ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
זמן התגובה לבקשת היתר בניה
שלום, הוועדה המקומית חייבת להגיב לבקשה להיתר בתוך שלושה חודשים לכל היותר. במידה והוועדה אינה מבצעת זאת, פתוחה בפניך האפשרות להגיש את הבקשה, בצירוף ערעור, לוועדה המחוזית אשר תדון בה. ראה במאמר הבא הדן בנושא "היתר בניה". בכל מקרה, אין להתחיל בניה ללא היתר. רצוי לבקש מהאדריכל ללכת אישית לוועדה ולבדוק: ייתכן שחסר להם מסמך כלשהו שמעכב את הכל ומישהו פשוט שכח להודיע לכם. גם בזה נתקלתי. בכל מקרה, אל תתיאש, אתה בחברה טובה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחלוקת בית לשתי יחידות דיור
שלום דודי, בנייה שכזו בוודאי מצריכה היתר, משתי סיבות: 1. שינוי חזית ע"י הוספת מדרגות חיצוניות. 2.הוספת יחידת דיור. להערכתי אין לך סיכוי להשיג היתר בניה שכזה, היות והתב"ע (תכנית בניין עיר החלה במקום) לא מאפשרת, ב-99% מהמקרים, לבצע זאת. השיקולים של כותבי התב"ע ברורים: אם כל אחד יחלק את ביתו לשניים- יהיו ברחוב פי שניים כלי רכב, מספר הילדים בגנים ובבתי הספר באזור יוכפל (וכד'), ומי שבא לגור בשכונת קוטג'ים ימצא את עצמו מוקף סלאמס. אבל בכל זאת, במידה ומצאת בשכונה מדרגות דומות, וביררת בוועדה ואכן ניתן להם היתר למדרגות עצמן (קשה להאמין שיקבלו היתר לחלוקת היחידות ל-2)- אין מניעה להגשת היתר דומה למדרגות בלבד. מה שתעשה בפועל עם המבנה לאחר מכן, הוא כבר עניין שלך, של השכנים ושל הפקחים. לגבי הביצוע: שכור אדריכל. בעיקרון- רום של 17 ס"מ, שלח של 28 ס"מ, פודסט באמצע המהלך. ראה הסבר מפורט במאמר הבא: רום, שלח פודסט. בהצלחה!
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאחראי לביצוע שלד- קווים לדמותו
שלום, אכן, נקודה מעניינת מאוד, אשר נתקלתי בה בעבר. ברוב המקרים מהנדס הבניין חותם אוטומטית כאחראי לביצוע השלד, רק לצורך ההיתר, כאשר ברור בחוזה בינו לבין הלקוח כי הוא אינו אחראי לביצוע כל השלד אלא רק לפיקוח על היציקות. המהנדס, במקרה זה, פשוט "עושה טובה" ללקוח. ומה קורה אם המהנדס מפחד מתביעות בעתיד על בעיות בשלד שאינו בתחום טיפולו : למשל- קיר בלוקים שנבנה עקום? הרי הוא קיבל תשלום רק על פיקוח היציקות! מה קורה אם, בצדק, הוא מסרב לחתום? מצד אחד- צודקת העירייה בדורשה חתימה של מישהו כאחראי לביצוע השלד (יש מקום לכך בטופס ההיתר, אז למה לא לבקש?) ומצד שני- צודק המהנדס: הוא אחראי על הפיקוח העליון לשלד ולא על ביצועו. אז מי יחתום? בעיקרון- תפקיד האחראי על ביצוע השלד מיוחד למפקח בניה, הנדסאי, או מהנדס בניין בהשכלתו, אשר נשכר לצורך פיקוח ע"י היזם. יש שלוש אפשרויות: האחת: שכור מפקח בניה, והחתם אותו. השניה: שלם למהנדס שיפקח על ביצוע כל השלד והחתם אותו. השלישית, יצירתית יותר: בקש ממהנדס הבניין שלך לחתום שם, ובמקביל הוצא לו מכתב, חתום ומאומת ע"י נוטריון, שאתה מתחייב לפטור אותו מהאחריות טרם הבנייה עצמה ולמנות אחראי ביצוע שלד אחר. כתוב שם שגם במידה ולא תמנה אחר- הוא עדיין משוחרר מהתחייבותו בהיתר בכל מקרה. תחתום יפה ותן לו. אשמח אם תעדכן אותנו על ההתפתחויות…
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר בניה- שינויים פנימיים
