ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
נפלאות החוק: 'עבודה מצומצמת'
שלום, רבים אינם יודעים שברגע שמקימים קירוי קשיח למרפסת (בתקרה, ולא רק בצדדים), בקשה ל 'עבודה מצומצמת' אינה רלוונטית. סגירת מרפסת עם גג דורשת היתר לכל דבר. צריך לקחת בחשבון אדריכל, קונסטרוקטור לחישובים סטאטיים (גם בסגירה העשויה עץ!), אישור/ פטור מהג"א על הקמת ממ"ד (רק מעל 12 מ"ר), אגרות בניה, צילומים וכד'. בקשה ל'עבודה מצומצמת' תענה בעיקר בתנאים הבאים: פרגולות- יש הגדרות מדוייקות בחוק ובתב"ע לגבי גודלן לכן כדאי להתייעץ עם אדריכל טרם הבניה. יש לזכור כי ישנן תקנות לגבי צפיפות קורות התקרה, חומרי הבניה שלה, ולגבי מרחק מותר מהשכן (קו בניין). אופן הגשת הבקשה פשוט, אך יש לצרף חישובים סטאטיים ערוכים בידי קונסטרוקטור (200-300$ לערך). גדרות- גדר בנויה חייבת בהיתר בהגשת חישובים סטאטיים, ובחתימת שכנים גובלים. גובה מקסימלי בד"כ: 150 ס"מ. בקיר דו משפחתי משותף ניתן, בהסכמת השכנים, לבנות עד 180 ס"מ. סגירת ופתיחת פתחים במבנה , הקמת תרני אנטנות וכד'.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחובת הקמת מרחב מוגן
שלום, במידה ובבניין כבר קיים מקלט או מרחב מוגן קומתי, והשטח המסחרי אינו גדול, איני רואה מניעה מדוע לא תקבלו מהג"א פטור. בכל מקרה, אני מייעץ לכם לבקש מהאדריכל שעורך עבורכם את היתר הבניה להתקשר למהנדס האזורי של הג"א, ולקבל אישור עקרוני לכך- טרם הכנת התכניות.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעץ במקום שיש במשטח כיור
שלמה שלום, ככל, עץ דורש טיפול לאורך הזמן בשל הרכבו הטבעי. במידה ותקפיד למרוח לכה איכותית אני מאמין שלא יווצרו בעיות מיוחדות, בהנחה שהעץ מוגן ממקור מים אחר- כגון מקלחון פתוח. הפתרון יפה מאוד לדעתי מבחינה אסתטית.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהקמת בריכה בחצר בית פרטי
שלום אוהד, ע"פ פרשנויות משפטיות לחוק התכנון והבניה, בריכת שחיה הנה מבנה לכל דבר, המחייב אישור של הוועדה המקומית לתכנון ובניה. בתיק מס' 1253/01 (ת"א) דן כבוד השופט נ. ישעיה בשאלה זו והכריע: "בריכת שחיה חיצונית, אף אם נועדה היא לשימושן של פעוטות ואף אם שטחה זעיר ועומקה רדוד, היא עדיין בריכה שנועדה לשימושם של בני אדם, (אף אם פעוטים הם) ולא נועדה, במקרה זה, לצרכי נוי ואף לא לגידול דגי או צמחי נוי בתוכה. אין מדובר בעיצוב פני החצר על ידי הצבת פסלים או גופי תאורה, למשל, ואף לא בנטיעת עצים או שתילת מדשאה או פרחים. בריכת שחיה, אף אם היא בעלת ממדים קטנים, היא, הן על פי אופיה והן על פי ההגדרות בס' 1 בחוק, התכנון והבניה, "מבנה" לכל דבר, אשר הקמתו טעונה היתר ספציפי." לידיעתך, ע"פ תכנית המתאר של אזור מגוריך ניתן לדעת אפשרות הקמה של בריכה. במידה והדבר איננו מצויין- תפעיל הוועדה שיקול דעת, וייתכן שתאפשר הקמה של בריכת השחיה בהליך של הקלה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: פרצלציה
