ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
הסכם עם אדריכל
שלום, זכותו של כל אדריכל להכניס איזה סעיף שהוא רוצה. עם זאת, לבית המשפט יש אפשרות להכריז כי במקרה ומדובר בבית שגרתי שאינו ממציא את הגלגל מחדש מדובר בסעיף לא סביר ומקפח. הקיפוח הוא בדיוק במצב בו אתם פורשים מהחוזה, או שהאדריכל פורש מהחוזה, והתכניות נעלמות מבלי שוב. כשעושים חוזה חדש- לא לאפשר את זה לאדריכל. התכניות הן רכושכם ושילמתם עליו במיטב כספכם.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר למרפסת על תוספת של שכן
שלום, יש צורך בהיתר בניה כי מדובר בשינוי חזית לצורך פתיחת דלת והצבת מעקות.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאינדיקציות לליקויי בניה בדירה מורחבת
בהנחה שאני צריך לעשות חלק מהגמרים של האינטסלציות מחדש בעצמי (כולל עלויות נלוות כמו פתיחת וסגירת ריצוף וקירות), מה טווח גס של עלויות (כולל טווח בטחון)? לדירה יש שני חדרי אמבטיה/שירותים ומטבח אחד. הכל תלוי באיכות הגימור ובגודל השטח, באופן גס- ללא נגרות, רק אינסטלציה חדשה וגמר- 75,000 עד 100,000 ש"ח אני שוקל לדרוש לחתוך במחיר בהתאם לעלויות התיקון המוערכות, וגם לא להתקדם לחוזה עד שהבעלים לא מביא לי תעודת גמר (כי יתכן שהעיכוב המתמשך בקבלת תעודת גמר מעיד על בעיה משפטית, ואני לא מוכן להסתכן בקניית דירה בלי תעודת גמר שמשמעה עבירת בניה לכל דבר ועניין). אם כבר עברו 3 שנים ממועד בקשת היתר הבניה פג תוקף ההיתר ולא בטוח שיתנו להם תעודת גמר בלי לעשות חידוש לבקשת ההיתר. שאלה נוספת- ארז בתשובה לשאלה 5 ציינת שקונסטרוקטור יכול לבדוק את עניין בעיות הסדקים והלחות מאחורי הגבס, איך זה מתבצע בפועל? האם נדרשת שבירת הגבס? אכן, כמו גם סקירה חיצונית של המבנה
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comסגירת קומת העמודים
שלום, תוספת קירות חיצוניים מחייבת בהיתר בניה. אין דרך לסגור ללא היתר, משום ש"פ החוק זה "שינוי חזית" (גם מבלי להתייחס לשטח הסגור שנוצר- שעלול להיות בעיה מבחינת אחוזי בניה). מציע לקיים התייעצות עם מהנדס הועדה המקומית.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comגובה בין קומות
שלום, ממליץ לא לעשות גובה תקרה פחות מ 270 ס"מ. כי פחות מזה זה נותן תחושה של דירה קטנה. קח בחשבון 25 ס"מ יציקה+15 ס"מ מילוי וריצוף. רום מדרגה נוח בבית פרטי- 17 ס"מ ומטה, אך קח בחשבון שאם אתה עושה 15 ס"מ- השלח רחב יותר וגוזל מקום לפי 2H+B=61-63 כאשר H זה הרום וB זה השלח.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשינוי ייעוד ממשרדים למגורים
שלום, שינוי יעוד כזה הוא ברמה מחוזית.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשינוי יעוד של קרקע שהופקעה
שלום, אינני משפטן, אולם אני יודע על עשרות תקדימים בהם קרקע שלא נוצלה למטרת ההפקעה חזרה לבעליה-אם באמצעות פניה לבית המשפט, או טיפול יזום של הרשות המקומית. ברגע שהקרקע תחזור לבעליה, להערכתי אין מניעה לבקש היתר לגדר, או חומה, או לעשות זאת בהליך פטור מהיתר- גם ביעוד הקיים ומבלי לשנותו. כדאי להתייעץ עם מהנדס הועדה המקומית. למרות זאת, הייתי משקיע בשינוי היעוד למגורים ע"מ ליהנות מזכויות הבניה ולעלות את ערך הקרקע. זה לוקח כשנתיים, בסמכות מחוזית, ועולה כ 40,000 ש"ח. ייתכן ותקבלו פטור מהיטל השבחה משום שבעצם אתם מחזירים יעוד למקורו.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחומה משותפץ ותוספת בנייה בצמוד קרקע
