ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
מחסן במקום חניה מקורה
שלום, ע"פ חוק חייבות להיות 2 חניות בצמידות למבנה מגורים בן 120 מ"ר ומעלה. במידה ויש לך 2 חניות מוצמדות במקום אחר, אני לא רואה מניעה לכך, אלא אם כל שטחי השירות שבתב"ע כבר נוצלו ע"י הקבלן. יש לעיין בתיק הבניין ולקבל ייעוץ מפקיד קבלת הקהל בוועדה המקומית.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: גובה אדמה גננית
שלום, בוודאי שאין למלא את החצר באדמת פסולת. אדמה כזו תפריע לשתילת עצים. דשא, לעומת זאת, יצמח היטב גם במילוי דק של אדמה גננית, אך יש לקחת בחשבון שתילת עצים, כאמור. קיימת סתירה בין תכנית הפיתוח לבין החוזה. היות ותכנית הפיתוח ןהיתר הבניה הם חלק בלתי נפרד מן החוזה, יש לחייב, לעניות דעתי, את הקבלן לביצוע הגבהה ע"י אדמה גננית בהתאם לתכנית.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמרפסת לא חוקית
שלום, המרפסת שתיארת בוודאי שאינה חוקית, נוגדת את הרעיון האדריכלי שבתוספת הכללית, ואף מסוכנת. באפשרותך לפנות למחלקת הפיקוח בעירייה במקום מגוריך.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comרישוי עסק
שלום רב, בקשה לרישוי עסק יכולה להיערך ע"י אדריכל, או הנדסאי אדריכלות.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעלויות חשמל, אינסטלציה
שלום רב, היה רצוי שתקבלו מפרט מלא מהאדריכל שלכם, לשם ביצוע מכרז קבלנים. היות ורמת האבזור מבית לבית משתנה בהתאם לסטנדרטים הרצויים, יהיה זה בלתי אפשרי לתת אומדן שכזה. ובכל זאת: חשמל: עלותה של כל נק' חשמל/ תקשורת/ מפסק נע בין 250- 400 ש"ח, תלוי בסוג הנקודה. (מזגן ודוד מגיעים אף ל-500 ש"ח. לכך יש להוסיף את עלות הרכבת האביזרים- 50 ש"ח ליח', ואת עלות הלוח עצמו+ ביקורת חברת חשמל- 3000 ש"ח, לא כולל אגרות. אינסטלציה: כאן המצב מסובך יותר, היות והחישוב נגזר לפי הקושי שבהתקנת האביזר: עלותה של נקודה נע בין 250 ש"ח לברז פשוט, ל- 1000ש"ח – להתקנת אינטרפוץ. 1000 ש"ח גם תעלה התקנת אמבטיה כולל קיבוע בטון. מרכזיה תעלה 1500 ש"ח. אני מאוד ממליץ להעזר בתכנית עקרונית ובבעלי מקצוע לצורך האמדן. אני ממליץ לקרוא גם את המדור "בניה עצמית" אשר נותן כלים להבנת חישובי העלויות, כמו גם לחומרים המומלצים לבניה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחובת בניית ממ"ד
לפי תקנות פיקוד העורף, בעת תוספת בניה- יש לבנות ממ"ד רק כאשר התוספת היא מעל 12 מ"ר. בפורום פיקוד העורף ישמחו להפנות אותך למקור התקנה. אם המבנה כולו חוקי, ואתה מבקש תוספת הקטנה מ- 12 מ"ר, והעירייה מתעקשת שתבנה ממ"ד בגין תוספת קטנה זו, אתה יכול להתייעץ עם עו"ד המתמחה במקרקעין ע"מ למנוע זאת ממנה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תוספת בניה מול ממ"ד?
