ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
דמי הסכמה- מנהל מקרקעי ישראל
שלום, במידה ומצויין בחוזה כי ניתן לבנות 65 מ"ר שטחי שירות, אינני רואה סיבה לתשלום דמי הסכמה עבורם למנהל. "דמי הסכמה" משולמים רק במידה ורוצים לבנות שטח החורג מהשטח המצויין בחוזה, או אם מפצלים את החלקה לצורך יח"ד נוספת וכד'.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתשלום למנהל- שטח שירות
שלום, ראשית, עליך לבדוק את חוזה החכירה הספציפי. בחוזה מפורט היטב מספר המ"ר המותרים לבניה. אכן, חוזים ישנים רבים מגבילים את הבניה המותרת, ללא תשלום דמי הסכמה, ל- 160 מ"ר. מנסיוני כמתכנן, מדובר בשטחים עיקריים, ללא שטחי שירות. עם זאת, רצוי לפנות במכתב רשום לפניות הציבור במנהל, ע"מ לאמת זאת באופן ספציפי לנחלה שלכם. אני גם מציע להשאיר הודעה באתר זה, בפורום מיסוי ונדל"ן- ולקבל חוו"ד נוספת מהשמאי יעקב צפריר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: בליטות וחללים
שלום, אבקש הבהרות נוספות: – אני מבין שאתה רוצה לתכנן חלון שמסגרתו בטון והיא בולטת מעבר לקו הקיר? – האם הקיר צמוד לקו הבניין במגרש? האם בשאלתך אתה מתכוון לגובה הסף התחתון של החלון? ככל שתתן יותר פרטים אוכל לענות בדיוק רב יותר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמבנה מגורים או מחסן חקלאי ?
שלום, עיון בתקנות התכנון והבניה מראה את ההגדרות הבאות: "מבנה חקלאי" – חממה ובית צמיחה, בית אריזה, מחסן חקלאי, סככה לכלים חקלאיים, סככה לאחסנת חומרי אריזה, מבנה ומיתקן לגידול בעלי חיים למעט לול ורפת וכן בית קירור, מבנה שירות וכל מבנה אחר הנדרש במישרין לקיום פעילות חקלאית ועל פי היקף הפעילות החקלאית במקום ובלבד שהמבנים אינם מחייבים סילוק שפכים; "דירה" – מערכת חדרים בעלת כניסה נפרדת המיועדת למגורי אדם, לרבות חדר מגורים, מטבח וחדר שירות שלה, ויכול שתכלול פרוזדור, אולם כניסה ומרפסת; אין לראות בנוסחים הללו כ"אורים ותומים" והשימש בפועל הוא זה שלעיתים שקובע. אני יכול להבין מדוע נחשד המבנה כמשמש למגורים. אני מציע לך לפרק את התוספות המצביעות על שימוש אדם, (אשר במילא סותרות את תוכן היתר הבניה המקורי) ולהזמין את הפקח לביקורת חוזרת.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comפטור ממרחב מוגן- בית ישן
שלום, גם אם היית מפריד את הבקשות לשני חלקים, ומנסה קודם לאשרר את המבנה הקיים, הרי שהיית נתקל בדרישה של הג"א לבצע "שיפור מיגון" באחד החדרים הקיימים במבנה הישן. מבחינת הג"א אין הבדל בין אישרור חוקיותו של בית שהוקם לפני קום המדינה, לבין אישרור בניה שנעשתה לפני שנתיים, כל עוד לשניהם אין היתר. נכון, ייתכן שהתעקשות הייתה עוזרת. (לי היא עזרה פעם… אבל זה נבע מהרבה רצון טוב של מהנדס הוועדה) לצערי, במצב זה, בו הג"א והוועדה נוכחים שיש לך אפשרות תקציבית וכוונה להקים תשתיות חדשות במגרש תוך השקעה כספית ניכרת, יקשה עלייך לבקש פטור עבור היח' הישנה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comרישוי עסקים- מחירים ו"מעכרים"
ההצעה שקיבלת נראית סבירה. תוכל לקבל הצעות נוספות ע"י הזנת "רישוי עסקים" בגוגל. אגב, בעיריית ת"א הידועה לשימצה בתהליכי הרישוי הארוכים והמפרכים שלה, השתרש נוהג לקחת "מעכר". ראה בכתבה הבאה: עיריית ת"א
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: הקלה בגין אנטנה סוללרית
שלום, אין בפי בשורות: לא ניתנת הקלה במקרה זה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעלות רישוי עסק