1. במידה והבניה של הקיר הינה פחות מ 150 ס"מ – והוא מוסיף אותה על חצי רוחב מהגדר המשותפת האם הדבר חוקי או שהשכן חייב הסכמה מהשכן השני?- כן, משום שהיא נתמכת ע"י רכוש משותף. רק אם הקיר החדש עצמאי ניתן ללא הסכמת שכן. 2. רצפת הגינה של השכן 1 נמוכה ב 2 מטרים מרצפת הגינה של השכן 2 – עד גובה 0 של רצפת שכן 2 ישנה חומה, ומעליה בגובה של 120 ס"מ ישנה גדר פשוטה, האם השכן 1 (בעל הגינה הנמוכה) יכול לבנות על הגדר המשותפת תוספת של בניה קלה נוספת כך שבצד של שכן 1 (בעל הגינה הנמוכה) ישנה תוספת של בניה קלה בצמוד לגדר הפשוטה ובצד של שכן 2 נשארת הגדר הפשוטה. אם רוצים פטור מהיתר, אסור להגביה קיר תומך (שגובהו מעל 1.5 מ' מהחצר הנמוכה) ע"י בניה, רק ע"י מעקה או גדר קלה למניעת נפילות.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comליקויי בניה בתוספת בניה
שלום, ככלל, אני ממליץ לך להתייעץ בנושאים רבים בשאלותיך גם בפורום איטום וליקויי בניה. אנסה לסייע מנקודת ראות אדריכלית: 1. בעבר היו מספר בעיות רטיבות בדירה שתוקנו (לטענת הבעלים), כולל בחודשים האחרונים. אני כמובן חושש מבעיות רטיבות בדירה ובפרט רטיבות קפילרית, אך קשה לבדוק זאת כאשר הדירה לא משמשת למגורים כבר זמן רב (דבר שלכשעצמו מזיק לתשתית ועלול לגרום להסתיידות צינורות). ראיתי כמה כתמי רטיבות מעל הפאנלים בקיר חיצוני אך הבעלים טוען שזו לא רטיבות קפילרית אלא רטיבות בגלל בעיות איטום בגג שכבר תוקנה.- רצוי שיבדק ע"י מומחה לאיטום לא ברור לי כיצד ניתן לפתור זאת מראש, כך שאני לא אשא בעלויות של תיקון רטיבויות במידה ויהיו. ניתן אולי לנסות להפחית במחיר או לקבוע בחוזה שסכום מוגדר מהתמורה ישולם רק לאחר תקופה מסוימת של שימוש רציף בדירה שבה לא יהיו רטיבויות. אודה להערכתכם לגבי טווח עלויות סביר לתיקון בעיות מעין אלו (מדובר בדירת 100 מ"ר, שטח זה כולל את החלק המורחב של כ-50 מ"ר), ואשמח אם תציעו דרך אחרת לפתור מראש את הנושא. מאוד קשה להעריך ללא בדיקה, יכול להיות בין כמה אלפים לעשרות אלפים. 2. האם זה תקין מבחינה תכנונית/תקנים שמפלס הקומה בחלק המורחב גבוה בכ-10 ס"מ ממפלס הקומה הישנה? לא ברור אם התקן המתייחס למפלס אחיד של הריצוף רלוונטי גם לתוספות בניה. לטענת מהנדסת השלד ההבדלים נובעים מכך שהתקרה החדשה עבה יותר מהתקרה הישנה (22 ס"מ לעומת 12 ס"מ), והתקן לא מחייב מפלסים אחידים בהרחבות בניה. כמו כן, אני חושש מאחריות כמשכיר הדירה בעתיד (במקרה שמבוגרים או ילדים במשפחות שאשכיר להן ייתקלו בהגבהה ויפלו, או שיהיה סירוב ביטוחי לבטח דירה כזאת). אשמח לדעת אם חששותי לא נכונים ומדובר במצב שכיח ואם אפשר לפתור זאת באמצעות שיפוע/רמפה בעלות זניחה. זה אכן מסוכן, מומלץ לעשות רמפה. בעיקרון, התירוץ של מהנדסת הבניין נשמע מוזר- אפשר היה פשוט לבצע הנמכה של החלל של הדירה שמתחת לרצפה, כך שגובה הריצוף יהיה 0 עם כל דירה. 3. יש חיפוי גבס על קירות הממ"ד. להבנתי זה בניגוד מוחלט לתקנים ומהווה בעיה בטיחותית חמורה (למשל עקב קריסת החיפויים לתוך הממ"ד במקרה של הדף). האם נכון?- נכון. 4. כל קירות הבית הם עם חיפוי גבס. אני מבין שלפעמים עושים זאת מטעמי אסתטיקה, אך לעתים קרובות זה נעשה כדי לחסוך בעלויות (לעומת טיח רגיל) ו/או כדי להסתיר פגמים בשלד הבטון. כמו כן, קראתי שחיפוי גבס פחות עמיד מטיח רגיל, מורכב יותר לתלות עליו תמונות/מדפים וככלל הוא צפוי להישחק יותר לעומת טיח רגיל במיוחד אם הדירה מושכרת והשוכרים לא בהכרח שומרים על זה כמו שצריך. האם חששותי מוצדקים? לא בהכרח, בארה"ב, כמעט בכל מקום, רוב הקירות הם גבס. 5. כשדופקים על החיפוי זה נשמע חלול מדי, ואני לא בטוח שבוצעו כמה שכבות כנדרש כאשר חיפוי הגבס זו רק השכבה האחרונה, וגם לא ברור לי איך אפשר לבדוק את התקינות היות והכל כבר סגור. בנוסף לכך, באיזורים מסוימים רואים סדקים קלים בחיבורים של הלוחות לתקרה, והחשש שלי הוא מעמידות הלוחות לאורך זמן. כמו כן, לא ברור כיצד ניתן לראות מפנים הדירה אינדיקציות לבעיות בשלד (כגון סדקים ככל שישנם) היות והכל מצופה בגבס? אכן, לעיתים עושים חיפוי גבס לקירות בלוקים קיימים משום שמתחמקים מפתרון של בעיות של סדקים או לחות.