שלום רב, שאלה מצויינת. מעט מאוד מתכננים יודעים את העובדה כי תקנות פיקוד העורף אינן מחייבות שחלון הממ"ד יפנה אל החוץ. תיכננתי כבר לא מעט ממ"דים אשר חלונם פונה אל תוך הדירה. במקרה שאותו אתה מתאר- אני לא רואה מניעה, כמובן בתיאום עם המהנדס האזורי של פק"ע, לבצע תוספת בניה מול הממ"ד, כל עוד אינה חוסמת את החלון שלו. אגב, "פרגולה+ויטרינה" כהגדרתך- הנה שטח עיקרי לכל דבר ואינה נחשבת כפרגולה, ברגע ששמת עליה קירוי.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: ממ"ד- פטור/ שיפורי מיגון
שלום רב, תקנות פיקוד העורף קובעות כי על כל תוספת בניה של 12 מ"ר ומעלה ייבנה ממ"ד בן 9 מ"ר נטו. יוצאים מן הכלל- קיבוצים בהם יש מקלטים איכותיים בצפיפות גבוהה. מלבד הקיבוצים, אין אפשרות כיום, ברוב המקרים, לקבל פטור מהקמת ממ"ד (גם אם קיים מקלט קרוב), אך ניתן לקבל הקלה בדמות הפיכת אחד מחדרי הבית החשופים פחות- לחדר משופר מיגון: כולל עיבוי קירות, חלון ודלת הדף ופרטי מיגון נוספים. הקלה זו ניתנת בתנאי שהוכיח האדריכל למהנדס הג"א כי לא ניתן לבנות ממ"ד חדש בתוספת הבניה מאילוצים תיכנוניים וקונסטרוקטיווים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: היתר להצבת קראוון
שלום, אוהל, אוטובוס או קראוון על גלגלים, המצויים בשטח מעל שלושה חודשים מחוייבים אף הם בהיתר. יש להגיש בקשה מפורטת, בחתימת אדריכל ובצירוף מפה מצבית לוועדה המקומית לתכנון ובניה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: צנרת ביוב
שלום, אם הבנתי נכון, קו הביוב החדש של השכן יורד בצמוד לקיר שלך, במקום המיועד לבניה עתידית. במידה ואושרה לו תכנית אשר פוגעת באפשרויות הבניה שלך- עליך לפנות לפנות לאדריכל לשם קבלת חוו"ד, ולאחר מכן ליעוץ משפטי ע"מ לבחון אופציות ע"פ דין.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר בניה למחסן "עשה זאת בעצמך"
שלום רב, בניית מחסן נחשבת כבנייה לכל דבר ומחייבת היתר. לעיתים מעלימות עין הרשויות ממחסנים שגובהם עד 180-190 ס"מ נטו, אך אין זה כלל גורף, ובד"כ הוא מיושם על מחסנים מוכנים מראש, מאלה שניתן לקנות בחנויות "עשה זאת בעצמך"
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: וועדת ערר מחוזית- איך לבוא?
שלום, דחיה על הסף מתרחשת כאשר הוועדה מוצאת כי הערר/ ההתנגדות אינם נובעים ממניעים תכנוניים, כגון יריבות בין שכנים. לגבי קו אפס: הוועדה יכולה להנחות אותך לשנות משהו שעומד בדרישות התב"ע במקרים בהם שוכנעה מעבר לכל ספק כי הבניה תגרום לסבל מיותר לשכן. על כף המאזניים יהיה הסבל של השכן לכל חייו מול הסבל הזמני שלך בתכנון מחודש. לגבי ממ"ד: הג"א דורש שלממ"ד לא יהיו יותר משני קירות חיצוניים. לגבי עו"ד: אתה זקוק לכזה המתמחה במקרקעין. חיפוש בגוגל יניב תוצאות רבות.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאיך להבטיח את האספקה בעת הקניה?
