ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
Re: ספסל ציבורי ליד דירת גן
שלום רב, אכן מטרד רעש, ובד"כ מרחיקים ספסל כזה מגינה פרטית ככל האפשר. למיטב ידיעתי אין תקנות לגבי מרחק ספסל ציבורי מגינה פרטית. ממליץ: במידה והשטח הציבורי פותח ע"י הקבלן ממנו קנית את הדירה- ניתן לפנות אליו ישירות ולבקש לדעת מדוע לא ציין זאת במפורש בחוזה המכר, ומדוע לא יזיז את הספסל. במידה ומדובר בפיתוח עירוני- יש לפנות באופן מסודר לעירייה, להצביע על המטרד ולבקש להעבירו. בכל מקרה, זכותך להביא יועץ אקוסטי אשר יקבע אם רמות הדציבלים בשעות העומס של הספסל גבוהות מהנורמה ולפנות לסעד משפטי.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מה לא לומר לקבלן….
שלום רב, בניה במקום כמו קיסריה, הנה 'זכיה' לקבלנים. זה ממתג אותם ופותח להם אופציות לקידום עסקיהם. לכן, צא מתוך הנחה הפוכה: קבלנים רבים, אשר ישמחו לשים דריסת רגל במקום יוקרתי כמו קיסריה, דווקא ישפרו את הצעתם במטרה לזכות בכל מחיר… כתוב בתכניות את העובדות. לווה אותן בהצעה 'ידידותית' לקבלנים לא לקפוץ מעל לפופיק. ספר להם שחשוב לך לחסוך איפה שניתן, היות והכסף שלך לא גדל על העצים. דבר בשפתם. ספר להם שאתה עורך מכרז ביניהם, וההצעה האפקטיווית (לאו דווקא הזולה ביותר) ביותר תזכה. אמור להם שכל הצעה תיבחן ע"י איש מקצוע (האדריכל שלך, מפקח הבניה שלך). רמוז להם שהקבלן שיזכה- יקבל, בנוסף לקרדיט על הבניה, גם המלצה ממך לחוג חבריך בסביבה. המשך ללכת ישר – דרוש יושר ממי שהולך איתך- ותרוויח. בהצלחה!
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: נפלאות החוק: 'עבודה מצומצמת'
במידה והמרפסת אכן מופיעה במניין השטחים ה'כלליים' אני לא רואה סיבה מדוע לא תוכל להגיש בקשה ל'עבודה מצומצמת', ע"מ לסגור אותה בחלונות. אני ממליץ לפנות במכתב רשום, המפרט כי ערכת שיחות עם פקידים ואתה מבקש לדעת מדוע לא מאפשרים לך להגיש בקשה ל'עבודה מצומצמת'. ייתכן שתיענה ע"פ פרשנות חוק מסויימת- לדוגמא: השינויים בחזית המבנה מחייבים הגשה מלאה לצורך בדיקה אדריכלית. תשובה לטענה זו אולי תמצא בפרק 'רישוי' בחוק התכנון והבניה (סעיף 145.2) , אשר מוציא מרפסות מכלל חובה זו. במקביל פתוחה בפניך האפשרות להגיש את הבקשה המצומצמת, להיתקל בסירוב, ולערער בפני וועדת הערר. אלו הדרכים החוקית להתמודד עם הבעיה, ורק עליהן אמליץ. לבנות ללא היתר? להגיד במשפט "אבל ניסיתי"?: החוק אינו מכיר בבניה ללא היתר- נקודה. מבחינתו אתה חייב למצות את כל האפשרויות החוקיות לערעור- כפי שפירטתי, טרם הבניה. כל עוד לא עשית זאת- האחריות על בניה לא חוקית, בכל שלב, תהיה עליך בלבד גם אם ברשותך הקלטות של פקידים. אינני יכול להמליץ לך לבנות ולחכות לפקחים גם משום שזה לא חוקי, וגם בשל האנרגיות ה'לחוצות' שצעד כזה גורר (אע"פ שבפועל- חצי מעם ישראל נוהג כך כשמדובר בשינויים מזעריים במבנה, ולפקחים בד"כ לא ממש אכפת משינויים כאלה). אגב, העובדה שהמרפסת כלולה במניין אגרת הארנונה איננה קשורה לאופן הצגתה בהיתר, אלא לשימוש בה בפועל. לידיעת כולם: ניתן ע"פ החוק לגבות ארנונה גם משטח שהוקם ללא היתר בניה כלל. תתחיל עם מכתב לוועדה. ספר לנו מה קורה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: נפלאות החוק: 'עבודה מצומצמת'
