ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
Re: בניית חדר על גג בת"א
שלום רב, תב"ע להגדלת החדר האפשרי על לבניה על הגג- מ: 23 מ"ר ל: 40 מ"ר עברה אישור של וועדה מקומית בת"א. היא הועברה לאישור סופי ולהפקדה בוועדה המחוזית. לא הצלחתי למצוא פירסום לגבי אישורה הסופי. כדאי להתייעץ עם מנהל ההנדסה בעירייה. במקומות רבים בארץ, אגב, כבר קיימים אישורים להגדלה כזו ואף יותר. לשאלתך השניה: היחידה לא תיחשב כיח' נפרדת, והמדרגות אליה יובילו מתוך היח'. אגב, ישנם מקומות בת"א הנהנים מזכויות בניה נרחבות יותר על הגגות הכוללות הגדלת מס' יח' הדיור- יש לבדוק ספציפית. מהותו של חוק שבס: הוראה בתקנות התכנון והבניה (תקנות סטייה ניכרת) שאפשרה לועדות מקומיות להוסיף בתנאים מסוימים דירות בכמות של עד 20% מהמותר באותו שטח וזאת במסגרת הליך של הקלה .- גם כאן, מומלץ לבדוק ספציפית את החלת החוק על המגרש הנתון.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: קווי בניין
שלום רב, כל תכנית בניין עיר מהווה עולם בפני עצמה. בתקנון שבה מפורטים קווי הבניה לחזית, אחור וצד, כמו גם אחוזי בניה, גובה וכד'. לעיתים אין מצויינים קווי הבניה. במקרה זה יש להכין תכנית בינוי מקדמית ולאשרה וועדה המקומית. את כל הפרטים הללו ניתן לקבל בוועדה המקומית באזור מגורייך. ניתן לקבלם בע"פ, או בדף מידע רשמי אשר עלותו כיום 165 ש"ח, לערך.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר למבנה זמני- אוהל
שלום, אוהל, אוטובוס או קראוון על גלגלים, המצויים בשטח מעל שלושה חודשים מחוייבים בהיתר. השרטוט שצירפת עונה להגדרה "אוהל". עם זאת, קשה לי להאמין כי פקחי הוועדה יתנו את תשומת ליבם לכך, היות והם בוודאי עסוקים בחריגות בניה מהותיות יותר. בעיקרון, יש להגיש בקשה מפורטת, בחתימת אדריכל ובצירוף מפה מצבית לוועדה המקומית לתכנון ובניה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאחוזי בניה: שטחי שירות
שלום, אם תיגשי לוועדה המקומית לתכנון ובניה, ותבקשי את תקנון תכנית בניין העיר במקום מגורייך, תוכלי לראות כי אחוזי הבניה הם בהתאמה לשטחים העיקריים. ניתן לקבל דף מידע ברור בעלות של מאה ושישים ש"ח לערך, המהווה אסמכתא רשמית לכך.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחישוב שטח ממ"ד
שלום, את צודקת, הממ"ד נחשב כשטח שירות. (כיום 12 מ"ר זיכוי, הכולל היטל הקירות שלו, 9 מ"ר לפחות שטח פנימי נטו) להלן: תקנות התכנון והבניה: (ד) בכפוף לאמור בתקנת משנה (ו), ייראו השטחים שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות האמורות בתקנת משנה (ב), כשטחי שירות אם הם נמנים עם אחד מאלה: (1) ביטחון ובטיחות: מקלט, וחלקים ומיתקנים בבנין הבאים להגן על הנמצאים בו בפני סכנות בטחוניות או בטיחותיות ובלבד שאינם מיועדים לשימוש למטרה עיקרית; ואולם במרחב מוגן דירתי יראו כשטח שירות בדירת מגורים רק את השטח המזערי הנדרש לפי התקנות בענינן, וכן את השטח שמתחת לקירות של מרחב מוגן דירתי, אף אם הקיפו הקירות שטח העולה על השטח המזערי הנדרש לפי אותן תקנות;
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comקישור להוראות למתקני תברואה- הל"ת
שלום, להלן: הוראות למתקני תברואה
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: שטח שירות