שלום, התקנות (תכנון ובניה) קובעות כי רק במקרה של שינויים פנימיים בתוך "דירה" (ועדיין, במגבלות מסויימות) אין צורך בהיתר. היות ומדובר במבנה תעשייה, יש לבקש היתר ע"פ החוק. יש לבצע את השינויים בכפוף להוראות הבטיחות של משרד העבודה ותקני כיבוי אש. כדאי להעסיק יועץ בטיחות. את השינויים בקווי הביוב והחשמל יש להראות בהיתר הבניה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתקינות מקלט פרטי
בכל עירייה אמור להיות, ע"פ המלצת משרד הפנים ופיקוד העורף, חוק העזר העירוני הבא, (אני מאמין כי החוקים דומים בכל העיריות, כדאי לבדוק זאת באגף הבטחון בעיריה במקום מגורייך): ______________________________________________ פרק י"ב: החזקת מקלטים, תיקון תשמ"ה נקיון ותקינות המקלט (תיקון: התשמ"ה) (א) בעל נכס או המחזיק בו יחזיק את המקלט שלו במצב נקי ותקין המאפשר שימוש בו בכל עת שיהיה צורך בכך. (ב) בעל הנכס יעשה כל תיקון ושינוי הנחוץ לשם מילוי החובה האמורה בסעיף קטן (א) כפי שיידרש בכתב בידי ראש העירייה ולפי סעיף 14 (ו) לחוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א – 1951. 57ה' החובה למלא אחר הדרישה (תיקון: תשמ"ה) (א) בעל נכס שנמסרה לו דרישה לפי סעיף קטן (ב) חייב למלא אחריה לכל פרטיה, להנחת דעתו של ראש העירייה, תוך הזמן שנקבע. (ב) לא קיים בעל הנכס את הדרישה לפי סעיף קטן (ב) או ביצע את המפורט בה שלא לפי התנאים, הפרטים והאופן המפורטים בה, ראשי ראש העירייה לבצע את המפורט בהודעה ולגבות את הוצאות הביצוע בהתאם להוראות הפרק השלישי לחוק התגוננות אזרחית, התשי"א – 1951, ביצוע כאמור לא יגרע מאחריותו של בעל הנכס לפי סעיף קטן (א). ______________________________________________ בכל מקרה, וועד הבית יפעל ע"פ החוק, גם אם אין רוב דרוש. אם הוועד מסרב, פני לעיריה ובקשי שפקח יגיע.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאיך משפצים מקלט?
שלום, ניתן לפנות לפיקוד העורף באזור מגורייך ע"מ לתאם בדיקה של מבנה המקלט וסביבתו. במידה והדו"ח המופק מחייב שיפורים- על כל דייר להשתתף במימון השיפורים לפי גודל דירתו: בעל דירה גדולה ישלם יותר מבעל דירה קטנה. כדאי לבדוק מול פיקוד העורף, מול העירייה, ומול האגודה לתרבות הדיור אם קיימים מענקים לצורך כך. השיפוץ יתבצע ע"י קבלן רשום, בהתאם למפרט הליקויים שיספק פיקוד העורף. במידה ואינכם משיגים שת"פ מפיקוד העורף (במדינה הזו הכל יכול להיות) פנו באופן עצמאי למהנדס/ אדריכל לשם הביקורת. במידה וקיימת בעיית רטיבות/ טחב (בעיה נפוצה) ניתן להעזר באתר איטומן המציע מפרטי איטום לקבלן המבצע.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמדרגות, רמפות, שיפועים, מעקות
שלום, ככלל, המחוקק קבע הסדרים לגבי מדרגות חוץ ופנים: ראה תקנות התכנון והבניה- מדרגות. התקנות הללו מחייבות בניה פרטית וציבורית. כמו כן מחוייבת הרשות המקומית להתחשב בנכים, ע"פ תקנות התכנון והבניה, ולבצע רמפות תקניות בכל אזור המחייב נגישות. קיימות תקנות ברורות לגבי רמפות. במידה ונבצר מהרשות לבצע רמפות בשיפוע פחות מ 12%, היא מחוייבת לבצע מדרגות בנוסף, עם רום מקסימלי של 15 ס"מ, ושלח לא פחות מ-28 ס"מ. מהלך אחד לא יתרומם מעל 1.25 מ', לא יהיו פחות מ-3 מדרגות במהלך, יהיה מעקה אחיזה ועוד.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמדרגות לשטח פרטי או ציבורי?