מעניין… במידה וטבלת חישוב השטחים בהיתר המקורי מצביעה על האיזור המקורה כשטח עיקרי למגורים- אכן מספיקה בהחלט בקשה ל'עבודה מצומצמת'. והנה, למרות שלא ראיתי את התכניות, אני מרשה לעצמי לשער כי השטח המקורה לא נכלל, כפי שהיה נהוג באותן שנים, בסכום השטחים העיקריים. כך היה נהוג אז לגבי מרפסות מקורות, כי הממסד בתמימותו האמין שעם ישראל לא ירחיב את הסלון לכיוון המרפסת בלי להודיע מראש. מצב זה יכל להישאר כך לעד, כל עוד לא עושים שינוי. בינתיים העם סגר כל מרפסת מקורה אפשרית והתקנות השתנו. היום, בכל בקשה חדשה שמוגשת, יש לבצע חישוב שטחים חדש, המתאים לתקנות הקיימות לגבי קירויים, ושטח כזה חייב להיכלל בסכום השטחים העיקריים המבוקשים לעניין אחוזי הבניה, גם אם הבנייה היא בחלונות בלבד, וגם אם היית מרחיב את המבנה מכיוון אחר לחלוטין. לכן אני משער שבמקרה כזה הוועדה המקומית לא תאפשר בקשה ל'עבודה מצומצמת'. אנא בדוק את חישוב השטחים והחזר לי תשובה. נמשיך משם לגבי האופ' העומדות לרשותך.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: הבידוד הטוב ביותר
שלום, האוויר אמנם הנו המבודד הטוב ביותר, אך ברגע שפרודה אחת שלו התחממה והחלה לנוע במרחב, היא נוגעת בפרודות אחרות, שגם הן נוגעות האחת בשניה, ונגרם אפקט שרשרת שתוצאתו חימום החלל כולו בזמן קצר יחסית. לעומת זאת אם יכלאו כיסי אוויר נפרדים בתוך תאים נפרדים, דוגמת איטונג, חימום של כיס אוויר מסויים לא יגרום ל"הידבקות" מיידית של זה לידו, ומעטפת הכיס עצמה, מעטפת ה"תא", תעזור לבודד את הכיס הזה משכנו. לכן, מאותה הסיבה בדיוק, גם בבלוקי בטון רגילים של קירות חוץ עדיף להשתמש בכאלה בעלי 8 חורים מאשר באלו בעלי ה-4.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: נפלאות החוק: 'עבודה מצומצמת'
אני זקוק לפרטים לגבי סוג הקירוי: האם מדובר בבניין משותף? האם הקירוי הוא הבליטה מעליכם של מרפסת השכן? במידה ולא : מי עשה את הקירוי וממה הוא עשוי? האם הוא נבנה עם הבניין בזמנו בהיתר?
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comנפלאות החוק: 'עבודה מצומצמת'
שלום, רבים אינם יודעים שברגע שמקימים קירוי קשיח למרפסת (בתקרה, ולא רק בצדדים), בקשה ל 'עבודה מצומצמת' אינה רלוונטית. סגירת מרפסת עם גג דורשת היתר לכל דבר. צריך לקחת בחשבון אדריכל, קונסטרוקטור לחישובים סטאטיים (גם בסגירה העשויה עץ!), אישור/ פטור מהג"א על הקמת ממ"ד (רק מעל 12 מ"ר), אגרות בניה, צילומים וכד'. בקשה ל'עבודה מצומצמת' תענה בעיקר בתנאים הבאים: פרגולות- יש הגדרות מדוייקות בחוק ובתב"ע לגבי גודלן לכן כדאי להתייעץ עם אדריכל טרם הבניה. יש לזכור כי ישנן תקנות לגבי צפיפות קורות התקרה, חומרי הבניה שלה, ולגבי מרחק מותר מהשכן (קו בניין). אופן הגשת הבקשה פשוט, אך יש לצרף חישובים סטאטיים ערוכים בידי קונסטרוקטור (200-300$ לערך). גדרות- גדר בנויה חייבת בהיתר בהגשת חישובים סטאטיים, ובחתימת שכנים גובלים. גובה מקסימלי בד"כ: 150 ס"מ. בקיר דו משפחתי משותף ניתן, בהסכמת השכנים, לבנות עד 180 ס"מ. סגירת ופתיחת פתחים במבנה , הקמת תרני אנטנות וכד'.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחובת הקמת מרחב מוגן
שלום, במידה ובבניין כבר קיים מקלט או מרחב מוגן קומתי, והשטח המסחרי אינו גדול, איני רואה מניעה מדוע לא תקבלו מהג"א פטור. בכל מקרה, אני מייעץ לכם לבקש מהאדריכל שעורך עבורכם את היתר הבניה להתקשר למהנדס האזורי של הג"א, ולקבל אישור עקרוני לכך- טרם הכנת התכניות.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעץ במקום שיש במשטח כיור
שלמה שלום, ככל, עץ דורש טיפול לאורך הזמן בשל הרכבו הטבעי. במידה ותקפיד למרוח לכה איכותית אני מאמין שלא יווצרו בעיות מיוחדות, בהנחה שהעץ מוגן ממקור מים אחר- כגון מקלחון פתוח. הפתרון יפה מאוד לדעתי מבחינה אסתטית.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהקמת בריכה בחצר בית פרטי