שלום, תקנות התכנון והבניה קובעות מס' כללים לגבי שטחי שירות, להלן. עם זאת אני ממליץ לבדוק מול מהנדס הוועדה המקומית את התייחסותו הספציפית לכל אחת משאלותיך, היות ולעיתים הפרשנות המשפטית משתנה. תקנות התכנון והבניה: (ד) בכפוף לאמור בתקנת משנה (ו), ייראו השטחים שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות האמורות בתקנת משנה (ב), כשטחי שירות אם הם נמנים עם אחד מאלה: (1) ביטחון ובטיחות: מקלט, וחלקים ומיתקנים בבנין הבאים להגן על הנמצאים בו בפני סכנות בטחוניות או בטיחותיות ובלבד שאינם מיועדים לשימוש למטרה עיקרית; ואולם במרחב מוגן דירתי יראו כשטח שירות בדירת מגורים רק את השטח המזערי הנדרש לפי התקנות בענינן, וכן את השטח שמתחת לקירות של מרחב מוגן דירתי, אף אם הקיפו הקירות שטח העולה על השטח המזערי הנדרש לפי אותן תקנות; (2) מערכות טכניות ומיתקני שירות: חדר למכונות או למיתקנים טכניים למתן שירותים לבנין, לרבות הסקה, תקשורת, איוורור, קירור, חשמל, שנאים, גנרטור, מעלית, מקום למכל גז, לאצירת אשפה, מעברים לצנרת, חדר בקרה ומקום למתן שירותים כיוצא באלה; (3) אחסנה: מקום לאחסנת כלי עבודה, כלי גינה, חומר ארכיוני, חמרי גלם או מוצרים כיוצא באלה המשרתים את החלקים העיקריים שבאותו בנין; (4) חניה: מקום חניה לרכב, לרבות כבשים ודרכי גישה נוספים; (5) מבואות וחדרי מדרגות: מבואות משותפים, חדרי מדרגות משותפים; (6) קומות עמודים מפולשות ומקמרות: קומות עמודים מפולשות כמשמעות "עמודים" בסעיף 1.001 לתוספת השלישית לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל- 1970, לרבות מקמרת (ארקדה) וסטיו (קולונדה), ובלבד ששני האחרונים אינם משמשים למטרה עיקרית מהמטרות המנויות בתקנת משנה (ב) וקיימת גישה פתוחה אליהם לכל הציבור משטחים ציבוריים; (7) מעברים ציבוריים (פסג'ים): מעברים ציבוריים שרחבם עולה על 1.50 מטרים אם נתקיימו בהם כל אלה: (א) הם נמצאים במקום הנועד, בתכנית או בהיתר, למרכז מסחרי או לפעילויות רב- תכליתיות אחרות; (ב) כשלעצמם אינם מותרים לשימוש מסחרי כלשהו; (ג) הם נועדים, בתכנית או בהיתר, לשימוש או למעבר של כלל הציבור; (ד) הותנה, בתכנית או בהיתר, שתירשם בהם בפנקסי רישום מקרקעין, זיקת הנאה לטובת הציבור; (ה) עלה רוחב מעבר ציבורי שנתקיימו בו כל התנאים בפסקאות משנה (א) עד (ד), על 3 מטרים, ייחשב כל שטחו כשטח שירות; (ו) אותו חלק של מעברים ציבוריים שרוחבו אינו עולה על 1.50 מטרים וכן מעברים ציבוריים שהתנאים בפסקאות (א) עד (ד) אינם מתקיימים בהם, אף אם עלה רוחבם על 1.50 מטרים, יראו אותם כשטחים למטרות עיקריות. (ה) בליטות ששטחן בא במנין השטח המותר לבניה לפי תקנה 4(ה), (ו) או (ז), דינן כדין שטחי שירות. (ו) בנין שעיקר שימושו, לפי האמור בהיתר ובנספחיו, הוא למטרה ממטרות השירות המפורטות בתקנת משנה (ד)(1) עד (4), רואים את אותם חלקי הבנין המשמשים לאותה מטרה – והם בלבד – כאילו נועדו לשמש מטרה עיקרית. (ז) תוספת שטחי שירות שדרשה רשות מוסמכת לפי כל דין, לאחר הפקדת התכנית, לא תיחשב כתוספת לבניה המותרת על פי התכנית, אולם תצויין בטבלת שטחי הבניה שבטופס הבקשה להיתר. 