שלום רב, אני מצרף קישור להודעה קודמת בפורום אשר זכתה לתגובה מפורטת. ?6,128,128#msg-128 במידה ויש לך שאלות נוספות- נשמח לענות.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comליקויי בניה- אחריות קבלן
שלום רב, אין ספק שמגיעה לך אמבטיה תקינה אשר גם נראית טוב. חוק המכר קובע במפורש את אחריותו של הקבלן לתיקון כל ליקוי בתקופת הבדק. לקבלן שמורה האופציה לבצע תיקון, ובלבד שתוצאתו תשביע רצון. במידה והתיקון אינו משביע את רצונך, זכותך לפנות ליועץ חיצוני אשר יחווה דעתו, ואם יש צורך- ניתן לפנות לסעד משפטי.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: חישוב עלויות לבניית בית קטן
שלום רב, הצדק איתך, היות ורוב הקבלנים כיום אינם עובדים ממש עם הידיים (ויותר עם הפה…), הנסיון קובע שבעל המקצוע מחייב את הלקוח על עצם תשומת הלב הנדרשת ממנו, לא פחות מההשקעה שלו בפועלים ובחומרים. אם תתכנן בית של 100 מ"ר במקום 60 מ"ר- לא ממש ישנה לקבלן, מבחינת ההשקעה האנרגטית, לפקח על העובדים שלו לתקופה קצת יותר ארוכה. לכן התוספת, יחסית לתכנון המקורי של 60 מ"ר, תהיה לרוב ביחס ישיר בעיקר לעליה בכמות ימי העבודה של הפועלים ולגדילה בכמויות החומרים. נכון, מרכיב הרווח יגדל אף הוא, אך במינון הרבה יותר נמוך. ניתן להעריך בניה כיום במחירים הנעים בין 600$ לבניה בסטנדרט נמוך עד סביר, דרך 800$ לחומרים איכותיים יותר, ועד 1100$ לסטנדרט גבוה. כמובן יש גם את פלח השוק היוקרתי מאוד, אבל כאן כבר אין גבולות. מאמר בנושא העלויות הצפויות במהלך תהליך התכנון והבניה ניתן למצוא כאן. בהצלחה!
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהסדרת חריגות בניה כתנאי להיתר
שלום רב, היתר לשימוש חורג כמוהו כהיתר בנייה. כך הוא נערך, וזו גם ההתייחסות אליו מצד הוועדות. הוא מכיל תכנית מפורטת של המבנה, השימוש המוצע, שינויים פנימיים וחיצוניים וכד'. כמו בהיתר בניה, אינך מצפה שהוועדה תאשר חלק מסויים, ותתעלם מחלק אחר, אשר מופיע במפת המדידה, ושנבנה ללא היתר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשכר עבודה / טירחה אדריכל
אם אתה מקבל את כל עבודת התכנון, כולל חישובים סטאטיים, באלף דולר- זו עסקה טובה, ואין צורך לחפש. אם בכל זאת- מצורף קישור: עצה נוספת: קח בחשבון שהוועדה תדרוש מפה מצבית מעודכנת בעריכת מודד. מדובר בעלויות לא זניחות (תלוי בגודל החלקה). במקרה כזה- לעיתים ניתן לשכנע את הוועדה, בשל קוטנה של התוספת, להסתפק במפה הקודמת הקיימת בתיק הבניין. תלוי עד כמה היא ישנה. בהצלחה!
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהנדסאי בניין או אדריכל?
