ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
Re: ועדת ערר מחוז תל אביב
שלום, להלן פרטי הוועדה. אני ממליץ ליצור עימם קשר ולקבל תשובות ברורות לשאלותיך. רחוב ז'בוטינסקי 5 קומה 14 רמת גן. טלפון: 03-7515084 , פקס: 03-7515086 שעות קבלת קהל: ימים א',ב',ג',ה' בשעות 08:00-14:00 יום ד' בשעות 08:00-13:00, 16:00-18:00
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comדרישה לשיפורי מיגון/ ממ"ד
שלום, זהו מקרה קלאסי לכפייה שלטונית לביצוע שיפורי מיגון, ואינך היחיד שנתקל בה. כל מי שביצע בעבר תוספת בניה ולא טרח לאשר אותה, נתקל בבעיה זו בבואו היום להרחיב את ביתו, גם אם הוא מבקש פחות מ- 12 מ"ר. ומדוע? בעיני החוק, כל עוד לא אושרה תוספת הבנייה מלפני ארבעים שנה- היא נחשבת לצורך בקשת ההיתר – כתוספת חדשה לחלוטין (ולפיכך סך ההרחבה הכולל המבוקש הופך להיות מעל 12 מ"ר). לכאורה, היות ובקשת ההיתר היא על יותר מ-12 מ"ר, מחוייבת העירייה, ע"פ תקנות פיקוד העורף, לבקש אישור/ פטור ממ"ד. הדרך היחידה לעקוף זאת היא ע"י פגישה שביכולתך לקבוע עם מהנדס פיקוד העורף האיזורי (רשימה באתר פיקוד העורף)- תוך שיכנועו בנסיבות המיוחדות. ייתכן, אע"פ שהסיכוי לכך קלוש, שתקבל פטור. במידה ולא- תהיה חייב בבניית ממ"ד בן 9 מ"ר נטו, או הפיכת חדר קיים (בעל חלון אחד) לחדר משופר מיגון- תוך התקנת חלון ממוגן, דלת ממוגנת ועיבוי הקירות ע"י רשתות ברזל ובטון.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מרפסת מקורה- שטח עיקרי
לפי תקנות התכנון והבניה: ""שטח מקורה" – שטח המכוסה בגג בצורה גיאומטרית כלשהי."- אין הפרדה בין מרפסת מקורה, לחדר מקורה. כל שטח שאינו נכלל במניין שטחי השירות הנו, ככלל, שטח המיועד למגורים, וככזה- הוא שטח עיקרי. בדוק עם מהנדס הוועדה, אני בטוח שהוא יסכים ששטח המרפסות המקורות בתב"ע יחשב כעיקרי, וגם אם יש בעייה סמנטית בניסוח התב"ע- ניתן למצוא פתרון משפטי מניח את הדעת.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comזיכוי שטחים לממ"ד
היות ואתה מאשר בדיעבד שטחים קיימים, אני מבין שנוצר קושי בהתאמת המבנה לאחוזי הבניה המותרים. למרות שידוע לי שהג"א דורש ממ"ד נפרד לכל יח' דיור, אני מבין שהצלחת להשיג אישור חריג לממ"ד אחד לשתי היח', בן 15 מ"ר ברוטו. (אתה בטוח?) במקרה כזה, יחשב השטח הנ"ל כשטח שירות בקומת הקרקע, ואינו נחשב למניין השטחים העיקריים. כלומר: בק"ק מותר לך לבנות 100 מ"ר עיקרי ועוד ממ"ד. נקודות נוספות: שטח המדרגות יופחת פעם אחת (בק"א). בדוק גם אפשרות לקבל הקלה של 6% בשטחי הבנייה העיקריים (ניתן לקבל הקלה במידה ותב"ע המקורית לאזור נכתבה לפני שנת 1989)- קח בחשבון היטל השבחה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשטחי שירות מרתף
שטחי המרתף נחשבים כשטחי שירות בכל מקרה, כך שהאדריכל שלך יוכל להוסיף שטחים אלו כשטחי שירות, למפלס התחתון. במקרים נדירים, בהם משמש שטח זה בפועל כשטח עיקרי למגורים (כולל תקרה בגובה יותר מ- 2.20מ' וחלונות)- יכולה הוועדה להתעקש על הגדרתם כשטח עיקרי. במקרה זה פתוחה בפניך האפשרות לבצע תב"ע להגדלת השטחים, או להנמיך את התקרה ולהקטין חלונות.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמרפסת מקורה- שטח עיקרי
נכון, זוהי פרשנותי לתב"ע שביצעתם. החוק כיום מגדיר במפורש מרפסות מקורות כשטח עיקרי. אני מציע לשכור אדריכל, ולקבוע פגישת ייעוץ עם מהנדס הוועדה, ע"מ לקבל הנחיות, טרם ביצוע בקשת ההיתר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחישוב שטחים- מרפסת מקורה
