ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
עיון בתיק בניין/ היתר בניה
שלום רב, אכן נגעת בנקודה מעניינת. הרשויות מאפשרות לאדם הגר במבנה מסויים לעיין באופן חופשי בתיק הבניין שלו, אולם הרשויות אינן נוטות לאפשר לאזרח לעיין בתיק בניין אשר אינו גר בו. האם זה חוקי? אני מסופק. במקרים בהם האזרח מצליח להוכיח כי יש לו נגיעה אישית בנושא, כגון אדם אשר בונים לו בניין מול המרפסת, או אדם שנפגע מבניה לא הגיונית/ חוקית של שכן, נוטות העיריות לאפשר עיון כזה. (בעקבות פנייה שנעשתה לבג"צ) במידה ואכן יש לך עניין אישי בתיק, מומלץ לפנות באופן רשמי ליושב ראש הוועדה, לפרט את הסיבה לבקשה ולאיים בפנייה למבקר המדינה במידה ונתקלים בסירוב. ברוב המקרים יאפשרו לך לעיין ולהעתיק מה שתרצה. אפשרות נוספת ומהירה- פנה לאדריכל הפועל באיזור, בקש ממנו. מנסיון שלי- הפקידות בד"כ נותנות לפרצופים מוכרים לעיין באופן חופשי בתיקים מתוך הנחה שהאדריכל התבקש לבצע תוספת בנייה בבניין האמור.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: בניית יחידת דיור על הגג
שלום, ככלל, בכל אזור קיימת תב"ע שונה בה מצויינים אחוזי הבניה, מספר הקומות, מס' יח' הדיור האפשריות בכל בניין, פתרונות חניה וכד'. מאוד לא מומלץ, בהשקעה כספית כ"כ גדולה, להתבסס על ייעוץ כללי שאינו בהתאם להכרת התב"ע הספציפית. על כן יש להיפגש עם נציגות קבלת הקהל בוועדה המקומית באזור מגוריך, אשר תענה לך על כל השאלות שהעלית. ניתן גם להתייעץ עם אדריכל אשר מכיר היטב את האזור, אע"פ שגם ייעוץ זה אינו "חזק" משפטית כמו התשובות שתקבל מהוועדה. לגבי חיזוק הגג: יש להתיעץ עם קונסטרוקטור, אשר יבקר במקום ויבחן את אופן התמיכה הנוכחי. במידה והגג נבנה לפי סטנדרטים מודרניים, ניתן בעיקרון לבצע בניה קלה מאיטונג, ללא תמיכות מיוחדות אך תוספת של ממ"ד עלולה להגביר את העומס.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתקנה 2 א'- התנגדות שכנים
אכן, במידה ואין החתמה של 100% יש צורך בהפעלת תקנה 2א' אשר מהותה, כפי שציינת, שליחת מכתב רשום לנמנעים מלחתום ע"מ לאפשר להם להתנגד. ההתנגדות חייבת להיות עניינית- כגון חסימת כיוון אוויר /אור וכד'. כך שבד"כ, חתימת 75% סוגרת את הסיפור.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחתימת שכנים- יציאה לגג משותף
שלום, זוהי שאלה מצויינת. נכון, יש כאן מלכוד: קונים דירה, מביאים אדריכל, משלמים לו ובסוף השכנים לא חותמים על ה"גרמושקה" (דרושה חתימתם של 75% מהדיירים בבית משותף). אך יש להסתכל על כך גם מנק' המבט של העיריה: אם אנשים חותמים על מסמך כללי, ואח"כ המסמך מצורף ל"גרמושקה"- ייתכן כי בגרמושקה יבוקשו אלמנטים נוספים עליהם לא נמסר מידע לדיירים. (וכבר קרו מקרים…אפשר לסמוך על מר "ישראלי") אני מציע, אם כך- להסכים עם האדריכל על תשלום מסויים, נניח 30% מהשכר המבוקש, לצורך הכנת השרטוטים. את ה"גרמושקה" יכין האדריכל על שמו של בעל הנכס הקיים. מנסים להחתים את השכנים. אם זה מצליח- יופי. אם לא- והתהליך "נתקע", האדריכל לא יצטרך להוציא היתר, תכניות עבודה וגם לא יהיה פיקוח. לאחר קניית הבית- ישנה האדריכל את שם המבקש- ויעביר את הגרמושקה על שמכם. זה מקובל. כדאי, בכל זאת לקבל הסכמה בע"פ מהדיירים, טרם התשלום לאדריכל, ולבקש מהדייר הנוכחי להיות נחמד אליהם בחדר המדרגות בתקופה שלאחר מכן…
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: הוספת קומות בבניין
שלום רב, במידה והנך משיג את הסכמת הדיירים, עליך לבקש "דף מידע" מהעיריה/ וועדה מקומית- על מנת לבדוק שהתב"ע באיזור אכן מאפשרת הוספת שתי קומות. דף המידע יכיל פרטים רלוונטים נוספים כגון דרישות לפתרון חניה, גימורים וכד'. קח בחשבון שבמידה ולא תמציאו פתרון חניה תאלצו לשלם "כופר חניה" בסכום לא קטן. קחו בחשבון גם את אגרות הבניה (ניתן לברר בעיריה) כמו כן יש לוודא אם קיים היטל ההשבחה (בשל ניצול הזכויות החדשות לבניה לגובה). השלב הבא: שכירת אדריכל למלאכת התכנון, קונסטרוקטור, יועץ סניטרי וכל יועץ אחר שיידרש ע"י האדריכל. אתה מוזמן לקרוא על כל השלבים במאמרים הבאים. בהצלחה!
