ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
עלויות חשמל, אינסטלציה
שלום רב, היה רצוי שתקבלו מפרט מלא מהאדריכל שלכם, לשם ביצוע מכרז קבלנים. היות ורמת האבזור מבית לבית משתנה בהתאם לסטנדרטים הרצויים, יהיה זה בלתי אפשרי לתת אומדן שכזה. ובכל זאת: חשמל: עלותה של כל נק' חשמל/ תקשורת/ מפסק נע בין 250- 400 ש"ח, תלוי בסוג הנקודה. (מזגן ודוד מגיעים אף ל-500 ש"ח. לכך יש להוסיף את עלות הרכבת האביזרים- 50 ש"ח ליח', ואת עלות הלוח עצמו+ ביקורת חברת חשמל- 3000 ש"ח, לא כולל אגרות. אינסטלציה: כאן המצב מסובך יותר, היות והחישוב נגזר לפי הקושי שבהתקנת האביזר: עלותה של נקודה נע בין 250 ש"ח לברז פשוט, ל- 1000ש"ח – להתקנת אינטרפוץ. 1000 ש"ח גם תעלה התקנת אמבטיה כולל קיבוע בטון. מרכזיה תעלה 1500 ש"ח. אני מאוד ממליץ להעזר בתכנית עקרונית ובבעלי מקצוע לצורך האמדן. אני ממליץ לקרוא גם את המדור "בניה עצמית" אשר נותן כלים להבנת חישובי העלויות, כמו גם לחומרים המומלצים לבניה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחובת בניית ממ"ד
לפי תקנות פיקוד העורף, בעת תוספת בניה- יש לבנות ממ"ד רק כאשר התוספת היא מעל 12 מ"ר. בפורום פיקוד העורף ישמחו להפנות אותך למקור התקנה. אם המבנה כולו חוקי, ואתה מבקש תוספת הקטנה מ- 12 מ"ר, והעירייה מתעקשת שתבנה ממ"ד בגין תוספת קטנה זו, אתה יכול להתייעץ עם עו"ד המתמחה במקרקעין ע"מ למנוע זאת ממנה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תוספת בניה מול ממ"ד?
שלום רב, שאלה מצויינת. מעט מאוד מתכננים יודעים את העובדה כי תקנות פיקוד העורף אינן מחייבות שחלון הממ"ד יפנה אל החוץ. תיכננתי כבר לא מעט ממ"דים אשר חלונם פונה אל תוך הדירה. במקרה שאותו אתה מתאר- אני לא רואה מניעה, כמובן בתיאום עם המהנדס האזורי של פק"ע, לבצע תוספת בניה מול הממ"ד, כל עוד אינה חוסמת את החלון שלו. אגב, "פרגולה+ויטרינה" כהגדרתך- הנה שטח עיקרי לכל דבר ואינה נחשבת כפרגולה, ברגע ששמת עליה קירוי.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: ממ"ד- פטור/ שיפורי מיגון
שלום רב, תקנות פיקוד העורף קובעות כי על כל תוספת בניה של 12 מ"ר ומעלה ייבנה ממ"ד בן 9 מ"ר נטו. יוצאים מן הכלל- קיבוצים בהם יש מקלטים איכותיים בצפיפות גבוהה. מלבד הקיבוצים, אין אפשרות כיום, ברוב המקרים, לקבל פטור מהקמת ממ"ד (גם אם קיים מקלט קרוב), אך ניתן לקבל הקלה בדמות הפיכת אחד מחדרי הבית החשופים פחות- לחדר משופר מיגון: כולל עיבוי קירות, חלון ודלת הדף ופרטי מיגון נוספים. הקלה זו ניתנת בתנאי שהוכיח האדריכל למהנדס הג"א כי לא ניתן לבנות ממ"ד חדש בתוספת הבניה מאילוצים תיכנוניים וקונסטרוקטיווים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: היתר להצבת קראוון
שלום, אוהל, אוטובוס או קראוון על גלגלים, המצויים בשטח מעל שלושה חודשים מחוייבים אף הם בהיתר. יש להגיש בקשה מפורטת, בחתימת אדריכל ובצירוף מפה מצבית לוועדה המקומית לתכנון ובניה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: צנרת ביוב
שלום, אם הבנתי נכון, קו הביוב החדש של השכן יורד בצמוד לקיר שלך, במקום המיועד לבניה עתידית. במידה ואושרה לו תכנית אשר פוגעת באפשרויות הבניה שלך- עליך לפנות לפנות לאדריכל לשם קבלת חוו"ד, ולאחר מכן ליעוץ משפטי ע"מ לבחון אופציות ע"פ דין.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר בניה למחסן "עשה זאת בעצמך"
שלום רב, בניית מחסן נחשבת כבנייה לכל דבר ומחייבת היתר. לעיתים מעלימות עין הרשויות ממחסנים שגובהם עד 180-190 ס"מ נטו, אך אין זה כלל גורף, ובד"כ הוא מיושם על מחסנים מוכנים מראש, מאלה שניתן לקנות בחנויות "עשה זאת בעצמך"
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: וועדת ערר מחוזית- איך לבוא?