שלום רב, אין ספק כי עליך לשכור אדריכל לצורך היציאה מהסבך אליו נכנסתם. להלן הנחיות לבדיקה: כתבת כי בשנת 2004 אביך קיבל מהוועדה הגדלה של אחוזי הבניה. האם הדבר נעשה באמצעות תב"ע נקודתית? במידה והתשובה חיובית: החקיקה קובעת כי מרפסת מקורה הנה שטח עיקרי לכל דבר, ולכן, לכאורה יש לכם 35%+15%, סה"כ 50 % שטחי בנייה. לכן אין צורך לסמן חלק מהשטח כ"מרפסת" אלא לסמן בתכניות את המצב לאשורו (צודק מהנדס הוועדה החדש). במידה ולא נעשה ב 2004 תהליך לשינוי התב"ע, יש לבצעו כעת- לבקש הגדלת אחוזי הבניה (תוך תשלום היטל השבחה ודמי הסכמה למנהל)- ורק אחרי האישור להגיש תוכנית להיתר בניה. לגבי שאלתך- ברגע שפג תוקפו של האישור העקרוני מ- 2004, זכותו של המהנדס החדש לא לאשר משהו שנראה לו כלא תקין. מייעץ לך לא לנסות ב"כוח" אלא רק ע"פ ההנחיות לעי"ל.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחישוב עלויות לטיח/ לריצוף
שלום רב, בשני המקרים אותם ציינת, מדובר בעבודות הדורשות ביקור בשטח, גם אם עדיין ניתן לקבל הערכה כללית ע"ס תכניות בלבד. במקרה של הטיח- ישנה חשיבות רבה לאופן בו בוצע השלד. יציקות נקיות וקירות ישרים יוזילו את ההצעה. במקרה של הריצוף- קירות לא מקבילים/ ישרים עלולים להוות בעיה עקב כמות גדולה של ניסורים/ אילתורים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר למבנה מעץ
שלום, בניה מעץ כמוה ככל בניה לצרכי רישוי. יש לעבווד ע"פ הנהלים המקובלים לאחוזי הבניה, קווי בניין, תקנים לגבי גבהים, רוחבים וכד'. עם זאת, ישנן מספר מגבלות: – יש לוודא כי חומרי הגמר תואמים את הנחיות מהנדס הוועדה המקומית (לעתים, ע"מ לתת צביון מסויים לשכונה יכולה הוועדה להגביל שימוש בחומרים מסויימים (האדריכל שלכם יוכל לבדוק זאת). -יש להשתמש בעץ שעבר טיפול כנגד אש, ע"פ תקנים אותם ניתן להשיג אצל המהנדס המקומי של שירותי הכיבוי באזור מגוריך. כמו כן, תידרשו בהתקנת אמצעים לכיבוי וגילוי אש ועשן.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comלהסתיר או לא להסתיר?
אכן, כפי שכתב אבי- אין חילוקי דעות לגבי חובת ההתקנה. נשאלת השאלה: כאשר אדם מן היישוב מקבל לרשותו דירה ברמת גימור טובה, האם לא סביר שיצפה לראות רק את המתז עצמו מבצבץ מן התקרה ולא את כל הצנרת המובילה אליו? (מנסיוני, אגב, – זהו גם סטנדרט הגימור הנהוג בחו"ל).
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comליקוי בניה- צינור שיורד בדירה
שלום, בעיקרון, תכנון מודרני ויעיל אמור לספק פתרון להסתרת צינור הניקוז בתוך הקיר. אין ספק שצינור היורד בתוך הדירה מהווה בעיה הן אסתטית והן תכנונית בעצוב הפנים בדירה. ביכולתכם לתבוע נזק בשל הצורך בהסתרת הצינור, שינוי בריהוט המטבח והקטנתו.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comליקוי בניה- צינורות סמוך לתקרה
שלום רב, אכן, על פניו נראה כי צינורות כאלו הרצים מתחת לתקרה אינם בגדר סטנדרט בניה מקובל. לא בארץ ולא בעולם. לעניות דעתי על הקבלן היה להחביאם בתוך התקרה בשלב היציקה. פנו אליו במכתב רשום ודרשו הסבר. אני מניח שהקבלן ינמיך את התקרה באמצעות גבס. (חבל, אגב, משום שגובה התקרה יפגע…)
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמועד למתן החלטה- ועדת ערר
אכן, במידה ומוגשת התנגדות לתכנית בסמכות וועדה מקומית, וההתנגדות נדחית, ניתן לערער בתוך 30 יום, מיום שהומצאה למתנגד ההחלטה. הערעור עובר לוועדת המשנה לערעורים של המחוזית. ע"פ חוק תכנון ובניה- רישוי- ערר, סעיף 152 קובע כי וועדת הערר תתן את החלטתה בתוך 30 יום ממועד הערעור.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: ערעור על החלטת ועדת המשנה
שלום רב, אני זקוק ליותר פרטים, אנא הסבר את ההליך כולו: איזה היתר בוקש? מדוע הגיע הדיון לוועדת המשנה של המחוזית? מדוע ההתנגדות לא נדונה במסגרת הוועדה המקומית? על מה נסבה ההתנגדות?
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com