ניר שלום, ככלל, עבודה בירוקראטית מול הרשויות איננה שונה באם מדובר ב-4 מ"ר נוספים או 11 מ"ר (מעל 12 מ"ר יש לתכנן ולאשר ממ"ד לכן העלויות קופצות). מדובר בהליך מלא, הכולל הגשה מלאה, תוכנית העמדה של המבנה וכו'. השכר נראה לי סביר. הנדסאי בניין או אדריכל? היות ולא נדרשת פה חשיבה על העיצוב אדריכלי, ייתכן שאם תסתפק בהנדסאי בניין תוכל לחסוך בעלויות, משום שהוא יוכל לספק לך, בעיסקת חבילה, גם את ההיתר וגם את החישובים הסטאטיים הנדרשים. אני ממליץ לקחת מישהו עם נסיון בעבודה מול הוועדה המקומית הספציפית.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: שוב הבהרה
בוודאי שזה מעכב, ראה מה שכתבתי קודם "עבודה לפי תכנית לביצוע". אם משהו נוסף עדיין לא ברור- אשמח לענות
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבקשה לשימוש חורג
בוודאי. הבקשה תוכן על גרמושקה רגילה בקנ"מ 1:100, ממש כמו בקשה להיתר. יש לסמן את הדירה הרלוונטית, חתך אופייני וחזיתות רלוונטיות. שינויים בתוך הדירה לצורך התאמתה לגן יסומנו אף הם. יש לבצע שירותים המתאימים לילדים, מקלחון והכל בהתאם להוראות משרד הבריאות. יש לסמן חצר, מתקנים, גדרות בהתאם להוראות משרד החינוך. הכן סקיצה עקרונית, גש איתה לוועדה, שב עם האחראי על הנושא, קבל ממנו טיפים והוראות (הוא זה שיאשר), גש למשרד הבריאות, ועיין בתקנות משרד החינוך (יש ברשת). להערכתי בהמשך הדרך תאלצו לבצע פרסומים, ולכן חשוב לעדכן את בעל המבנה על העלויות הנוספות. בהצלחה!
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשימוש חורג: גן ילדים במקום דירה
שלום רב, במקרה בו מבוקש שימוש במבנה מסויים לצרכים אשר לא מוזכרים בתכנית בניין העיר במקום, כמו במקרה של הסבת דירה לצורך גן ילדים, ניתן לפנות לוועדה המקומית בבקשה להיתר לשימוש חורג. הבקשה, אשר תערך ע"י אדריכל, תעבור בדיקה והוועדה רשאית לתת אישור כזה לתקופה מוגבלת. קחו בחשבון שהתנגדות של שכנים עלולה להוות מכשול. בכל מקרה, ניתן לערער על החלטה שלילית של הוועדה בפני ועדת ערר מחוזית. במידה ותחויבו בתשלום היטל השבחה על השימוש החורג, כדאי לפנות אלינו שוב לצורך בחינת העניין, שכן ישנן פרשנויות ותקדימים משפטיים הסותרים זאת.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעבודה לפי תכנית לביצוע
הפקת תכניות עבודה לעיון, גם אם הן בקנ"מ המתאים, אינה מספיקה לצורך הבניה. אם יעבוד הקבלן לפיהן, הרי שעדיין הוא עלול להחשף לתביעה. מדוע מסרבת האדריכלית להפיק תכניות לביצוע?
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמי צודק- האדריכל או הקבלן?
שלום רב, היתר הבנייה אינו משמש כתכנית לביצוע. ההיתר נערך בקנ"מ 1:100, בעוד שתכנית העבודה אמורה להיות בקנ"מ מפורט יותר- 1:50, בצירוף פרטי בנייה בקנ"מ 1:20/25. לאחר עריכתה, תצא תכנית העבודה כמסומנת לעיון, ולאחר קבלת הערות מן היועצים- מסומנת לביצוע. לקבלן אסור לעבוד ללא תכנית מפורטת לביצוע, שכן הוא יהיה חשוף לתביעה בגין רשלנות מקצועית. מעניין יהיה לשמוע את הצד של האדריכלית, ואת סיבותיה לאי אספקת התכנית המפורטת. אשמח אם תידע אותנו בתוצאות הבירור למען יתר המשפצים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com