שלום, דחיה על הסף מתרחשת כאשר הוועדה מוצאת כי הערר/ ההתנגדות אינם נובעים ממניעים תכנוניים, כגון יריבות בין שכנים. לגבי קו אפס: הוועדה יכולה להנחות אותך לשנות משהו שעומד בדרישות התב"ע במקרים בהם שוכנעה מעבר לכל ספק כי הבניה תגרום לסבל מיותר לשכן. על כף המאזניים יהיה הסבל של השכן לכל חייו מול הסבל הזמני שלך בתכנון מחודש. לגבי ממ"ד: הג"א דורש שלממ"ד לא יהיו יותר משני קירות חיצוניים. לגבי עו"ד: אתה זקוק לכזה המתמחה במקרקעין. חיפוש בגוגל יניב תוצאות רבות.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאיך להבטיח את האספקה בעת הקניה?
שלום, אין שום סיבה לשלם על משהו שלא יסופק מיידית. במידה והחומרים קיימים במחסנים: המתן למועד ההתקנה, ושלם רק אז. אם הסחורה לא מגיעה- בטל מייד את הצ'ק או את חיוב האשראי. במידה ויש צורך בהזמנת מוצרים במיוחד- שלם דמי רצינות בסך נמוך, ואת היתרה עם האספקה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר בניה ללא חתימת בעל דירה
הבנתי מהודעתך שהבקשה להיתר נעשתה לאחר מכירת הדירה והחצר לך. ע"פ חוק המקרקעין, גם אילו לא הייתה מוצמדת החצר לדירתך, אלא מוגדרת כרכוש משותף, עדיין הייתה נדרשת חתימתך, כבעל דירה בבניין, ע"ג בקשת ההיתר. קל וחומר אם החצר היא שלך. במקרה הנ"ל- החצר האנגלית שהוקמה בחצרך- נחשבת כבניה לכל דבר, והיה מחובתה של הרשות לקבל את חתימתך ע"ג ההיתר, כבעל הקרקע. אסביר את התהליך: טרם כל אישור של בקשה להיתר, העירייה אמורה לדרוש נסח טאבו עדכני לשישה חודשים אחורה. במידה והבניה עוסקת בבניה ע"ג רכוש משותף העירייה אמורה לדרוש את חתימת כל בעלי הנכס (כולל את חתימתך) ע"ג בקשת ההיתר. במקרה ומדובר בבניה בחצר המוצמדת לך בטאבו- דרושה הייתה חתימה שלך בלבד. כפי ששמת לב- בשני המקרים דרושה הייתה חתימתך! להלן האפשרויות לתקלה: 1. פקיד הרישוי לא שם לב כלל לעניין החצר האנגלית, או שהוא התעלם ברשלנות מהעובדה שהיא מוקמת ע"ג רכוש פרטי (זכור: עיקר הבקשה הרי עסק בשינוי הייעוד של החניון במחסן- בשטח השייך לקבלן וייתכן והחצר האנגלית נראתה כעניין שולי או זוטר בעיני הפקיד הבודק) 2. הפקיד הבחין בחצר המבוקשת אך העירייה לא טרחה לדרוש נסח טאבו, מתוך הנחה מוטעית שהקבלן טרם מכר דירות בבניין. 3. הפקיד הבחין בבניה בחצר ודרש נסח, אך מכירת הנכס לך לא באה לידי ביטוי בנסח הטאבו, מסיבה מסויימת (ייתכן ובעת הגשת הבקשה טרם נמכרה לך הדירה?) ולכן לא באה הדרישה מצד העירייה להחתימך. בכל מקרה, ובלי קשר לרשלנות אפשרית מצד העירייה, במידה ובעת בקשת ההיתר הנ"ל הדירה כבר נמכרה לך, הרי שהקבלן פעל שלא כדין. צריך היה לקבל את רשותך המפורשת להקמת החצר האנגלית בשטח השייך לך בטאבו. לכאורה המצב כאן הוא שנעשתה בקשה להיתר לבניה על השטח שלך, ללא חתימתך כבעלים. אני מניח שהיתר כזה, באם אכן ניתן- בטל ומבוטל מבחינה משפטית. הייתי מתייעץ עם עו"ד, ופונה מיידית במכתב רשום לעירייה ומבקש הבהרות לגבי הנקודה הזו. (ולפני כן- הייתי ניגש למחלקת ההנדסה בעירייה ובודק בתיק הבניין האם בכלל הוצמד נסח לבקשה ומה תכולתו! אל תשכח לצלם הכל…) לגבי הקבלן: צריך היה בכל מקרה להכניס לתשריט את החצר האנגלית, וליידע אותך על היתר הבניה. משלא עשה כן- הרי הוא חשוף לתביעת פיצויים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהדברים שעליך לבדוק