שלום, אין שום סיבה לשלם על משהו שלא יסופק מיידית. במידה והחומרים קיימים במחסנים: המתן למועד ההתקנה, ושלם רק אז. אם הסחורה לא מגיעה- בטל מייד את הצ'ק או את חיוב האשראי. במידה ויש צורך בהזמנת מוצרים במיוחד- שלם דמי רצינות בסך נמוך, ואת היתרה עם האספקה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר בניה ללא חתימת בעל דירה
הבנתי מהודעתך שהבקשה להיתר נעשתה לאחר מכירת הדירה והחצר לך. ע"פ חוק המקרקעין, גם אילו לא הייתה מוצמדת החצר לדירתך, אלא מוגדרת כרכוש משותף, עדיין הייתה נדרשת חתימתך, כבעל דירה בבניין, ע"ג בקשת ההיתר. קל וחומר אם החצר היא שלך. במקרה הנ"ל- החצר האנגלית שהוקמה בחצרך- נחשבת כבניה לכל דבר, והיה מחובתה של הרשות לקבל את חתימתך ע"ג ההיתר, כבעל הקרקע. אסביר את התהליך: טרם כל אישור של בקשה להיתר, העירייה אמורה לדרוש נסח טאבו עדכני לשישה חודשים אחורה. במידה והבניה עוסקת בבניה ע"ג רכוש משותף העירייה אמורה לדרוש את חתימת כל בעלי הנכס (כולל את חתימתך) ע"ג בקשת ההיתר. במקרה ומדובר בבניה בחצר המוצמדת לך בטאבו- דרושה הייתה חתימה שלך בלבד. כפי ששמת לב- בשני המקרים דרושה הייתה חתימתך! להלן האפשרויות לתקלה: 1. פקיד הרישוי לא שם לב כלל לעניין החצר האנגלית, או שהוא התעלם ברשלנות מהעובדה שהיא מוקמת ע"ג רכוש פרטי (זכור: עיקר הבקשה הרי עסק בשינוי הייעוד של החניון במחסן- בשטח השייך לקבלן וייתכן והחצר האנגלית נראתה כעניין שולי או זוטר בעיני הפקיד הבודק) 2. הפקיד הבחין בחצר המבוקשת אך העירייה לא טרחה לדרוש נסח טאבו, מתוך הנחה מוטעית שהקבלן טרם מכר דירות בבניין. 3. הפקיד הבחין בבניה בחצר ודרש נסח, אך מכירת הנכס לך לא באה לידי ביטוי בנסח הטאבו, מסיבה מסויימת (ייתכן ובעת הגשת הבקשה טרם נמכרה לך הדירה?) ולכן לא באה הדרישה מצד העירייה להחתימך. בכל מקרה, ובלי קשר לרשלנות אפשרית מצד העירייה, במידה ובעת בקשת ההיתר הנ"ל הדירה כבר נמכרה לך, הרי שהקבלן פעל שלא כדין. צריך היה לקבל את רשותך המפורשת להקמת החצר האנגלית בשטח השייך לך בטאבו. לכאורה המצב כאן הוא שנעשתה בקשה להיתר לבניה על השטח שלך, ללא חתימתך כבעלים. אני מניח שהיתר כזה, באם אכן ניתן- בטל ומבוטל מבחינה משפטית. הייתי מתייעץ עם עו"ד, ופונה מיידית במכתב רשום לעירייה ומבקש הבהרות לגבי הנקודה הזו. (ולפני כן- הייתי ניגש למחלקת ההנדסה בעירייה ובודק בתיק הבניין האם בכלל הוצמד נסח לבקשה ומה תכולתו! אל תשכח לצלם הכל…) לגבי הקבלן: צריך היה בכל מקרה להכניס לתשריט את החצר האנגלית, וליידע אותך על היתר הבניה. משלא עשה כן- הרי הוא חשוף לתביעת פיצויים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהדברים שעליך לבדוק
שלום רב, ע"פ חוק המכר -במידה והחצר אכן צמודה, היא רכושך ולא ניתן לפגוע בה. חצר אנגלית (בור שמאפשר כניסת אור לחלונות המרתף) בהחלט פוגעת בחצר ובאפשרויות השימוש שלה. עליך לבצע שתי פעולות: 1. לעיין בתשריט הדירה והחצר הצמוד לחוזה- האם החצר השקועה (האנגלית) מופיעה שם? במידה ולא- יש לך עילה לתביעה. 2. תעיין בהיתר הבניה של המבנה: האם מצויינת שם החצר האנגלית? האם מצויין חלל המרתף כמחסן או כחניון? במידה ויש איזו שהיא אי התאמה למציאות- הגש תלונה למחלקת הפיקוח ודרוש במכתב רשום שתירשם התנגדותך לרישוי בדיעבד של החצר האנגלית.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com