי שירות אם הם נמנים עם אחד מאלה: (1) ביטחון ובטיחות: מקלט, וחלקים ומיתקנים בבנין הבאים להגן על הנמצאים בו בפני סכנות בטחוניות או בטיחותיות ובלבד שאינם מיועדים לשימוש למטרה עיקרית; ואולם במרחב מוגן דירתי יראו כשטח שירות בדירת מגורים רק את השטח המזערי הנדרש לפי התקנות בענינן, וכן את השטח שמתחת לקירות של מרחב מוגן דירתי, אף אם הקיפו הקירות שטח העולה על השטח המזערי הנדרש לפי אותן תקנות; (2) מערכות טכניות ומיתקני שירות: חדר למכונות או למיתקנים טכניים למתן שירותים לבנין, לרבות הסקה, תקשורת, איוורור, קירור, חשמל, שנאים, גנרטור, מעלית, מקום למכל גז, לאצירת אשפה, מעברים לצנרת, חדר בקרה ומקום למתן שירותים כיוצא באלה; (3) אחסנה: מקום לאחסנת כלי עבודה, כלי גינה, חומר ארכיוני, חמרי גלם או מוצרים כיוצא באלה המשרתים את החלקים העיקריים שבאותו בנין; (4) חניה: מקום חניה לרכב, לרבות כבשים ודרכי גישה נוספים; (5) מבואות וחדרי מדרגות: מבואות משותפים, חדרי מדרגות משותפים; (6) קומות עמודים מפולשות ומקמרות: קומות עמודים מפולשות כמשמעות "עמודים" בסעיף 1.001 לתוספת השלישית לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל- 1970, לרבות מקמרת (ארקדה) וסטיו (קולונדה), ובלבד ששני האחרונים אינם משמשים למטרה עיקרית מהמטרות המנויות בתקנת משנה (ב) וקיימת גישה פתוחה אליהם לכל הציבור משטחים ציבוריים; (7) מעברים ציבוריים (פסג'ים): מעברים ציבוריים שרחבם עולה על 1.50 מטרים אם נתקיימו בהם כל אלה: (א) הם נמצאים במקום הנועד, בתכנית או בהיתר, למרכז מסחרי או לפעילויות רב- תכליתיות אחרות; (ב) כשלעצמם אינם מותרים לשימוש מסחרי כלשהו; (ג) הם נועדים, בתכנית או בהיתר, לשימוש או למעבר של כלל הציבור; (ד) הותנה, בתכנית או בהיתר, שתירשם בהם בפנקסי רישום מקרקעין, זיקת הנאה לטובת הציבור; (ה) עלה רוחב מעבר ציבורי שנתקיימו בו כל התנאים בפסקאות משנה (א) עד (ד), על 3 מטרים, ייחשב כל שטחו כשטח שירות; (ו) אותו חלק של מעברים ציבוריים שרוחבו אינו עולה על 1.50 מטרים וכן מעברים ציבוריים שהתנאים בפסקאות (א) עד (ד) אינם מתקיימים בהם, אף אם עלה רוחבם על 1.50 מטרים, יראו אותם כשטחים למטרות עיקריות. (ה) בליטות ששטחן בא במנין השטח המותר לבניה לפי תקנה 4(ה), (ו) או (ז), דינן כדין שטחי שירות. (ו) בנין שעיקר שימושו, לפי האמור בהיתר ובנספחיו, הוא למטרה ממטרות השירות המפורטות בתקנת משנה (ד)(1) עד (4), רואים את אותם חלקי הבנין המשמשים לאותה מטרה – והם בלבד – כאילו נועדו לשמש מטרה עיקרית. (ז) תוספת שטחי שירות שדרשה רשות מוסמכת לפי כל דין, לאחר הפקדת התכנית, לא תיחשב כתוספת לבניה המותרת על פי התכנית, אולם תצויין בטבלת שטחי הבניה שבטופס הבקשה להיתר. 10. על אף האמור בתכנית לפי תקנה 9, רשאית הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית להתיר שינוי שטח שירות פלוני לשטח שירות שישמש מטרת שירות אחרת כאמור בתקנה 9, אם נתקיימו שני אלה: (1) סך כל השטח שמבקשים לשנות את ייעודו, אינו עולה על 200 מטרים רבועים או חמישה אחוזים מכלל השטחים שנועדו בתכנית להיות שטחי שירות, לפי הנמוך שביניהם; (2) נקבע בתכנית ששטח שירות פלוני ימוקם מתחת למפלס הכניסה הקובעת ולא יהא בשינוי כדי להעביר את מקומו מעל למפלס האמור. 11. שום דבר בתקנות אלה לא יתפרש כאילו בא לשחרר מקיום הגבלות שבחוק או בתקנות אחרות על פיו.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: היטל השבחה
שלום, אכן, כפי שכתב קודמי, אני לא מצפה להיטל נכבד (אם בכלל). לגבי הקלה בקו בניין- ניתן לקבל רק 10%- כלומר כמעט כלום, ואני מאמין שזה לא יספיק.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: פרגולות בטון וקווי בניין
שלום, ככל הידוע לי הוועדות אינן מאשרות יותר פרגולות מבטון, אלא רק מחומרים קלים. פרגולה יכולה לבלוט כ- 40% מעבר לקו הבניין. לדוגמא: אם קו הבניין האחורי הנו 6 מ', אז הפרגולה תוכל להתקרב עד 3.60 מ' מקו גבול המגרש (בליטה של 2.40 מ' מקו הבניין).