שלום, חישוב העלויות של רישוי עסק נגזר מאפיו של העסק. לדוגמא: במסעדה יש צורך באישור של משרד הבריאות, איכות הסביבה וכיו"ב, לעומת רישוי משרד פשוט- בו לא צפויה עבודה מול גורמים רבים. ניתן לעיין בקישור הבא, על מנת לדעת מהו ה"מסלול": רישוי עסקים בעיקרון, במידה ואין סיבוכים בתיק, (האם התב"ע באזור מאפשרת משרדים, או שמדובר בבית מגורים- עם "שימוש חורג"?)- אני מעריך את עבודת העריכה וההגשה במקרה שלך בכ- 500-800$. אשמח לשמוע בפורום דעות נוספות.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמרחב מוגן- חישוב אגרות, ארנונה, מיסוי
שלום, הדרישה כיום היא למרחב מוגן בן 9 מ"ר נטו לפחות. החישוב לאגרות של אותם 9 מ"ר יהיה לפי "שטח שירות" או מחסן. במידה ושטח הממ"ד גדול יותר, ההפרש יחשב כשטח עיקרי. עם זאת, ישנן פרשנויות הקובעות כי שטח השירות יכלול בנוסף את השטח שמתחת לקירות הממ"ד.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comפיתוח מגרש- אחריות, רשלנות
להערכתי נושא התכנון של התשתיות מרוכז ע"י הרשות המקומית. עליך לפנות אליהע"מ לקבל תשובות לגבי מפרט הביוב ותקינותו. רשלנות בתכנון- תהיה באחריות המועצה המקומית והמשרד המתכנן. רשלנות בביצוע- באחריות הקבלן המבצע. במידה והתגלתה רשלנות, יש להתייעץ עם עו"ד המצוי בדיני נזיקין, ע"מ לתבוע את הגורם הראוי. יש להתעמק בחוזה הפיתוח שנחתם עמכם ולבדוק את האחריות הנובעת ממנו, תוך הכללת הגורם שקיבל מכם בפועל את הכסף של הפיתוח.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאחריות על תשתיות מגרש
שלום, ראשית, בדרך כלל מדובר באדמות שהמנהל משווק. הוא עורך מכרז ומעניק את הפיתוח לחברה קבלנית אשר מגלגלת את העלויות על המשתכן. החברה חייבת לפעול ע"פ תקנים, וע"פ תוכניותיו של אדריכל הפיתוח (אשר ממונה ע"י הגוף המשכן) לגבי כל אחד מהפרמטרים שמבוצעים: כבישים, מדרכות, ביוב וכו'. תכנית המתאר היא באחריות הוועדה המקומית/ מחוזית. אך היא איננה עוסקת בתשתיות אלא רק קובעת את חלוקת המגרשים, הכבישים, אחוזי הבנייה והייעודים השונים. לגבי השאלה הספציפית: רצוי להביא מהנדס סניטרי למקום ע"מ לקבוע אם יש רשלנות בתכנון או בביצוע.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: הפיכת מבנה למחסן
שלום, גם אם הקירות כבר קיימים, כל קירוי הופך את השטח ל"בנוי". עליך לפנות לאדריכל/ הנדסאי ע"מ לערוך את הבקשה, בצירוף חישובים סטאטיים של יציבות המבנה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: הקלות בניה
אילן, איזכור הקו הקדמי נעשה מזיכרוני לגבי בית שתיכננתי בחולון. עם זאת, ייתכן שאני טועה. (-:
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comקו בניין ממ"ד
שלום, מדובר בתקנות פנימיות. אפנה אותך למאמרו של ד"ר בן עזרא: מרחב מוגן.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעלויות בניה: קבוצת רכישה
שלום, ניתן לקבל מושג על עלויות הבניה במאמר הבא: עלויות בניה. מומלץ גם לקרוא את המאמר הבא : קבוצות רכישה. בנוסף לבדיקת הנושאים המוזכרים במאמרים אלו, רצוי לבדוק את אמינות חברת הניהול ע"י בדיקת פרוייקטים קודמים. קחו בחשבון שיש כאן "חתונה" איתם לא רק לניהול הבניה, אלא גם לצורך ניהול ואחזקת הבניין המוגמר. בדקו היטב בחוזה האם יש לדיירים זכות להחליף את הניהול במידה ואינם מרוצים, ונסו לבדוק מראש כמה כסף הם ידרשו על אחזקת הבניין (השוו עם חברות ניהול אחרות).
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com