- אין מניעה, אלא להביא קונסטרוקטור. 6. גם בקירות חדרי האמבטיה יש חיפוי גבס. אמנם ברור לי שיש גבס מיוחד עמיד למים, אך לא ברור לי אם זה החומר שבוצע במקרה זה (ואיך אפשר לבדוק זאת)- ע"י קילוף ובדיקת הצבע. בכל מקרה, להבנתי, גבס ככלל הוא חומר פחות עמיד למים, והדבר עשוי להיות נכון ביתר שאת היות ובדירה זו לחדרי האמבטיה יש וונטה בלבד (וללא אוורור טבעי – חלון). אשמח אם תפריחו את חששותי. לא אמורה להיות בעיה עם גבס ירוק, פטריות יש גם על טיח רגיל. 7. בהתחשב בפגמים המתוארים לעיל לגבי הגבס, האם לדעתכם ראוי לדרוש במקרה זה הפחתה במחיר בשיעור העלות לפירוק חיפוי הגבס, תיקון פגמים בקיר הבטון (ככל שישנם – ולקיחת טווח בטחון לגבי ה"הפתעות" שאני יכול לגלות אחרי שאוריד את חיפוי הגבס) וביצוע טיח רגיל? מהי העלות המשוערת לעבודה כזאת בדירת 100 מ"ר?- תלוי במהות הסדקים אם ישנם ועד כמה הטיח המקורי לקוי וזקוק לתיקונים. החל מ-20,000 ש"ח ומעלה. אשמח לקבל המלצה על מהנדס קונסטרוקטור שעושה בדיקות כאלה (גם בפרטי). אין לי המלצה ספציפית. ראה מהנדסי קונסטרוקציה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comנוהל מבא"ת
שלום, מתנצל, אני לא מבין בפרטים הללו. ממליץ לך לקרוא את ההדרכה במאמר בנושא נוהל מבא"ת, או לחילופין ליצור קשר עם מרכז התמיכה שלהם.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמידות מינימליות של חניה ברחוב/כביש
שלום, המידות אינן שונות בכביש או בחניון. להלן מידות לרוחב חניה, מתוך תקנות התכנון והבניה 1965: רוחב מינימלי: 230 ס"מ רוחב חניה ליד עמוד/ קיר: 255 ס"מ בין שני עמודים/ קירות: 280 ס"מ אורך: חניה מול קיר, או עצם קשיח: 500 ס"מ חניה בשטח חופשי: 475 ס"מ (תקף לחניה ברחוב, אלא אם היא פינתית מול אבן שפה, או קיר) חניה מול אבן שפה (כש 50 ס"מ חופשיים מעבר לאבן): 425 ס"מ
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבידוד רעש מהתקרה בין קומות
אינני יועץ אקוסטיקה אבל מהבירורים שלי פלציב זו השיטה הטובה ביותר
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבידוד רעש מהתקרה בין קומות
שלום, פלציב אמור לספק מענה כבידוד בין קומות הן כבידוד תרמי והן כאקוסטי. השימוש בבטון ובחול יחד עם XLPE מוקצף כשכבת ביניים, מגדיל את חסימת מעבר החום/ קור בין קומות ומפחית את הרעש הנוצר בקומה העליונה ועובר לקומה נמוכה יותר . 5 עד 10 מ"מ של פלציב אקוסטיקל יכולים להקטין באופן משמעותי את כמות הבטון והחול בהם נעשה השימוש הסטנדרטי בעת הנחת הריצוף.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comיישור שטח לפני תחילת בניה
שלום, סביר יותר שקבלן פיתוח שטח שכבר נמצא באיזור יבצע את העבודה. עם זאת, כדאי להשוות: בדוק עם האדריכל כמה מ"ק דרוש. משאית של 15 קוב עולה כ 800 ש"ח. יום עבודה של טרקטור 1500 ש"ח. יום עבודה אחד יספיק.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעלות הכשרת חריגות בניה
היתר בניה ללגליזציה עולה בין 10-15,000 ש"ח, קח בחשבון עוד 10,000 אגרות, יועצים נוספים. הכי טוב זה לקבל הצעת מחיר מאדריכלים באיזורך.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com