שלום, האם מדובר על מקום ציבורי, או בשטח פרטי?
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאיך לפענח היתר בניה?
שלום, לעיתים קיימת סתירה, או אי התאמה (במקרה שלך) בין כותרת מהות הבקשה להיתר- לבין תוכן ההיתר ("גרמושקה") והשרטוטים עצמם. הדבר נובע בדרך כלל בשל טעות בירוקראטית כזו או אחרת, לדוגמא: אדם רצה להוסיף סלון, וכך כתב בבקשה הראשונית להיתר, אך עם התהליך הסתבר לו שהוא חייב להקים גם ממ"ד, ועל הדרך ביקש גם חדר שינה נוסף. בשל חוסר תשומת לב נשארה הכותרת "בקשה להרחבת סלון". גם אם מצב העניינים במקרה כזה אינו מושלם, עדיין כוחם של השרטוטים וטבלת חישובי השטחים בגרמושקה החתומה גדול מכוחה של כותרת הבקשה. הכותרת המטעה תיחשב כ"טעות סופר טכנית", וההיתר ייחשב על התוספות כולן.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comניצול שטחי בנייה/ אחוזי בניה
שלום, אחוזי הבניה מוגדרים באופן מדוייק בתב"ע, בה ניתן לעיין במשרדי הוועדה המקומית במקום מגוריך. לקבלן אין אפשרות לנצל יותר משטחים אלו. במידה והוא ניצל פחות שטחים, ניתן לבנות בהסכמת הדיירים ולחלק את הבעלות ביניהם בהתאם לאחוזי הבעלות שהיו להם. דירה קטנה- תקבל מעט שטח, דירה גדולה- יותר. לעיתים הקבלן מנצל את כל אחוזי הבניה, אך עם השנים מוסיפה הרשות המקומית אחוזים נוספים בתב"ע חדשה. גם כאן- ניתן לבנות בהתאם להוראות התב"ע החדשה תוך עמידה בקווי הבניין המותרים, במספר הקומות, בגובה הסופי וכו' וכן תוך תשלום דמי השבחה על עליית ערך הקרקע כתוצאה מהגדלת אחוזי הבניה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעיון בתיק בניין/ היתר בניה
שלום רב, אכן נגעת בנקודה מעניינת. הרשויות מאפשרות לאדם הגר במבנה מסויים לעיין באופן חופשי בתיק הבניין שלו, אולם הרשויות אינן נוטות לאפשר לאזרח לעיין בתיק בניין אשר אינו גר בו. האם זה חוקי? אני מסופק. במקרים בהם האזרח מצליח להוכיח כי יש לו נגיעה אישית בנושא, כגון אדם אשר בונים לו בניין מול המרפסת, או אדם שנפגע מבניה לא הגיונית/ חוקית של שכן, נוטות העיריות לאפשר עיון כזה. (בעקבות פנייה שנעשתה לבג"צ) במידה ואכן יש לך עניין אישי בתיק, מומלץ לפנות באופן רשמי ליושב ראש הוועדה, לפרט את הסיבה לבקשה ולאיים בפנייה למבקר המדינה במידה ונתקלים בסירוב. ברוב המקרים יאפשרו לך לעיין ולהעתיק מה שתרצה. אפשרות נוספת ומהירה- פנה לאדריכל הפועל באיזור, בקש ממנו. מנסיון שלי- הפקידות בד"כ נותנות לפרצופים מוכרים לעיין באופן חופשי בתיקים מתוך הנחה שהאדריכל התבקש לבצע תוספת בנייה בבניין האמור.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: בניית יחידת דיור על הגג
