ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
פיתוח מגרש- אחריות, רשלנות
להערכתי נושא התכנון של התשתיות מרוכז ע"י הרשות המקומית. עליך לפנות אליהע"מ לקבל תשובות לגבי מפרט הביוב ותקינותו. רשלנות בתכנון- תהיה באחריות המועצה המקומית והמשרד המתכנן. רשלנות בביצוע- באחריות הקבלן המבצע. במידה והתגלתה רשלנות, יש להתייעץ עם עו"ד המצוי בדיני נזיקין, ע"מ לתבוע את הגורם הראוי. יש להתעמק בחוזה הפיתוח שנחתם עמכם ולבדוק את האחריות הנובעת ממנו, תוך הכללת הגורם שקיבל מכם בפועל את הכסף של הפיתוח.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאחריות על תשתיות מגרש
שלום, ראשית, בדרך כלל מדובר באדמות שהמנהל משווק. הוא עורך מכרז ומעניק את הפיתוח לחברה קבלנית אשר מגלגלת את העלויות על המשתכן. החברה חייבת לפעול ע"פ תקנים, וע"פ תוכניותיו של אדריכל הפיתוח (אשר ממונה ע"י הגוף המשכן) לגבי כל אחד מהפרמטרים שמבוצעים: כבישים, מדרכות, ביוב וכו'. תכנית המתאר היא באחריות הוועדה המקומית/ מחוזית. אך היא איננה עוסקת בתשתיות אלא רק קובעת את חלוקת המגרשים, הכבישים, אחוזי הבנייה והייעודים השונים. לגבי השאלה הספציפית: רצוי להביא מהנדס סניטרי למקום ע"מ לקבוע אם יש רשלנות בתכנון או בביצוע.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: הפיכת מבנה למחסן
שלום, גם אם הקירות כבר קיימים, כל קירוי הופך את השטח ל"בנוי". עליך לפנות לאדריכל/ הנדסאי ע"מ לערוך את הבקשה, בצירוף חישובים סטאטיים של יציבות המבנה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: הקלות בניה
אילן, איזכור הקו הקדמי נעשה מזיכרוני לגבי בית שתיכננתי בחולון. עם זאת, ייתכן שאני טועה. (-:
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comקו בניין ממ"ד
שלום, מדובר בתקנות פנימיות. אפנה אותך למאמרו של ד"ר בן עזרא: מרחב מוגן.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעלויות בניה: קבוצת רכישה
שלום, ניתן לקבל מושג על עלויות הבניה במאמר הבא: עלויות בניה. מומלץ גם לקרוא את המאמר הבא : קבוצות רכישה. בנוסף לבדיקת הנושאים המוזכרים במאמרים אלו, רצוי לבדוק את אמינות חברת הניהול ע"י בדיקת פרוייקטים קודמים. קחו בחשבון שיש כאן "חתונה" איתם לא רק לניהול הבניה, אלא גם לצורך ניהול ואחזקת הבניין המוגמר. בדקו היטב בחוזה האם יש לדיירים זכות להחליף את הניהול במידה ואינם מרוצים, ונסו לבדוק מראש כמה כסף הם ידרשו על אחזקת הבניין (השוו עם חברות ניהול אחרות).
