ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
Re: פרצלציה
שלום רב, אני מצרף קישור להודעה קודמת בפורום אשר זכתה לתגובה מפורטת. ?6,128,128#msg-128 במידה ויש לך שאלות נוספות- נשמח לענות.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comליקויי בניה- אחריות קבלן
שלום רב, אין ספק שמגיעה לך אמבטיה תקינה אשר גם נראית טוב. חוק המכר קובע במפורש את אחריותו של הקבלן לתיקון כל ליקוי בתקופת הבדק. לקבלן שמורה האופציה לבצע תיקון, ובלבד שתוצאתו תשביע רצון. במידה והתיקון אינו משביע את רצונך, זכותך לפנות ליועץ חיצוני אשר יחווה דעתו, ואם יש צורך- ניתן לפנות לסעד משפטי.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: חישוב עלויות לבניית בית קטן
שלום רב, הצדק איתך, היות ורוב הקבלנים כיום אינם עובדים ממש עם הידיים (ויותר עם הפה…), הנסיון קובע שבעל המקצוע מחייב את הלקוח על עצם תשומת הלב הנדרשת ממנו, לא פחות מההשקעה שלו בפועלים ובחומרים. אם תתכנן בית של 100 מ"ר במקום 60 מ"ר- לא ממש ישנה לקבלן, מבחינת ההשקעה האנרגטית, לפקח על העובדים שלו לתקופה קצת יותר ארוכה. לכן התוספת, יחסית לתכנון המקורי של 60 מ"ר, תהיה לרוב ביחס ישיר בעיקר לעליה בכמות ימי העבודה של הפועלים ולגדילה בכמויות החומרים. נכון, מרכיב הרווח יגדל אף הוא, אך במינון הרבה יותר נמוך. ניתן להעריך בניה כיום במחירים הנעים בין 600$ לבניה בסטנדרט נמוך עד סביר, דרך 800$ לחומרים איכותיים יותר, ועד 1100$ לסטנדרט גבוה. כמובן יש גם את פלח השוק היוקרתי מאוד, אבל כאן כבר אין גבולות. מאמר בנושא העלויות הצפויות במהלך תהליך התכנון והבניה ניתן למצוא כאן. בהצלחה!
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהסדרת חריגות בניה כתנאי להיתר
שלום רב, היתר לשימוש חורג כמוהו כהיתר בנייה. כך הוא נערך, וזו גם ההתייחסות אליו מצד הוועדות. הוא מכיל תכנית מפורטת של המבנה, השימוש המוצע, שינויים פנימיים וחיצוניים וכד'. כמו בהיתר בניה, אינך מצפה שהוועדה תאשר חלק מסויים, ותתעלם מחלק אחר, אשר מופיע במפת המדידה, ושנבנה ללא היתר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשכר עבודה / טירחה אדריכל
אם אתה מקבל את כל עבודת התכנון, כולל חישובים סטאטיים, באלף דולר- זו עסקה טובה, ואין צורך לחפש. אם בכל זאת- מצורף קישור: עצה נוספת: קח בחשבון שהוועדה תדרוש מפה מצבית מעודכנת בעריכת מודד. מדובר בעלויות לא זניחות (תלוי בגודל החלקה). במקרה כזה- לעיתים ניתן לשכנע את הוועדה, בשל קוטנה של התוספת, להסתפק במפה הקודמת הקיימת בתיק הבניין. תלוי עד כמה היא ישנה. בהצלחה!
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהנדסאי בניין או אדריכל?
ניר שלום, ככלל, עבודה בירוקראטית מול הרשויות איננה שונה באם מדובר ב-4 מ"ר נוספים או 11 מ"ר (מעל 12 מ"ר יש לתכנן ולאשר ממ"ד לכן העלויות קופצות). מדובר בהליך מלא, הכולל הגשה מלאה, תוכנית העמדה של המבנה וכו'. השכר נראה לי סביר. הנדסאי בניין או אדריכל? היות ולא נדרשת פה חשיבה על העיצוב אדריכלי, ייתכן שאם תסתפק בהנדסאי בניין תוכל לחסוך בעלויות, משום שהוא יוכל לספק לך, בעיסקת חבילה, גם את ההיתר וגם את החישובים הסטאטיים הנדרשים. אני ממליץ לקחת מישהו עם נסיון בעבודה מול הוועדה המקומית הספציפית.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: שוב הבהרה
בוודאי שזה מעכב, ראה מה שכתבתי קודם "עבודה לפי תכנית לביצוע". אם משהו נוסף עדיין לא ברור- אשמח לענות
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבקשה לשימוש חורג
בוודאי. הבקשה תוכן על גרמושקה רגילה בקנ"מ 1:100, ממש כמו בקשה להיתר. יש לסמן את הדירה הרלוונטית, חתך אופייני וחזיתות רלוונטיות. שינויים בתוך הדירה לצורך התאמתה לגן יסומנו אף הם. יש לבצע שירותים המתאימים לילדים, מקלחון והכל בהתאם להוראות משרד הבריאות. יש לסמן חצר, מתקנים, גדרות בהתאם להוראות משרד החינוך. הכן סקיצה עקרונית, גש איתה לוועדה, שב עם האחראי על הנושא, קבל ממנו טיפים והוראות (הוא זה שיאשר), גש למשרד הבריאות, ועיין בתקנות משרד החינוך (יש ברשת). להערכתי בהמשך הדרך תאלצו לבצע פרסומים, ולכן חשוב לעדכן את בעל המבנה על העלויות הנוספות. בהצלחה!