שלום אוהד, ע"פ פרשנויות משפטיות לחוק התכנון והבניה, בריכת שחיה הנה מבנה לכל דבר, המחייב אישור של הוועדה המקומית לתכנון ובניה. בתיק מס' 1253/01 (ת"א) דן כבוד השופט נ. ישעיה בשאלה זו והכריע: "בריכת שחיה חיצונית, אף אם נועדה היא לשימושן של פעוטות ואף אם שטחה זעיר ועומקה רדוד, היא עדיין בריכה שנועדה לשימושם של בני אדם, (אף אם פעוטים הם) ולא נועדה, במקרה זה, לצרכי נוי ואף לא לגידול דגי או צמחי נוי בתוכה. אין מדובר בעיצוב פני החצר על ידי הצבת פסלים או גופי תאורה, למשל, ואף לא בנטיעת עצים או שתילת מדשאה או פרחים. בריכת שחיה, אף אם היא בעלת ממדים קטנים, היא, הן על פי אופיה והן על פי ההגדרות בס' 1 בחוק, התכנון והבניה, "מבנה" לכל דבר, אשר הקמתו טעונה היתר ספציפי." לידיעתך, ע"פ תכנית המתאר של אזור מגוריך ניתן לדעת אפשרות הקמה של בריכה. במידה והדבר איננו מצויין- תפעיל הוועדה שיקול דעת, וייתכן שתאפשר הקמה של בריכת השחיה בהליך של הקלה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: פרצלציה
שלום רב, אני מצרף קישור להודעה קודמת בפורום אשר זכתה לתגובה מפורטת. ?6,128,128#msg-128 במידה ויש לך שאלות נוספות- נשמח לענות.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comליקויי בניה- אחריות קבלן
שלום רב, אין ספק שמגיעה לך אמבטיה תקינה אשר גם נראית טוב. חוק המכר קובע במפורש את אחריותו של הקבלן לתיקון כל ליקוי בתקופת הבדק. לקבלן שמורה האופציה לבצע תיקון, ובלבד שתוצאתו תשביע רצון. במידה והתיקון אינו משביע את רצונך, זכותך לפנות ליועץ חיצוני אשר יחווה דעתו, ואם יש צורך- ניתן לפנות לסעד משפטי.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: חישוב עלויות לבניית בית קטן
שלום רב, הצדק איתך, היות ורוב הקבלנים כיום אינם עובדים ממש עם הידיים (ויותר עם הפה…), הנסיון קובע שבעל המקצוע מחייב את הלקוח על עצם תשומת הלב הנדרשת ממנו, לא פחות מההשקעה שלו בפועלים ובחומרים. אם תתכנן בית של 100 מ"ר במקום 60 מ"ר- לא ממש ישנה לקבלן, מבחינת ההשקעה האנרגטית, לפקח על העובדים שלו לתקופה קצת יותר ארוכה. לכן התוספת, יחסית לתכנון המקורי של 60 מ"ר, תהיה לרוב ביחס ישיר בעיקר לעליה בכמות ימי העבודה של הפועלים ולגדילה בכמויות החומרים. נכון, מרכיב הרווח יגדל אף הוא, אך במינון הרבה יותר נמוך. ניתן להעריך בניה כיום במחירים הנעים בין 600$ לבניה בסטנדרט נמוך עד סביר, דרך 800$ לחומרים איכותיים יותר, ועד 1100$ לסטנדרט גבוה. כמובן יש גם את פלח השוק היוקרתי מאוד, אבל כאן כבר אין גבולות. מאמר בנושא העלויות הצפויות במהלך תהליך התכנון והבניה ניתן למצוא כאן. בהצלחה!
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהסדרת חריגות בניה כתנאי להיתר
שלום רב, היתר לשימוש חורג כמוהו כהיתר בנייה. כך הוא נערך, וזו גם ההתייחסות אליו מצד הוועדות. הוא מכיל תכנית מפורטת של המבנה, השימוש המוצע, שינויים פנימיים וחיצוניים וכד'. כמו בהיתר בניה, אינך מצפה שהוועדה תאשר חלק מסויים, ותתעלם מחלק אחר, אשר מופיע במפת המדידה, ושנבנה ללא היתר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשכר עבודה / טירחה אדריכל
אם אתה מקבל את כל עבודת התכנון, כולל חישובים סטאטיים, באלף דולר- זו עסקה טובה, ואין צורך לחפש. אם בכל זאת- מצורף קישור: עצה נוספת: קח בחשבון שהוועדה תדרוש מפה מצבית מעודכנת בעריכת מודד. מדובר בעלויות לא זניחות (תלוי בגודל החלקה). במקרה כזה- לעיתים ניתן לשכנע את הוועדה, בשל קוטנה של התוספת, להסתפק במפה הקודמת הקיימת בתיק הבניין. תלוי עד כמה היא ישנה. בהצלחה!
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com