שלום רב, ע"פ חוק המכר -במידה והחצר אכן צמודה, היא רכושך ולא ניתן לפגוע בה. חצר אנגלית (בור שמאפשר כניסת אור לחלונות המרתף) בהחלט פוגעת בחצר ובאפשרויות השימוש שלה. עליך לבצע שתי פעולות: 1. לעיין בתשריט הדירה והחצר הצמוד לחוזה- האם החצר השקועה (האנגלית) מופיעה שם? במידה ולא- יש לך עילה לתביעה. 2. תעיין בהיתר הבניה של המבנה: האם מצויינת שם החצר האנגלית? האם מצויין חלל המרתף כמחסן או כחניון? במידה ויש איזו שהיא אי התאמה למציאות- הגש תלונה למחלקת הפיקוח ודרוש במכתב רשום שתירשם התנגדותך לרישוי בדיעבד של החצר האנגלית.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: ועדת ערר מחוז תל אביב
שלום, להלן פרטי הוועדה. אני ממליץ ליצור עימם קשר ולקבל תשובות ברורות לשאלותיך. רחוב ז'בוטינסקי 5 קומה 14 רמת גן. טלפון: 03-7515084 , פקס: 03-7515086 שעות קבלת קהל: ימים א',ב',ג',ה' בשעות 08:00-14:00 יום ד' בשעות 08:00-13:00, 16:00-18:00
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comדרישה לשיפורי מיגון/ ממ"ד
שלום, זהו מקרה קלאסי לכפייה שלטונית לביצוע שיפורי מיגון, ואינך היחיד שנתקל בה. כל מי שביצע בעבר תוספת בניה ולא טרח לאשר אותה, נתקל בבעיה זו בבואו היום להרחיב את ביתו, גם אם הוא מבקש פחות מ- 12 מ"ר. ומדוע? בעיני החוק, כל עוד לא אושרה תוספת הבנייה מלפני ארבעים שנה- היא נחשבת לצורך בקשת ההיתר – כתוספת חדשה לחלוטין (ולפיכך סך ההרחבה הכולל המבוקש הופך להיות מעל 12 מ"ר). לכאורה, היות ובקשת ההיתר היא על יותר מ-12 מ"ר, מחוייבת העירייה, ע"פ תקנות פיקוד העורף, לבקש אישור/ פטור ממ"ד. הדרך היחידה לעקוף זאת היא ע"י פגישה שביכולתך לקבוע עם מהנדס פיקוד העורף האיזורי (רשימה באתר פיקוד העורף)- תוך שיכנועו בנסיבות המיוחדות. ייתכן, אע"פ שהסיכוי לכך קלוש, שתקבל פטור. במידה ולא- תהיה חייב בבניית ממ"ד בן 9 מ"ר נטו, או הפיכת חדר קיים (בעל חלון אחד) לחדר משופר מיגון- תוך התקנת חלון ממוגן, דלת ממוגנת ועיבוי הקירות ע"י רשתות ברזל ובטון.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מרפסת מקורה- שטח עיקרי
לפי תקנות התכנון והבניה: ""שטח מקורה" – שטח המכוסה בגג בצורה גיאומטרית כלשהי."- אין הפרדה בין מרפסת מקורה, לחדר מקורה. כל שטח שאינו נכלל במניין שטחי השירות הנו, ככלל, שטח המיועד למגורים, וככזה- הוא שטח עיקרי. בדוק עם מהנדס הוועדה, אני בטוח שהוא יסכים ששטח המרפסות המקורות בתב"ע יחשב כעיקרי, וגם אם יש בעייה סמנטית בניסוח התב"ע- ניתן למצוא פתרון משפטי מניח את הדעת.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comזיכוי שטחים לממ"ד
היות ואתה מאשר בדיעבד שטחים קיימים, אני מבין שנוצר קושי בהתאמת המבנה לאחוזי הבניה המותרים. למרות שידוע לי שהג"א דורש ממ"ד נפרד לכל יח' דיור, אני מבין שהצלחת להשיג אישור חריג לממ"ד אחד לשתי היח', בן 15 מ"ר ברוטו. (אתה בטוח?) במקרה כזה, יחשב השטח הנ"ל כשטח שירות בקומת הקרקע, ואינו נחשב למניין השטחים העיקריים. כלומר: בק"ק מותר לך לבנות 100 מ"ר עיקרי ועוד ממ"ד. נקודות נוספות: שטח המדרגות יופחת פעם אחת (בק"א). בדוק גם אפשרות לקבל הקלה של 6% בשטחי הבנייה העיקריים (ניתן לקבל הקלה במידה ותב"ע המקורית לאזור נכתבה לפני שנת 1989)- קח בחשבון היטל השבחה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com