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשימוש חורג: גן ילדים במקום דירה
שלום רב, במקרה בו מבוקש שימוש במבנה מסויים לצרכים אשר לא מוזכרים בתכנית בניין העיר במקום, כמו במקרה של הסבת דירה לצורך גן ילדים, ניתן לפנות לוועדה המקומית בבקשה להיתר לשימוש חורג. הבקשה, אשר תערך ע"י אדריכל, תעבור בדיקה והוועדה רשאית לתת אישור כזה לתקופה מוגבלת. קחו בחשבון שהתנגדות של שכנים עלולה להוות מכשול. בכל מקרה, ניתן לערער על החלטה שלילית של הוועדה בפני ועדת ערר מחוזית. במידה ותחויבו בתשלום היטל השבחה על השימוש החורג, כדאי לפנות אלינו שוב לצורך בחינת העניין, שכן ישנן פרשנויות ותקדימים משפטיים הסותרים זאת.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעבודה לפי תכנית לביצוע
הפקת תכניות עבודה לעיון, גם אם הן בקנ"מ המתאים, אינה מספיקה לצורך הבניה. אם יעבוד הקבלן לפיהן, הרי שעדיין הוא עלול להחשף לתביעה. מדוע מסרבת האדריכלית להפיק תכניות לביצוע?
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמי צודק- האדריכל או הקבלן?
שלום רב, היתר הבנייה אינו משמש כתכנית לביצוע. ההיתר נערך בקנ"מ 1:100, בעוד שתכנית העבודה אמורה להיות בקנ"מ מפורט יותר- 1:50, בצירוף פרטי בנייה בקנ"מ 1:20/25. לאחר עריכתה, תצא תכנית העבודה כמסומנת לעיון, ולאחר קבלת הערות מן היועצים- מסומנת לביצוע. לקבלן אסור לעבוד ללא תכנית מפורטת לביצוע, שכן הוא יהיה חשוף לתביעה בגין רשלנות מקצועית. מעניין יהיה לשמוע את הצד של האדריכלית, ואת סיבותיה לאי אספקת התכנית המפורטת. אשמח אם תידע אותנו בתוצאות הבירור למען יתר המשפצים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמי אחראי לספק טופס 4
שלום רב, בגמר הבניה, וטרם הכניסה למבנה יש לקבל מהרשות את "טופס 4", המאשר לך חיבור לתשתיות חשמל מים וכו', ולאחר מכן יש לבקש תעודת גמר המאשרת את סיומה המוחלט של הבניה בשטח (כולל חניות, גדרות וכו'). על מנת לקבל אישורים אלו יש להחתים מספר גורמים: אדריכל המבנה (או האחראי לביצוע הביקורת), קונסטרוקטור (הנ"ל יחתום בפני נוטריון), האחראי לביצוע מסגרות המגן בממ"ד (הקבלן שביצע אותן בפועל). ההחתמות יתבצעו ע"ג טפסים סטנדרטים (ניתן להוריד טפסים אלו כאן). ניהול ההחתמות מתבצע לרוב ע"י בעל המבנה או אחראי מטעמו. אדריכל המבנה ידאג להכניס את הטפסים לוועדה, אשר תשלח פקח בניה לשם בדיקת המבנה. אסור בשום פנים לגור במבנה ללא אישור הרשויות והאחריות העליונה לכך מוטלת כמובן על בעל המבנה. הרבה מוותרים על תעודת הגמר ונשארים רק עם טופס 4. זו טעות נפוצה אשר עלולה לגרום לבעיות משפטיות מאוחר יותר. ניתן לעיין במאמר הבא, המסביר עניין זה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמידה מינימאלית לדלת ח' שירותים
שלום רב, חוק התכנון והבניה אינו קובע מידה מינימלית לדלת זו, ובכל זאת, הסטנדרט עומד על 80 ס"מ (רוחב חופשי 70 ס"מ), למרות שכבר ראיתי הרבה דלתות עם רוחב חופשי של 60 ס"מ. אגב, במידה והנך מעוניין להכין את הדלת למעבר נכה, התקנה עומדת על 80 ס"מ נטו.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר בניה: החלפת גג
שלום, ע"פ חוקי התכנון והבניה יש לקבל היתר לעבודה מצומצמת בוועדה המקומית. זהו הליך בירוקרטי אך פשוט, ולרוב אף אין צורך בשכירת אדריכל. נקודה חשובה: לרוב יש להציג לוועדה חישוב סטאטי חתום ע"י מהנדס האומר שקונסטרוקציית הגג חזקה דייה לשאת את המשקל החדש. שאלתך בנוגע לכונס הנכסים הועברה לפורום חקיקה ונדל"ן
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comביצוע פרצלציה במגרש קטן
שלום, בוועדה המקומית לתכנון ובניה תמצא הנחיות ברורות לגבי גודל המגרש המינימאלי אשר ניתן לקבל באיזורך. ניתן לעיין בהנחיות התב"ע, או לבקש דף מידע בעלות של מאה ושישים ש"ח לערך.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com