10. על אף האמור בתכנית לפי תקנה 9, רשאית הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית להתיר שינוי שטח שירות פלוני לשטח שירות שישמש מטרת שירות אחרת כאמור בתקנה 9, אם נתקיימו שני אלה: (1) סך כל השטח שמבקשים לשנות את ייעודו, אינו עולה על 200 מטרים רבועים או חמישה אחוזים מכלל השטחים שנועדו בתכנית להיות שטחי שירות, לפי הנמוך שביניהם; (2) נקבע בתכנית ששטח שירות פלוני ימוקם מתחת למפלס הכניסה הקובעת ולא יהא בשינוי כדי להעביר את מקומו מעל למפלס האמור. 11. שום דבר בתקנות אלה לא יתפרש כאילו בא לשחרר מקיום הגבלות שבחוק או בתקנות אחרות על פיו.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: היטל השבחה
שלום, אכן, כפי שכתב קודמי, אני לא מצפה להיטל נכבד (אם בכלל). לגבי הקלה בקו בניין- ניתן לקבל רק 10%- כלומר כמעט כלום, ואני מאמין שזה לא יספיק.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: פרגולות בטון וקווי בניין
שלום, ככל הידוע לי הוועדות אינן מאשרות יותר פרגולות מבטון, אלא רק מחומרים קלים. פרגולה יכולה לבלוט כ- 40% מעבר לקו הבניין. לדוגמא: אם קו הבניין האחורי הנו 6 מ', אז הפרגולה תוכל להתקרב עד 3.60 מ' מקו גבול המגרש (בליטה של 2.40 מ' מקו הבניין).
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: גדר מפרידה-הפרש גבהים
בעיקרון אין חובה לבנות חומה. לכן ההשתתפות בבנייתה הנה בגדר רשות. חומה בנויה דורשת היתר, והיא תמוקם בדיוק על קו הגבול ביניכם. אם קיים היתר ניתן לגשת לבנייתה ללא השתתפות השכן. במידה ויש סכנת נפילה מהחצר הגבוהה לנמוכה- על בעל החצר הגבוהה מוטלת חובה להקים גדר בנויה או קלה בגובה 110 ס"מ לפחות.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתברואה/ קולטן ביוב
שלום, להלן הל"ת או ישירות במשרד הבריאות. בעיקרון כדאי לפנות לייעוץ מהנדס סניטרי, אך ככל שאני מבין ויודע- אין מניעה להעביר צינורות ביוב בתוך מחיצות פנימיות, כל עוד הצנרת בנויה ע"פ תקן.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: גובה גדר בנויה בין שכנים
במידה ומדובר בגדר משותפת איתך, אסור לו ללא הסכמתך. בכל מקרה זה נשמע לי יותר מדי.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תחילת עבודה לפני היתר בנייה
שלום, אכן דרוש היתר כחוק וגידור המגרש טרם תחילת העב'. הקונסטרוקטור של המבנה- אחראי גם על תכנון הקירות התומכים. הבניה מתבצעת ע"י קבלן השלד, ומתומחרת בנוסף לעלות הכללית של השלד.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: ביקור אדריכל במהלך הבנייה
שלום, הכל נשמע כבר אפשרי. בעיקרון הכל תלוי מה סוכם עם עריכת החוזה: פיקוח עליון מחייב את האדריכל לפקח רק בעת סיום שלבי בנייה עיקריים, כך ששמונה פגישות נשמע לי סביר. 150$ לפגישה- לא ממש זול, אבל תלוי עד כמה האדריכל עסוק… ראה מאמר: יחסי אדריכל לקוח
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר בניה שונה מהמציאות
שלום, יכולות להיות סיבות רבות למחיקת החלון בהיתר אשר קיים בוועדה. לצורך העניין, במידה והקבלן הבטיח חלון, (כדאי לעיין במפרט אשר צורף לחוזה הרכישה) ובמידה והקבלן היה זה שאחראי על הוצאת ההיתר- יש מקום לדרוש ממנו תיקון של ההיתר. בכל מקרה, מדובר בעניין פעוט ערך, הן מבחינת חוקיותו של הבית, והן מבחינת תקפותו של ההיתר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com