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמחסן במקום חניה מקורה
שלום, ע"פ חוק חייבות להיות 2 חניות בצמידות למבנה מגורים בן 120 מ"ר ומעלה. במידה ויש לך 2 חניות מוצמדות במקום אחר, אני לא רואה מניעה לכך, אלא אם כל שטחי השירות שבתב"ע כבר נוצלו ע"י הקבלן. יש לעיין בתיק הבניין ולקבל ייעוץ מפקיד קבלת הקהל בוועדה המקומית.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: גובה אדמה גננית
שלום, בוודאי שאין למלא את החצר באדמת פסולת. אדמה כזו תפריע לשתילת עצים. דשא, לעומת זאת, יצמח היטב גם במילוי דק של אדמה גננית, אך יש לקחת בחשבון שתילת עצים, כאמור. קיימת סתירה בין תכנית הפיתוח לבין החוזה. היות ותכנית הפיתוח ןהיתר הבניה הם חלק בלתי נפרד מן החוזה, יש לחייב, לעניות דעתי, את הקבלן לביצוע הגבהה ע"י אדמה גננית בהתאם לתכנית.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמרפסת לא חוקית
שלום, המרפסת שתיארת בוודאי שאינה חוקית, נוגדת את הרעיון האדריכלי שבתוספת הכללית, ואף מסוכנת. באפשרותך לפנות למחלקת הפיקוח בעירייה במקום מגוריך.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comרישוי עסק
שלום רב, בקשה לרישוי עסק יכולה להיערך ע"י אדריכל, או הנדסאי אדריכלות.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעלויות חשמל, אינסטלציה
שלום רב, היה רצוי שתקבלו מפרט מלא מהאדריכל שלכם, לשם ביצוע מכרז קבלנים. היות ורמת האבזור מבית לבית משתנה בהתאם לסטנדרטים הרצויים, יהיה זה בלתי אפשרי לתת אומדן שכזה. ובכל זאת: חשמל: עלותה של כל נק' חשמל/ תקשורת/ מפסק נע בין 250- 400 ש"ח, תלוי בסוג הנקודה. (מזגן ודוד מגיעים אף ל-500 ש"ח. לכך יש להוסיף את עלות הרכבת האביזרים- 50 ש"ח ליח', ואת עלות הלוח עצמו+ ביקורת חברת חשמל- 3000 ש"ח, לא כולל אגרות. אינסטלציה: כאן המצב מסובך יותר, היות והחישוב נגזר לפי הקושי שבהתקנת האביזר: עלותה של נקודה נע בין 250 ש"ח לברז פשוט, ל- 1000ש"ח – להתקנת אינטרפוץ. 1000 ש"ח גם תעלה התקנת אמבטיה כולל קיבוע בטון. מרכזיה תעלה 1500 ש"ח. אני מאוד ממליץ להעזר בתכנית עקרונית ובבעלי מקצוע לצורך האמדן. אני ממליץ לקרוא גם את המדור "בניה עצמית" אשר נותן כלים להבנת חישובי העלויות, כמו גם לחומרים המומלצים לבניה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחובת בניית ממ"ד
לפי תקנות פיקוד העורף, בעת תוספת בניה- יש לבנות ממ"ד רק כאשר התוספת היא מעל 12 מ"ר. בפורום פיקוד העורף ישמחו להפנות אותך למקור התקנה. אם המבנה כולו חוקי, ואתה מבקש תוספת הקטנה מ- 12 מ"ר, והעירייה מתעקשת שתבנה ממ"ד בגין תוספת קטנה זו, אתה יכול להתייעץ עם עו"ד המתמחה במקרקעין ע"מ למנוע זאת ממנה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תוספת בניה מול ממ"ד?
שלום רב, שאלה מצויינת. מעט מאוד מתכננים יודעים את העובדה כי תקנות פיקוד העורף אינן מחייבות שחלון הממ"ד יפנה אל החוץ. תיכננתי כבר לא מעט ממ"דים אשר חלונם פונה אל תוך הדירה. במקרה שאותו אתה מתאר- אני לא רואה מניעה, כמובן בתיאום עם המהנדס האזורי של פק"ע, לבצע תוספת בניה מול הממ"ד, כל עוד אינה חוסמת את החלון שלו. אגב, "פרגולה+ויטרינה" כהגדרתך- הנה שטח עיקרי לכל דבר ואינה נחשבת כפרגולה, ברגע ששמת עליה קירוי.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: ממ"ד- פטור/ שיפורי מיגון
שלום רב, תקנות פיקוד העורף קובעות כי על כל תוספת בניה של 12 מ"ר ומעלה ייבנה ממ"ד בן 9 מ"ר נטו. יוצאים מן הכלל- קיבוצים בהם יש מקלטים איכותיים בצפיפות גבוהה. מלבד הקיבוצים, אין אפשרות כיום, ברוב המקרים, לקבל פטור מהקמת ממ"ד (גם אם קיים מקלט קרוב), אך ניתן לקבל הקלה בדמות הפיכת אחד מחדרי הבית החשופים פחות- לחדר משופר מיגון: כולל עיבוי קירות, חלון ודלת הדף ופרטי מיגון נוספים. הקלה זו ניתנת בתנאי שהוכיח האדריכל למהנדס הג"א כי לא ניתן לבנות ממ"ד חדש בתוספת הבניה מאילוצים תיכנוניים וקונסטרוקטיווים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: היתר להצבת קראוון
שלום, אוהל, אוטובוס או קראוון על גלגלים, המצויים בשטח מעל שלושה חודשים מחוייבים אף הם בהיתר. יש להגיש בקשה מפורטת, בחתימת אדריכל ובצירוף מפה מצבית לוועדה המקומית לתכנון ובניה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com