ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
הנדסאי בניין או אדריכל?
ניר שלום, ככלל, עבודה בירוקראטית מול הרשויות איננה שונה באם מדובר ב-4 מ"ר נוספים או 11 מ"ר (מעל 12 מ"ר יש לתכנן ולאשר ממ"ד לכן העלויות קופצות). מדובר בהליך מלא, הכולל הגשה מלאה, תוכנית העמדה של המבנה וכו'. השכר נראה לי סביר. הנדסאי בניין או אדריכל? היות ולא נדרשת פה חשיבה על העיצוב אדריכלי, ייתכן שאם תסתפק בהנדסאי בניין תוכל לחסוך בעלויות, משום שהוא יוכל לספק לך, בעיסקת חבילה, גם את ההיתר וגם את החישובים הסטאטיים הנדרשים. אני ממליץ לקחת מישהו עם נסיון בעבודה מול הוועדה המקומית הספציפית.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: שוב הבהרה
בוודאי שזה מעכב, ראה מה שכתבתי קודם "עבודה לפי תכנית לביצוע". אם משהו נוסף עדיין לא ברור- אשמח לענות
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבקשה לשימוש חורג
בוודאי. הבקשה תוכן על גרמושקה רגילה בקנ"מ 1:100, ממש כמו בקשה להיתר. יש לסמן את הדירה הרלוונטית, חתך אופייני וחזיתות רלוונטיות. שינויים בתוך הדירה לצורך התאמתה לגן יסומנו אף הם. יש לבצע שירותים המתאימים לילדים, מקלחון והכל בהתאם להוראות משרד הבריאות. יש לסמן חצר, מתקנים, גדרות בהתאם להוראות משרד החינוך. הכן סקיצה עקרונית, גש איתה לוועדה, שב עם האחראי על הנושא, קבל ממנו טיפים והוראות (הוא זה שיאשר), גש למשרד הבריאות, ועיין בתקנות משרד החינוך (יש ברשת). להערכתי בהמשך הדרך תאלצו לבצע פרסומים, ולכן חשוב לעדכן את בעל המבנה על העלויות הנוספות. בהצלחה!
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשימוש חורג: גן ילדים במקום דירה
שלום רב, במקרה בו מבוקש שימוש במבנה מסויים לצרכים אשר לא מוזכרים בתכנית בניין העיר במקום, כמו במקרה של הסבת דירה לצורך גן ילדים, ניתן לפנות לוועדה המקומית בבקשה להיתר לשימוש חורג. הבקשה, אשר תערך ע"י אדריכל, תעבור בדיקה והוועדה רשאית לתת אישור כזה לתקופה מוגבלת. קחו בחשבון שהתנגדות של שכנים עלולה להוות מכשול. בכל מקרה, ניתן לערער על החלטה שלילית של הוועדה בפני ועדת ערר מחוזית. במידה ותחויבו בתשלום היטל השבחה על השימוש החורג, כדאי לפנות אלינו שוב לצורך בחינת העניין, שכן ישנן פרשנויות ותקדימים משפטיים הסותרים זאת.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעבודה לפי תכנית לביצוע
הפקת תכניות עבודה לעיון, גם אם הן בקנ"מ המתאים, אינה מספיקה לצורך הבניה. אם יעבוד הקבלן לפיהן, הרי שעדיין הוא עלול להחשף לתביעה. מדוע מסרבת האדריכלית להפיק תכניות לביצוע?
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמי צודק- האדריכל או הקבלן?
שלום רב, היתר הבנייה אינו משמש כתכנית לביצוע. ההיתר נערך בקנ"מ 1:100, בעוד שתכנית העבודה אמורה להיות בקנ"מ מפורט יותר- 1:50, בצירוף פרטי בנייה בקנ"מ 1:20/25. לאחר עריכתה, תצא תכנית העבודה כמסומנת לעיון, ולאחר קבלת הערות מן היועצים- מסומנת לביצוע. לקבלן אסור לעבוד ללא תכנית מפורטת לביצוע, שכן הוא יהיה חשוף לתביעה בגין רשלנות מקצועית. מעניין יהיה לשמוע את הצד של האדריכלית, ואת סיבותיה לאי אספקת התכנית המפורטת. אשמח אם תידע אותנו בתוצאות הבירור למען יתר המשפצים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמי אחראי לספק טופס 4
שלום רב, בגמר הבניה, וטרם הכניסה למבנה יש לקבל מהרשות את "טופס 4", המאשר לך חיבור לתשתיות חשמל מים וכו', ולאחר מכן יש לבקש תעודת גמר המאשרת את סיומה המוחלט של הבניה בשטח (כולל חניות, גדרות וכו'). על מנת לקבל אישורים אלו יש להחתים מספר גורמים: אדריכל המבנה (או האחראי לביצוע הביקורת), קונסטרוקטור (הנ"ל יחתום בפני נוטריון), האחראי לביצוע מסגרות המגן בממ"ד (הקבלן שביצע אותן בפועל). ההחתמות יתבצעו ע"ג טפסים סטנדרטים (ניתן להוריד טפסים אלו כאן). ניהול ההחתמות מתבצע לרוב ע"י בעל המבנה או אחראי מטעמו. אדריכל המבנה ידאג להכניס את הטפסים לוועדה, אשר תשלח פקח בניה לשם בדיקת המבנה. אסור בשום פנים לגור במבנה ללא אישור הרשויות והאחריות העליונה לכך מוטלת כמובן על בעל המבנה. הרבה מוותרים על תעודת הגמר ונשארים רק עם טופס 4. זו טעות נפוצה אשר עלולה לגרום לבעיות משפטיות מאוחר יותר. ניתן לעיין במאמר הבא, המסביר עניין זה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמידה מינימאלית לדלת ח' שירותים