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: דלת או תריס לחדר שירות (כביסה)
שלום, אין בחוקי התכנון והבניה, או בתקנים איזכור לחובת התקנת תריסים במקום כלשהו במבנה. נותר לך, אם כך, להתקין לבד את התריסים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר בניה זמני: אוהל, סככה, קראוון
שלום, כל סככה קבועה מחוייבת בהיתר בניה. אוהל, אוטובוס או קראוון על גלגלים, המצויים בשטח מעל שלושה חודשים מחוייבים אף הם בהיתר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבידוד בעליית גג
שלום, בידוד דוגמת לוחות רנדופון מתאים לשימוש פנימי בלבד. BTI מתאים להנחה גם מתחת לרעפים. איני סבור שקיימים הבדלים משמעותיים ביכולת הבידוד בין השניים. אני מציע להתייעץ עם קבלן לגבי העלויות הצפויות במקרה של הרמת הרעפים מול הנמכת גבס נוספת, ולהחליט בהתאם לכך.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמתי ניתן לקבל הקלה?
שלום רב, בעיקרון לא ניתן לקבל הקלה באחוזי הבניה (הגדלת סה"כ המ"ר הבנוי בשטח), אלא אם התב"ע הופקדה לפני שנת 1989. במידה והיא אכן הופקדה לפני (ניתן לבדוק כל תב"ע בוועדה)- ניתן לבקש 6% הקלה בשטחי הבניה. החישוב הוא 6% משטח המגרש, כלומר במגרש ששטחו דונם- תתבטא ההקלה באפשרות לבנות 60 מ"ר נוספים. לא מעט!. אליה וקוץ בה- הוועדה תגבה היטל השבחה על העליה בערך המגרש בשל ההקלה. נושא קווי הבניין יותר גמיש: ניתן לקבל הקלה כמעט אוטומטית של 10% לקווי בנין צדדיים ואחוריים. (לדוגמא: במקום 600 ס"מ רוחק, רק 540 ס"מ). קווי בניין קדמיים אינם ניתנים לשינוי אלא בשינוי התב"ע עצמה (הליך מסובך אך אפשרי). לגבי מקרה הטרנספורמטור: להערכתי במידה ומגיע לך פיצוי- הוא יהיה כספי, ולא ע"ב אחוזי בניה. עם זאת כדאי להתייעץ עם עו"ד המצוי היטב בתחום המקרקעין ע"מ לקבל חוו"ד נוספת.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהדרך הקלה לקירוי מרפסת
שלום, בניית קירות וקירוי איסכורית מחייבים רישוי ממש כמו תוספת בניה, כולל אישורי הג"א והגשת חישובים סטאטייים ליציבות. ניתן להוציא, בהליך פשוט הרבה יותר היתר לפרגולה. עם הזמן, תוכל לבצע לה קירוי קל- אשר אומנם אינו חוקי לחלוטין, אך כל עוד הוא ניתן להסרה בקלות- לא יהיה לך, ברוב המקרים, עניין עם החוק.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחלון שכן היוצר מטרד
שלום, על פניו, וע"פ התיאור שמסרת יש כאן עילה ליצירת מטרד הנובע מכשל תכנוני. כדאילפנות ליעוץ משפטי על מנת לעמוד על זכויותיך. יש להצטייד בחוו"ד של אדריכל, שמאי (ירידת ערך) ולפנות לביהמ"ש.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתכנית סניטרית כתנאי להיתר בניה
שלום, אכן- התכנית תיערך ע"י יועץ האינסטלציה ותוגש ע"י היזם/ אדריכל למשרד הבריאות. יש להתחשב בתקנים הדנים בשירותי נכים. דגש מיוחד ניתן גם לנושא המטבחים, במידה וישנם.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהוכחת בעלות לצורך ההיתר
במידה והליך הטאבו לא הסתיים- גם הערת אזהרה אמורה לספק את הוועדה, בצירוף חוזה קנייה, או חוזה מול המנהל. גש לוועדה- קבל מהם הנחיות להמשך התהליך, וברר את עמדתם לגבי סוגיה זו.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבניה על הגג- כיצד?
שלום, ע"פ חוק המקרקעין דרושה חתימה של 75% מדיירי הבית המשותף. למרות זאת, אין מניעה להגיש את התכניות גם אם לא הושג יעד זה, תוך הפעלת תקנה 2א' המאפשרת לוועדה לשלוח מכתבים לשכנים הסרבנים ע"מ לדון ספציפית בהסתייגותם. התנגדות שאינה מתיישבת עם חוקי ההגיון ועם אפשרויות התב"ע- תיפסל. במידה ונוצלו כל אחוזי הבנייה הרגילים למבנה ולמספר קומותיו- תאפשר הוועדה לבנות ע"פ 23 מ"ר נוספים (לא נשאר הרבה אחרי המדרגות והממ"ד). כדאי לבדוק אפשרויות להקלה באחוזי הבנייה. הכי טוב- לבקש דף מידע מהוועדה. לגבי התהליך עצמו- אני מפנה אותך למאמר הדן בכך: בקשת היתר בניה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמדרגות פנימיות- הצורך בהיתר
שלום רב, תוספת מדרגות מחייבת היתר, שכן המדרגות עצמן חייבות לעמוד בסטנדרטים שנקבעו בחוקי התכנון והבניה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com