שלום, ככלל, בכל אזור קיימת תב"ע שונה בה מצויינים אחוזי הבניה, מספר הקומות, מס' יח' הדיור האפשריות בכל בניין, פתרונות חניה וכד'. מאוד לא מומלץ, בהשקעה כספית כ"כ גדולה, להתבסס על ייעוץ כללי שאינו בהתאם להכרת התב"ע הספציפית. על כן יש להיפגש עם נציגות קבלת הקהל בוועדה המקומית באזור מגוריך, אשר תענה לך על כל השאלות שהעלית. ניתן גם להתייעץ עם אדריכל אשר מכיר היטב את האזור, אע"פ שגם ייעוץ זה אינו "חזק" משפטית כמו התשובות שתקבל מהוועדה. לגבי חיזוק הגג: יש להתיעץ עם קונסטרוקטור, אשר יבקר במקום ויבחן את אופן התמיכה הנוכחי. במידה והגג נבנה לפי סטנדרטים מודרניים, ניתן בעיקרון לבצע בניה קלה מאיטונג, ללא תמיכות מיוחדות אך תוספת של ממ"ד עלולה להגביר את העומס.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתקנה 2 א'- התנגדות שכנים
אכן, במידה ואין החתמה של 100% יש צורך בהפעלת תקנה 2א' אשר מהותה, כפי שציינת, שליחת מכתב רשום לנמנעים מלחתום ע"מ לאפשר להם להתנגד. ההתנגדות חייבת להיות עניינית- כגון חסימת כיוון אוויר /אור וכד'. כך שבד"כ, חתימת 75% סוגרת את הסיפור.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחתימת שכנים- יציאה לגג משותף
שלום, זוהי שאלה מצויינת. נכון, יש כאן מלכוד: קונים דירה, מביאים אדריכל, משלמים לו ובסוף השכנים לא חותמים על ה"גרמושקה" (דרושה חתימתם של 75% מהדיירים בבית משותף). אך יש להסתכל על כך גם מנק' המבט של העיריה: אם אנשים חותמים על מסמך כללי, ואח"כ המסמך מצורף ל"גרמושקה"- ייתכן כי בגרמושקה יבוקשו אלמנטים נוספים עליהם לא נמסר מידע לדיירים. (וכבר קרו מקרים…אפשר לסמוך על מר "ישראלי") אני מציע, אם כך- להסכים עם האדריכל על תשלום מסויים, נניח 30% מהשכר המבוקש, לצורך הכנת השרטוטים. את ה"גרמושקה" יכין האדריכל על שמו של בעל הנכס הקיים. מנסים להחתים את השכנים. אם זה מצליח- יופי. אם לא- והתהליך "נתקע", האדריכל לא יצטרך להוציא היתר, תכניות עבודה וגם לא יהיה פיקוח. לאחר קניית הבית- ישנה האדריכל את שם המבקש- ויעביר את הגרמושקה על שמכם. זה מקובל. כדאי, בכל זאת לקבל הסכמה בע"פ מהדיירים, טרם התשלום לאדריכל, ולבקש מהדייר הנוכחי להיות נחמד אליהם בחדר המדרגות בתקופה שלאחר מכן…
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: הוספת קומות בבניין
שלום רב, במידה והנך משיג את הסכמת הדיירים, עליך לבקש "דף מידע" מהעיריה/ וועדה מקומית- על מנת לבדוק שהתב"ע באיזור אכן מאפשרת הוספת שתי קומות. דף המידע יכיל פרטים רלוונטים נוספים כגון דרישות לפתרון חניה, גימורים וכד'. קח בחשבון שבמידה ולא תמציאו פתרון חניה תאלצו לשלם "כופר חניה" בסכום לא קטן. קחו בחשבון גם את אגרות הבניה (ניתן לברר בעיריה) כמו כן יש לוודא אם קיים היטל ההשבחה (בשל ניצול הזכויות החדשות לבניה לגובה). השלב הבא: שכירת אדריכל למלאכת התכנון, קונסטרוקטור, יועץ סניטרי וכל יועץ אחר שיידרש ע"י האדריכל. אתה מוזמן לקרוא על כל השלבים במאמרים הבאים. בהצלחה!
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com