שלום רב, חוק התכנון והבניה אינו קובע מידה מינימלית לדלת זו, ובכל זאת, הסטנדרט עומד על 80 ס"מ (רוחב חופשי 70 ס"מ), למרות שכבר ראיתי הרבה דלתות עם רוחב חופשי של 60 ס"מ. אגב, במידה והנך מעוניין להכין את הדלת למעבר נכה, התקנה עומדת על 80 ס"מ נטו.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר בניה: החלפת גג
שלום, ע"פ חוקי התכנון והבניה יש לקבל היתר לעבודה מצומצמת בוועדה המקומית. זהו הליך בירוקרטי אך פשוט, ולרוב אף אין צורך בשכירת אדריכל. נקודה חשובה: לרוב יש להציג לוועדה חישוב סטאטי חתום ע"י מהנדס האומר שקונסטרוקציית הגג חזקה דייה לשאת את המשקל החדש. שאלתך בנוגע לכונס הנכסים הועברה לפורום חקיקה ונדל"ן
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comביצוע פרצלציה במגרש קטן
שלום, בוועדה המקומית לתכנון ובניה תמצא הנחיות ברורות לגבי גודל המגרש המינימאלי אשר ניתן לקבל באיזורך. ניתן לעיין בהנחיות התב"ע, או לבקש דף מידע בעלות של מאה ושישים ש"ח לערך.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהתיישנות על בניה ללא היתר
שלום, אין התיישנות על בניה ללא היתר. צריך לטפל. גם אם כל המבנה בנוי, ממזמן. אם המוכר של המגרש לא סיפר לך על כך, הרי זכותך לתבוע אותו. על מנת לטפל ברישוי של המבנה עצמו, ותוספת הבנייה יש לשכור אדריכל ומהנדס, ולהגיש תכניות לעיריה. במהלך התהליך יברר האדריכל אם המבנה הקיים עומד במרחקים הראויים מקו גבול המגרש. במידה ולא- צריך לעשות שינוי תב"ע. להלן פרק הדן בנושאים השונים הקשורים לתהליך הרישוי. בניה ללא היתר חושפת אותך לכל מיני סוגים של תביעות. אם שכניך בנו ללא היתר או פלשו מעבר לקו הבניין המותר, או ממש עברו את גבול החלקה- יש לפנות במכתב רשום, או בתלונה אנונימית, ע"פ בחירתך, למחלקת הפיקוח בעיריה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comספרי לנו על תוצאות הבדיקה
אלמוג, אשמח באם תשתפי את כלל המתעניינים בתוצאות בדיקתך. כל מקרה יכול לשפוך אור נוסף על העניין.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comקיזוז אגרות להיתר בנייה
שלום רב, בעיקרון קיימת האפשרות לקזז את האגרות מהמבנה החדש ע"ח המבנה הקיים שנהרס. ישנן רשויות מקומיות/ מועצות איזוריות אשר מתנות זאת בהצגת הבקשה להיתר הבניה כך ש "כאילו" נשארים קיימים חלק מקירות המבנה ואז זה נחשב כשיפוץ ותוספת למבנה קיים- וניתן לקזז. בפועל הקבלן הורס הכל ובונה מחדש. עברתי מקרה כזה בחולון, וחבל שכך מתנהלים הדברים. על בסיס תקדים זה אינני בטוח כלל שדרישה זו של הרשויות תעמוד במבחן משפטי. גובה האגרות נקבע באופן שונה לכל רשות, ע"פ מפתח פנימי, באישור משרד הפנים. במקרים בהם נראה כי התשלום חריג- ניתן לפנות למרכז לשלטון מקומי, למשרד הפנים ואף למבקר המדינה. ניתן לפנות בבקשת מידע לכל רשות ע"מ לקבל את גובה האגרה והרכבה. מצורף מאמר : תשלומים/ אגרות הצפויים במהלך תהליך בניה
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comניהול נבון של תהליך השיפוץ
שלום רב, זוהי שאלת ה"מליון דולר", אשר נשאלת תמיד בשיפוץ רחב היקף: לקחת קבלן "עד מפתח" או מספר קבלני משנה. תשובה לכך מספק הפרק הבא. אשמח לענות על שאלות לאחר קריאת המאמר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: חובת הזדהות
מהנדס שאינו עובד ציבור אינו חייב בכך. לעומת זאת אחד העובד בשירות המדינה ומבקר בשטחכם, או מתפקד במשרד הנותן שירותים לציבור- חייב להזדהות על פי דרישה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com