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: גדר מפרידה-הפרש גבהים
בעיקרון אין חובה לבנות חומה. לכן ההשתתפות בבנייתה הנה בגדר רשות. חומה בנויה דורשת היתר, והיא תמוקם בדיוק על קו הגבול ביניכם. אם קיים היתר ניתן לגשת לבנייתה ללא השתתפות השכן. במידה ויש סכנת נפילה מהחצר הגבוהה לנמוכה- על בעל החצר הגבוהה מוטלת חובה להקים גדר בנויה או קלה בגובה 110 ס"מ לפחות.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתברואה/ קולטן ביוב
שלום, להלן הל"ת או ישירות במשרד הבריאות. בעיקרון כדאי לפנות לייעוץ מהנדס סניטרי, אך ככל שאני מבין ויודע- אין מניעה להעביר צינורות ביוב בתוך מחיצות פנימיות, כל עוד הצנרת בנויה ע"פ תקן.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: גובה גדר בנויה בין שכנים
במידה ומדובר בגדר משותפת איתך, אסור לו ללא הסכמתך. בכל מקרה זה נשמע לי יותר מדי.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תחילת עבודה לפני היתר בנייה
שלום, אכן דרוש היתר כחוק וגידור המגרש טרם תחילת העב'. הקונסטרוקטור של המבנה- אחראי גם על תכנון הקירות התומכים. הבניה מתבצעת ע"י קבלן השלד, ומתומחרת בנוסף לעלות הכללית של השלד.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: ביקור אדריכל במהלך הבנייה
שלום, הכל נשמע כבר אפשרי. בעיקרון הכל תלוי מה סוכם עם עריכת החוזה: פיקוח עליון מחייב את האדריכל לפקח רק בעת סיום שלבי בנייה עיקריים, כך ששמונה פגישות נשמע לי סביר. 150$ לפגישה- לא ממש זול, אבל תלוי עד כמה האדריכל עסוק… ראה מאמר: יחסי אדריכל לקוח
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר בניה שונה מהמציאות
שלום, יכולות להיות סיבות רבות למחיקת החלון בהיתר אשר קיים בוועדה. לצורך העניין, במידה והקבלן הבטיח חלון, (כדאי לעיין במפרט אשר צורף לחוזה הרכישה) ובמידה והקבלן היה זה שאחראי על הוצאת ההיתר- יש מקום לדרוש ממנו תיקון של ההיתר. בכל מקרה, מדובר בעניין פעוט ערך, הן מבחינת חוקיותו של הבית, והן מבחינת תקפותו של ההיתר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחישוב עלויות
שלום רב, בעיקרון בנייה בסטנדרט סביר אך לא יוקרתי מסתכמת בכ- 800-1000$ למ"ר. אני ממליץ לקרוא את המאמר הבא: חישוב עלויות בניה
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאדריכל או שכנים?
שלום, הייתי מציע לכם לנסח מסמך עקרוני ולהחתים עליו את השכנים. במסמך תציינו כי החתמה נוספת צפויה על התכניות עצמן, בבוא העת, עם עריכתם. אני מציע לכם לבקש מהכנים לצרף לחתימתם את העדפתם: שיפוץ או מזומן. לפי הצלחת המסמך- תוכלו לשקול את פנייתכם לאדריכל, ע"מ להכין תכניות. לגבי הערכת שווי הגג: אני מבין כי הגג אינו מוצמד לדירתכם. אני ממליץ לקחת שמאי, ולתת לשכנים את חלקם היחסי בגג.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comפנייה ישירה למשרד הבריאות
שלום רב, אני מציע לפנות ישירות למשרד הבריאות באיזור הנדון, ע"פ שעות קבלת הקהל. לא הייתי מצפה מהם לפרסם תקנות כאלה ברשת, למרות שהגענו לפתחה של שנת 2008…
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: פטור ממ"ד בקיבוץ
שלום רב, הושג פטור מבניית ממ"ד בעת הרחבת בית בקיבוץ. הפטור הושג במועצה איזורית גליל עליון, ואני מאמין כי הוא גורף את כל הקיבוצים. הסיבה: תיחזוק נאות של המקלטים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמי יכשיר את חריגות הבניה?
שלום רב, להערכתי מדובר כאן בנושא מורכב מבחינה משפטית: מצד אחד, לא ניתן לבצע את העברת הבעלות ללא אישור מהוועדה המקומית וביקור פקח. מצד שני- אתה חתום על סעיף בחוזה שאומר שאתה מודע לכך שייתכן ויש חריגות בניה. משמעות סעיף כזה, לעניות דעתי, היא כי לקחת בחשבון שיהיה עליך לסדר את חריגות הבניה בבוא הזמן. הזמן אכן הגיע… מצד שלישי- כספיו של המוכר מוקפאים עד לביצוע העברת הבעלות, כך שאולי יהיה לו אינטרס לבצע זאת בעצמו. אני ממליץ על ביצוע משותף של העניין ובמסגרתו לכלול גם את תוספת המחסן. אני ממליץ לשכור הנדסאי אדריכלות, (אתה יכול לפרסם הודעה כאן בפורום ולקבל פניות). יש להגיש גם טופס חישובים סטאטים, לבצע מדידה לשטח (תוכל לבדוק בהזדמנות זאת אם הגדרות ממוקמות נכון על השטח) ולשלם אגרות. בהצלחה!
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com